農(nóng)業(yè)生態(tài)園策劃實(shí)施方案

1、農(nóng)業(yè)生態(tài)園策劃方案1 項(xiàng)目基本情況1.1 . 項(xiàng)目名稱農(nóng)業(yè)生態(tài)園1.2 項(xiàng)目承辦單位情況承辦單位：農(nóng)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 王洪友公司地址：1.3 投資估算與資金來源根據(jù)新規(guī)劃設(shè)計(jì)方案第一期項(xiàng)目建設(shè)總投資5000 萬元。其中已經(jīng)自籌 1000 余萬元用于項(xiàng)目建設(shè)。 擬引進(jìn)資金4000余萬元， 希望對方以現(xiàn)金方式出資。本生態(tài)觀光園區(qū)按原規(guī)劃設(shè)計(jì)總投資： 2060 萬元，經(jīng)權(quán)威評估公司評定項(xiàng)目價值：4662.64萬元（北京廉明資產(chǎn)評估二0 0八年七月十四日） 。 按新規(guī)劃設(shè)計(jì)第一期總投資： 5000 萬元， 項(xiàng)目價值： 1.2億元（附新老規(guī)劃預(yù)算對照表） 。利用外來資金方式：定額回報、合資、合作等多種

2、方式。1.4 項(xiàng)目前期工作進(jìn)展情況該項(xiàng)目于 2003年開始籌建。 現(xiàn)已修建完成： 圍墻、 古烽火臺70%、大雄寶殿基礎(chǔ)已完成、地下防空洞已完成50%、山門主體已完成、農(nóng)家院共五套其中兩套主體已完成另外三套基礎(chǔ)已完成、 5 千立方米水庫已完成、園區(qū)己植樹2 萬株、果木采摘園、兩側(cè)耳房、山門臺階已完成、三相電源己到位?，F(xiàn)已投入資金1000余萬元。2 項(xiàng)目概況該項(xiàng)目是經(jīng)省、 市發(fā)改委批復(fù)備案的在建設(shè)項(xiàng)目。 依靠地區(qū)旅游資源優(yōu)勢，建成后集旅游觀光、休閑、娛樂、農(nóng)林牧漁為一體的高科技農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園?？傉嫉孛娣e1730 畝（第一期 230 畝，二、三期至高速公路約 1500畝） 。計(jì)劃設(shè)立綠色產(chǎn)品生產(chǎn)基地

3、， 改造荒山野嶺，建設(shè)景觀，發(fā)展農(nóng)、林、苗、果、魚養(yǎng)殖，建設(shè)成高效農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園。市農(nóng)業(yè)發(fā)展明代烽火臺景區(qū)是集古代建筑、 農(nóng)林于一體的農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園， 距享有盛名的盂姜女廟景區(qū)僅1.5 公里， 作為該景區(qū)的延伸，該農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園項(xiàng)目將有十分強(qiáng)勁的旅游、觀光吸引力。本觀光園具體建設(shè)項(xiàng)目有：1、修復(fù)古建古代烽火臺（在不影響古建前提下加裝現(xiàn)代電子技術(shù)體現(xiàn)古代狼煙效果）2、建設(shè)地下防空人防工程（建設(shè)面積約 5000 平方米，戰(zhàn)時用于人防工程使用、平時加裝迷宮設(shè)計(jì)用于旅游娛樂）3、畜牧業(yè)養(yǎng)殖示基地。其中建設(shè)現(xiàn)代化豬舍20 間，面積約為1500 平方米；牛舍10 間 1300 平方米；驢舍10 間 140

4、0 平方米；雞舍 50 間 2000 平方米；鴨舍2000平方米，鴿舍1000平方米。4、養(yǎng)魚池6 座，面積 1000 平方米。5、蔬菜大棚20 個約 20000平方米。6、各種果樹2 萬株（采摘園區(qū)）7、各種觀賞性樹木1000 萬株。8、各種花卉、綠地16000平方米。9、各種樹木苗圃5000 平方米。10 、 修建人工湖、 水面面積 6000 平方米 （設(shè)涼亭， 游船等設(shè)施）11、修建古代八寶琉璃井。12 、 修建具有獨(dú)特的農(nóng)家院 5 套（每套 11 間， 格局為五正六廂）13 、建設(shè)大雄寶殿，山門等設(shè)施。14 、山門西側(cè)建設(shè)水晶宮飯店（采取地下水晶宮式大廳，二樓設(shè)雅間，具有山水，瀑布，使

