房地產(chǎn)行業(yè)稅收檢查學(xué)習(xí)資料

1、房地產(chǎn)行業(yè)稅收檢查房地產(chǎn)行業(yè)稅收檢查轉(zhuǎn)貼第一節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)核算特點一、概述房地產(chǎn)行業(yè)涉及的地方稅種多，稅收征管的難度大。在企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等主體稅源的控管上還存在較多漏洞。內(nèi)資企業(yè)要繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、企業(yè)所得稅等。外資企業(yè)要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅、外資企業(yè)所得稅等。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，企業(yè)員工不多，資金需求大，產(chǎn)品生產(chǎn)周期長（經(jīng)?？缒辏婕罢芾聿块T較多，經(jīng)營風(fēng)險高，利潤也大。我國稅法越來越復(fù)雜，為發(fā)揮稅收職能，國家財稅部門每年都會以文件形式對有關(guān)稅種作出

2、解釋和規(guī)定。這些文件有的是對條例法規(guī)精神的強調(diào)，有的是對條例法規(guī)內(nèi)容的增減，有的甚至是對條例法規(guī)條款的變更。我們?nèi)舨荒苋嫔钊胙芯?，就無法對稅收業(yè)務(wù)進行正確的判斷和處理，造成對同一類業(yè)務(wù)問題，作出不同的解釋，甚至作出錯誤的處理，從而影響了稅務(wù)機關(guān)的形象，侵害了納稅人的權(quán)益。發(fā)生類似問題，有稅法立法不夠嚴謹，立法思想對市場經(jīng)營主體、經(jīng)營模式變化的前檐性不夠等因素，但更多的是稅務(wù)人員對稅法缺乏系統(tǒng)掌握，以及對個別行業(yè)會計核算不熟，進而把握不住業(yè)務(wù)實質(zhì)等原因造成的。作為稅務(wù)稽查人員，如果對稅收政策和會計核算方法進行系統(tǒng)的深入研究，熟練掌握了報表項目、會計科目和會計核算業(yè)務(wù)稅收政策。那么，通過審查企業(yè)

3、的財會資料和其他經(jīng)營資料，就能夠高效率、高質(zhì)量的完成稅收檢查任務(wù)。下面，我們通過對房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)會計和稅收政策的梳理、歸納，以及對房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點的初步探討，希望能總結(jié)出房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查的一些規(guī)律和方法。二、房地產(chǎn)開發(fā)一般過程一個房地產(chǎn)企業(yè)由于資金的限制和政策上的風(fēng)險，在同一時間一般只能開發(fā)一個房地產(chǎn)項目（也有同時開發(fā)兩個以上項目的大型公司），更多的大型公司對現(xiàn)金流量的預(yù)測和把握采取滾動開發(fā)的形式經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。一般來講，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目要經(jīng)過以下過程（見圖表1）三、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)會計制度的探索第一階段：文革后的制度恢復(fù)以及新制度的探索1980年財政部修訂國營工業(yè)企業(yè)會計制度；1981年1

4、月至10月財政部先后制定發(fā)布了國營施工企業(yè)會計制度、建設(shè)單位會計制度；1984年3月國務(wù)院發(fā)布了國營企業(yè)成本管理條例；1985年和1988年財政部對國營工業(yè)企業(yè)會計制度進行了兩次重大的修訂；1985年4月國務(wù)院發(fā)布了國營企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例；1985年3月財政部發(fā)布了中外合資經(jīng)營企業(yè)會計制度；1985年度財政部制定發(fā)布了國營工業(yè)、交通企業(yè)、建設(shè)業(yè)、商業(yè)、金融業(yè)的成本管理條例實施細則，配合國務(wù)院國營企業(yè)成本管理條例實施；1986年12月財政部制定發(fā)布了成本核算辦法，對企業(yè)的成本核算的具體方法和程序作了明確的規(guī)定；1988年5月財政部制定發(fā)布了國營企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例實施細則，以配合國務(wù)院

