估價(jià)實(shí)務(wù)模擬題

1、一、現(xiàn)有一宗地，占地面積為100平方米，1999年11月通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)，使用年期為50年。2001年11月建成一房屋，該房屋建筑面積為250平方米，現(xiàn)全部用于出租。根據(jù)以下資料，評(píng)估該宗土地2004年11月的價(jià)格。(1)該房屋用于出租，每年收取押金6萬(wàn)元，平均每月租金收入為4萬(wàn)元，平均每月總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為2萬(wàn)元;(2)該房屋耐用年限為50年，目前的重置價(jià)格為每建筑平方米6000元，假設(shè)殘值率為0;(3)押金收益率為9%;(4)土地還原利率為6%，建筑物還原利率為8%。解 該宗土地有收益，適合于運(yùn)用收益法進(jìn)行評(píng)估。(1)計(jì)算該不動(dòng)產(chǎn)總收益：年租金收益：4×12=48(萬(wàn)元)年押

2、金收益：6×9%=0.54(萬(wàn)元)年總收益;48+0.54=48.54(萬(wàn)元)(2)計(jì)算該不動(dòng)產(chǎn)的年總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：年總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=2×12=24(萬(wàn)元)(3)該房地產(chǎn)的年凈收益=48.5424=24.54(萬(wàn)元)(4)建筑物現(xiàn)值采用成本法測(cè)算，房屋的建成比土地使用權(quán)晚兩年，因此，房屋的使用年限為48年。所以建筑物現(xiàn)值=6000×250×(48-3)/48=140.625萬(wàn)元。(5)建筑物年凈收益=140.625×8%=11.25(萬(wàn)元)(6)土地年凈收益=24.5411.25=13.29(萬(wàn)元)二、有某市一待估宗地G需評(píng)估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類

3、似的6塊宗地，具體情況見表1。表1 各宗地的具體情況 宗地 成交價(jià)(元平方米) 交易年份  交易情況  容積率  區(qū)域因素  個(gè)別因素    A    680    1999    +1    13    0    +1    B 

4、0;  610    1999    0    11    0    1    C    700    1998    +5    14    0    2    D   

5、; 750    2001    1    16    0    +2    E    700    2002    0    13    十1    0    F    

6、; 2002    0    11    0    0該市地價(jià)指數(shù)見表2。表2 地價(jià)指數(shù)表年份1996  1997  1998  1999  2000  2001    2002 指數(shù)  100  103  107  110  108  107    112另?yè)?jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系比

7、為：當(dāng)容積率在11.5之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1.0時(shí)的地價(jià)增加5%;超過(guò)1.5時(shí)，超出部分的容積率每增加0.1，單位地價(jià)比容積率為1.0時(shí)的地價(jià)增加3%。對(duì)交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表2中負(fù)號(hào)表示案例宗地條件比待估宗地差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。試根據(jù)以上條件，評(píng)估宗地G 2002年的價(jià)格。解 建立容積率地價(jià)指數(shù)表，見表3。表3 容積率地價(jià)指數(shù)表容積率    10    11    12 

8、;   13    14    1  5    1 6地價(jià)指數(shù)    100    105    110    115    120    125    128可比實(shí)例A：680×(112/110)×(100/101)×(105/

9、115)×(100/100)×(100/101)=620可比實(shí)例B：610×(112/110)×(100/100)×(105/105)×(100/100)×(100/99)=627可比實(shí)例c：700×(112/107)×(100/105)×(105/120)×(100/100)×(100/98)=623可比實(shí)例d：750×(112/107)×(100/99)×(105/128)×(100/100)×(100/102)=638可

10、比實(shí)例E:700×(112/112)×(100/100)×(105/115)×(100/101)×(100/100)=633因此，待估宗地G的評(píng)估結(jié)果為：(620+627+623+638+633)/5=628(元/平方米).三、某工業(yè)開發(fā)區(qū),于1999年5月底取得農(nóng)地使用權(quán)年限為50年,開發(fā)成“五通一平”后分塊出售。調(diào)查得知：該地區(qū)農(nóng)地取得費(fèi)用(含征地、拆遷安置補(bǔ)償和稅費(fèi))平均為15萬(wàn)元/畝，土地“五通一平”開發(fā)費(fèi)用(含稅費(fèi))平均為2億元/平方公里。征地完成后，“五通一平”土地開發(fā)周期平均為2年，如果第一年投入開發(fā)費(fèi)用的40%，第二年投人60%