5、整個飯店多功能化） 。15 、建設(shè)現(xiàn)代化多功能沼氣池。16 、建設(shè) 20 千瓦風(fēng)力電站。17 、建設(shè)兒童樂園。18 、小型污水處理設(shè)施。19 、石磨豆腐坊200 平方米。20 、自制散酒坊300 平方米。21 、監(jiān)控指揮中心200 平方米。本園區(qū)建成后集觀光、休閑、娛樂、農(nóng)林牧漁為一體的高科技農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園。 它的建成將為美麗的山海關(guān)添加一座風(fēng)景迤邐的旅游景點(diǎn)， 一定會創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益， 同時也將進(jìn)一步推動山海關(guān)旅游業(yè)的發(fā)展。3. 項(xiàng)目可行性分析3.1 政策優(yōu)勢根據(jù)市的旅游立市的發(fā)展方針，將打造成“國際旅游名城” ，具有豐富多彩而又獨(dú)具特色的歷史文化和人文景觀。 連山踞海， 旅游資

6、源豐富，已成為京、津兩地游客休閑度假的首選之地，被稱為“京、津后花園” 。旅游開發(fā)是山海關(guān)的優(yōu)勢所在，古跡薈萃的古城有許多景點(diǎn)有待開發(fā)， 而古建筑烽火臺是與萬里長城天下第一關(guān)、 孟姜女廟等同期的古代軍事、 文化布局文物， 因?yàn)槟昃檬薅蝗撕鲆曃醇伴_發(fā)的一個極有潛力的旅游景點(diǎn)。市制定了相應(yīng)的旅游規(guī)劃，積極謀劃探索假日游、工業(yè)旅游、農(nóng)業(yè)生態(tài)游、 籌辦國際長城文化節(jié)和之春旅游聯(lián)誼會， 增開旅游專列等，努力擴(kuò)大旅游外延， 縮短旅游淡季， 實(shí)現(xiàn)旅游人數(shù)和旅游收入持續(xù)穩(wěn)定的增長。3.2 區(qū)位優(yōu)勢景區(qū)坐落在省旅游城市市山海關(guān)區(qū)境， 東臨交界 102 國道， 北臨京高速公路。南有中外聞名的孟姜女廟；至山海關(guān)

7、區(qū)北外環(huán)路邊。依山傍水， 交通便利， 地理位置極為優(yōu)越。 市又是我國知名的旅游城市，每年夏季有700 多萬游客來此度假避暑， 加上該市的 200 萬居民， 構(gòu)成了現(xiàn)實(shí)和潛在的旅游客源市場。3.3 滿足人們生活需求是我國首批沿海開放城市， 經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人民生活水平都得到了極大的提高， 對精神文化生活的要求也提到了新的水平， 尤其是近年法定節(jié)假日的增多， 居民有了更多的精力和時間進(jìn)行休閑和娛樂， 每到 周末合家到公園或市郊游玩已是最基本的方式， 而我市現(xiàn)有的公園和市郊景點(diǎn)已經(jīng)不能滿足居民日常的生活娛樂的需要， 因此， 修建一個別具特色的農(nóng)家樂性質(zhì)的娛樂場所是符合市民的文化生活需要的。當(dāng)今社會， 競爭

8、的日益激烈和生活節(jié)奏的不斷加快， 使都市中的人們越來越羨慕閑適的農(nóng)家生活， “采菊東籬下，悠然見南山”不再只是出現(xiàn)在田園詩中， 更成為當(dāng)今社會大家向往的理想生活。 在忙碌的工作之余，在田園牧歌里放松身心正成為眾多都市人的生活之選。農(nóng)業(yè)生態(tài)園以發(fā)展特色農(nóng)業(yè)、 觀光農(nóng)業(yè)、 鄉(xiāng)村食宿和休閑娛樂為基本保障，以農(nóng)家樂為特色，以全方位、多功能的系列生態(tài)旅游體驗(yàn)為經(jīng)營方式， 將旅游和農(nóng)家樂開發(fā)組成有機(jī)整體。 利用固有的文物古跡、 土地資源、 特色建筑以及獨(dú)特的地理環(huán)境優(yōu)勢發(fā)展成為能集吃、住、購、游、樂、娛為一體的，極具特色的休閑農(nóng)家樂。以農(nóng)家樂為主題已經(jīng)成為現(xiàn)在旅游時尚， 怎么樣花錢買個樂是每個游客的心愿。

