淺談房地產(chǎn)開發(fā)成本控制分析(一)

1、淺談房地產(chǎn)開發(fā)本錢控制分析 一 房地產(chǎn)開發(fā)本錢是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全 部費用。構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)本錢，相當(dāng)于工 業(yè)產(chǎn)品的制造房地產(chǎn)開發(fā)本錢和建筑安裝工程的施工房地產(chǎn)開發(fā)本錢。 如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全房地產(chǎn)開發(fā)本錢，還要計算開發(fā) 企業(yè)公司本部行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的 管理費用、財務(wù)費用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷 售費用。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)是近年來消費和投資的熱點。隨著 近年來全國房地產(chǎn)市場的逐漸成熟和局部出現(xiàn)過熱，國家加強了對房 地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著 “土根 、“銀根 的嚴(yán)

2、控以 及大量境外資金的涌入等方面的多重壓力，市場競爭日趨白熱化。房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將迎來 “大洗牌 、“大整合 時期。隨著房地產(chǎn)市場微利 時代的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場競爭的形態(tài)、內(nèi)涵、方式也必然將 發(fā)生深刻的變革，房地產(chǎn)的開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)本錢控制已成為各房地產(chǎn) 企業(yè)在競爭中取得優(yōu)勢的重要法寶。一、房地產(chǎn)開發(fā)本錢控制的意義房地產(chǎn)開發(fā)本錢控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場經(jīng)濟競爭中具 有十分重要的意義，微利時代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)本錢控制的 戰(zhàn)略意義有時甚至比規(guī)模擴張更為重要。我國房地產(chǎn)市場存量過大，其中除宏觀經(jīng)濟體制方面的原因外，也有 其價格形成機制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟規(guī)律，商品房如果售價下

3、調(diào)那么 有助于樓市跑量。開發(fā)商之所以常年不能下調(diào)售價，其中一個主要原 因就是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)本錢控制不力，房地產(chǎn)開發(fā) 本錢居高不下的緣故。從宏觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)成 本控制進行研究，對合理利用土地資源，防止房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟， 減少國民經(jīng)濟損失有著一定的意義。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的高速開展，已經(jīng)走出了暴利的時代。十年前，深 圳某知名房地產(chǎn)企業(yè)的董事長曾公開宣稱利潤低于40%的房地產(chǎn)工程不做，而現(xiàn)在利潤能維持在 12%左右就算是好的工程了。早年由于土 地及資本市場化運作不標(biāo)準(zhǔn)以及房地產(chǎn)消費市場的不成熟，房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)大多處于粗放式經(jīng)營管理狀態(tài)。隨著國家逐步加強了對房地產(chǎn)

4、 業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，特別是國家加強了對土地市場的管理與整頓如國土資源 部第 11 號、21號、71 號令等，對經(jīng)營性用地取消了有不正當(dāng)競爭及 暗箱操作之嫌的協(xié)議取得土地使用權(quán)的方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土 地使用權(quán)必須按照市場經(jīng)濟標(biāo)準(zhǔn)的要求進行，即必須以掛牌、招標(biāo)、 拍賣方式取得，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始逐步走上了集約化經(jīng)營管理的發(fā) 展道路。國家加強了金融市場的宏觀調(diào)控，對資本市場各種違規(guī)行為 加以整頓和標(biāo)準(zhǔn)，同時抑制房地產(chǎn)過度的市場消費需求；使得房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)真正認識到以極高的財務(wù)杠桿進行高風(fēng)險、粗放式的開發(fā)已 成往事，必須踏踏實實地合理利用資金，加強房地產(chǎn)開發(fā)本錢控制， 練好內(nèi)功。隨著中國參加 WTO 后房地產(chǎn)業(yè)的日益放開， 一些資本實力雄厚或有相 當(dāng)融資能力境外資金的涌入如和記黃浦、新鴻基、恒基等以及國 內(nèi)的一些集團型企業(yè)在全國的擴張如萬科、萬達、世貿(mào)等 ，房地產(chǎn) 市場的競爭將更加日趨劇烈，在同等條件下，在未來售價不明確或只 能預(yù)估售價的情況下，只有房地產(chǎn)開發(fā)本錢控制得較好的企業(yè)才有可 能在土地市場競爭中有相對的比擬優(yōu)勢，才有可能取得土地的使用權(quán) 及開發(fā)權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)本錢控制不力的企業(yè)必將會被市場所淘汰。房地產(chǎn)微利時代的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)本錢控制的重要 性越發(fā)顯現(xiàn)。節(jié)省房地產(chǎn)開發(fā)本錢，給利潤騰出了上升的空間，也有 利于市場競爭與市場跑量。