11、，各期投入為年內(nèi)均勻投入，銀行貸款年利息率10%，交易稅費(fèi)為熟地售價(jià)的6%，當(dāng)?shù)卦试S的開發(fā)商投資利潤(rùn)率為土地取得費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用之和的15%。開發(fā)完成后，可用于出售的面積占總面積的70%。當(dāng)?shù)仡愃仆恋亻_發(fā)的增值收益率為20%，土地資本化率為12%。試根據(jù)以上資料估算2001年5月底開發(fā)完成后出售土地的平均單價(jià)。四、有一成片荒地需要估價(jià)。獲知該成片荒地的面積為4平方公里。適宜進(jìn)行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓;可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為50%;附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)男K“五通一平”熟地的單價(jià)為l000元/平方米，開發(fā)期需要3年;將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費(fèi)用等估計(jì)為每平方公里

12、2.5億元;貸款年利率為10%;投資利潤(rùn)率為20%;當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的5%，買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%。估算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。五、某市一工業(yè)企業(yè)于1998年10月以出讓方式取得一宗國(guó)有土地，建造了廠房進(jìn)行生產(chǎn)，土地面積6000，建筑面積4800，出讓年限50年。該企業(yè)對(duì)地上建筑物辦理了財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，根據(jù)保險(xiǎn)合同規(guī)定，若地上建筑物毀損，保險(xiǎn)公司將按建筑物毀損價(jià)值的80%進(jìn)行賠償。2004年4月，因生產(chǎn)事故造成地上建筑物毀損70%，該企業(yè)向保險(xiǎn)公司提出索賠。保險(xiǎn)公司經(jīng)過(guò)核實(shí)，認(rèn)為符合理賠條件，特委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)地上建筑物毀損價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并確定理賠額度。為此，該

13、估價(jià)機(jī)構(gòu)搜集了如下可用資料：(1)該地塊所處區(qū)域內(nèi)兩幢類似物業(yè)的近期交易價(jià)格分別為：實(shí)例A：1250元/實(shí)例B：1420元/(2)該地塊所處區(qū)域于2003年10月出租的一工業(yè)廠房(實(shí)例C)，房地年出租凈收益為105元/，可收益年限50年。(3)該地塊與三個(gè)可比實(shí)例A、B、C的影響因素修正指數(shù)如下表1，表中數(shù)值表示各案例條件與待估房地產(chǎn)比較，負(fù)號(hào)表示案例條件比待估房地產(chǎn)差，正號(hào)表示案例條件比待估房地產(chǎn)好。表1比較因素    待估房地產(chǎn)    比較實(shí)例A    比較實(shí)例B   

14、比較實(shí)例C    交易時(shí)間    100    +3    0    2    交易情況    100    2    +8    0    使用年期    100    0   一1

15、60;   +2   區(qū)域因素   100   1   十3   1    個(gè)別因素    100    0    +5    +7(4)該地塊所處區(qū)域目前征地費(fèi)(包括土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi))為18萬(wàn)元/畝，土地開發(fā)費(fèi)1.5億元/k表1，土地開發(fā)周期為1年，當(dāng)?shù)劂y行貸款利率6%，土地開發(fā)利潤(rùn)率12%，土地增值收益率20%，土地還原

16、利率7%，綜合還原利率8%。解：(1)解題思路：首先根據(jù)出租資料采用收益還原法計(jì)算出租廠房即實(shí)例C價(jià)格;然后采用市場(chǎng)比較法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià);用成本逼近法計(jì)算土地總價(jià)，最后根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=土地總價(jià)+建筑物現(xiàn)值，計(jì)算建筑物現(xiàn)值，從而最終得到建筑物毀損價(jià)值及理賠額度。收益還原法計(jì)算公式為： (a÷r)×1-l÷(1十r)n式中 a純收益;r土地還原利率;n土地產(chǎn)收益年期。市場(chǎng)比較法基本公式為：待估宗地價(jià)格=比較實(shí)例宗地價(jià)格×待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)×待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較案例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)×待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