9、讓我們一起行農(nóng)村路、住農(nóng)家屋、吃農(nóng)家飯、觀農(nóng)村景、享農(nóng)家樂、購農(nóng)家物、學(xué)農(nóng)家活，最終達(dá)到健康、休閑、養(yǎng)生的目的，之行必將成體驗(yàn)之旅、快樂之旅，健康之旅。3.4 旅游環(huán)境隨著人民生活水平的提高， 旅游已成為人民生活中不可缺少的部分，國家為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的增長、擴(kuò)大需，采取了增加公休時間等一系列措施，旅游已成為國民經(jīng)濟(jì)一個新的增長點(diǎn)，成為新興的產(chǎn)業(yè)。市是全國甲級旅游城市之一，是有名的“夏都” ，旅游資源非常豐富。旅游業(yè)是市優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)之一。 古城山海關(guān)是古代城防建筑群， 萬里長城從這里入海。這里的長城綿延起伏，雄關(guān)聳峙，如虎踞龍盤控制海陸咽喉，以它得天獨(dú)厚的地理環(huán)境，別具一格的組合方式，情景交融的構(gòu)思寓

10、意，古樸典雅的建筑風(fēng)格，構(gòu)成了具有山、海、關(guān)特色的旅游勝景。為了促進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展。近年來開辟了黃金海岸、南戴河、碣石山、 天馬湖、 祖山等旅游景點(diǎn)， 構(gòu)成了 19個旅游區(qū)、 40多個景點(diǎn)，形成了山、海、關(guān)三角旅游經(jīng)濟(jì)帶。為了提高旅游品位，縮短旅游淡季，市已開辦了假日游、小包價、特價游等特色旅游活動，市已成為自然景觀與人文景觀交相輝映，道路暢通的旅游城。3.5 豐富市旅游資源市旅游資源相當(dāng)豐富， 但大都屬于傳統(tǒng)旅游產(chǎn)品， 農(nóng)業(yè)生態(tài)園的建成，將進(jìn)一步豐富市的旅游資源，改善市的旅游環(huán)境。以北戴河濱海為特色， 山海關(guān)歷史文化古跡為依托的旅游業(yè)， 具有明顯的季節(jié)性。 如何使的旅游淡季不淡， 一直是旅游業(yè)

11、迫切需要解決的問題。 農(nóng)業(yè)生態(tài)園設(shè)有四季植物展館、 娛樂設(shè)施等不以季節(jié)為制約的觀賞、 游樂項(xiàng)目， 能夠從一定限度地緩解旅游淡季游人無處可玩的狀況，尤其是市民日常娛樂的要求。3.6 適應(yīng)旅游發(fā)展需要我國旅游業(yè)長期以來一直圍繞著自然景觀和歷史資源而開發(fā)， 以旅游觀光為主， 為旅游產(chǎn)品的基礎(chǔ)層次。 單純的觀光性質(zhì)的旅游并不能吸引游客重復(fù)旅游， 這也是市乃至全國旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不高， 旅游 收入水平較低主要原因。 而目前世界旅游業(yè)的發(fā)展已逐漸由表及里轉(zhuǎn)向挖掘文化涵， 旅游經(jīng)營方式和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)正在發(fā)生結(jié)構(gòu)性和階段性變化，旅游產(chǎn)品正由傳統(tǒng)的列式、觀賞式上升到表演式和參與式，以全方位適應(yīng)現(xiàn)代旅游消費(fèi)，出現(xiàn)了以下

12、變化：a 傳統(tǒng)的觀光性旅游向?qū)ｎ}旅游轉(zhuǎn)化，如度假旅游、生態(tài)旅游、文化旅游、探險旅游等；b 靜態(tài)列式旅游項(xiàng)目向動態(tài)參與式旅游項(xiàng)目轉(zhuǎn)化；c 被動式旅游向主動式、自助式旅游轉(zhuǎn)化；d 單一主題旅游向多元化主題的個性旅游轉(zhuǎn)化。為適應(yīng)這一變化的新形勢，農(nóng)業(yè)生態(tài)園在市旅游資源的基礎(chǔ)上，擬建設(shè)一個以生態(tài)植物觀光、娛樂、大眾動態(tài)參與的、傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合的生態(tài)旅游公園。4. 市場分析4.1 旅游現(xiàn)狀具有三大旅游系統(tǒng)資源：歷史文化古跡、山川湖泊、一百多公里的海岸線，旅游資源豐富。但是“參與型旅游”越來越被人們重視，現(xiàn)代人越來越注重接近自然、親身體驗(yàn)、親自參與的旅游方式，而不僅僅滿足于觀光旅游。 目前集發(fā)農(nóng)業(yè)觀光園在國

13、已經(jīng)享有盛譽(yù)， 就是一個可以借鑒的成功典型事例。4.2 旅游人口分析城市人口 68.7 萬人，郊區(qū)人口 197.6 萬人。游客比例按10%計(jì)為26.6萬人；50km半徑1283萬人，游客比例按2%+為24.56萬人。外地游客據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，每年進(jìn)入游客約 600 萬人以上，途徑主要為鐵路、公路、航空。其中鐵路途徑約占61%公路途徑約占38%航空途徑1%游客主要集中在暑期四個月。4.3 客源規(guī)模預(yù)測根據(jù)市旅游部門預(yù)測，至2010年，我市旅游客源人數(shù)如下:年份200220032004200520062007200820092010國676690703717732762793825859增長率（為2

