商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方案

1、XX購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)方案2011年 4月 28日目錄第一章本案工程簡(jiǎn)介2第二章本案年處城市地域條件分析 2第三章本案現(xiàn)有樓盤(pán)狀況分析SWOT分析法6第四章市場(chǎng)定位的分析.9第五章招商運(yùn)營(yíng) .11第六章商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)及利潤(rùn)計(jì)算19第七章商場(chǎng)的裝修與開(kāi)業(yè)鋪貨 21第八章合作方式.25XXXX 運(yùn)營(yíng)方案第一章 本案工程簡(jiǎn)介 ：1、工程開(kāi)發(fā)商： XXXXXXXX 商城由 XXXXXXXX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)建立。2、工程位置： 商城位于 XXXX 康平街北段?？灯浇质?XXXX 最長(zhǎng)、最繁華的商業(yè)街之一，也是城市中心街路，交通便利，單位、 小區(qū)、校園環(huán)繞。街的中段，客運(yùn)站、世紀(jì)廣場(chǎng)；街東側(cè)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、

2、市機(jī)關(guān)幼兒園；街北五中、一中；與育才路相隔為市體育場(chǎng)。屬于 XXXX 文化經(jīng)濟(jì)商貿(mào)中心地段、黃金地段。3、面積 ：?jiǎn)误w總面積 25,000平方米，共分三層：一層 7,000平米；二層 9,600平米；三層 7,300 平米。對(duì)面正在營(yíng)業(yè) 的 XXXX 商城總面積為 15,000 平，分為二、三層一廳全部為門市 已出售產(chǎn)權(quán)。商業(yè)街兩側(cè)總建筑面積 40,000 平方米。4、商城內(nèi)部構(gòu)造： 商場(chǎng)內(nèi)設(shè)兩部扶梯，八處步行梯，四個(gè)正門， 主門設(shè)在康平街一側(cè)，二層上空為 2,300 平米的采光天景，商場(chǎng)寬闊 明亮。第二章本案年處城市地域條件分析1、地理位置：XXXX位于吉林省西北部，地處松嫩平原腹地， 科爾

3、沁草原邊陲，是國(guó)家對(duì)外開(kāi)放城市。外連遼、吉、內(nèi)蒙兩省一區(qū)， 上承長(zhǎng)春、哈爾濱、齊齊哈爾等大中城市，周邊與松原、洮南、通榆、 鎮(zhèn)賚、肇源等縣市毗鄰，是嫩江流域區(qū)域性中心城市。2、城市面積：總面積為4879平方公里，東西長(zhǎng)為95公里，南 北寬為90公里。3、城市人口：為42.37萬(wàn)人，全部為常住人口，其中城鎮(zhèn)人口16萬(wàn)，農(nóng)業(yè)人口 27萬(wàn)。有蒙、漢、滿、回、朝、錫伯等 9個(gè)民族。 少數(shù)民族人口 8552人。4、人均收入：XXXX政府統(tǒng)計(jì)數(shù)按此數(shù)據(jù)逐年增長(zhǎng)年份統(tǒng)計(jì)對(duì)象數(shù)字年全文說(shuō)明年1987XXXX368元1986年人均國(guó)民收入691元，比1985年增長(zhǎng)40.45%, 農(nóng)民人均收人368元，比1985

4、年減少8%。1989:XXXX470元農(nóng)民年人均收入470元，比1987年減少0.8%。1997r xxxx達(dá)960元全市農(nóng)民人均收人達(dá)960元，比1995年增長(zhǎng)20.3%。1999XXXX1100 元1998年，XXXX農(nóng)民人均收人1100元，在崗職工年 平均工資4380元，年末城鄉(xiāng)儲(chǔ)蓄存款余額76606萬(wàn)元。2000XXXX1550 元1999年，XXXX 農(nóng)民人均收人1550元，在崗職工人 均收人4850元。2021XXXX9890 元城市3350元農(nóng)農(nóng)民人均純收入到達(dá)3350元，同比增長(zhǎng)15%;城鎮(zhèn) 居民人均可支配收入到達(dá)9890元，同比增長(zhǎng)15%；民2021XXXX1.68萬(wàn)元城鎮(zhèn)4