5、國營企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例的實施。（注：上述制度均已廢止。）第二階段：形成體系引進西方先進的會計核算辦法，廢棄原采用的蘇聯(lián)模式的會計報表核算體系。用資產(chǎn)負債表代替資金平衡表，逐步從財務(wù)狀況變動表過渡到現(xiàn)金流量表，重新設(shè)計了科目名稱和概念，與國際會計準則接軌。1992年5月財政部發(fā)布了股份制試點企業(yè)會計制度（廢）；1992年11月經(jīng)國務(wù)院批準，財政部發(fā)布了企業(yè)會計準則和企業(yè)財務(wù)通則；1993年1月財政部、中國人民建設(shè)銀行聯(lián)合印發(fā)施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度；1993年7月財政部印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度；1997年，財政部發(fā)布了我國第一個具體會計準則企業(yè)會計準則關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的披露；199

6、8年1月財政部在股份制試點企業(yè)會計制度的基礎(chǔ)上，制定發(fā)布了股份有限公司會計制度；1999年5月財政部制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補充規(guī)定；2000年6月國務(wù)院發(fā)布企業(yè)財務(wù)會計報告條例；2000年12月財政部制定發(fā)布企業(yè)會計制度，以保證企業(yè)財務(wù)會計報告條例的落實。2006年2月15日財政部制度發(fā)布1個基本準則和38個具體會計準則，涉及存貨、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、所得稅、員工薪酬、收入、合并會計報表、現(xiàn)金流量表等具體的核算業(yè)務(wù)。實現(xiàn)了會計核算準則體系與國際慣例趨同。并于2007年1月1日起暫在上市公司執(zhí)行。在2006-07-2708:18:12發(fā)表:第二節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行主要稅收政策及分析

7、第一、營業(yè)稅及附加政策一條例及實施細則納稅人銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，向土地房屋所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納營業(yè)稅。營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。單位贈與不動產(chǎn)的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。價外費用包括基金、集資費、手續(xù)費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外費用。納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當(dāng)理由的（以及單位將不動產(chǎn)無

8、償贈與他人），主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：（一）按納稅人當(dāng)月銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；（二）按納稅人最近時期銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；（三）按公式核定，計稅價格=工程成本X（1+成本利潤率）+（1營業(yè)稅稅率），成本利潤率由省級稅務(wù)局確定。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征營業(yè)稅。在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。政策二國稅函發(fā)（1995）156號營業(yè)稅問題解答之一合作建房如何征收營業(yè)稅。（一）如果是“以物易物”的方式，雙方應(yīng)分別按照銷售

9、不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收營業(yè)稅，由于雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算，應(yīng)核定征稅。（二）以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)的，出地方按租賃業(yè)征收營業(yè)稅；出資方在將不動產(chǎn)交還給出地方時，按銷售不動產(chǎn)征稅，雙方均需核定營業(yè)稅。（三）雙方成立新公司的：第一、雙方共擔(dān)風(fēng)險的，只對公司征收“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅。第二、如果出地方取得固定利潤，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。第三、雙方分配房屋的，出地方?jīng)]有承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，應(yīng)該按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征收營業(yè)稅，營業(yè)額需核定。對合營企業(yè)的房屋，在分配給雙方后，如果各自銷售再按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。征收營業(yè)稅的預(yù)收賬款包

10、括預(yù)收定金?！斑€本”銷售的，應(yīng)按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂的“還本”支出。政策三國稅函發(fā)（1995）549號對拆遷還房部分，按成本價計征營業(yè)稅。政策四川地稅發(fā)（1997）057號四川省房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅征收管理暫行辦法納稅人銷售不動產(chǎn)，其計征營業(yè)稅的營業(yè)額不得扣除附屬設(shè)備（如電梯、供暖、供電、供水等設(shè)備）的價值。連同動產(chǎn)一并銷售的，不得扣除其動產(chǎn)的價值。房地產(chǎn)企業(yè)受國家機關(guān)、企事業(yè)單位委托代建房屋，同時符合下列條件的，可就其實際收取的管理費按“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”稅目依5%的稅率征收營業(yè)稅。1、建房單位自行立項、自行征地并提供基建計劃，雙方簽訂代建合同，房地產(chǎn)企業(yè)按一定比例