14、2224.14.14.14.14.1國外192225293440475565增長率（%）1515151518.118.118.118.118.1合計(jì)695712728746766802840880924根據(jù)前述客源市場分析，當(dāng)?shù)厝丝冢ê齾^(qū)四縣） 266.3萬人， 300公里地理半徑人口約6000萬人，外地游客每年進(jìn)入的游客均在 900萬人以上，主要集中在暑期四個月，若按1嚼客來園參觀游覽計(jì)， 則年游園人數(shù)約10萬人。另考慮本地人口的（三區(qū)，四縣）來園游 覽，則農(nóng)業(yè)生態(tài)園年可接待 40萬人。4.4 客源市場的潛在優(yōu)勢近年來市加強(qiáng)了旅游規(guī)劃，制定了增開至、等七城市旅游專列， 開辟香港和俄羅斯市場

15、，利用中央電視臺和互聯(lián)網(wǎng)加強(qiáng)對外宣傳， 京 高速公路的開通大大縮短了北京、天津、游客來市的時間，這些措 施構(gòu)成了市旅游客源增加的潛在優(yōu)勢另外， 隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)形式的逐漸好轉(zhuǎn)， 人們消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變， 雙休日及節(jié)假日的增多及我國加入世界經(jīng)貿(mào)組織等， 尤其是春節(jié)、五一、國慶節(jié)等大假的設(shè)立，國家積極鼓勵消費(fèi)，假日旅游消費(fèi)意識已深入人心， 為擴(kuò)大游客資源打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)， 旅游淡季的縮短、游客的增加已是必然趨勢。5. 總體布局與功能分區(qū)5.1 設(shè)計(jì)原則a 在充分利用、 保護(hù)現(xiàn)有文物古跡等景觀資源， 改善環(huán)境的前提下進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。b 積極開發(fā)與推出新的旅游項(xiàng)目，突出新意，強(qiáng)調(diào)參與，滿足現(xiàn)代游客不同層

16、次的旅游需求， 配合全民健身運(yùn)動， 力求實(shí)現(xiàn)讓人們遠(yuǎn)離現(xiàn)代都市生活的“喧囂與躁動” 。c 在充分體現(xiàn)時代性的同時， 又面向新世紀(jì)， 滿足不同年齡和消費(fèi)層次的需求， 為廣大市民和國外游客提供一個理想的寓教于樂的休閑勝地。d 集娛樂性、知識性和藝術(shù)性于一體，實(shí)現(xiàn)旅游、農(nóng)業(yè)和文化的有機(jī)統(tǒng)一。e 充分結(jié)合當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境，組織、建造園區(qū)的各個組成部分，使之成為有機(jī)統(tǒng)一的整體。f 在強(qiáng)調(diào)優(yōu)美的綠色環(huán)境的同時， 創(chuàng)造便于建設(shè)和經(jīng)營管理的良好條件。g 建成生態(tài)園與游樂園相結(jié)合，集生態(tài)性、觀賞性、知識性、趣味性、健康性、參與性一體的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)觀光、休閑、游樂場所。5.2 功能分區(qū)5.2.1 生態(tài)保育區(qū)以山區(qū)原始

17、地形地貌為主體， 旨在為游客提供一個無污染的良好生態(tài)環(huán)境， 順應(yīng)人類對山水的親和性， 滿足游客特別是城市的游客反璞歸真、回歸大自然的需求。5.2.2 史跡保存區(qū)史跡保存區(qū)有兩處， 一處為邊墻子烽火臺， 另一處為八寶琉璃井。兩處古跡留下不少的故事與傳說，是不可多得的文化旅游資源。八寶琉璃井至今依然有清澈的山泉冒出，在半山腰里有泉水涌出， 也是不多見的奇妙在水文地質(zhì)現(xiàn)象， 也伴隨著怪異的傳說在里面。烽火臺，亦稱狼墩，狼、烽堠。主要作用是傳遞軍事警報。烽火臺一般建在高處，臺上備有柴草、狼糞、硫磺、硝石等物，一旦發(fā)現(xiàn)敵情，晝則舉煙，夜則舉火，夾以火炮，依次傳遞，使千里防線迅速傳報，形成了一個嚴(yán)密的防御

