5經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院課程論文規(guī)定及模板

1、經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院課程論文論文題目: 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)萬(wàn)科的影響 學(xué) 號(hào): 學(xué)生姓名: 陳攀烽 專 業(yè): 財(cái)務(wù)管理 年 級(jí): 11級(jí) 課程名稱: 經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ) 授課教師: 楊小哥 2011年12月11日房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的影響內(nèi)容摘要: 本文首先粗略討論2011年的個(gè)別房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及其的利與弊，并分析其對(duì)房地產(chǎn)的影響，在就其中限購(gòu)令和房產(chǎn)稅進(jìn)行深度的解析以及其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和廣大的顧客以及房?jī)r(jià)的影響。關(guān)鍵詞：房地長(zhǎng)宏觀調(diào)控政策; 限購(gòu)令; 房產(chǎn)稅；房?jī)r(jià)；1、 引言對(duì)于目前中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，供需雙方的博弈已經(jīng)失衡，公告及的相對(duì)剛性，難于準(zhǔn)確估值的產(chǎn)品特性、過(guò)于分散的行業(yè)結(jié)構(gòu)，消費(fèi)者巨大的心理需

2、求，資金鏈條上的不合理性，暗箱操作六個(gè)主要原因?qū)е沦u方占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。賣方的優(yōu)勢(shì)獨(dú)享導(dǎo)致供需失衡，任由其發(fā)展必然導(dǎo)致行業(yè)危機(jī)的發(fā)生，支柱產(chǎn)業(yè)的危機(jī)必然導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)的塌陷，這必然需要國(guó)家對(duì)其進(jìn)行宏觀調(diào)控，同時(shí)，這也是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的最根本原因。2、 宏觀調(diào)控政策（一）2011年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策 時(shí)間 措施 要點(diǎn) 利與弊2011-1-18銀監(jiān)會(huì)：繼續(xù)實(shí)施差別化房貸政策會(huì)議指出，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，要繼續(xù)實(shí)施差別化房貸政策。差異化房貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整起到了推動(dòng)作用，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。2011-1-20上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率個(gè)百分點(diǎn)。由

3、于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的貸款的依存度仍然較高，因此，將增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本，同時(shí)其也表達(dá)了央行繼續(xù)收縮銀根的政策導(dǎo)向，在心理上對(duì)房地產(chǎn)投資將起到一定的制約作用2011-1-25合肥樓市“限購(gòu)令”出臺(tái)即日起，無(wú)論是本地還是外地居民家庭，只能新購(gòu)一套商品住房，有效期為一年。但對(duì)于新購(gòu)多少商鋪沒(méi)有限制。限購(gòu)政策正向著更大范圍發(fā)展，未來(lái)二三線城市樓市可能大幅降溫，并促使全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”來(lái)臨。2011-1-26新“國(guó)八條”一、各城合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。二、多渠道籌集保障性住房房源；擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面；加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制；增加公共租賃住房

4、供應(yīng)。三、個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按銷售收入全額征稅；對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。四、對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；嚴(yán)查商業(yè)銀行差別化住房信貸違規(guī)行為。五、保障性住房等用地不低于住房用地供應(yīng)總量的70%；今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量；競(jìng)地單位和個(gè)人須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明；對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。六、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施；對(duì)已有1套住房限購(gòu)1套、擁有2套及以

5、上住房者暫禁購(gòu)房。七、未如期確定并公布年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、房?jī)r(jià)上漲幅度控制目標(biāo)或未完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的地區(qū)須要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，并接受問(wèn)責(zé)；差別化住房信貸執(zhí)行不力、房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題，也納入約談問(wèn)責(zé)范圍。八、對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。2011-1-28上海、重慶開征房產(chǎn)稅對(duì)在滬居民家庭新購(gòu)且屬第二套及以上的住房和非在滬居民家庭新購(gòu)住房（即“應(yīng)稅住房”）征收房產(chǎn)稅，稅率因房?jī)r(jià)高低分別暫定為0.6%和0.4%。楊紅旭表示，開征房產(chǎn)稅將會(huì)

6、促使我國(guó)的房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)更加均衡、更加合理，將有助于抑制投資投機(jī)需求，有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，短期來(lái)看，政策疊加效應(yīng)對(duì)樓市造成的心理沖擊很大，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)成交可能迅速降溫。2011-2-9上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。地產(chǎn)商融資成本上升，如果房?jī)r(jià)遏制上漲，則自身的利潤(rùn)空間會(huì)被壓縮，所以錯(cuò)非是資金充裕的國(guó)字號(hào)地產(chǎn)公司，否則在拍地時(shí)候叫價(jià)會(huì)越發(fā)審慎，從而在一定程度上穩(wěn)定房地產(chǎn)2011-4-6住房公積金存貸款利率調(diào)整五年期以上公積金貸款利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)讓一部分房貸消費(fèi)者被迫推遲購(gòu)房或減少信貸額度，