5、350元農(nóng)民2021年，XXXX 農(nóng)民人均收人4350元，在崗職工人 均收人1.68萬(wàn)元。5、自然資源：XXXX擁有豐富的林草資源、農(nóng)業(yè)資源、水利資源、風(fēng)力資源、 土地資源，是吉林省資源高度聚集的縣域之一。有耕地面積160萬(wàn)畝； 有著名的姜家甸和三家甸場(chǎng)，羊草加工對(duì)外出口；水資源充足，境內(nèi)一江兩河嫩江、洮兒河、霍林河環(huán)繞，年均過(guò)境水量 208億 立方米；石油、天然氣、礦泉水儲(chǔ)量豐富，儲(chǔ)油量 1.2億噸，天然氣 儲(chǔ)量20億立方米；旅游資源豐富，嫩江灣國(guó)家濕地公園，是集避暑、 休閑、娛樂(lè)的于一體的旅游勝地。6、交通條件：XXXX交通便利,公路、鐵路、水路縱橫交織，四通八達(dá)，長(zhǎng)白、通 讓鐵路在XX北

6、站相交，境內(nèi)營(yíng)運(yùn)里程133公里,XX北站為國(guó)家二級(jí)編 組站。長(zhǎng)白高速公路的通車運(yùn)行，為XXXX的經(jīng)濟(jì)建立帶來(lái)新的春風(fēng)。 即將開(kāi)工建立的長(zhǎng)白高鐵專線竣工后,XX將融入長(zhǎng)春1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。 XX港是吉林省最大內(nèi)河港口 ，是吉林省同俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)開(kāi)展直接 貿(mào)易的唯一水上通道。7、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì):農(nóng)業(yè)是 XXXX 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，素有 “魚(yú)米之鄉(xiāng)、 “駿馬之鄉(xiāng)的美 稱。 XXXX 是全國(guó) 523 家糧棉大縣之一，是吉林省重要商品糧基地， 年產(chǎn)糧食 13 億斤，盛產(chǎn)玉米、水稻、高粱、谷子、小麥、綠豆、葵 花、芝麻、甜菜等農(nóng)產(chǎn)品。2021年，XX全口徑財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)5.5億 元，地方財(cái)政收入完成 2.88 億元。全市地區(qū)

7、生產(chǎn)總值完成 60.8億元， 同比增長(zhǎng) 21%，其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別完成11.4 億元、25.5億元和 23.9億元。8、消費(fèi)水平通過(guò) 2021 年 XXXX 對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)， XXXX 在貫徹落實(shí)擴(kuò) 大內(nèi)需的方針之時(shí)， 消費(fèi)市場(chǎng)平穩(wěn)安康地運(yùn)行， 零售總額呈現(xiàn)穩(wěn)步增 長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。同比增長(zhǎng) 18.9%。具體表現(xiàn)為：(1) 社會(huì)消費(fèi)品零售總額快速增長(zhǎng)。(2) 城鄉(xiāng)市場(chǎng)同步增長(zhǎng)，農(nóng)村快于城市。(3) 餐飲市場(chǎng)持續(xù)走高，開(kāi)展空間更加廣闊。(4) 假日消費(fèi)帶動(dòng)了全市消費(fèi)品市場(chǎng)的繁榮活潑。9、現(xiàn)有商業(yè)構(gòu)造：從考察中看到， XXXX 現(xiàn)有各類市場(chǎng)規(guī)劃明確，通訊器材、電 腦電子、裝飾裝潢材料、農(nóng)貿(mào)日雜

8、、服裝百貨等都有每個(gè)街區(qū)的整體 規(guī)劃，布局合理，可見(jiàn)新型城市的建立過(guò)程，政府都有合理安排?，F(xiàn) 主要有 14個(gè)大型商場(chǎng)， 多以五金交工為主僅有月華商場(chǎng)、 百貨大樓、 世紀(jì)廣場(chǎng)為服裝百貨行業(yè)。 而且時(shí)間不長(zhǎng)， 多數(shù)為 1998 年開(kāi)業(yè)至今。 第三章 本案現(xiàn)有樓盤(pán)狀況分析 SWOT 分析法 一優(yōu)勢(shì) S1、本案的自身優(yōu)勢(shì) 1硬件設(shè)施好，地?zé)崛∨?，為市?chǎng)開(kāi)展打下了根底，特別是 2，300 平方米的陽(yáng)光棚天景，更是獨(dú)具特色，可以成為 XXXX 的一 個(gè)商業(yè)景點(diǎn)；2地理位置好， 交通便利，與新世紀(jì)廣場(chǎng)距離為 400米左右， 公共汽車站與該市場(chǎng)僅 800 米左右，適合做市場(chǎng)；325,000平方米的經(jīng)營(yíng)面積，適

