房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃及計(jì)算征收方法

1、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃及計(jì)算方法土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，計(jì)算起來(lái)比較麻煩，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，計(jì)算尤為復(fù)雜。從以下幾點(diǎn)著手，才能更好的把握其計(jì)算。一、把握兩個(gè)概念（1）增值額，即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項(xiàng)目金額之間的差額。（2）扣除項(xiàng)目金額，即稅法規(guī)定準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除項(xiàng)目的金額，它包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項(xiàng)目等。二、掌握稅率 土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率：（

2、1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50的部分，稅率為30，速算扣除數(shù)為0；（2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100的部分，稅率為40，速算扣除數(shù)為5；（3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為50，速算扣除數(shù)為15；（4）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為60，速算扣除數(shù)為35。三、確定應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而收取的價(jià)款。實(shí)物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實(shí)物形態(tài)的估價(jià)收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無(wú)形資產(chǎn)或非專(zhuān)利技術(shù)等的評(píng)估收入。四、確定扣除項(xiàng)目（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括支

3、付地價(jià)款和有關(guān)登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)；（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。其中其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定：納稅人能按轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可按利息加上上述第（1）和（2）項(xiàng)合計(jì)的5以?xún)?nèi)計(jì)算扣除，否則按上述第（1）和（2）項(xiàng)合計(jì)的10以?xún)?nèi)計(jì)算扣除；（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出。包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加等；（5）其他扣除項(xiàng)目。這條主要是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的，對(duì)專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)可以按20計(jì)算扣除。

4、這條規(guī)定對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特別重要，計(jì)算時(shí)千萬(wàn)不能遺漏。五、計(jì)算方法首先確定增值額與扣除項(xiàng)目合計(jì)的比例，看其結(jié)果介于稅率中哪一個(gè)層次，然后運(yùn)用公式“土地增值稅稅額增值額稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除數(shù)”進(jìn)行計(jì)算。舉例如下：某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價(jià)14.8萬(wàn)元，登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)0.2萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本包括土地征用及拆迂補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等合計(jì)50萬(wàn)元，貸款支付利息0.5萬(wàn)元（能提供銀行證明） 每棟售價(jià)180萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅率5，城建稅稅率5，教育費(fèi)附加征收率3。問(wèn)該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅？計(jì)算過(guò)程如下：轉(zhuǎn)讓收入：1808014400（

5、萬(wàn)元）取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本合計(jì)：（14.80.250）805200（萬(wàn)元）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除：0.58052005300（萬(wàn)元） 轉(zhuǎn)讓稅金支出：144005（153）777.6（萬(wàn)元） 加計(jì)扣除金額：5200201040（萬(wàn)元）扣除項(xiàng)目合計(jì)：5200300777.610407317.6（萬(wàn)元） 增值額144007317.67082.4（萬(wàn)元）增值額與扣除項(xiàng)目金額比率7082.47317.610096.79應(yīng)納增值稅稅額7082.4407317.652467.08（萬(wàn)元）六、會(huì)計(jì)處理轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上的建筑及其附著物，即人們簡(jiǎn)稱(chēng)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，取得收入的單位和個(gè)人，應(yīng)按

6、照所取得的增值額和適用稅率計(jì)算征收土地增值稅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的增值額是取得的收入與扣除項(xiàng)目之差，取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額，開(kāi)發(fā)土地的成本費(fèi)用、相關(guān)稅金及其他扣除項(xiàng)目，適用稅率實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，分別為30%、40%、50%、60%，增值越多，稅率越高。收入8000 可扣除項(xiàng)目3500 用分級(jí)距地方法分步計(jì)算，土地增值稅怎么計(jì)算增值額=8000-3500=4500增值稅和扣除項(xiàng)目比率=4500/3500=1.2857*100%=128.57% 第一部分是扣除額的50%，即1750萬(wàn)，適用30%的稅率,1750*30%=525第二部分是扣除

7、額的50%未超過(guò)100%的，即3500-1750萬(wàn)，適用40%的稅率, （3500-1750）*40%=700第三部分是扣除額的100%未超過(guò)200%的，即4500-3500萬(wàn)，適用50%的稅率, （4500-3500）*50%=500應(yīng)納土地增值稅=525+700+500=1725計(jì)算該稅涉及的內(nèi)容之繁多為其他稅種無(wú)法比擬，稍有不慎或籌劃不當(dāng)，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)沉重的稅收負(fù)擔(dān)。土地增值稅的籌劃一般有三招：利用借款利息的籌劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之前的利息費(fèi)用企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人，為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。這意味著房地產(chǎn)

8、開(kāi)發(fā)企業(yè)完工之前的借款利息可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（三項(xiàng)期間費(fèi)用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。這樣，就可以大大增加扣除項(xiàng)目金額，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)，增加企業(yè)凈收益。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之后的利息費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的。允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10

9、%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。從以上分析可以看出，在可能的情況下將利息費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，是企業(yè)在該扣除項(xiàng)目納稅籌劃時(shí)的首選。利用建房方式的籌劃房地產(chǎn)的代建行為這種方式指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶(hù)進(jìn)行房地 產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成向客戶(hù)收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移， 其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅

10、范疇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負(fù)，但前提是 在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終用戶(hù)，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，從而避免開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售 繳納土地增值稅。 合作建房這種方式指一方出錢(qián)，一方出地，雙方共同建造房屋的 行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓 的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn) 雙贏。 假如富民房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地， 擬與利 國(guó)實(shí)業(yè)公司合作建造辦公大樓，資金由利國(guó)實(shí)業(yè)公司提供，建成后按 比例分房。對(duì)利國(guó)實(shí)業(yè)公司來(lái)說(shuō)，分得的辦公樓不含土地增值稅，會(huì) 降低購(gòu)置成本。 即使將來(lái)處置， 只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。 對(duì)富民房地產(chǎn)公司

11、而言，作為辦公用房，不用繳納土地增值稅，可節(jié) 約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)其在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。這樣就實(shí) 現(xiàn)了出資方和房地產(chǎn)企業(yè)的雙贏。 分散經(jīng)營(yíng)收入的籌劃 隨著人們生活水準(zhǔn)的提高和全面建設(shè)小康社會(huì)進(jìn)程的加快， 居民 對(duì)房屋的裝飾、裝潢提出了更高的要求，且裝修費(fèi)用在房款中所占比 重有逐年遞增的趨勢(shì)。如果與購(gòu)房者簽訂合同時(shí)，略加變通，將經(jīng)營(yíng) 收入分散，就能節(jié)省不少土地增值稅，增加企業(yè)收益。 在實(shí)際操作時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可設(shè)立一家裝飾裝潢公司，專(zhuān)門(mén) 為購(gòu)房戶(hù)搞裝修。具體可與購(gòu)房戶(hù)簽訂兩份合同，一份是房地產(chǎn)初步 完工（毛墻毛地）時(shí)簽訂的銷(xiāo)售合同，另一份是與裝飾裝潢公司簽訂 的裝修合同。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只就銷(xiāo)售合同上注明房款增值額繳納土 地增值稅，裝修合同上注明的金額屬于勞務(wù)收入，應(yīng)征營(yíng)業(yè)稅，不用