11、收取管理費。2、房地產(chǎn)企業(yè)按國家規(guī)定辦理工程清結(jié)算，不代墊工程款。房地產(chǎn)企業(yè)按經(jīng)濟合同法有關(guān)規(guī)定收取定金，且定金金額不超過銷售總額5%的，可暫不征收營業(yè)稅；超過5%的部分，以及將定金轉(zhuǎn)為預(yù)收款的，均應(yīng)按全額征收營業(yè)稅。對一方提供土地，另一方投資建設(shè)不動產(chǎn)，不動產(chǎn)建成后，一定時間內(nèi)使用權(quán)歸投資者（即資金提供者）所有，規(guī)定的時間到期后，投資者將使用權(quán)歸還給提供土地使用權(quán)者的行為，應(yīng)視其具體情況分別按所屬稅目征收營業(yè)稅。1、雙方在合同中如明確不動產(chǎn)建成投入使用之日起，產(chǎn)權(quán)即屬于提供土地使用權(quán)者，僅允許投資者使用若干時間的，其性質(zhì)屬于提供土地使用權(quán)者收取投資者租金，建成不動產(chǎn)租給投資者使用。應(yīng)對提供土

12、地使用權(quán)者依據(jù)投資者建設(shè)不動產(chǎn)的投資額，按“服務(wù)業(yè)”稅目中的租賃業(yè)征收營業(yè)稅，其納稅義務(wù)發(fā)生時間，為不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確定日，（營業(yè)額為投資額）。2、雙方商定，不動產(chǎn)建成之后產(chǎn)權(quán)暫歸投資者所有，使用一定時間后再還給提供土地使用權(quán)者，則在產(chǎn)權(quán)變更時，應(yīng)對投資者按當(dāng)期該不動產(chǎn)評估值征收銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅，納稅業(yè)務(wù)發(fā)生時間為產(chǎn)權(quán)變更之日。對提供土地使用權(quán)者應(yīng)看其不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸投資者所有時是否包括土地使用權(quán)，包括土地使用權(quán)的，則應(yīng)在投資者取得不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)時依據(jù)不動產(chǎn)的工程造價按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收營業(yè)稅；不包括土地使用權(quán)的，則對提供土地使用權(quán)按場地租賃業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅。其納稅義務(wù)發(fā)生時間均為產(chǎn)權(quán)或土地權(quán)屬變更之日。

13、政策五川地稅發(fā)（1999）031號五、關(guān)于“集資建房”的認定問題：（一）經(jīng)過縣以上建設(shè)行政主管部門和房改部門批準；（二）房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證的歸屬必須與集資合同（協(xié)議）方案的簽訂人一致；（三）本單位職工以職工花名冊、工資表及同級人事或勞動部門的審核為準。1999十、關(guān)于公房出租征收營業(yè)稅問題：對公房租金收入年 1 月 1 日起恢復(fù)征收營業(yè)稅。政策六財稅（2000）125號對按政府（縣級以上）規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)

14、稅、營業(yè)稅。本通知自2001年1月1日起執(zhí)行。凡與本通知規(guī)定不符的稅收政策，一律改按本通知的規(guī)定執(zhí)行。政策七財稅字（2000）7號對企業(yè)主管部門或企業(yè)集團中的核心企業(yè)等單位（以下簡稱統(tǒng)借方）向金融機構(gòu)借款后，將所借資金分拔給下屬單位，并按支付給金融機構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機構(gòu)的利息不征營業(yè)稅。本通知自2000年1月1日起執(zhí)行。政策八川地稅函（2001）262號拆遷還房的，對償還面積與拆遷面積相等的部分，按成本價核定計征營業(yè)稅。自2001年9月1日起執(zhí)行。政策九財稅（2002）191號廢止營業(yè)稅稅目注釋第八、九條中部分內(nèi)容。即股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。政策十國稅函（2002）16