9、合打造大型集餐飲、娛樂(lè)、 購(gòu)物、商超于一身的新型商業(yè)摩爾； 4本案地產(chǎn)公司良好口碑，對(duì)本案啟動(dòng)有著推動(dòng)作用；2、城市優(yōu)勢(shì)1近年來(lái)對(duì)農(nóng)村的政策提高了，城市建立環(huán)境得到了提升， 經(jīng)營(yíng)環(huán)境也要提升；2港口及濕地公園的建立為城市開(kāi)展現(xiàn)來(lái)商機(jī)；3XXXX 是個(gè)歷史悠久的城市， 一直是嫩江出?？?， 是通往黑 龍江的輸紐，與大慶的隔江相望會(huì)給市場(chǎng)開(kāi)展帶來(lái)商機(jī)；4XXXX 在縣級(jí)市中開(kāi)展較快， 政府的扶持帶動(dòng)各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)飛速 開(kāi)展，本案可依托政府的支持，打造新城市中一個(gè)靚點(diǎn)商場(chǎng)。二劣勢(shì) W1、本案現(xiàn)存不利因素1地理位置稍后，短期內(nèi)形成不了商業(yè)氣氛，需要時(shí)間改變 現(xiàn)有狀況。但如果商業(yè)氣氛連貫起來(lái)，會(huì)拉動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)。

10、2周邊小區(qū)入住率較低 ,購(gòu)置力沒(méi)有形成 ,需要時(shí)間培養(yǎng)。3本案對(duì)面的 XXXX 商場(chǎng)現(xiàn)有商戶經(jīng)營(yíng)的蕭條狀況， 會(huì)對(duì)招 商產(chǎn)生阻力。4現(xiàn)有城市開(kāi)發(fā)區(qū)在向南移， 本案所在的北部地區(qū)開(kāi)展緩慢。2、所在城市存在的劣勢(shì)1固定人口比例較大，流動(dòng)人口太少，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展有 影響，啟動(dòng)時(shí)間大約需 3-5 年左右。 2大型市場(chǎng)幾乎沒(méi)有，僅有的世紀(jì)廣場(chǎng)是整個(gè)城市的商業(yè)龍 頭，但檔次較低，環(huán)境較差。原有百貨大樓等大型商場(chǎng)，都已轉(zhuǎn)型經(jīng) 營(yíng)另類商品，對(duì)本案沒(méi)有威脅。 3城市消費(fèi)水平較低，時(shí)尚服飾、品牌服飾等不能引領(lǐng)新潮， 消費(fèi)有實(shí)用型為主。4政府支持、扶持態(tài)度未明朗化。三時(shí)機(jī) O1、本案的成功機(jī)率1打造高于世紀(jì)廣場(chǎng)的

11、經(jīng)營(yíng)檔次及經(jīng)營(yíng)環(huán)境的市場(chǎng)，做到價(jià)位與之一樣，但環(huán)境吸引客流2還要以長(zhǎng)春新世紀(jì)公園的形式為依據(jù)，但經(jīng)營(yíng)檔次要低于 長(zhǎng)春新世紀(jì)公園， 給 XX 人民一個(gè)新視野。 以休閑娛樂(lè)購(gòu)物為一體的 新的公園式商場(chǎng)。3歐亞與中東正在往外擴(kuò)張，特別是歐亞正在準(zhǔn)備進(jìn)入，在 他未入前，將商場(chǎng)做起來(lái)，可以贏得時(shí)機(jī)。 4成功機(jī)率 雖是一個(gè)未知數(shù)，要看企業(yè)的實(shí)力，經(jīng)營(yíng)者的目光與經(jīng)歷，管理 者的魄力與水平，三方面共同努力，成功時(shí)機(jī)還是很大的，在 50% 以上，但要 3 年以上的時(shí)間證實(shí)。2、城市開(kāi)展為本案啟動(dòng)提供機(jī)率根據(jù) XXXX 政府工作報(bào)告： 1嫩江公路大橋工程，可與大慶市相鄰、相通，將增進(jìn)商貿(mào) 往來(lái)；2?嫩江灣濕地建立

12、規(guī)劃 ?，將打響 “東賞長(zhǎng)白山，西游嫩江灣 旅游品牌，屆時(shí)可為城市經(jīng)營(yíng)繁榮帶來(lái)突破點(diǎn)。3嫩江港口建立，為城市開(kāi)展打造新的商機(jī)。四威脅 T 主要表達(dá)在本案運(yùn)營(yíng)中外部因素造成的威脅 1、定位招商不準(zhǔn)將對(duì)未來(lái)開(kāi)展產(chǎn)生影響2、歐亞在未來(lái)三年內(nèi)的進(jìn)入將對(duì)本案產(chǎn)生威脅。3、人文消費(fèi)水準(zhǔn)能否提高決定本案的能否持續(xù)性開(kāi)展 通過(guò)上述分析，其結(jié)論為：本案可操性很強(qiáng)，盡管操作過(guò)程中會(huì) 遇到許多問(wèn)題與挑戰(zhàn)， 但優(yōu)勢(shì)與時(shí)機(jī)可占據(jù)強(qiáng)勢(shì)， 為本案的正常啟動(dòng) 奠定良好根底。第四章 市場(chǎng)定位的分析1、 XXXX 現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分析通過(guò)兩次簡(jiǎn)單市場(chǎng)考察， XX 現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)狀況為：1小型商場(chǎng)超市居多；2單品賣場(chǎng)居多，大型商場(chǎng)為零；3分