17、/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)×待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較案例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)成本逼近法測(cè)算地價(jià)公式：土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)十投資利息+投資利潤(rùn)+稅費(fèi)十土地出讓金)×年期修正系數(shù)(2)用收益還原法計(jì)算實(shí)例C價(jià)格(105÷8%)×1l÷(1+8%)50=284.516元/(3)用市場(chǎng)比較法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)P第一步：分別計(jì)算三個(gè)案例的比準(zhǔn)價(jià)格A=1250×100/103×100/98×100/100×100/99×100/100=1250.868元/B=1420×100/

18、100×100/108×100/99×100/103×100/105=1228.013元/C=1284.516×100/98×100/100×100/102×100/99×100/107=1213.094元/第二步：采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均求取不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)單位面積不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格=(1250.868+1228.013+1213.094)/3=1230.658元/不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=1230.658×4800=590.716萬(wàn)元(4)應(yīng)用成本逼近法計(jì)算土地總價(jià)第一步：土地取得費(fèi)：18萬(wàn)元/畝=270元/第二步：土地開發(fā)費(fèi)

19、：1.5億元/k=150元/第三步：計(jì)算利息：270×(1+6%)1+150×(1+6%)0.5-1=20.634元/第四步：計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)：(270+150)×12%=50.400元/第五步：成本地價(jià)：270+150+20.634+50.400=491.034元/第六步：土地增值收益：491.034×20%=98.207元/第七步：目前剩余年期44.5年的土地使用權(quán)現(xiàn)值(49l.034+98.207)×1一1/(1+7%)44.5=560.219元/第八步：土地使用權(quán)總價(jià)=560.219× 6000=336。131萬(wàn)元(5)計(jì)算建筑物

20、現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-土地總價(jià)=590.716336.131=254.585萬(wàn)元(6)計(jì)算建筑物毀損價(jià)值254.585× 70%=l78.21萬(wàn)元(7)保險(xiǎn)公司理賠額度178.21×80%=142.57萬(wàn)元六、某甲房地產(chǎn)集團(tuán)經(jīng)過(guò)調(diào)查，于1998年以出讓方式取得某市一片生地50年土地使用權(quán)。該地塊面積為1.8k，進(jìn)行“七通一平”開發(fā)后，按照規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)道路、綠地等公益事業(yè)占地面積為30%。根據(jù)調(diào)查，該市同類土地取得費(fèi)用為10萬(wàn)元/畝，將生地開發(fā)成“七通一平”土地的開發(fā)成本、管理費(fèi)用等為1.4億元/k。開發(fā)期為3年，每年開發(fā)費(fèi)用及管理費(fèi)用在期初均勻投入，第一年、第二年、第

21、三年分別投入40%、30%，20%。貸款年利率一年期為6%、二年期為7%、三年期為8%;投資利潤(rùn)率為12%。當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媸峭恋爻杀緝r(jià)格的20%，土地還原利率為6%。1998年起至2004年地價(jià)上漲幅度為每年增長(zhǎng)2%。2002年某乙房地產(chǎn)開發(fā)公司在其中3000的A地塊上建成綜合寫字樓并對(duì)外出租。寫字樓面積6200，耐用年限50年，殘值率為4%。目前該類建筑的重置價(jià)格為1800元/，建筑物還原利率為8%。2004年，某丙咨詢公司以此作為典型案例，測(cè)算出該市同類房地產(chǎn)的綜合還原利率為7.42%，請(qǐng)問是否正確?解：(1)用成本逼近法計(jì)算土地價(jià)值計(jì)算土地取得費(fèi)及稅費(fèi)l.8×1000

22、5;1000×150=2.7億元計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)1.4×1.8÷1.8×(130%)=200元/總開發(fā)費(fèi)用：200×1.8×0.7=2.52億元計(jì)算利息2.7×8%×3+2.52×40%×(1+8%)2.5-1+2.52×35%×(1+7%)1.5-1+2.52×25%×(1+6%)0.5-1=0.648+0.21386+0.09421+0.01862=0.97469億元計(jì)算利潤(rùn)(2.7十2.52)×12%=0.6264億元計(jì)算土地增值(+)

23、15;20%=1.36422億元無(wú)限年期地價(jià)+十+=8.18531億元50年期地價(jià)P=(+十+)×11/(1十6%)50=7.7409億元地價(jià)修正到2004年：7.7409×(1+6%×2)=8.6698億元單位面積地價(jià)8.6698÷1.8×(1-30%)=688.08元/總地價(jià)：3000× 688.08=2064240元(2)計(jì)算建筑物現(xiàn)值建筑物年折舊：1800×6200÷46=242609元。建筑物現(xiàn)值：1800×6200242609×2=10674782元(3)計(jì)算綜合還原利率應(yīng)用公式：R