15、5號轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍，不應(yīng)征收營業(yè)稅。政策十一川地稅函（2002）226號納稅人因客戶逾期付款而取得的罰息（或稱違約金）應(yīng)當(dāng)并入營業(yè)額計征營業(yè)稅。政策十二國稅發(fā)（2004）69號對房地產(chǎn)主管部門或其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的“住房專項維修基金”不計征營業(yè)稅。政策十三財稅（2003）16號（七）單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”征收營業(yè)稅；對轉(zhuǎn)讓已進入建

16、筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。在建項目是指立項建設(shè)但尚未完工的建設(shè)項目。（八）土地整理儲備中心（包括土地交易中心）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的收入按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”征收營業(yè)稅。違約賠償金收入應(yīng)并入營業(yè)額征收營業(yè)稅。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所的的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。政策十四財稅（2004）206號財稅（2003）16號文件自2003年1月1日起執(zhí)行，2003年1月1日之前有關(guān)涉稅事宜仍按原政策規(guī)定

17、執(zhí)行。政策十五川地稅函（2004）327號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作本企業(yè)自用的固定資產(chǎn)，若該資產(chǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實收資本金范圍內(nèi)，可暫不征收營業(yè)稅。（答復(fù)省直分局）政策十六國稅函（1999）144號售房回購業(yè)務(wù)雙方均按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。售房回租業(yè)務(wù)分別按照各自適用稅目征收營業(yè)稅。第二、房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）政策一條例及實施細則房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于國有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。房屋出租的，以房產(chǎn)租金收入作為房

18、產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。政策二（86）財稅地字第008號開征房產(chǎn)稅的建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)由省級人民政府批準。征稅范圍包括市區(qū)、郊區(qū)、縣城、鎮(zhèn)政府所在地。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。對納稅人未按會計制度規(guī)定記載的，在計征房產(chǎn)稅時，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評估。納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工單位建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。辦理驗收手續(xù)前已使用的，從當(dāng)月征收房產(chǎn)稅。承租人使用房屋，以支付修理費抵交房產(chǎn)租金，仍應(yīng)由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人依照規(guī)定交納房產(chǎn)稅。政策三（87）財稅地字第003號關(guān)于“房產(chǎn)

19、”的解釋“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和維護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。關(guān)于房屋附屬設(shè)備的解釋房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。政策四國稅函發(fā)（1993）368號用房產(chǎn)投資的，收取固定收入不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的，視同租賃，按租金收入征收房產(chǎn)稅。融資租賃房產(chǎn)的，按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅，不按租賃收入征收房產(chǎn)稅。政策五川地稅函發(fā)（1996）109號同國稅函發(fā)（1993）368號。融資租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，原則上為承租使用房屋的單位或個人。政策六川地稅函發(fā)（1996）110號我省外商

20、投資企業(yè)的房地產(chǎn)稅，依照現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例以及我省對房產(chǎn)稅的補充規(guī)定執(zhí)行。外商投資企業(yè)房地產(chǎn)稅有關(guān)優(yōu)惠政策，依照四川省鼓勵外商投資條例的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。即生產(chǎn)性企業(yè)10年免征房地產(chǎn)稅和車船使用稅；非生產(chǎn)性企業(yè)3年免征房地產(chǎn)稅和車船使用稅。政策七國稅函（2002）284號凡以分期付款方式購買使用商品房，且購銷雙方均未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書期間,應(yīng)確定房屋的實際使用人為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，繳納房產(chǎn)稅。政策八國稅函（1997）39號城市房地產(chǎn)稅暫行條例第五條（新建房屋免三年房地產(chǎn)稅，翻修房屋免二年房地產(chǎn)稅）不適用于外商投資企業(yè)。政策九財稅（2000）125號對按政府（縣級以上）規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住