7、甚至改為全款購(gòu)房，預(yù)計(jì)商業(yè)貸款購(gòu)房比例將縮減到15%以內(nèi)，創(chuàng)近七年新低，將使得房?jī)r(jià)更快進(jìn)入下降通道。3、 實(shí)證分析（1） 數(shù)據(jù)的選取與來(lái)源 本文使用數(shù)據(jù)分析方法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行綜合分析。首先，選取上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表中的一些重要的量化指標(biāo)，包括:主營(yíng)業(yè)務(wù)收人(x1，元)、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)(x2，元)、利潤(rùn)總額(x3，元)、凈利潤(rùn)(x4元)、每股收益(x5，元)、每股凈資產(chǎn)(x6，元)、凈資產(chǎn)收益率(x7，%)、總資產(chǎn)收益率(x8，%)、資產(chǎn)總計(jì)(x9，元)、股本(x10)。然后，再就限購(gòu)令和房產(chǎn)稅進(jìn)行深度討論和分析。（2） 分析過(guò)程l 限購(gòu)令 限購(gòu)令是指家庭只能新購(gòu)一套商品房，購(gòu)房人在購(gòu)買房屋時(shí)，還需要如

8、實(shí)填寫一份家庭成員情況申報(bào)表，如果被發(fā)現(xiàn)提供虛假信息騙購(gòu)住房的，將不予辦理房產(chǎn)證?；鞠拶?gòu)令符合絕大多數(shù)家庭的居住、投資需求，與一些城市的購(gòu)房入戶政策也不沖突，且不會(huì)阻礙住房租賃、度假物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展。 在人口大量流入、土地供應(yīng)相對(duì)緊張的北京、上海等城市，可附加實(shí)施外來(lái)人員一年等候期制度，即外地和境外居民，須提供至少一年的納稅或社保證明后才能購(gòu)買。 在加強(qiáng)住房保障之外，在中心城市應(yīng)長(zhǎng)期實(shí)施商品住宅限購(gòu)，徹底遏制投機(jī)和過(guò)度投資，同時(shí)取消一些現(xiàn)有非市場(chǎng)化的調(diào)控措施，可以確保行業(yè)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。 在此輪調(diào)控中,各地限購(gòu)令 相關(guān)漫畫的“限購(gòu)令”被認(rèn)為是體現(xiàn)了政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心。=調(diào)控政策在樓市成交量上有

9、所體現(xiàn)。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)信息顯示，10月第一周(10月3日至9日)，全市新建商品房(不包括經(jīng)適房和限價(jià)房)網(wǎng)簽總量為1383套，環(huán)比上周的3867套，下跌了64%。全市二手住宅網(wǎng)簽總量為1594套，環(huán)比上周的4591套，跌幅超過(guò)了65%。雖然深圳樓市在國(guó)慶期間仍創(chuàng)下日均363套巨額成交量，不過(guò)在長(zhǎng)假過(guò)后，深圳新房成交量驟降。10月8日到10日的日成交套數(shù)分別為118套、53套和80套。、據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,9月份30個(gè)大中城市中,有超過(guò)2/3城市的樓市成交量環(huán)比上漲,其中,北京、南京和深圳等重點(diǎn)城市成交面積環(huán)比漲幅都在50%左右。而到了10月上旬,大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫。 l

10、房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。特點(diǎn): 1、房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象只是房屋； 2、征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋; 3、區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法，對(duì)于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)于出租房屋按租金收入征稅。 作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，房產(chǎn)稅的出臺(tái)主要有利于合理調(diào)節(jié)收入分配，但是作為一種與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系密切的稅種，自然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著直接或間接的影響。秦虹說(shuō)：“房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響，我認(rèn)為主要取決于征稅標(biāo)準(zhǔn)，稅率設(shè)置高，肯定影響就大，稅率設(shè)置低，肯定影響就小。說(shuō)到底，房?jī)r(jià)主要取決于供求關(guān)系?！睂＜艺J(rèn)為，房產(chǎn)稅開征對(duì)于房?jī)r(jià)影響有限，但對(duì)于未來(lái)稅制改革，特別是建設(shè)有效拉近貧富差距的稅制體系影響深遠(yuǎn)。從短期來(lái)看，房產(chǎn)稅的出臺(tái)自然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著直接或間接的影響，能對(duì)高漲的房地產(chǎn)價(jià)格起到威懾作用。但從長(zhǎng)期來(lái)看，影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素在于供求關(guān)系和后市預(yù)期，遏制高房?jī)r(jià)不能寄希望于房產(chǎn)稅“一劍封喉”，樓市調(diào)控仍需繼續(xù)打“組合拳”。 四、討論分析 限購(gòu)政策徹底遏制投機(jī)和過(guò)度投資，房產(chǎn)稅對(duì)于未來(lái)稅制改革，特別是建設(shè)有效拉近貧富差距的稅制