24、=(r1L+r2B)/(L十B)=(6%×2064240+8%×106747822)/(2064240+10674782)=7.68%因此丙咨詢公司測(cè)算的房地綜合還原利率不正確。七、某城市有一宗住宅用地，需要評(píng)估其土地使用權(quán)價(jià)格。經(jīng)調(diào)查收集到以下資料： (1)與待估宗地處于同一供需圈、相同用途、相同交易類型的四宗土地交易案例，待估宗地與各交易案例的條件以及各交易案例的區(qū)域因素和個(gè)別因素修正情況如下表所示，其中區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正皆是與待估宗地相比較，表中修正系數(shù)為正數(shù)的，表示交易案例的條件優(yōu)于待估宗地，表中系數(shù)為負(fù)數(shù)的，表示交易案例條件比待估宗地差。項(xiàng)目用地宗地成交價(jià)&

25、#160;   交易時(shí)間    土地使用  容積率    區(qū)域因素    個(gè)別因素 元m2    年期年 修正系數(shù) 修正系數(shù)    A    1200  1999年10月1日    70    20    +3    -

26、11    B    1560  1999年8月1日    70    30    -5    -2    C    1650  1999年12月1日    50    30    -5    -2  

27、;  D    1400  2000年5月1日    40    25    -6    -3待估宗地   2000年10月1日    70    20  (2)土地還原率為7%;(3)該城市住宅地價(jià)指數(shù)以1999年9月1日為100，以后平均每月上漲1個(gè)百分點(diǎn);(4)該城市住宅地價(jià)的容積率修正系數(shù)如下表：容積率 

28、60;  10    20    25    30    40    50    修正系數(shù)    10    18    2.1    2.4    29    33請(qǐng)根據(jù)上述資料1.編制該城市地價(jià)指數(shù)表。2.采用市場(chǎng)比較法估算出

29、待估宗地于2000年10月1日土地使用年限為70年的單位土地面積價(jià)格。(一)審題(1)明確題目要求。本題有兩項(xiàng)要求，即編制地價(jià)指數(shù)表和求取宗地在2000年10月1日70年期的單位土地面積價(jià)格，審題時(shí)要注意估價(jià)時(shí)點(diǎn)、土地使用年期和價(jià)格類型。(2)了解有關(guān)資料。本題主要提供了4個(gè)案例的交易價(jià)格及宗地狀況資料，并說(shuō)明了地價(jià)增長(zhǎng)情況及容積率與地價(jià)的關(guān)系，這為構(gòu)思解題方法提供了依據(jù)。(3)審查關(guān)鍵內(nèi)容，謹(jǐn)防誤用。在審題過(guò)程中應(yīng)密切注意各案例所給定的因素條件及因素比較說(shuō)明，這是能否正確地進(jìn)行計(jì)算的關(guān)鍵。要明晰比較的基準(zhǔn)，是以待估宗地為基準(zhǔn)，還是以比較案例為基準(zhǔn)，否則很容易造成條件指數(shù)取值錯(cuò)誤。(二)解題思

30、路與方法選擇1.方法選擇根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況及題目所提供資料，本題適用于市場(chǎng)比較法。2.解題思路(1)先根據(jù)地價(jià)增長(zhǎng)情況編制地價(jià)指數(shù)表。(2)根據(jù)所確定的各因素條件指數(shù)，按照市場(chǎng)比較法的計(jì)算公式，分別對(duì)A、B、C、D、E 5個(gè)交易案例進(jìn)行各項(xiàng)因素修正，得到5個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格。(3)采用適當(dāng)方法對(duì)5個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行平均，計(jì)算得到待估宗地價(jià)格。(三)公式與計(jì)算步驟1.適用公式待估宗地價(jià)格=比較案例宗地價(jià)格×期日修正×年期修正×容積率修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正2.計(jì)算步驟(1)選擇計(jì)算方法本題適宜采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估(2)編制該城市住宅地價(jià)指數(shù)日期

31、60;   199911    199981    1999101    1999121    200051    2000101    地價(jià)指數(shù)    100    107    109    111    116   

32、; 121(3)編制土地使用權(quán)年期修正指數(shù)土地還原率為7%，以住宅用地法定最高年期(70年)的指數(shù)為100。則50年期修正指數(shù)為：100×1-1/(1+7%)50/ 1-1/(1+7%)70=97.46040年期修正指數(shù)為：100×1-1/(1+7%)40/ 1-1/(1+7%)70=94.148或者采用下述方法編制年期修正指數(shù)(處理方法2)土地還原率為7%，以無(wú)限年期住宅用地價(jià)格指數(shù)為100。則70年期修正指數(shù)為：100×1-1/(1+7%)70=99.12350年期修正指數(shù)為：100×1-1/(1+7%)50=96.60540年期修正指數(shù)為：lOO&

33、#215;1-1/(1+7%)40=93.322(4)容積率修正系數(shù)：題目已給定(5)確定區(qū)域因素和個(gè)別因素條件指數(shù)根據(jù)題意，表中指數(shù)為各交易案例與待估宗地相比，因此確定待估宗地的條件指數(shù)為100，各交易案例條件指數(shù)按表中給定數(shù)據(jù)確定。項(xiàng)目用地    區(qū)域因素條件指數(shù)    個(gè)別因素條件指數(shù)    A    103    89    B    95    9

34、8    C    95    98    D    94    97    待估宗地    100    100(6)比較修正各交易案例價(jià)格方法1：交易案例價(jià)格×期日修正×年期修正×容積率修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正=比準(zhǔn)價(jià)格A：1200×121/109×

35、;100/100×1.8/1.8×100/103×100/89=1453.16(元/平方米)B：1560×121/107×100/100×1.8/2.4×100/95×100/98=1421.14(元/平方米)C：1650×121/111×100/97.460×1.8/2.4×100/95×100/98=1486.73(元/平方米)D：1400×121/116×100/94.148×1.8/2.1×100/94×10

36、0/97=1458.14(元/平方米)方法2：交易案例價(jià)格×期日修正×年期修正×容積率修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正=比準(zhǔn)價(jià)格A：1200×121/109×99.123/99.123×1.8/1.8×100/103×100/89=1453.16(元/平方米)B：1560×121/107×99.123/99.123×1.8/2.4×100/95×100/98=1421.14(元/平方米)C：1650×121/111×99.12

37、3/96.605×1.8/2.4×100/95×100/98=1486.73(元/平方米)D：1400×121/116×99.123/93.322×1.8/2.1×100/94×100/97=1458.14(元/平方米)(7)待估宗地價(jià)格的確定采用算術(shù)平均數(shù)法計(jì)算待估宗地單位土地面積價(jià)格：(1453.16+1421.14+1486.73+1458.14)÷4=1454.79(元/平方米)(四)難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析本題主要考察應(yīng)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估的基本步驟及各修正指數(shù)的計(jì)算方法。在審題過(guò)程中應(yīng)密切注

38、意各案例所給定的因素條件及因素比較說(shuō)明，這是能否正確地進(jìn)行計(jì)算的關(guān)鍵。同時(shí)應(yīng)注意下述問題：(1)在答題過(guò)程中一定要清楚地寫出各計(jì)算步驟及計(jì)算公式，包括題目給定的修正指數(shù)也應(yīng)在相應(yīng)的步驟中進(jìn)行簡(jiǎn)單的說(shuō)明，使整個(gè)答題步驟是完整的。(2)兩種編制土地使用權(quán)年期修正指數(shù)方法的計(jì)算結(jié)果完全相同，在答題過(guò)程中采用任何一種方法均可，后一種方法稍微簡(jiǎn)單一點(diǎn)。(3)各比較案例的區(qū)域因素條件指數(shù)和個(gè)別因素條件指數(shù)是根據(jù)題目給定的區(qū)域因素和個(gè)別因素修正系數(shù)進(jìn)行計(jì)算確定的。這里一定要注意題目中關(guān)于待估宗地與比較案例之間的比較關(guān)系的說(shuō)明，要弄清是以誰(shuí)為比較基礎(chǔ)、修正系數(shù)的正負(fù)分別表示什么優(yōu)劣關(guān)系等，這是應(yīng)試者非常容易出

39、錯(cuò)的地方。一般情況下，不管是待估宗地還是比較案例，以誰(shuí)為比較基礎(chǔ)，就將誰(shuí)的修正指數(shù)確定為100，另外一方的修正指數(shù)根據(jù)相應(yīng)的修正系數(shù)和正負(fù)數(shù)所對(duì)應(yīng)的優(yōu)劣關(guān)系進(jìn)行計(jì)算。(4)所有的修正指數(shù)確定以后，就按照市場(chǎng)比較法的修正公式計(jì)算各案例的比準(zhǔn)價(jià)格。計(jì)算過(guò)程中要寫清楚計(jì)算公式。這里也有一個(gè)比較關(guān)系的問題，即哪個(gè)修正指數(shù)在分子，哪個(gè)修正指數(shù)在分母，甚至許多應(yīng)試者經(jīng)常問“是變分子還是變分母?”或者問“100是在分子還是在分母?”其實(shí)市場(chǎng)比較法修正公式的最基本原理是“待估宗地的修正指數(shù)/比較案例的修正指數(shù)”，只要按照這一原理將相應(yīng)的修正指數(shù)代入公式進(jìn)行計(jì)算，就不會(huì)將比較關(guān)系弄錯(cuò)。(5)最終評(píng)估結(jié)果一般是采

40、用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求得，但若有個(gè)別比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算結(jié)果相差太大，應(yīng)進(jìn)行分析，并采用加權(quán)平均或其他方法進(jìn)行計(jì)算，同時(shí)要充分說(shuō)明理由。即使各比準(zhǔn)價(jià)格相差不大，也可以采用其他方法確定最終價(jià)格，但同樣必須說(shuō)明采用該方法的理由。八、某市現(xiàn)有一宗面積為2000平方米的住宅用地，某開發(fā)公司擬建造一棟塔式住宅樓，預(yù)計(jì)開發(fā)建設(shè)期2年，建成后即可全部售出。根據(jù)當(dāng)?shù)赝愖≌袌?chǎng)行情，平均售價(jià)可達(dá)3800元/平方米;開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)可控制在1500元/平方米，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年內(nèi)均勻投入。貸款年利息率為5.85%，銷售稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的6%。若開發(fā)公司要以不高于700萬(wàn)元

41、的代價(jià)取得該宗地70年期的土地使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)相當(dāng)于不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)18%的利潤(rùn)率，請(qǐng)計(jì)算建筑容積率最低應(yīng)為何值?(一)審題(1)明確題目要求。本題要求計(jì)算最低建筑容積率，即在假定地價(jià)已知的情況下，要保證一定的利潤(rùn)率，容積率需達(dá)到多少?與容積率直接相關(guān)的是總建筑面積，總建筑面積又直接影響到不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。(2)了解有關(guān)資料。本題主要提供了房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格、各項(xiàng)成本費(fèi)用(包括地價(jià))及其投人情況、利息率、利潤(rùn)率、銷售稅費(fèi)率等有關(guān)參數(shù)，只是與不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)有關(guān)的容積率為未知。了解這些內(nèi)容有助于構(gòu)思解題方法。(3)審查關(guān)鍵內(nèi)容，謹(jǐn)防誤用。對(duì)所提供資料要仔細(xì)審查，弄清關(guān)鍵數(shù)據(jù)的真實(shí)內(nèi)涵及費(fèi)用投入情況。如本題中給出的利潤(rùn)

42、率為銷售利潤(rùn)率，計(jì)算利潤(rùn)時(shí)應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)為基數(shù);建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)為分段均勻投入，需分段計(jì)算利息。(二)解題思路與方法選擇1.方法選擇本題從表面看是計(jì)算最低建筑容積率，實(shí)質(zhì)上是考察剩余法的另一種應(yīng)用。與以往不同的是，本題不是要求評(píng)估土地價(jià)格，而是假定在地價(jià)已知的情況下，要保證一定的利潤(rùn)率，容積率需達(dá)到多少?屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析問題。2.解題思路采用設(shè)未知變量和解方程的方式進(jìn)行求解，即設(shè)最低容積率為x，得到總建筑面積2000x平方米，然后分步計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)、利息、利潤(rùn)、銷售稅費(fèi)等;將各項(xiàng)計(jì)算結(jié)果和地價(jià)代人剩余法計(jì)算公式，可得到一個(gè)含未知數(shù)x的等式，求解后即