18、通訊網(wǎng)絡(luò)。山海關(guān)附近烽火臺有三處，即邊墻子烽火臺、歡喜嶺烽火臺、道莊烽火臺?，F(xiàn)僅邊墻子烽火臺遺跡尚存。邊墻子烽火臺位于山海關(guān)城東十華里， 地處丘陵高地， 視野開闊。頂部建有一座高 3 米、平面面積2500 平方米的大平臺，上設(shè)煙墩?，F(xiàn)在臺上磚石雖已全無，但夯土挺立結(jié)實(shí)。烽火臺是一種軍事通訊設(shè)施，古代對于烽火臺的設(shè)置、種類、組織、 信號、 程序等都有一套嚴(yán)密的制度。 明化成二年就明確規(guī)定： “邊堠舉放烽炮，若見敵一、二至百余人，舉放一烽火一炮，五百人二烽二炮， 千人以上三烽三炮， 五千人以上四烽四炮， 萬人以上五烽五炮。 ”山海關(guān)歷來為兵家必爭之地，烽火臺當(dāng)年烽炮常舉。5.2.3 佛教文化景觀區(qū)

19、位于園區(qū)中部，宣揚(yáng)佛教文化，使佛教信徒可到此燒香禮拜。5.2.4 水上活動區(qū)利用景區(qū)中部形成的水庫，修建水上景觀設(shè)施，如假山跌水、水簾洞、觀瀑亭、水上曲橋、水中亭，讓游客充分領(lǐng)略群山秀水美麗風(fēng)光，以滿足其追求返璞歸真、親近自然的愿望。同時在庫四周可開展垂釣活動。5.2.5 蔬菜瓜果采摘園蔬菜瓜果采摘園位于景區(qū)西部山谷平地， 以“蔬菜瓜果” 為題材，緊扣“人與自然”和諧融匯的主題，栽取蔬菜瓜果精品，應(yīng)用傳統(tǒng)造園手法，展示蔬菜瓜果樸實(shí)自然、幽秀清曠，貼近生活的特色，具有很高的觀賞和科普教育價值。游人可入園觀賞、采摘，享受假日農(nóng)場的自然風(fēng)情與碩果。5.2.6 智能化溫室大棚區(qū)結(jié)合旅游市場的需要， 靠

20、優(yōu)良品種和農(nóng)業(yè)高新技術(shù)占領(lǐng)市場， 引進(jìn)國外優(yōu)良品種。實(shí)現(xiàn)微滴、滲灌節(jié)水灌溉技術(shù)，引進(jìn)美國現(xiàn)代化智能溫室， 應(yīng)用無土栽培、 立體種植等先進(jìn)的種植方法， 充分利用空間，節(jié)約土地資源，首創(chuàng)了立體大花柱、立體墻面栽培和屏風(fēng)式栽培，取得了良好的生產(chǎn)、觀光效果。同時還可以經(jīng)過包裝后在各大超市、酒店、休療養(yǎng)院銷售，將園區(qū)發(fā)展成為市無公害蔬菜生產(chǎn)基地。5.2.7 農(nóng)家四合院生活體驗(yàn)區(qū)體驗(yàn)農(nóng)家院的生活特色， 四合院是我國傳統(tǒng)民間建筑， 一家一戶，住在一個封閉式的院子里，過著一種安逸、消閑、清靜的日子，享受家庭的歡欣、天倫的樂趣，自然有一種令人悠然自得的氣氛。5.2.8 旅游服務(wù)區(qū)和停車場旅游服務(wù)區(qū)設(shè)在景區(qū)入口。

21、 在 205 國道南設(shè)停車場， 停車場占地面積，近期按可提供200 輛車位。在服務(wù)區(qū)設(shè)置停車場、餐飲設(shè)施，大門設(shè)門樓，設(shè)售票、醫(yī)務(wù)、保安、監(jiān)控和行政管理等辦公用房及其他配套服務(wù)設(shè)施。5.2.9 兒童游樂區(qū)布置兒童娛樂設(shè)施，方便兒童游樂。5.3 道路系統(tǒng)與游線組織依據(jù)園區(qū)的地形特點(diǎn)并結(jié)合各功能分區(qū)的布置， 布置全園的道路系統(tǒng)。園道路的等級分為以下幾種：主干道4-6m,次干道3-4m,步彳亍道1-2m。園的交通主要以步行為主， 不再設(shè)其他交通設(shè)施。 以后如果有條件可以考慮設(shè)小火車或電瓶車等設(shè)施。 全園以道路、 綠化進(jìn)行空間分隔， 各種游樂設(shè)施分散布置于各植物園中， 形成一個在大自然中享受游樂的總體

