中心商業(yè)區(qū)策劃定位報告

1、張江中心商業(yè)區(qū)策劃定位報告創(chuàng)造與滿足 2007年4月目錄前言5第一部分 展望篇71. 項目背景資料介紹71.1 園區(qū)規(guī)劃概況71.2 項目用地概況82. 高科技園區(qū)案例分析82.1案例分析一：美國硅谷92.1.1 硅谷發(fā)展歷程分析92.1.2 硅谷發(fā)展主體分析112.1.3 硅谷發(fā)展模式分析122.1.4 硅谷創(chuàng)新孵化模式分析122.1.5 硅谷經(jīng)濟發(fā)展概況132.1.5 硅谷2010年遠景目標152.1.6 產(chǎn)業(yè)鏈分析152.2案例分析二：日本筑波科學城172.2.1 筑波發(fā)展歷程分析172.2.2 筑波發(fā)展主體分析192.2.3 筑波發(fā)展模式分析192.2.4 筑波21世紀發(fā)展目標202.

2、2.5 筑波產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)模式分析212.3案例分析三：臺灣新竹科學園區(qū)212.3.1 新竹發(fā)展歷程分析212.3.2 新竹發(fā)展主體分析232.3.3 新竹發(fā)展模式分析232.3.4 新竹經(jīng)濟發(fā)展概況242.3.5 新竹遠景發(fā)展目標252.2.6 新竹產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)模式分析262.4 高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例分析結(jié)論272.5 張江高科技園區(qū)分析272.5.1 張江發(fā)展歷程分析272.5.2 張江發(fā)展主體分析292.5.3 張江經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀302.5.4 張江發(fā)展模式分析302.5.5 張江產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)模式分析322.5.6 發(fā)展模式和產(chǎn)業(yè)鏈分析結(jié)論（定性）322.6 高科技園區(qū)量化比較332.6.1 高科技

3、園區(qū)增長情況比較332.6.2 從業(yè)人員人均投入產(chǎn)出比較342.6.3 從業(yè)人口結(jié)構(gòu)比較352.6.4 高科技園區(qū)量化比較分析結(jié)論353. 張江發(fā)展愿景展望363.1 張江產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺什么？363.2 張江產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要什么？383.3 張江產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要創(chuàng)造什么？383.3.1 綜合創(chuàng)新環(huán)境（IESI）393.3.2 創(chuàng)新的精英文化（IEC）393.4 張江遠景發(fā)展目標40第二部分 功能定位篇41第三部分 產(chǎn)品定位篇431、統(tǒng)一規(guī)劃的必要性432、張江人口匡算443、辦公產(chǎn)品定位453.1 綜合創(chuàng)新辦公場所策略453.1.1 影響創(chuàng)新工作效率的因素453.1.2 創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)工作場所的特征463.1.

4、3 當代辦公趨勢463.2 張江中區(qū)辦公人口匡算483.3 張江辦公類型與面積測算（本項目地塊）494、商業(yè)定位514.1綜合創(chuàng)新商業(yè)場所策略514.2張江中區(qū)商業(yè)面積測算514.2.1 傳統(tǒng)商業(yè)面積測算514.2.2 文化商業(yè)面積測算525、住宅產(chǎn)品定位525.1綜合創(chuàng)新居住場所策略525.2張江人口與居住面積測算535.3張江居住類型與面積測算545.3.1 張江居住類型與面積測算(根據(jù)功能定位測算）545.3.2 張江居住類型與面積測算(根據(jù)功能定位測算）55第四部分 開發(fā)策略篇561、需求分析561.1 “新張江人”類別561.2 “新張江人”客源特征和需求分析562、開發(fā)策略582.

5、1 總體開發(fā)思路582.2 產(chǎn)品開發(fā)策略582.3 地塊開發(fā)時序策略592.4 首期開發(fā)策略603、開發(fā)周期及資金平衡模式分析603.1 開發(fā)周期及資金平衡模式模擬分析603.1.1 現(xiàn)金流最優(yōu)化模式分析613.1.2 利潤最優(yōu)化模式分析633.1.3 資金平衡模式比較分析663.2 項目開發(fā)周期及資金平衡分析663.3 首期開發(fā)周期及資金平衡分析68第五部分 城市設(shè)計篇71前言起源于美國硅谷的信息技術(shù)革命大大促進了生產(chǎn)力的提高，在急劇改變?nèi)祟惿罘绞降耐瑫r，也決定著各個國家的國際競爭力。同時信息技術(shù)等先進生產(chǎn)力的發(fā)展也加速了世界經(jīng)濟發(fā)展的全球化，而在經(jīng)濟全球化過程中，跨國公司通過在全球組織采

6、購、生產(chǎn)、銷售等經(jīng)營活動有效的促進了國際化的產(chǎn)業(yè)分工，這為包括中國在內(nèi)的各個國家實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)升級、趕超世界領(lǐng)先水平創(chuàng)造了良好的機遇。因此，如何利用信息技術(shù)革命和經(jīng)濟全球化來實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級、提升國際競爭力成為了世界各國的首要國家戰(zhàn)略目標，而科技創(chuàng)新以及推動科技創(chuàng)新成果的產(chǎn)業(yè)化是實現(xiàn)這一目標的重要途徑。在此背景下，在黨的十六屆五中全會審議通過的“十一五”規(guī)劃建議中，明確提出“提高自主創(chuàng)新能力”，這為我國高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了強有力的政策支持。為有序推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，促進上海經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，1999年上海市政府提出了“聚焦張江”戰(zhàn)略決策，明確張江園區(qū)以生物醫(yī)藥和信息技術(shù)兩大高

7、科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集中體現(xiàn)自主創(chuàng)新的主體功能，并提出到2010年前后，張江園區(qū)爭取成為具有國際競爭力的高科技園區(qū)。這為張江發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)、完善園區(qū)主體功能創(chuàng)造了良好的政策支持和發(fā)展環(huán)境。張江高科技園區(qū)經(jīng)過近14年的開發(fā)和發(fā)展，取得了令人矚目的成就。至2005年底，園區(qū)累計引進注冊企業(yè)4297家，吸引外資額137.48億美元，完成固定資產(chǎn)投資額達695.14億元人民幣，吸引各類研發(fā)中心91家，累計申請專利4032項。園區(qū)建有國家上海生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)基地、國家信息產(chǎn)業(yè)基地、國家集成電路產(chǎn)業(yè)基地、國家軟件產(chǎn)業(yè)基地等多個國家級基地，已構(gòu)筑了生物醫(yī)藥創(chuàng)新鏈和集成電路產(chǎn)業(yè)鏈的框架。但同時也應(yīng)看到，張江高

8、科技園區(qū)目前尚未形成完整的能實現(xiàn)自我良性循環(huán)的高科技產(chǎn)業(yè)鏈。雖然張江努力實現(xiàn)著從加工制造型科技產(chǎn)業(yè)向研發(fā)設(shè)計型科技產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變，自主創(chuàng)新能力有了很大的提高，但加工制造型企業(yè)仍占很大的比重，附加值較低，園區(qū)的整體創(chuàng)新活力不足。從產(chǎn)業(yè)的人口導(dǎo)入來看，過去14年中年均導(dǎo)入科技人才不足5000人，而且由于園區(qū)各類生活配套相對落后，園區(qū)晝夜人流差異很大，整體人氣不足。這些問題直接制約了張江高科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級和自我良性發(fā)展，進而影響到具有國際競爭力的高科技園區(qū)發(fā)展目標的實現(xiàn)。本報告的研究目的主要是從未來的角度來看張江現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)發(fā)展究竟缺什么，從而導(dǎo)致了目前出現(xiàn)的種種不足。在明確了張江現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)發(fā)展究竟缺什