43、可得到建筑容積率數(shù)值。(三)公式與計(jì)算步驟1.基本公式地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)等利息利潤(rùn)銷售稅費(fèi)2.計(jì)算步驟(1)選擇計(jì)算方法本題適宜采用剩余法進(jìn)行計(jì)算(2)計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)設(shè)最低容積率為x，則總建筑面積為：2000x平方米3800×2000x÷10000=760x(萬(wàn)元)(3)建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)等1500×2000x÷10000=300x(萬(wàn)元)(4)利息地價(jià)利息=700×(1+5.85%)21=84.30(萬(wàn)元)建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)等利息=300x×40%×(1+5.85%)1.51+300x×60%×(1

44、+5.85%)0.5-1=15.87x(萬(wàn)元)(5)銷售稅費(fèi)760x×6%=45.60x(萬(wàn)元)(6)利潤(rùn)760x×l8%=136.80x(萬(wàn)元)(7)代人公式進(jìn)行計(jì)算地價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)利息銷售稅費(fèi)利潤(rùn)700=760x300x(84.30+15.87x)45.60x136.80x261.73 x=784.30x=3.0即該開發(fā)公司若要實(shí)現(xiàn)18%的利潤(rùn)率，最低建筑容積率應(yīng)達(dá)到3.0。(四)難點(diǎn)及常見問題分析(1)在答題過(guò)程中應(yīng)先設(shè)最低容積率x，并根據(jù)題目所給的土地面積列出總建筑面積的算式，否則是難以進(jìn)行計(jì)算的。(2)在本題中由于給的是房屋單位面積售價(jià)，因此利用房屋單

45、位面積售價(jià)和總建筑面積計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)，如果題目給的條件是房屋租金，則可利用所給租金采用收益還原法計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)。(3)利息的計(jì)算應(yīng)區(qū)分不同投資的資金投入時(shí)間和投入方式，因此一般至少應(yīng)將地價(jià)利息與建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)利息分開計(jì)算，且投資在一年以上就應(yīng)計(jì)算復(fù)利。常見的錯(cuò)誤是地價(jià)利息和建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)利息不分開計(jì)算，或者即使分開計(jì)算而計(jì)息期算錯(cuò)。(4)銷售稅費(fèi)和利潤(rùn)的計(jì)算主要應(yīng)注意計(jì)算基礎(chǔ)，計(jì)算基礎(chǔ)必須按照題目給定的條件進(jìn)行確定。本題銷售稅費(fèi)和利潤(rùn)的計(jì)算基礎(chǔ)均是不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，有時(shí)利潤(rùn)的計(jì)算基礎(chǔ)也可以是預(yù)付總資本，因此應(yīng)根據(jù)題目的說(shuō)明確定計(jì)算公式。十、某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬以出讓方式取得某宗地土地使用權(quán)。具體條件如

46、下：宗地面積4500平方米，商住綜合樓用途，出讓年限為50年;規(guī)劃限制條件和涉及方案為總建筑面積15600平方米，其中地下兩層，地下二層1000平方米為設(shè)備層;地下一層1000平方米為停車場(chǎng)，設(shè)有汽車位60個(gè)。地上14層為商場(chǎng)，面積4000平方米，516層為住宅，面積9600平方米，地上尚有車位50個(gè)。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，交足40%地價(jià)款后即可開工，剩余地價(jià)款應(yīng)在建筑物建成后一次性交清。又根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，有以下數(shù)據(jù)：該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期為兩年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售價(jià)為5000元/平方米，銷售稅費(fèi)為售價(jià)9%;商場(chǎng)和車位用于出租，同類型、同檔次商場(chǎng)日租金按可出租面積計(jì)算為5元/平方米，可出租面積占總建筑面積的70%，每個(gè)汽車位租金為地下480元/月，地上400元/月，有關(guān)稅費(fèi)及經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)按租金的30%計(jì)。此類建筑物的建安綜合成本分別為：商場(chǎng)及地下部分2500元/平方米，住宅2000元/平方米，地上車位平均為500元/個(gè)，專業(yè)費(fèi)為建安綜合成本的3%，假設(shè)資金投入方式為第一年60%，第二年40%。目前貸款年利率為8%，投資回報(bào)率為20%，土地還原率為7.5%，商場(chǎng)的房地產(chǎn)綜合還原率為7%，建筑物還原率為8.5%，試算該開發(fā)公司開工時(shí)應(yīng)交納的最低地價(jià)款。(一)審題該題與上述綜