22、布局風(fēng)格。5.4 豎向設(shè)計(jì)有效利用現(xiàn)有地形， 創(chuàng)造豐富的立面構(gòu)圖效果， 利用山體來營造滑雪場等設(shè)施。平整場地本著填挖平衡、滿足排水要求的原則，人工湖產(chǎn)生的土方，可以在適當(dāng)位置堆置小丘，以豐富景觀效果，進(jìn)行整治美化，使成為一個有特色的游玩觀賞點(diǎn)。6. 經(jīng)營容和經(jīng)營模式6.1 戲劇、評書專場和地方民間藝術(shù)表演在園的仿古小戲臺。 將會安排地方劇種表演、 天天書場和濃郁地方風(fēng)情的歌舞和鼓樂表演等活動， 讓來園區(qū)的游客親身感受本地深厚的文化底蘊(yùn)。有興趣的游客也可親自上陣，做票友，一展技藝。6.2 農(nóng)家餐飲品嘗和采摘體驗(yàn)活動園擁有大棚蔬菜和食用菌， 四季產(chǎn)出新鮮綠色有機(jī)蔬菜和營養(yǎng)豐富的使用菌類。在菜地里采

23、摘蔬菜蘑菇，在碧溪里揮桿垂釣，在百果園里親嘗自己的采摘各色水果，傍晚，晚風(fēng)習(xí)習(xí)，品嘗最新鮮的農(nóng)家菜，奶牛場則可為游客提供最新鮮營養(yǎng)的牛奶。布置園區(qū)水系，將營造成亭臺水榭的園林美景， 滿池的荷花和暢游其間的魚兒使游客在體驗(yàn)農(nóng)家樂的質(zhì)樸之美的同時，平添更多詩情畫意。6.3 農(nóng)家樂和茶藝棋牌休閑在園區(qū)里，游客們可以與鴕鳥、白孔雀、珍珠雞等動物“親密接觸” ，觀賞山羊角斗、小豬賽跑、牛犁田等農(nóng)家表演節(jié)目，還能參與操作“腳踏水車” 、 “手搖水車”等傳統(tǒng)項(xiàng)目，體驗(yàn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式的艱辛與快樂。 在暢快玩耍之余， 亦可在雅致的休閑茶座里品茗休憩，體驗(yàn)飲茶賞茶帶來的樂趣。窗外風(fēng)拂翠竹，遠(yuǎn)處，農(nóng)舍田園，在這里

24、 遠(yuǎn)離喧囂，在舒緩的音樂聲中盡情釋放都市生活帶來的壓力。6.4 地方風(fēng)情展示和會務(wù)接待四合院是時代發(fā)展的產(chǎn)物， 是社會發(fā)展個見證， 有著重要的地方建筑特色和歷史意義， 同時， 四合院固有空間特征對于空間設(shè)計(jì)是一個較為另類的題材，其設(shè)計(jì)獨(dú)具一格。四合院展出紡紗車、織布機(jī)、石臼等農(nóng)家傳統(tǒng)生活用具。 同時會劃分出民間工藝品展示體驗(yàn)區(qū)和工藝品銷售區(qū)。另外，根據(jù)需要不定期承辦會議和展覽活動。6.5 地方特色民居生活體驗(yàn)園寬敞舒適的地方民居式客房將使游客真正體驗(yàn)農(nóng)居生活，客房，現(xiàn)代化和傳統(tǒng)的民居裝飾完美融合，既能體驗(yàn)到地道民居味，同時現(xiàn)代化的家居裝修將會照顧游客的衛(wèi)生和生活習(xí)慣。6.6 植物觀賞四季植物展

25、館、櫻花園、桃花園、牡丹園、月季園、葡萄園、盆景園、觀果園、丁香園、藥用植物園、觀葉植物園等。6.7 游樂項(xiàng)目過山車、 自由落體、 峽谷漂流、 波濤翻滾、 碰碰車、 攀巖、 賽車、賽馬、兒童歡樂城、電子游戲廳、水上滑索、水上騎士、模擬戰(zhàn)爭、觀纜車、救火車、彈射飛人、海盜船、健身迪廳等。冬季項(xiàng)目：溫室 大棚植物觀賞、滑冰、滑雪等運(yùn)動和休閑項(xiàng)目。7. 專項(xiàng)規(guī)劃7.1 給排水園區(qū)給排水設(shè)計(jì)容主要包括生活給水系統(tǒng)、 灌溉系統(tǒng)和雨水、 污水排水系統(tǒng)。給水利用園區(qū)的八寶琉璃井天然山泉水作為生活用水，同時引來水庫存水作為灌溉用水； 污水系統(tǒng)由污水管道匯集后流入小型污水處理設(shè)施， 經(jīng)過處理達(dá)到規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)后排