9、么之后，相應(yīng)的導(dǎo)出張江目前需要創(chuàng)造什么，滿足什么，而在這過程中，張江中區(qū)的定位又是什么，它對張江的功能深化和產(chǎn)業(yè)升級可以起到怎樣的作用。本著從未來看現(xiàn)在的思路，本報告可以分為五大部分：第一部分為展望篇，主要是通過國際上典型高科技園區(qū)與張江的比較分析，尋找出張江目前發(fā)展究竟缺什么，在此基礎(chǔ)上，導(dǎo)出張江的發(fā)展需要創(chuàng)造什么。張江發(fā)展需要創(chuàng)造的內(nèi)容包含兩個層面，第一為功能層面，即報告的第二部分功能定位篇，第二為物質(zhì)層面，即報告的第三部分產(chǎn)品定位篇。第四部分為開發(fā)策略篇，即如何創(chuàng)造目前張江發(fā)展中所缺乏的東西。第五部分為城市設(shè)計篇。第一部分 展望篇1. 項目背景資料介紹1.1 園區(qū)規(guī)劃概況張江高科技園區(qū)成

10、立于1992年，發(fā)展14年以來，導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)人口約6.5萬人。2003年5月14日，張江高科技園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組第四次會議將張江園區(qū)25平方公里核心區(qū)以南區(qū)域作為張江園區(qū)發(fā)展備用地進行規(guī)劃控制，確定張江園區(qū)規(guī)劃總面積為40平方公里，并將之分為三大區(qū)域（圖1）：Ø 北區(qū)：四至邊界為羅山路、龍東大道、川楊河和外環(huán)線，規(guī)劃面積為25平方公里，是張江目前的核心產(chǎn)業(yè)區(qū)，發(fā)展較為成熟；Ø 中區(qū)：四至邊界為羅山路、川楊河、外環(huán)線和華夏中路，總面積約為6平方公里，其中將申江路以西的4.66平方公里稱為張江高科技園區(qū)中區(qū)；Ø 南區(qū)：將目前園區(qū)用地向南拓展至外環(huán)線，包括孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)，稱為南

11、區(qū)。張江高科技園區(qū)北區(qū)張江高科技園區(qū)中區(qū)張江高科技園區(qū)南區(qū)二號動遷基地圖1：張江高科技園區(qū)區(qū)域分塊1.2 項目用地概況本項目地塊位于張江中區(qū)，四至邊界為向陽河、川楊河、申江路和華夏中路，分為四個功能區(qū)域（表1），各功能區(qū)域分布如圖2。功能區(qū)域地塊面積（公頃）建筑面積（公頃）智慧島3338核心商業(yè)商務(wù)區(qū)39112知識社區(qū)5278低密度辦公區(qū)7.96.3合計132234.5表1：項目地塊功能區(qū)域及相關(guān)經(jīng)濟指標圖2：項目地塊功能區(qū)域分布2. 高科技園區(qū)案例分析國際上主要高科技園區(qū)概覽(表2)表2：國際上主要高科技園區(qū)概覽本報告將重點分析美國硅谷、日本筑波、臺灣新竹和中國張江四個高科技園區(qū)。2.1案例

12、分析一：美國硅谷2.1.1 硅谷發(fā)展歷程分析從硅谷的發(fā)展歷程來看，大致可分為四個階段。u 起步階段：1951年，斯坦福工業(yè)園成立，IBM，HP, Shockley， Fairchild等高科技公司先后入駐或創(chuàng)立。u 產(chǎn)品標準化、規(guī)?；a(chǎn)階段：60年代，以Intel, AMD, Signetics 等公司為代表，將高科技產(chǎn)品標準化，進行規(guī)?；a(chǎn)，使之成為面向大眾的產(chǎn)品。u PC革命：70年代中期以后，以蘋果電腦的興起為代表，個人電腦、通訊、多媒體等相關(guān)企業(yè)源源而生，硅谷成為全球PC革命的中心。u 互聯(lián)網(wǎng)革命：80年代中期以后，隨著互聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)的突飛猛進 ，涌現(xiàn)出以Sun Cisco, N

13、etscape為代表的信息技術(shù)公司，并成為新經(jīng)濟發(fā)展的“旗艦”。資料來源：History of Silicon Valley2.1.2 硅谷發(fā)展主體分析u 政府：硅谷的發(fā)展歷程中，政府基本上沒有參與規(guī)劃和投入，其主要以如下兩種方式扶植硅谷的發(fā)展。Ø 國防采購；Ø 對斯坦福大學的資助。u 斯坦福大學：是硅谷發(fā)展的重要規(guī)劃者和參與者，除了為硅谷提供源源不斷的人才外，還以以下方式參與硅谷的發(fā)展：Ø 為高科技公司提供土地出租；Ø 為創(chuàng)業(yè)者提供免費實驗室使用，促進創(chuàng)新技術(shù)的轉(zhuǎn)化和應(yīng)用；Ø 以利潤分成的方式為創(chuàng)業(yè)者提供資金資助，分擔創(chuàng)業(yè)風險。u 中介服務(wù)和

14、風險資本：70年代中期以后，各類中介服務(wù)企業(yè)發(fā)展迅速，風險資本逐漸成為硅谷創(chuàng)業(yè)型公司主要的資金來源。u 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)：創(chuàng)始人多為斯坦福畢業(yè)生，許多企業(yè)目前已成為行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者。2.1.3 硅谷發(fā)展模式分析從硅谷的發(fā)展歷程及主體可以看出硅谷是一個自下而上發(fā)展 的產(chǎn)學研結(jié)合的模式。u 在發(fā)展初期并沒有完整的統(tǒng)一規(guī)劃，政府也沒有進行投資和參與，主要是通過采購和資助大學等方式為創(chuàng)業(yè)型企業(yè)提供市場和理論研究支持。u 大學和理論研究者直接參與了高科技產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展，使得理論研究、應(yīng)用研究和產(chǎn)業(yè)發(fā)展得到了很好的結(jié)合，后期中介服務(wù)企業(yè)的發(fā)展和風險資本的大量導(dǎo)入為理論技術(shù)創(chuàng)新提供了良好的轉(zhuǎn)化機制。資料來源：Hist

15、ory of Silicon Valley2.1.4 硅谷創(chuàng)新孵化模式分析硅谷模式的成功主要得益于以下兩種創(chuàng)新孵化模式：u 發(fā)展初期，高校孵化模式：在這個階段，斯坦福大學起了決定性的作用，為創(chuàng)業(yè)型企業(yè)提供土地、實驗設(shè)備、資金等孵化環(huán)境u 70年代以后，風險資本孵化模式：在這個時期，大量的風險資本開始進入硅谷。這些風險資本不僅提供資金，而且還為創(chuàng)業(yè)型企業(yè)提供管理、人才招聘、營銷咨詢等服務(wù)，為創(chuàng)新型企業(yè)的發(fā)展提供了良好的孵化環(huán)境。資料來源：History of Silicon Valley2.1.5 硅谷經(jīng)濟發(fā)展概況圖3：硅谷19942005年從業(yè)人員和GDP變化趨勢圖4：硅谷19942005年經(jīng)

16、濟增長率變化趨勢資料來源：Index of Silicon Valley 2006從圖3、4可以看出ü 硅谷GDP在經(jīng)歷了兩年的衰退后，于2004年開始走出低谷，但從業(yè)人口保持了下降趨勢。ü 硅谷經(jīng)濟總量在過去12年中平均增長率達到8.7；圖5：硅谷19942005年從業(yè)人員人均GDP變化趨勢資料來源：Index of Silicon Valley 2006圖5顯示，雖然02、03年硅谷整體經(jīng)濟增長出現(xiàn)了衰退，但從業(yè)人員人均GDP仍保持了持續(xù)的增長，這說明硅谷雖然在經(jīng)濟總量上受到了經(jīng)濟周期的影響，但其人均生產(chǎn)率表現(xiàn)出了良好的抗經(jīng)濟周期性，這正是高科技產(chǎn)業(yè)作為新興經(jīng)濟引擎的一

17、個重要特征。2.1.5 硅谷2010年遠景目標表3：硅谷2010年遠景目標資料來源：Index of Silicon Valley 2004從表3可以看出，硅谷在注重進一步發(fā)展創(chuàng)新型經(jīng)濟的同時，越來越注重園區(qū)良好的生活環(huán)境和文化氛圍的建設(shè)，以及社會公民道德職責的培育，而這是一個經(jīng)濟體得以健康、永續(xù)發(fā)展的根本。2.1.6 產(chǎn)業(yè)鏈分析完整的高科技產(chǎn)業(yè)鏈圖6：完整的高科技產(chǎn)業(yè)鏈圖6顯示，完整的產(chǎn)業(yè)鏈中，中介服務(wù)機構(gòu)起著重要的橋梁作用：u 在理論知識創(chuàng)新成果的產(chǎn)業(yè)化過程中，中介服務(wù)機構(gòu)為各類創(chuàng)新型企業(yè)提供包括融資、信息、評估、法律等一系列服務(wù)，是知識創(chuàng)新轉(zhuǎn)化機制的有機組成部分；u 在產(chǎn)品貨幣化的過程中

18、，中介服務(wù)機構(gòu)又為各類企業(yè)提供包括營銷、物流、交易等一系列服務(wù)，促進高科技產(chǎn)業(yè)最終實現(xiàn)產(chǎn)值，為產(chǎn)業(yè)鏈的自我良性循環(huán)提供資金保障。硅谷產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)模式圖7：硅谷高科技產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)模式（產(chǎn)學研結(jié)合驅(qū)動型）從圖7硅谷高科技產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)模式可以看出，得益于良好的知識創(chuàng)新轉(zhuǎn)化機制，知識創(chuàng)新成果可以有效的實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，而充足的資金導(dǎo)入和有效的營銷平臺又為產(chǎn)品貨幣化、實現(xiàn)產(chǎn)值提供了保障，從而使得整個產(chǎn)業(yè)鏈可以實現(xiàn)自我良性循環(huán)，并且由于這種產(chǎn)業(yè)鏈以研發(fā)設(shè)計為主，可以獲得高附加值，因此這種產(chǎn)業(yè)鏈的自我良性循環(huán)是一個螺旋式的向上發(fā)展的過程。2.2案例分析二：日本筑波科學城2.2.1 筑波發(fā)展歷程分析從筑波的發(fā)展歷程來看，

19、大致可分為三個階段。u 基礎(chǔ)建設(shè)階段：19631985年，政府進行大量基礎(chǔ)建設(shè)投資，導(dǎo)入研究和教育機構(gòu)，但高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值很低。u 發(fā)展加速階段：19852000年，1985年世博會的召開和1987年通過的研究交流法使得筑波的發(fā)展開始加速。u 調(diào)整階段：1998年，筑波提出21世紀發(fā)展目標，要求實現(xiàn)筑波的自我發(fā)展，開始注重風險資本的引入、高科技的轉(zhuǎn)化應(yīng)用和筑波城市功能的完善。資料來源：2.2.2 筑波發(fā)展主體分析u 政府：在筑波的發(fā)展中，政府起了主導(dǎo)性作用，從園區(qū)發(fā)展規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)到導(dǎo)入國家研究和教育機構(gòu)、投入研發(fā)資金，政府全程參與產(chǎn)業(yè)的

20、發(fā)展。u 筑波大學、其他研究機構(gòu)：注重基礎(chǔ)理論的研究，但不注重產(chǎn)學研結(jié)合，與整體的產(chǎn)業(yè)發(fā)展脫節(jié)。u 民營機構(gòu)：1985年以后，隨著筑波基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)環(huán)境的逐步完善，開始積極進入筑波，參與發(fā)展。u 風險資本：近幾年筑波開始注重風險資本的導(dǎo)入，但對筑波的高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展只是起到了輔助性的作用。2.2.3 筑波發(fā)展模式分析從筑波的發(fā)展歷程及發(fā)展主體可以看出，筑波的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展是一個自上而下的研發(fā)驅(qū)動型發(fā)展模式。u 政府在其中起著關(guān)鍵性作用，主導(dǎo)了產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。u 大學及研究所主要是獲取政府資金，發(fā)展基礎(chǔ)理論研究，而不注重理論技術(shù)的轉(zhuǎn)化，與產(chǎn)業(yè)發(fā)展向脫節(jié)。u 私營機構(gòu)和風險資本只是起輔助性作用。2.2

21、.4 筑波21世紀發(fā)展目標u 成為日本的科學研究中心u 成為功能齊全、自我發(fā)展的核心城市u 與自然和周邊環(huán)境和諧共生資料來源：從筑波21世紀發(fā)展目標可以看出，筑波在延承其最初的日本科研中心定位的同時，注重園區(qū)自身功能的完備和自我發(fā)展能力的培育，另外強調(diào)生態(tài)和產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。2.2.5 筑波產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)模式分析圖8：筑波高科技產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)模式（研發(fā)驅(qū)動型）從圖8可以看出，筑波的高科技產(chǎn)業(yè)由于缺乏有效的知識創(chuàng)新轉(zhuǎn)化機制，理論知識創(chuàng)新成果不能夠有效實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，整個高科技產(chǎn)業(yè)沒有有效的產(chǎn)值產(chǎn)出。高科技產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值更多的是來自政府的投入（轉(zhuǎn)化為科研人員的收入），雖然有

22、大量的理論知識創(chuàng)新，但產(chǎn)業(yè)自身不能夠提供資金再造以實現(xiàn)自身的良性循環(huán)，沒有能夠形成完整的高科技產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)。2.3案例分析三：臺灣新竹科學園區(qū)2.3.1 新竹發(fā)展歷程分析從新竹的發(fā)展歷程來看，大致可分為四個階段。u 大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段 ：新竹科學工業(yè)園成立于1980年。在80年代中期之前，活動的主體是政府，只有少數(shù)企業(yè)或科研機構(gòu)進駐園區(qū)，政府投入大量資金進行公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。u 高科技產(chǎn)品標準化生產(chǎn)主導(dǎo)階段 ：80年代中期至1990年，園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施初具規(guī)模，企業(yè)數(shù)量增長迅速，但企業(yè)活動主要以高科技產(chǎn)品的標準化生產(chǎn)為主。跨國公司占主導(dǎo)地位，園區(qū)更多是作為跨國公司在東南亞的生產(chǎn)或銷售基地，園區(qū)

23、自主創(chuàng)新能力較弱。u 研發(fā)與標準化生產(chǎn)平分秋色階段 ：1990年至98、99年。這一階段民間資本大量進入園區(qū)，政府和跨國公司角色削弱，園區(qū)的自主創(chuàng)新能力有所增強。u 研發(fā)活動為主的階段 ：1999年以后，政府從強調(diào)“制造”導(dǎo)向的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)而倡導(dǎo)研發(fā)設(shè)計類產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增強自主創(chuàng)新能力，著手園區(qū)第四期土地開發(fā)。資料來源：.tw2.3.2 新竹發(fā)展主體分析u 政府：進行園區(qū)發(fā)展規(guī)劃；為園區(qū)發(fā)展提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；初期研發(fā)資金投入。u 跨國公司：在園區(qū)標準化生產(chǎn)階段，建立生產(chǎn)或銷售基地；在園區(qū)研發(fā)創(chuàng)新階段，實行本土化策略，尋求當?shù)丶夹g(shù)合作。u 民間資本：90年開始，民

24、間資本在園區(qū)發(fā)展中起主導(dǎo)作用，有近1/4的企業(yè)股票上市或上柜；隨著園區(qū)發(fā)展轉(zhuǎn)型，研發(fā)資金的投入逐漸增加，占總營業(yè)額的5。2.3.3 新竹發(fā)展模式分析從新竹的發(fā)展歷程及發(fā)展主體可以看出，新竹的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展是一個自上而下的產(chǎn)業(yè)型發(fā)展模式。u 政府在其中發(fā)揮了主導(dǎo)性的作用，從先期的規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)到優(yōu)惠政策的提供。u 跨國公司在產(chǎn)品標準化生產(chǎn)中起了重要作用，但園區(qū)更多是作為其在東南亞的生產(chǎn)和銷售基地。u 園區(qū)內(nèi)研究機構(gòu)較少，主要依靠周邊的大學院校，理論創(chuàng)新能力較弱。u 民間資本在研發(fā)創(chuàng)新階段逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位，但以制造型企業(yè)為主，自主創(chuàng)新能力較弱。u 1999年以后，政府轉(zhuǎn)變政策導(dǎo)向，鼓勵研發(fā)設(shè)計

25、類產(chǎn)業(yè)發(fā)展，逐漸向產(chǎn)學研結(jié)合模式轉(zhuǎn)變。2.3.4 新竹經(jīng)濟發(fā)展概況圖9：新竹歷年營業(yè)額和從業(yè)人員變化趨勢圖10：新竹歷年經(jīng)濟增長率變化趨勢從圖9和10可以看出：u 新竹經(jīng)濟在過去15年中，年均增長率達到22.8。u 營業(yè)額在2001年出現(xiàn)大幅度下跌后，02年出現(xiàn)緩慢回升，03、04年恢復(fù)快速增長，達到20以上。u 從業(yè)人口的變化也基本保持了相似的走勢。圖11：新竹歷年人均營業(yè)額變化趨勢圖11顯示，新竹從業(yè)人員人均營業(yè)額在經(jīng)歷了2001年大幅下降后，2002年開始恢復(fù)增長，2004年從業(yè)人員人均營業(yè)額與2000年相比增長了約1萬美元。2.3.5 新竹遠景發(fā)展目標三生園區(qū)：生產(chǎn)、生活、生態(tài)三e園區(qū)

26、：Ecological, 、 Economic 及 Electronics 從新竹的遠景發(fā)展目標可以看出，雖然目前新竹的高科技產(chǎn)業(yè)仍以標準化的生產(chǎn)型企業(yè)為主，但在遠景發(fā)展目標中開始強調(diào)園區(qū)生活社區(qū)和生態(tài)的建設(shè)，強調(diào)永續(xù)和在地的發(fā)展原則，結(jié)合前面發(fā)展模式中分析的政府強調(diào)研發(fā)設(shè)計類產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和向產(chǎn)學研發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，可以看出新竹已經(jīng)認識到了其目前發(fā)展的不足和不可持續(xù)性，并相應(yīng)的提出了遠景發(fā)展目標。2.2.6 新竹產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)模式分析圖12：新竹高科技產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)模式（產(chǎn)業(yè)驅(qū)動型）從圖12新竹高科技產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)模式可以看出，得益于有效的知識創(chuàng)新成果的引入（新竹的許多創(chuàng)業(yè)者是來自硅谷擁有自創(chuàng)技術(shù)的科技人員）

27、、創(chuàng)新轉(zhuǎn)化機制以及營銷機制，新竹實現(xiàn)了較好的高科技產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出，成為目前世界模仿硅谷較為成功的高科技園區(qū)。但應(yīng)該看到，由于新竹缺乏自身理論知識創(chuàng)新，使得這種產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式不可持續(xù)，無法實現(xiàn)自身的良性循環(huán)，當引入的知識創(chuàng)新成果完成消化，而進一步引入又受到制約后，整個產(chǎn)業(yè)就具有了很強的標準化產(chǎn)生的特征，可獲得的附加值也由于競爭的日趨激烈而降低。2.4 高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例分析結(jié)論從上述三個高科技園區(qū)案例分析可以得出以下結(jié)論：u 自主創(chuàng)新和產(chǎn)學研結(jié)合的發(fā)展模式是各個園區(qū)發(fā)展的目標。u 只有產(chǎn)學研結(jié)合的發(fā)展模式才可以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的自我良性循環(huán)，獲得高附加值。u 各個園區(qū)遠景目標注重生態(tài)和可持續(xù)發(fā)展，注重生活社區(qū)

28、的建設(shè)，硅谷特別提出了適合多元化社會的文化藝術(shù)氛圍的建設(shè)。2.5 張江高科技園區(qū)分析2.5.1 張江發(fā)展歷程分析從張江的發(fā)展歷程來看，大致可分為三個階段。u 起步階段，19921999年：1992年張江高科技園區(qū)成立，但定位不太明晰，發(fā)展相對較慢。u 快速發(fā)展階段， 20002003年：發(fā)展定位逐漸明確，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為信息技術(shù)和生物醫(yī)藥等高科技產(chǎn)業(yè)，大量公司和資本進入張江，園區(qū)進入快速發(fā)展階段。u 開發(fā)調(diào)整階段，2004年至今：土地、資金等資源趨緊，發(fā)展速度減緩，傳統(tǒng)的依靠固定資產(chǎn)投資等粗放型發(fā)展模式難以適應(yīng)外部環(huán)境變化帶來的挑戰(zhàn)，產(chǎn)業(yè)升級需求日益緊迫。2.5.2 張江發(fā)展主體分析u 政府：對園區(qū)

29、發(fā)展進行規(guī)劃、提供政策導(dǎo)向；提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；導(dǎo)入研究機構(gòu)和資金；u 跨國公司：建立生產(chǎn)或銷售基地；實行本土化戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)入研發(fā)等部分高端產(chǎn)業(yè)；u 本土公司：以中芯國際、中興、聯(lián)想為代表的入駐企業(yè)成為行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，但大部分是圍繞跨國公司和行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)服務(wù)的生產(chǎn)型企業(yè)，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)型企業(yè)較少；u 科研機構(gòu)：為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供基礎(chǔ)理論和應(yīng)用理論支持；部分直接參與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新。2.5.3 張江經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀圖13：張江歷年固定投資和引進項目變化趨勢圖14：張江歷年吸引投資額變化趨勢從圖13、14可以看出，雖然2003年之后，固定資產(chǎn)投資仍保持了較快速度的增長，但引進項目和資金都呈下降趨勢，說明傳統(tǒng)的依靠固定資

30、產(chǎn)投資的粗放型發(fā)展模式亟需轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)升級需求日益迫緊。2.5.4 張江發(fā)展模式分析從張江的發(fā)展歷程及發(fā)展主體可以看出，張江的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展是一個自上而下的發(fā)展模式。u 政府在其中發(fā)揮了主導(dǎo)性的作用，從園區(qū)的規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)到優(yōu)惠政策的提供，對產(chǎn)業(yè)發(fā)展進行全程參與；u 重視研究機構(gòu)的導(dǎo)入和研發(fā)資金的投入，但在理論知識創(chuàng)新轉(zhuǎn)化環(huán)節(jié)有待進一步加強。u 跨國公司和行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)導(dǎo)入，但創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)型小企業(yè)發(fā)展比較緩慢，園區(qū)整體創(chuàng)新氛圍不濃。通過仔細分析，可以發(fā)現(xiàn)張江目前處于產(chǎn)學研結(jié)合驅(qū)動型和產(chǎn)業(yè)驅(qū)動型發(fā)展模式之間，既有產(chǎn)學研結(jié)合驅(qū)動型的部分特征（注重理論知識創(chuàng)新和轉(zhuǎn)化，雖然轉(zhuǎn)化機制有待加強），又有產(chǎn)業(yè)驅(qū)動

31、型的部分特征（生產(chǎn)型企業(yè)占有很大比重），但張江若要實現(xiàn)真正的產(chǎn)學研結(jié)合驅(qū)動模式，需要進一步加強知識創(chuàng)新轉(zhuǎn)化環(huán)節(jié)和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的發(fā)展，以改變目前生產(chǎn)型企業(yè)占有很大比重，附加值低的現(xiàn)狀。 2.5.5 張江產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)模式分析圖15：張江高科技產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)模式從圖15張江高科技產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)模式可以看出，由于缺乏有效的創(chuàng)新轉(zhuǎn)化機制，張江的理論知識創(chuàng)新成果沒有能夠?qū)崿F(xiàn)有效的產(chǎn)業(yè)化，產(chǎn)品以標準化生產(chǎn)為主，獲取的附加值較低，整個產(chǎn)業(yè)鏈還沒有能夠?qū)崿F(xiàn)自身的良性循環(huán)。要實現(xiàn)理論知識創(chuàng)新成果的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出和產(chǎn)業(yè)鏈的自身良性循環(huán)，必須要加強創(chuàng)新轉(zhuǎn)化機制和創(chuàng)新型企業(yè)的培育，結(jié)合前面完整產(chǎn)業(yè)鏈分析，一個很重要的條件就是要加強中

32、介服務(wù)機構(gòu)的發(fā)展，充分發(fā)揮其在產(chǎn)業(yè)鏈中的橋梁作用，促使理論知識創(chuàng)新成果的產(chǎn)業(yè)化和高附加的獲得。2.5.6 發(fā)展模式和產(chǎn)業(yè)鏈分析結(jié)論（定性）通過對張江發(fā)展模式和產(chǎn)業(yè)鏈的分析，結(jié)合前面三個高科技園區(qū)案例分析，本報告得出以下定性結(jié)論：u 張江的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式注重研發(fā)機構(gòu)的導(dǎo)入，但知識創(chuàng)新轉(zhuǎn)化機制有待加強；u 重視行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)的導(dǎo)入，但對創(chuàng)新型中小企業(yè)的培育不夠，導(dǎo)致整體創(chuàng)新活力不足；u 從產(chǎn)業(yè)鏈分析可以看出，產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值主要依靠生產(chǎn)型企業(yè)實現(xiàn)，附加值低；u 缺乏對生活社區(qū)建設(shè)的重視。2.6 高科技園區(qū)量化比較2.6.1 高科技園區(qū)增長情況比較圖16：高科技園區(qū)增長率比較注：1、硅谷數(shù)據(jù)為1995年至200

33、5年平均增長率2、新竹數(shù)據(jù)為1991年至2004年平均增長率3、張江數(shù)據(jù)為2000年至2005年工業(yè)增加值的平均增長率圖17：高科技園區(qū)增長率與國際GDP增長率比率從圖16可以看出，由于硅谷經(jīng)濟體發(fā)展相對成熟，其增長率要低于新竹和張江，但圖17顯示，從園區(qū)增長率與國際GDP增長率比率來看，硅谷比率要高于新竹，這說明硅谷經(jīng)濟總量在美國GDP總量中所占比重的增長速度要高于新竹，因此可以得出結(jié)論，雖然硅谷發(fā)展已經(jīng)相對成熟，但其成長性依然要優(yōu)于新竹。由于張江相對于硅谷和新竹還處于發(fā)展的初級階段，固定投資增長速度要遠遠高于后者，使得其增長率和在國家GDP總量中所占比重的增長速度要高于硅谷和新竹。2.6.

34、2 從業(yè)人員人均投入產(chǎn)出比較圖18：高科技園區(qū)從業(yè)人員人均投入產(chǎn)出比較注：硅谷數(shù)據(jù)為2005年統(tǒng)計數(shù)據(jù)、張江和新竹數(shù)據(jù)為2004年統(tǒng)計數(shù)據(jù)從人均專利、人均產(chǎn)出和人均研發(fā)資金等指標來看，張江要明顯低于硅谷和新竹，這說明張江在創(chuàng)新資金投入、創(chuàng)新成果和附加值方面與硅谷和新竹還有相當差距。值得注意的是，新竹雖然采取的是產(chǎn)業(yè)驅(qū)動型發(fā)展模式，但其人均產(chǎn)出仍達到了29萬美元，相對應(yīng)的硅谷數(shù)據(jù)為32.5萬美元，而在人均專利方面，新竹甚至要略超過硅谷。這樣的數(shù)據(jù)結(jié)論雖然一定程度上是由于不同經(jīng)濟體的統(tǒng)計口徑差異造成的，但也說明了新竹是目前世界上模仿硅谷發(fā)展的較為成功的高科技園區(qū)。2.6.3 從業(yè)人口結(jié)構(gòu)比較圖19

35、：高科技園區(qū)從業(yè)人口結(jié)構(gòu)比較注：1、硅谷數(shù)據(jù)為2005年統(tǒng)計數(shù)據(jù)、新竹數(shù)據(jù)為2004年統(tǒng)計數(shù)據(jù)；2、張江數(shù)據(jù)中，科研人員比例為2004年數(shù)據(jù)，其余為2005年最新數(shù)據(jù)；3、筑波數(shù)據(jù)為2004年統(tǒng)計數(shù)據(jù)；圖19中最值得注意的是硅谷高科技主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口所占比例，分別為41和47，作為全球高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)源地和心臟，其高科技產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口不到從業(yè)總?cè)丝诘囊话?，并且低于服?wù)業(yè)，這個數(shù)據(jù)結(jié)論與本報告在產(chǎn)業(yè)鏈分析部分中強調(diào)中介服務(wù)機構(gòu)在產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)發(fā)展中的橋梁作用是一致的，硅谷之所以能一直保持良好的創(chuàng)新產(chǎn)出很大程度上得益于其高效的中介服務(wù)產(chǎn)業(yè)。相對應(yīng)的新竹的高科技主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口所占比例分

36、別為68和17，張江為65和13。2.6.4 高科技園區(qū)量化比較分析結(jié)論通過上述高科技園區(qū)的量化比較，可以得出以下結(jié)論：u 從增長率來看，張江作為新興的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其發(fā)展速度要高于目前其他相對成熟的園區(qū)；u 從經(jīng)濟效率即投入產(chǎn)出比來看，張江與其他成功高科技園區(qū)相比還有較大差距，說明張江獲得的附加值較低；u 從從業(yè)人口結(jié)構(gòu)來看，張江研發(fā)人員和產(chǎn)業(yè)、生活配套服務(wù)人員比例偏低，中介服務(wù)橋梁作用的缺失導(dǎo)致知識創(chuàng)新轉(zhuǎn)化不足和中小企業(yè)孵化服務(wù)環(huán)境缺失，而生活配套服務(wù)不足則導(dǎo)致了園區(qū)生活氛圍的缺失和人氣不足。3. 張江發(fā)展愿景展望3.1 張江產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺什么？富有活力的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈人年均導(dǎo)入從業(yè)人口僅為50

37、00晝夜人流差別大“孤城”有效的知識創(chuàng)新轉(zhuǎn)化機制完善的生活配套圖20通過上述高科技園區(qū)之間比較詳盡的定性和定量比較，本報告認為，張江產(chǎn)業(yè)發(fā)展目前缺乏的是富有活力的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈、有效的知識創(chuàng)新轉(zhuǎn)化機制和完善的生活配套，由于人是產(chǎn)業(yè)和生活的最終載體，因此這些條件的缺乏最終就表現(xiàn)為張江產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺人。缺乏富有活力的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈：目前張江已經(jīng)導(dǎo)入了不少跨國公司和行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)，但創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)不多，多數(shù)中小企業(yè)是依附于這些行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)的生產(chǎn)型企業(yè)，使得整個園區(qū)產(chǎn)業(yè)缺乏創(chuàng)新活力；缺乏有效的知識創(chuàng)新轉(zhuǎn)化機制：張江發(fā)展之初就十分注重研究機構(gòu)的導(dǎo)入和孵化設(shè)施的建設(shè)，但由于中介服務(wù)業(yè)發(fā)展不足，使得知識創(chuàng)新成果轉(zhuǎn)化過

38、程不暢通，這是因為對于中小型創(chuàng)新型企業(yè)，由于資源和規(guī)模的局限，其發(fā)展需要有比較全面的配套中介服務(wù)，包括融資、信息、評估、法律、管理咨詢等一系列服務(wù)，這些配套服務(wù)的缺失使得創(chuàng)新型中小企業(yè)無法獲得良好的誕生和發(fā)展環(huán)境，而硅谷發(fā)展的經(jīng)歷表明，中小型企業(yè)往往是知識創(chuàng)新成果轉(zhuǎn)化的主體和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新活力的來源。富有活力的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈和有效的知識創(chuàng)新轉(zhuǎn)化機制的缺失，直接導(dǎo)致的結(jié)果就是張江產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人口的不足，張江高科技園區(qū)自成立14年以來年均導(dǎo)入人口不足5000人。缺乏完善的生活配套：根據(jù)前文對高科技園區(qū)進行的量化比較，目前張江配套服務(wù)業(yè)從業(yè)人口占從業(yè)總?cè)丝诒壤齼H為13，而對應(yīng)的硅谷為47，這在一方面說明張江目前產(chǎn)

39、業(yè)配套服務(wù)不足的同時，也顯示了張江目前的生活配套嚴重不足。根據(jù)實地調(diào)研資料，目前及未來12年張江的住宅供應(yīng)總量約為170萬方，其中包括了超過50萬方的動遷配套房，可供從業(yè)人口居住的住宅產(chǎn)品不足120萬方，而目前從業(yè)人口已達到6.5萬人，園區(qū)今后的人口導(dǎo)入目標為每年1.5萬人，這使得張江的住宅配套明顯不足。同時，張江的商業(yè)配套也極其缺乏，除了地鐵站和張江老鎮(zhèn)上有部分商業(yè)外，整個園區(qū)基本上沒有較集中的商業(yè)設(shè)施。生活配套的缺位直接導(dǎo)致的結(jié)果是張江對產(chǎn)業(yè)人口吸引力減弱，即使已經(jīng)導(dǎo)入的產(chǎn)業(yè)人口也由于服務(wù)配套的缺位而選擇在其他地方居住和消費，這使得張江的晝夜人口差異很大，非工作時間在很大程度成為了一座“孤

40、城”。3.2 張江產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要什么？圖21 通過上文對張江產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏什么進行的比較詳細的分析，就可以比較容易的得出張江目前發(fā)展需要什么，即富有活力的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈、有效的知識創(chuàng)新轉(zhuǎn)化機制和完善的生活配套。表現(xiàn)在人口上就是園區(qū)要有人氣：產(chǎn)業(yè)發(fā)展能夠?qū)敫嗳丝?，而生活配套能夠增加園區(qū)對人口的吸引力。3.3 張江產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要創(chuàng)造什么？本報告張江產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要創(chuàng)造一種張江精神，包括兩個層面：ü 綜合的創(chuàng)新環(huán)境（IESI Integrated Environment for Innovation）ü 創(chuàng)新精英文化（IEC Innovative Elite Culture）3.3.1 綜

41、合創(chuàng)新環(huán)境（IESI）u 定義：是指一整套完善的促進創(chuàng)新及創(chuàng)新成果轉(zhuǎn)化的制度體系（軟環(huán)境）和物質(zhì)設(shè)施（硬環(huán)境）。u 內(nèi)容：綜合創(chuàng)新環(huán)境包含兩個層面ü 第一，軟環(huán)境即促進創(chuàng)新及創(chuàng)新成果轉(zhuǎn)化的一整套制度體系，包括完善的行政、政策、法律、金融、教育、醫(yī)療、就業(yè)、交通、社會保障等涵蓋工作及生活各個方面的制度和機制；ü 第二，硬環(huán)境即有利于創(chuàng)新和創(chuàng)新成果轉(zhuǎn)化的一整套物質(zhì)設(shè)施，包括創(chuàng)新的工作場所、商業(yè)文化場所和居住場所。u 目的：創(chuàng)造綜合創(chuàng)新環(huán)境的目的是為處于其中的主體提供良好的創(chuàng)新機制、創(chuàng)業(yè)環(huán)境和高品質(zhì)的有利于激發(fā)創(chuàng)新的生活方式，為處于其中的主體帶來創(chuàng)新的樂趣、創(chuàng)業(yè)的滿足感和生活的歸

42、屬感。3.3.2 創(chuàng)新的精英文化（IEC）u 定義：創(chuàng)新的精英文化不是傳統(tǒng)意義上的與大眾文化相對立的一元價值取向的上層社會文化，而是指以創(chuàng)新精神和精英氣質(zhì)為核心的、對社會核心價值和文化的形成和發(fā)展起支撐、引導(dǎo)和提升作用的多元價值取向的先進性文化。u 內(nèi)容：本報告在張江精神創(chuàng)造中所倡導(dǎo)的創(chuàng)新精英文化（IEC）包括三方面內(nèi)容ü 技術(shù)精英文化，即本報告所倡導(dǎo)的精英文化具有強烈的科技創(chuàng)新特征，具有這種精英文化特征的主體在技術(shù)上要領(lǐng)先于社會，并且服務(wù)于社會，對社會的進步發(fā)展產(chǎn)生廣泛的影響；ü 知識精英文化，具有這種精英文化特征的主體在知識上應(yīng)具有良好的教育文化背景，具有一定的文化內(nèi)涵

43、，并且追求高品質(zhì)的生活方式；ü 思想精英文化，具有這種精英文化特征的主體在思想上具有很強的開放性和包容性，適應(yīng)國際化和多元化的價值取向和生活方式，追求平等、自由、尊重和社會責任感。u 目的：創(chuàng)造創(chuàng)新精英文化的目的是促進張江作為高科技園區(qū)的品牌形象和作為城市功能主體的核心價值觀的塑造和提升，增強園區(qū)的凝聚力和發(fā)展力，為處于其中的主體帶來自豪感和幫助其個人價值的實現(xiàn)。3.4 張江遠景發(fā)展目標結(jié)合上文對世界各國高科技園區(qū)遠景發(fā)展目標的借鑒分析和張江本身的詳細分析，本報告認為張江的遠景發(fā)展目標應(yīng)該具有多元、共生和在地的特征（表4），同時這也應(yīng)該是在創(chuàng)造張江精神的過程中需要遵循的原則。表4：張

44、江發(fā)展遠景目標第二部分 功能定位篇通過第一部分展望篇的詳細分析，本報告認為張江目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏富有活力的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈、有效的知識創(chuàng)新轉(zhuǎn)化機制和完善的生活配套，要克服這些不足，增加園區(qū)對產(chǎn)業(yè)人口和生活人口的吸引力，張江需要創(chuàng)造一個綜合創(chuàng)新的環(huán)境和創(chuàng)新的精英文化。而根據(jù)各個高科技園區(qū)的比較分析，中介服務(wù)業(yè)（包括產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)和生活配套服務(wù)）在創(chuàng)造這樣一種綜合創(chuàng)新環(huán)境過程中將起非常重要的作用。由于目前張江北區(qū)作為發(fā)展已經(jīng)比較成熟，可供開發(fā)的土地資源有限，而且作為園區(qū)的核心產(chǎn)業(yè)區(qū)，不是很適合集中發(fā)展配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因此本報告認為張江園區(qū)的產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)和生活配套服務(wù)應(yīng)主要由規(guī)劃中的中區(qū)來提供，由此導(dǎo)出張江中區(qū)

45、的功能定位為張江高科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)、生活配套服務(wù)中心，并且本報告認為在實際規(guī)劃中應(yīng)具有前瞻性，其功能要考慮到滿足北區(qū)產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展和未來南區(qū)的開發(fā)。圖22 張江中區(qū)功能定位功能深化：根據(jù)第一部分分析，本報告認為張江作為一個高科技園區(qū)，其功能是不完善的，特別是在產(chǎn)業(yè)和生活配套服務(wù)方面還相當缺乏，要將張江建設(shè)成為一個能實現(xiàn)自我發(fā)展的具有城市功能的高科技園區(qū)，需要對目前的配套服務(wù)功能進行深化，這將取決于張江中區(qū)產(chǎn)業(yè)、生活配套服務(wù)功能的建設(shè)。產(chǎn)業(yè)升級：張江中區(qū)作為園區(qū)的產(chǎn)業(yè)、生活配套服務(wù)中心，在產(chǎn)業(yè)方面將大量導(dǎo)入中介服務(wù)機構(gòu)，同時也將發(fā)展部分研發(fā)設(shè)計類產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)新型中小企業(yè)，為知識創(chuàng)新成果轉(zhuǎn)化創(chuàng)造良好的機

46、制環(huán)境，促進園區(qū)向產(chǎn)學研結(jié)合的發(fā)展模式轉(zhuǎn)化，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)自我升級，獲取高附加值；在生活方面，將建設(shè)大量的商業(yè)、住宅、文化、休閑、娛樂配套產(chǎn)品，以創(chuàng)造高品質(zhì)、有利于激發(fā)創(chuàng)新的生活環(huán)境，增加園區(qū)對產(chǎn)業(yè)人口的吸引力。價值體現(xiàn)：張江中區(qū)作為園區(qū)的產(chǎn)業(yè)、生活配套服務(wù)中心，是園區(qū)發(fā)展的有機組成部分，與北區(qū)以及將來發(fā)展的南區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)不僅僅是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，而是一個與之平行的功能區(qū)域，當其發(fā)展完善后，功能不僅僅是為產(chǎn)業(yè)區(qū)提供配套服務(wù)，更應(yīng)該成為一個中國高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的形象標志，從而體現(xiàn)出張江高科技園區(qū)作為世界級的科技園區(qū)在中國以及全球高科技行業(yè)中的地位和價值。第三部分 產(chǎn)品定位篇1、統(tǒng)一規(guī)劃的必要性本報告認為，

47、張江中區(qū)的開發(fā)建設(shè)需要有一個統(tǒng)一的規(guī)劃，這樣的結(jié)論源于本報告對高科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)配套和生活配套四者之間關(guān)系的分析。規(guī)劃執(zhí)行的統(tǒng)一規(guī)劃的統(tǒng)一統(tǒng)一規(guī)劃城市規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃生活配套產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)業(yè)發(fā)展人口導(dǎo)入圖23 產(chǎn)業(yè)配套、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口導(dǎo)入、生活配套關(guān)系高科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)配套和生活配套關(guān)系分析：u 產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口導(dǎo)入是一個相互促進的關(guān)系；u 產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要有產(chǎn)業(yè)配套的支撐；u 人口導(dǎo)入需要有生活配套的支撐；u 根據(jù)對上述三層關(guān)系的分析，本報告認為產(chǎn)業(yè)配套建設(shè)和生活配套建設(shè)也應(yīng)是相互促進的關(guān)系，完善的產(chǎn)業(yè)配套可以促進人口的導(dǎo)入，而人口導(dǎo)入會對生活配套產(chǎn)生更多的需求，從而促使生

48、活配套的進一步完善，生活配套的完善可以增加產(chǎn)業(yè)對人的吸引力，促進產(chǎn)業(yè)人口的導(dǎo)入，而產(chǎn)業(yè)人口的導(dǎo)入會對產(chǎn)業(yè)配套提出更高的要求，從而促使產(chǎn)業(yè)配套的進一步完善；u 產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口導(dǎo)入之間以及產(chǎn)業(yè)配套和生活配套之間的相互促進關(guān)系使得在規(guī)劃層面上，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和城市規(guī)劃之間也是相互促進關(guān)系；u 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與城市規(guī)劃之間的相互促進關(guān)系要求兩者之間能夠有機統(tǒng)一，這里的統(tǒng)一包括兩個層面，第一是規(guī)劃層面，要求規(guī)劃能夠有機統(tǒng)一，第二是執(zhí)行層面，即規(guī)劃的執(zhí)行要求能夠有機統(tǒng)一，否則兩者之間相互促進的關(guān)系就很有可能演變?yōu)橄嗷ブ萍s的關(guān)系。根據(jù)上述的關(guān)系分析，本報告認為在張江中區(qū)的規(guī)劃和規(guī)劃執(zhí)行過程中需要有一個統(tǒng)一的主體來對整體

49、規(guī)劃和規(guī)劃的執(zhí)行進行統(tǒng)籌安排，才能保證產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口導(dǎo)入之間良性的促進關(guān)系。2、張江人口匡算張江人口匡算原則：u 按照年均導(dǎo)入1.5萬從業(yè)人口進行匡算；u 參考硅谷主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)人口和服務(wù)業(yè)從業(yè)人口比例為41：47，在張江人口匡算特別是中區(qū)人口匡算中注重服務(wù)業(yè)從業(yè)人口的導(dǎo)入。表7：張江人口匡算表8：張江人口匡算上述人口匡算結(jié)果顯示，張江至中區(qū)開發(fā)完畢，張江總從業(yè)人口將達到21萬，其中北區(qū)為102500人，中區(qū)為107500人。從業(yè)人口中主導(dǎo)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)人口和配套服務(wù)業(yè)人口比例為5：4。3、辦公產(chǎn)品定位3.1 綜合創(chuàng)新辦公場所策略3.1.1 影響創(chuàng)新工作效率的因素研究表明，影響創(chuàng)新工作效率的因素主要有以下

50、三類：ü 工作場所ü 信息技術(shù)ü 管理 3.1.2 創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)工作場所的特征作為影響創(chuàng)新工作效率的重要因素之一，本報告認為創(chuàng)新工作場所應(yīng)該具有以下特征：ü 辦公環(huán)境應(yīng)該兼具封閉和開放的特性ü 環(huán)境應(yīng)具有特征。 ü 促進工作空間的移動性。 ü 促進團隊合作。 ü 有利于專注工作。 ü 促進交流。 3.1.3 當代辦公趨勢圖24 當代辦公趨勢從上圖可以看出，目前處于“TIME”（即Telecommunication、Information technology、Media和Entertainment）工業(yè)時代。

51、圖25 當代辦公趨勢圖26 當代辦公趨勢從上圖可以看出隨著信息技術(shù)的發(fā)展，創(chuàng)新人員的辦公方式越來越個性化，多樣化，越來越靈活。據(jù)國際權(quán)威辦公研究機構(gòu)統(tǒng)計，目前約有30%的流動型辦公人員，這使每個工作位子利用率可能提高。隨著遠程辦公的普及，辦公室不再只是一個工作的場所，而更多地成為創(chuàng)新人員進行交流訊息與社會交往的空間。因此使得現(xiàn)代辦公趨勢有了以下特征：ü 人均辦公面積變小ü 更多更豐富的公共使用空間3.2 張江中區(qū)辦公人口匡算表9：張江辦公人口匡算參考上海人均辦公面積為15平米/人，中等發(fā)達國家人均辦公面積為25平米/人，本報告認為，張江中區(qū)未來比較合適人均辦公面積為18平米

52、/人，因為人均辦公面積隨著經(jīng)濟的發(fā)展逐漸增加，但隨著信息技術(shù)的發(fā)展，流動性辦公人員的增多，當人均辦公面積增加到一定程度后又會出現(xiàn)下降，其中的變化趨勢如下圖。因此本報告建議張江中區(qū)的辦公總量為180萬平米，其中根據(jù)用地性質(zhì)，在本項目地塊的辦公總量為45萬平米。3.3 張江辦公類型與面積測算（本項目地塊）由于本項目地塊為張江中區(qū)的核心商業(yè)商務(wù)區(qū)，并且鑒于中區(qū)其他地塊（大學城和總部經(jīng)濟）用地性質(zhì)以研發(fā)設(shè)計為主，因此本項目地塊的辦公產(chǎn)品目標客戶主要為中介服務(wù)機構(gòu)。辦公面積（平米）員工人數(shù)（人）人均辦公面積（平米）行業(yè)Deloitte咨詢公司50035451114咨詢與傳媒Accenture公司1420

53、3424.2咨詢與傳媒SEI投資總公司1300080016.25金融服務(wù)RAC（皇家汽車俱樂部）區(qū)域總部58008007.3汽車服務(wù)Jagergarden市政大廳880059514.8行政管理表10：著名中介服務(wù)公司人均辦公面積參考上表是對一些較為著名的中介服務(wù)公司人均辦公面積的一個測算和比較，可以看出這些中介服務(wù)公司的人均辦公面積從4到16平米不等。本報告建議在本項目地塊的辦公產(chǎn)品中，人均辦公面積可為13平米，按照辦公總量45萬平級計算，本項目地塊將容納約3.5萬中介服務(wù)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，具體測算見下表。表11：辦公類型和面積測算（本項目地塊）表12：辦公面積和人口測算（本項目地塊）辦公塔樓：單

54、棟體量較大，一般為高層建筑，底層可為商業(yè)的綜合性辦公樓。多層辦公：單棟體量較小，不超過10層，功能較為單一的辦公樓?；▓@辦公：低密度辦公區(qū)域，一般為別墅或低于5層的多層建筑，綠化率較高。特色辦公：其他新穎有趣味的辦公形式。4、商業(yè)定位4.1綜合創(chuàng)新商業(yè)場所策略本報告所提及商業(yè)為“泛商業(yè)”，是指提供消費服務(wù)、可以換取商品或服務(wù)的場所。包括傳統(tǒng)的購物消費與餐飲，和諸多文化服務(wù)類型商業(yè)如音樂廳、劇場、講堂、藝廊、收藏館、媒體展示廳、科技公園等。本報告建議在張江中區(qū)新增25萬平米“泛商業(yè)”，其中科技公園布置在智慧島上，成為地區(qū)形象；而其余的文化設(shè)施可以安排在辦公的裙樓中，由各個商業(yè)機構(gòu)冠名認領(lǐng)4.2張

55、江中區(qū)商業(yè)面積測算4.2.1 傳統(tǒng)商業(yè)面積測算表13：傳統(tǒng)商業(yè)面積測算（本項目地塊）4.2.2 文化商業(yè)面積測算表14：文化商業(yè)面積測算（本項目地塊）5、住宅產(chǎn)品定位5.1綜合創(chuàng)新居住場所策略根據(jù)國外的高科技園區(qū)發(fā)展經(jīng)驗，高科技園區(qū)從業(yè)人員存在一種居住的流動性現(xiàn)象，即居住的流通。一個科技人才從跨出校門到事業(yè)發(fā)展，會根據(jù)自身的現(xiàn)實情況變換居住場所。從滿足基本住宿需要的單身宿舍到成家之初的小面積公寓，再到核心家庭的舒適型公寓；如果職業(yè)發(fā)展順利，將會選擇城市感強的高品質(zhì)景觀公寓或是更加接近自然的別墅。因此本報告認為高科技園區(qū)的住宅類型必須要形成“住宅鏈”。ü 員工宿舍、單身公寓ü 經(jīng)濟型公寓ü “共渡”公寓ü 舒適型公寓ü 高品質(zhì)景觀公寓ü 別墅住宅ü 流動居住5.2張江人口與居住面積測算表15：張江人口和居住面積測算根據(jù)本報告的居住人口測算，在張江與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的居住人口約為69300人。根據(jù)對張江住宅市場的調(diào)研，北區(qū)已有及未來將提供的住宅產(chǎn)品面積約為190萬平米，扣除50萬平米動遷房與配套商品房，并扣除在此居住而不在此就業(yè)的居住面積20萬平米，預(yù)計北區(qū)可供產(chǎn)業(yè)相關(guān)人口居住的住宅產(chǎn)品約為120萬平米。參考2005年上海人均居住面積21.4平米，折合建筑面積25.7平米； 中等發(fā)達國家人均居住面積3