13、層樓體市場(chǎng)蕭條， D 店群房繁華；4五金電料農(nóng)資市場(chǎng)繁華，百貨市場(chǎng)蕭條；5各類品項(xiàng)市場(chǎng)分布有序。足見(jiàn)縣級(jí)市場(chǎng)還是以農(nóng)民消費(fèi)為主， 農(nóng)民消費(fèi)的隨意性， 主導(dǎo)著 整體商業(yè)業(yè)態(tài)的開(kāi)展， 因此，商場(chǎng)的繁榮還須適應(yīng)主體消費(fèi)者的心理， 不得強(qiáng)制消費(fèi)、不得盲目定項(xiàng)。2、本案所處位置消費(fèi)狀態(tài)分析現(xiàn)在 XXXX 地產(chǎn)周邊為新建小區(qū)住宅，在晚間亮燈情況看，入 住率不達(dá) 50%，因此消費(fèi)群體需要時(shí)間培養(yǎng)， 同時(shí)靠廣告宣傳及商場(chǎng) 內(nèi)部環(huán)境及商品的吸引。 此消費(fèi)詳細(xì)情況還須進(jìn)一步了解掌握， 簡(jiǎn)單的兩次考察缺乏以定論。3、本案運(yùn)營(yíng)定位商場(chǎng)的運(yùn)作成功與否在很大程度上取決于其定位，而商場(chǎng)的定位更多表達(dá)于市場(chǎng)的定位，市場(chǎng)的定位

14、是否合理、科學(xué)，直接影響著商 場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力和生命力。因此，商場(chǎng)必須選擇自己的目標(biāo)市場(chǎng)，實(shí)施市 場(chǎng)定位戰(zhàn)略，以便使其在目標(biāo)市場(chǎng)中處于競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的地位，通過(guò)市場(chǎng)定位使商場(chǎng)在消費(fèi)者心目中形成一種特色，樹(shù)立一種獨(dú)立的形象，從而在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得主動(dòng)，贏得優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)步開(kāi)展。針對(duì)本案所處的地 理位置、消費(fèi)者群體、城市規(guī)劃、流動(dòng)人口狀況、交通狀況、周圍人 口分布、及周邊購(gòu)物商圈的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，決定本案運(yùn)營(yíng)定位。此定位須在決定運(yùn)營(yíng)后利用15-30天時(shí)間出臺(tái)，并按此定位招商，啟動(dòng)全面 工作。4、本案經(jīng)營(yíng)定位1、商業(yè)主題定位：以休閑購(gòu)物中心形式?jīng)Q定商業(yè)主題。2、商場(chǎng)與社區(qū)相融，周邊毗鄰住宅區(qū)的檔次，決定并表達(dá)休閑 情趣、品味

15、文化、品味娛樂(lè)的購(gòu)物樂(lè)趣。3、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次：以時(shí)尚精品為主，輔以少量中檔次品牌。4經(jīng)營(yíng)主題：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，經(jīng)營(yíng)商品主題：以三層不同 形式的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格為主導(dǎo)，分別設(shè)立經(jīng)營(yíng)工程。經(jīng)營(yíng)最終業(yè)態(tài)需根據(jù)商家進(jìn)駐情況和招商情況確定第五章 招商運(yùn)營(yíng)1、招商團(tuán)隊(duì)建立與人員的培訓(xùn)對(duì)于商場(chǎng)的前期運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，招商至關(guān)重要，而招商的成功必需要 有良好操作能力的招商團(tuán)隊(duì)，招商團(tuán)隊(duì)的建立和招商平臺(tái)的建立， 需 要有組織架構(gòu)、專業(yè)化操作、商業(yè)資源整合等方面，因此，要對(duì)招商 人員設(shè)定目標(biāo)，做好工作進(jìn)展方案控制，也需要進(jìn)展業(yè)務(wù)知識(shí)和招商 政策培訓(xùn)，統(tǒng)一招商說(shuō)辭。2、招商部的組織架構(gòu)與工作職責(zé)。1、招商部的組織架構(gòu)。運(yùn)營(yíng)經(jīng)理*-

16、1招商經(jīng)理'召商經(jīng)理招商經(jīng)理一層2層女裝2層男裝3層運(yùn)動(dòng)3層娛樂(lè)1VV12名專員2名專員2名專員2名助專員2名專員招商人員開(kāi)業(yè)后轉(zhuