房地產(chǎn)公司運(yùn)營流程

1、房地產(chǎn)運(yùn)營管理流程從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理得程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個階段，即可行性研究與項目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷售階段與交付使用階段。第一章：項目決策階段房地產(chǎn)項目可行性研究階段房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)董事會批準(zhǔn)初步立項后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究。1、可行性研究得內(nèi)容可行性研究得根本目得就是實現(xiàn)項目決策得科學(xué)化、*化，減少或避免投資決策得失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)得經(jīng)濟(jì)、社會與環(huán)境效益。可行性研究得主要內(nèi)容有：（1）項目概況；（2）開發(fā)項目用地得現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置；（3）市場分析與建設(shè)規(guī)模得確定；（4）規(guī)劃設(shè)計影響與環(huán)境保護(hù)；（5）資源供給及資本運(yùn)作方案；（6）

2、環(huán)境影響與環(huán)境保護(hù)；（7）項目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費用得研究；（8）開發(fā)建設(shè)節(jié)點計劃；（9）項目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析；（10）結(jié)論及建議。2、可行性研究小組成員知識組成：經(jīng)濟(jì)師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師。3、可行性研究得工作階段1）投資機(jī)會研究。該階段得主要任務(wù)就是對投資項目主要就是土地進(jìn)行初步摸底與意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定得地區(qū)與部門內(nèi)，以自然資源與市場得調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利得投資機(jī)會。投資機(jī)會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)得估計而不就是依靠詳細(xì)得分析。如果機(jī)會研究認(rèn)為可行得，就可以進(jìn)行下一階段得工作。2）初步可行性研究，

3、亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會研究得基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項目建設(shè)得可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。3）詳細(xì)可行性研究，即通常所說得可行性研究。詳細(xì)可行性研究就是開發(fā)建設(shè)項目投資決策得基礎(chǔ)，就是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上得可行性后作出投資與否決策得關(guān)鍵步驟。4）項目得評估與決策。4、可行性研究步驟可行性研究按5個步驟進(jìn)行：（1）項目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會立項；（2）調(diào)查研究；（3）方案選擇與優(yōu)化；（4）財務(wù)評價與經(jīng)濟(jì)評價；（5）編制可行性研究報告。5、集團(tuán)公司董事會通過，批準(zhǔn)正式立項，項目進(jìn)入前期開發(fā)階段。第二章：前期準(zhǔn)備階段一、獲取土地使用權(quán)。開發(fā)商獲取土地使用權(quán)得主要方式1）通過行政劃

4、撥方式取得；2）舊城改造取得中標(biāo)地塊國有土地使用權(quán)；3）轉(zhuǎn)讓取得；4）出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）；5）聯(lián)合開發(fā)并報有關(guān)主管部門立項、審批后取得；6）通過司法裁決取得；7）通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。二、征地拆遷，申辦并取得房屋拆遷許可證。拆遷得主要內(nèi)容包括：（1）房屋拆建，如危舊房改造；（2）城市功能、用地布局與空間結(jié)構(gòu)得調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑得建設(shè)與改造；（3）環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷就是伴隨著城市建設(shè)項目進(jìn)行得，就是城市建設(shè)得重要組成部分，尤其就是舊城改造中得一個重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項目得前期工作階段。3、

5、申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報資料：1）填寫城市房屋拆遷申請表一式五份；2）建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；4）國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書）5）拆遷代辦單位與評估機(jī)構(gòu)資料。6）拆遷安置計劃與方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰得安置用房證明；拆遷補(bǔ)償資金來源及預(yù)算資金額度。）三、規(guī)劃設(shè)計1、申辦項目選址定點，取得建設(shè)項目選址意見書與建設(shè)用地規(guī)劃許可證。并取得建設(shè)項目選址意見書得附件：規(guī)劃設(shè)計（土地使用）條件1）建設(shè)項目選址申請3）委托設(shè)計單位設(shè)計，送審設(shè)計方案。2、持規(guī)劃方案與建筑方案圖紙到

6、建管處申請建筑方案報建，取得建筑核位紅線圖與施工圖。建筑方案報建分兩階段。1）規(guī)劃方案審批階段，取得規(guī)劃建筑方案批準(zhǔn)意見書。在2）施工圖核準(zhǔn)階段，取得建筑核位紅線圖5份與施工圖3份。3、申辦建設(shè)工程紅線定位與驗線，取得建筑核位紅線圖。4、申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理施工許可證。建設(shè)工程施工至正負(fù)零時，持通知書等相關(guān)資料申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證。持建筑紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費。申四、建設(shè)項目報建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工隊伍。五、申辦施工許可證第四章：項目銷售階段一、申辦銷售許可證商品房預(yù)售實行許可證制度。商品房預(yù)售許可證一年一換。未取得商品房預(yù)售許可證得，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。二、商品房銷售及按揭辦理1、銷售前期準(zhǔn)備工作（可委托銷售代理公司進(jìn)行）2、銷售合同得簽訂。3、按揭辦理。第五章：交付使用階段一、申請竣工驗收，取得建筑工程竣工驗收備案證。屬成片開發(fā)小區(qū)得，還應(yīng)申請綜合驗收。二、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗收建設(shè)工程竣工驗收后3個月內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)向原批準(zhǔn)得城市規(guī)劃行