26、放； 雨水匯集后直接排入天然河道。根據(jù)景區(qū)最大瞬間環(huán)境容量為 4000 人, 按人均生活用水25 升/天計(jì)，景區(qū)日最大生活用水量為 100t ；消防、洗車、綠化、灌溉用水估算為 200t 。園區(qū)總用水量為 300t 。7.2 電氣電氣設(shè)計(jì)容主要包括供電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等。供電線路在景區(qū)圍均采用電纜，隱蔽處理不影響景觀。7.3 暖通園區(qū)暖通設(shè)計(jì)容主要包括四季植物展館和其他建筑物采暖。 采暖方式為地?zé)岜貌膳帷?.4 燃?xì)庖?guī)劃采用沼氣池產(chǎn)出的沼氣作為燃?xì)?，即?jié)能又環(huán)保。7.5 環(huán)境保護(hù)本身屬于農(nóng)業(yè)生態(tài)型觀光園， 主要污染源、 污染物為生活污水和生活垃圾。 污水經(jīng)城市排水管網(wǎng)排出

27、， 生活垃圾側(cè)通過園設(shè)置的垃圾箱和配備的清潔工， 及時地進(jìn)行清理和收集， 環(huán)衛(wèi)部門定期將收集的生活垃圾運(yùn)至垃圾處理場處理。 所以， 本項(xiàng)目對周圍的環(huán)境產(chǎn)生的影響不大。有省級文物邊墻子烽火臺， 依據(jù)文物保護(hù)管理單位的要求， 做好文物的保護(hù)工作，園各類設(shè)施保證與文物的景觀相協(xié)調(diào)。7.6 勞動安全與衛(wèi)生運(yùn)營中的危害有火災(zāi)、 爆炸、 機(jī)械傷害、 人體墜落、 溺水、 雷擊，等。為防止上述危險發(fā)生，本項(xiàng)目擬采取以下防護(hù)措施：園各種設(shè)施運(yùn)營期間， 要嚴(yán)格按要求執(zhí)行安全衛(wèi)生制度， 在各游樂設(shè)施入口處，設(shè)立安全警示牌及警示標(biāo)志。對園各種設(shè)備，業(yè)主要采購經(jīng)國家有關(guān)部門安全認(rèn)證的合格產(chǎn)品，經(jīng)安全檢驗(yàn)合格后方能投入運(yùn)

28、營。園區(qū)設(shè)有浴室及醫(yī)務(wù)室，以保障人員的身體健康。7.7 消防園各建筑物之間防火間距均按防火規(guī)要求布置， 主要建筑物周圍設(shè)有寬環(huán)形消防通道。主要建筑物均按二級耐火設(shè)計(jì)，并按防火要求設(shè)置相應(yīng)的疏散口。在園區(qū)設(shè)置必要滅火器。8. 營銷策劃8.1 市場定位根據(jù)有關(guān)部門對游客的抽樣調(diào)查，市旅游客源按地區(qū)分析如下：省占26.6%，天津占9.9%， 北京占 21.6%，京津冀三省市合計(jì)占58.1%；東三省占16.7%；西南省市占3.4% ；中原三省占 5.2%, 華中三省占3.6 %；江浙滬三省市占5.5%。從年齡結(jié)構(gòu)來看，中青年游客人數(shù)占70%， 65歲以上老人占 3.2%， 24 歲以下占15.7%。

29、回頭客占50%以上，其中三次來的占32.2%，兩次者占22.3%，第一次來占45.5%。游客的主要目的： 休閑、 觀光、 旅游、 度假游客占 73.5%， 健康療養(yǎng)占6.8%，專業(yè)會議、學(xué)術(shù)交流人數(shù)占10.4%，其他占9.3%。從組織形式看，來旅游者中單位組織占 33%，旅行社組織占 9.1%，從電視、雜志、媒體宣傳獲得信息者占18.9%，親友介紹占16.3%，其他占22.7%。從文化層次來看， 大專以上學(xué)歷占 49.2%， 中專及高中以上學(xué)歷占37.6%，初中以下學(xué)歷占13.2%。綜上分析， 園區(qū)建設(shè)應(yīng)在我市傳統(tǒng)旅游基礎(chǔ)上， 根據(jù)現(xiàn)代旅游特點(diǎn)，增加參與型、娛樂型、健身型、生態(tài)型、刺激型旅游項(xiàng)

30、目，集休閑、娛樂、購物餐飲于一體，以吸引游客，增強(qiáng)競爭力。站穩(wěn)三區(qū)四縣市場；開拓周邊市場。8.2 經(jīng)營方式特色經(jīng)營：輕松休閑，體驗(yàn)農(nóng)村，享受自然，感受陽光、綠草、安靜、尋求刺激是的核心。針對游客的需求和心理，加大宣傳促銷力度， 考慮目前大多數(shù)普通市民的收入水平， 旅游產(chǎn)品的價格不宜過高，定價策略為：大門票可較低一些，使游客可以很少花費(fèi)，享受到園區(qū)風(fēng)光、休閑娛樂， 但對一些特殊的項(xiàng)目價格可適當(dāng)提高。旅游門票價格定位可在 10 元。a) 門票價格定位可根據(jù)通票、團(tuán)體票給予優(yōu)惠。b) 對特殊群體如：老人、教師等給予優(yōu)惠。c）雙休日、節(jié)假日等實(shí)行一定幅度差價。9管理體制9.1 組織機(jī)構(gòu)公司實(shí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)