21、房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。本通知自2001年1月1日起執(zhí)行。凡與本通知規(guī)定不符的稅收政策，一律改按本通知的規(guī)定執(zhí)行。政策十川地稅函（2000）130號對大型商品交易市場的房產(chǎn)稅，經(jīng)批準后可按房產(chǎn)余值計算征收問題，按以下規(guī)定辦理：縣以上人民政府批準建設(shè)的商品交易市場、逐級上報省地稅局審批。政策十一國稅發(fā)（2000）44號對外資企業(yè)，人防工程暫不征收城市房地產(chǎn)稅。外資企業(yè)出租房屋以優(yōu)先從租計征城市房地產(chǎn)稅為原則。外資企業(yè)在商品房開發(fā)過程中搭建的臨

22、時鋪面出租經(jīng)營的，房地產(chǎn)管理部門不給確認產(chǎn)權(quán)、“固定資產(chǎn)”賬上也不反映的，暫不征收城市房地產(chǎn)稅。商品房交付使用后依舊保留的出租經(jīng)營用臨時鋪面，無論是否入賬、是否確定產(chǎn)權(quán)，均照章征收城市房地產(chǎn)稅。政策十二川府函（2004）47號四川省鼓勵外商投資條例廢止，對其中的稅收優(yōu)惠政策，允許享受優(yōu)惠政策期限未滿的外資企業(yè)繼續(xù)享受至期滿，新登記注冊成立的外資企業(yè)一律不再享受有關(guān)優(yōu)惠政策。四川省鼓勵外商投資優(yōu)惠政策中與四川省鼓勵外商投資條例有關(guān)內(nèi)容相同的稅收優(yōu)惠政策同時廢止。另，川府發(fā)（1999）50號及川辦發(fā)（1996）148號兩次頒布的四川省鼓勵外商投資優(yōu)惠政策已于2002年6月25日在四川日報公告廢止。

23、川地稅發(fā)（2004）33號：四川省鼓勵外商投資條例廢止后，新老外資企業(yè)享受優(yōu)惠政策的執(zhí)行時間統(tǒng)一以四川日報向社會公布的日期即2003年12月2日為準，凡在12月2日前（不含）辦理完畢工商登記的外資企業(yè)可允許其繼續(xù)享受優(yōu)惠政策直至期滿（但需依法審批）；凡在12月2日以后（含）新辦理工商登記的外資企業(yè)一律不再享受優(yōu)惠政策。政策十三國稅發(fā)（2003）89號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，在售出前不征房產(chǎn)稅；對售出前已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅。購置存量房，自辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅。

24、出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅。政策十四川地稅函（2004）96號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前已使用或出租、出借的，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。第三、城鎮(zhèn)土地使用稅政策一條例及實施細則在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用納稅義務(wù)人。政策二（89）國稅地字第140號房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計征土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)

25、從嚴的原則結(jié)合具體情況確定。政策三國稅發(fā)200389號購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。購置存量房，自辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出售本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。政策四國稅發(fā)2004100號要嚴格按照減免稅的管理權(quán)限和減免稅審批程序辦理。根據(jù)國家宏觀調(diào)控的要求和清理整頓工作重點，認真清理、從控制各類開發(fā)區(qū)、各類園區(qū)用地和屬于國家產(chǎn)業(yè)政策限制發(fā)展行業(yè)用地的減免稅。本通知下發(fā)后各地要全面清

26、理城鎮(zhèn)土地使用稅的減免規(guī)定，屬于越權(quán)減免的要立即糾正并恢復(fù)征稅；除經(jīng)批準開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟使用房的用地外，對各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)免征土地增值稅的優(yōu)惠政策已經(jīng)到期，對仍未按規(guī)定恢復(fù)征稅的要立即糾正。政策五川地稅函（2004）96號（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造商品房用地在商品房未售出前應(yīng)按有關(guān)規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。政策六（88）國稅地字第015號關(guān)于納稅人實際占用的土地面積的確定。以土地使用權(quán)證書確認的土地面積為準；尚未核發(fā)土地使用權(quán)證書，應(yīng)由納稅人據(jù)實申報土地面積。關(guān)于納稅人的確定。土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。擁有土

27、地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由帶管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。政策七（88）國土【籍】字第189號各級稅務(wù)部門，對納稅人實際占用土地面積的確定，應(yīng)根據(jù)條例規(guī)定的精神，以省級人民政府組織測量的土地面積為計稅依據(jù)；尚未組織測量的，以政府部門核發(fā)的土地使用證或土地管理部門提供的土地使用權(quán)屬資料所確認的土地面積為計稅依據(jù)；尚未核發(fā)土地使用證書或土地管理部門尚未提供土地權(quán)屬資料的，暫以納稅人（土地使用者）據(jù)實申報的土地面積為計稅依據(jù)。今后隨著土地使用權(quán)申報、登記、發(fā)證和地籍測量工作的進展，再作相應(yīng)調(diào)整。政策八（89

28、）國稅地字第140號納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權(quán)土地上的多層建筑，對納稅單位可按其占用的建筑面積占總面積的比例計征土地使用稅。基建項目在建期間占用土地以及商品房開發(fā)用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計征土地使用稅。經(jīng)省級稅務(wù)機關(guān)批準，可免。政策九（88）財稅字第260號國務(wù)院1988年9月27日發(fā)布的中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例不適用于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)在華機構(gòu)的用地。各地制定的土地使用費對外資企業(yè)和外國企業(yè)在華機構(gòu)仍然有效。政策十四川省人民政府令1989年7號四川省城鎮(zhèn)土地使用稅實施辦法：新征用的耕地，自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅。新征用的非耕地，自批準征用的次月起繳納土

29、地使用稅。政策十一川府函（2004）47號四川省鼓勵外商投資條例廢止，對其中的稅收優(yōu)惠政策，允許享受優(yōu)惠政策期限未滿的外資企業(yè)繼續(xù)享受至期滿，新登記注冊成立的外資企業(yè)一律不再享受有關(guān)優(yōu)惠政策。四川省鼓勵外商投資優(yōu)惠政策中與四川省鼓勵外商投資條例有關(guān)內(nèi)容相同的稅收優(yōu)惠政策同時廢止。另，川府發(fā)（1999）50號及川辦發(fā)（1996）148號兩次頒布的四川省鼓勵外商投資優(yōu)惠政策已于2002年6月25日在四川日報公告廢止。政策十二川地稅發(fā)（2004）33號四川省鼓勵外商投資條例廢止后，新老外資企業(yè)享受優(yōu)惠政策的執(zhí)行時間統(tǒng)一以四川日報向社會公布的日期即2003年12月2日為準，凡在12月2日前（不含）辦理

30、完畢工商登記的外資企業(yè)可允許其繼續(xù)享受優(yōu)惠政策直至期滿（但需依法審批）；凡在12月2日以后（含）新辦理工商登記的外資企業(yè)一律不再享受優(yōu)惠政策。第四、印花稅政策一條例及實施細則印花稅只對稅目稅率表中列舉的憑證和經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證征稅。凡多貼印花稅票者，不得申請退稅或者抵用。政策二（88）國稅地字第025號不兌現(xiàn)或不按期兌現(xiàn)的合同也要貼花。政策三（91）國稅發(fā)155號對辦理借款展期業(yè)務(wù)使用借款展期合同或其他憑證，按信貸制度規(guī)定，僅載明延期還款事項的，可暫不貼花。土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同、不貼花?！爱a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目中的財產(chǎn)所有權(quán)的范圍是：經(jīng)政府管理機關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所書

31、立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。（川地稅函（2004）96號重申：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同屬于“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”）政策四（88）國稅地字第030號融資租賃合同按“借款合同”計稅貼花。政策五川地稅函（2001）215號商品房購銷合同適用“印花稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”萬分之五稅率征收印花稅。政策六川地稅發(fā)（2004）48號印發(fā)四川省印花稅核定征收管理辦法。對以下情形，主管稅務(wù)機關(guān)可以核定其印花稅的計稅依據(jù)（略）。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)，依照轉(zhuǎn)移實際金額100%核定；建筑安裝100%；建筑工程勘察設(shè)計80%。第五、契稅政策一條例及實施細則（1997）契稅的征收范圍：以出讓方式取得國有土地使用權(quán)；以轉(zhuǎn)讓方式（買入、受贈、交換

32、等）取得國有土地使用權(quán)；房屋的買賣、贈與和交換。承受土地房屋權(quán)屬的單位和個人為契稅的納稅人。稅率35%契稅的計稅依據(jù)為“成交價格”，即“取得成本”。契稅的納稅義務(wù)時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。土地房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同買賣或贈與，計征契稅：（一）以土地房屋權(quán)屬作價投資入股；（二）以土地房屋權(quán)屬抵債；（三）以獲獎方式承受土地房屋權(quán)屬；（四）以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地房屋權(quán)屬。

33、土地使用權(quán)交換、房屋交換、土地與房屋交換的，交換價格相等的，免征契稅；交換價格不等的，由多支付一方繳納契稅。政策二川財明電（1997）17號在我省關(guān)于實施辦法未出臺之前，全省契稅稅率按4%執(zhí)行。政策三四川省人民政府第109號令契稅實施辦法契稅稅率為4%，可下浮到3%。政策四川財稅（1998）16號我省契稅的適用稅率按4%執(zhí)行。各地需下浮3%的，必須報省財政廳、省地方稅務(wù)局批準，各地?zé)o權(quán)自定稅率。政策五財稅字（1998）96號契稅的計稅價格：合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據(jù)范圍，納稅人應(yīng)該按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。對購買安居房、經(jīng)濟適用房應(yīng)該照章征收契稅。政策六川財稅

34、函（1997）7號同意成都市契稅的適用稅率為3%，從1999年7月1日起執(zhí)行。政策七川財稅（2001）22號同意瀘州市契稅的適用稅率為3%。政策八國稅函（1998）829號居民趙某與房屋開發(fā)商簽訂“雙包代建”合同，由開發(fā)商承辦規(guī)劃許可證、準建證、土地使用證等手續(xù)，并由委托方按地價與房價之和向開發(fā)商付款的方式取得房屋所有權(quán)，實質(zhì)上是一種以預(yù)付款方式購買商品房的行為，應(yīng)照章征收契稅。政策九財稅字（1999）210號2000年底前對1998年6月30日前建成尚未售出的空置的商品住房予以免稅（對房地產(chǎn)公司免營業(yè)稅、對購買者免契稅）優(yōu)惠。政策十財稅（2001）44號對財稅（1999）210號免稅政策延長兩年（限于商業(yè)用房、寫字間和商品住房，不包括別墅、度假村等高檔商品房）政策十一財稅（2000）14號甲乙單位合作建房，提供資金的乙方獲得了甲方的部分土地使用權(quán)，應(yīng)繳納契稅。其計稅依據(jù)為乙單位取得土地使用權(quán)的成交價格。政策十二財稅（2001）161號關(guān)于企業(yè)改革中有關(guān)契稅政策：公司制改造，是指非公司制企業(yè)按照公司法要求改建為有限責(zé)任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，或經(jīng)批準由有限責(zé)任公司變更為股份有限公司。改制成公司不變更原企業(yè)投