31、制，根據(jù)公園的經(jīng)營性質(zhì)、規(guī)模、檔次和設(shè) 施情況，擬設(shè)置以下機(jī)構(gòu)，即：營銷部，園管部、技術(shù)部、行政部、 后勤部、財(cái)務(wù)部。9.2 人員配備園區(qū)勞動定員按崗位編制。園區(qū)總定員 90人，其中崗位職員70 人，技術(shù)人員10人，管理人員10人。旅游旺季不足人員采用臨時招 工解決。10投資估算工程估算項(xiàng)目總投資為5000萬元，其中：建筑工程費(fèi)為3250萬元，占總投資的65%設(shè)備購置及安裝工程費(fèi)為500萬元，占總投資的10%其它費(fèi)用為500萬元，占總投資的10%預(yù)備費(fèi)為500萬元，占總投資的10%鋪底流動資金250萬元，占總投資的5% 項(xiàng)目工程投資詳見下表。序號原規(guī)劃項(xiàng)目金額序號新規(guī)劃項(xiàng)目金額增加投資房屋建（

32、構(gòu)）筑物新規(guī)劃房屋建（構(gòu)）筑物1烽火臺266.581烽火臺347.00增加電子狼煙效果（+80.42萬）2漢魂宮195.002漢魂宮195.003大殿81.003大殿142.00增加彩繪及設(shè)施（+61.00萬）4八仙閣78.984八仙閣78.985四柱牌樓29.705四柱牌樓29.706世界亭園127.206世界亭園127.207照壁6.007照壁18.00（+12.00 萬）8辦公樓96.008辦公樓128.00增加裝修辦公設(shè)施（+32.00萬）9展覽館92.889展覽館92.8810農(nóng)技中心50.9310農(nóng)技中心50.9311地下游樂洞府132.6011地下游樂洞府188增加游樂設(shè)施（+5

33、5.40萬）12公住樓88.0012公住樓88.0013別墅園106.9213別墅園326.92增加面積（+220.00萬）14農(nóng)家院82.5014農(nóng)家院82.5015豬舍22.5015豬舍22.5016溫室大棚153.6016溫室大棚153.6017飼料庫4.8017飼料庫4.8018鍋爐房7.2018鍋爐房32.20增加鍋爐設(shè)備（+25.00萬）19變電所7.2019變電所57.20增加箱式變壓器（+50.00萬）20水塔2.5020水塔52.50擴(kuò)大加裝自動給水 （+50.00萬）21大門樓69.1221大門樓69.1222圍墻6.4022圍墻31.40增加長度（+25.00萬）23道路

34、5.0023道路57.03增加長度（+52.03萬）24停車場20.0024停車場50.00增加護(hù)攔監(jiān)控 （+30.00萬）25水庫19.2825水庫19.2826魚塘6.0026魚塘6.0027生產(chǎn)用設(shè)備102.1027生產(chǎn)用設(shè)備102.1028檢測化驗(yàn)設(shè)備30.0028檢測化驗(yàn)設(shè)備30.0029車輛運(yùn)輸設(shè)備55.6029車輛運(yùn)輸設(shè)備55.6030公共工程設(shè)計(jì)114.7030公共工程設(shè)計(jì)114.7031兒童樂園165.0032牛舍136.0033驢舍133.0034雞舍100.8635鴨舍25.0036鴿舍25.0037人工湖150.0038多功能飯店1200.0039沼氣池68.0040污水處理110.0041水力基礎(chǔ)設(shè)施56.0042電力基礎(chǔ)設(shè)施78.00合計(jì)2060.29合計(jì)5000投資增加 （+2939.71萬）11經(jīng)濟(jì)效益分析11.1 成本估算測算項(xiàng)目年平均營業(yè)成本為1000萬元。11.2 銷售收入a旅游淡季銷售收入初期加強(qiáng)廣告宣傳力度，制定可行的經(jīng)營策略和銷售方式，根據(jù) 預(yù)測，旅游淡季每年到此游覽的本地旅客將達(dá)到10萬人次以上，僅門票收入就超過100萬。同時，隨著山海關(guān)古城的開發(fā)、景區(qū)的裝點(diǎn)， 預(yù)計(jì)旅游人數(shù)將逐年增加。每個游客消費(fèi)（含門票）定位在 50元， 共計(jì)銷售收入50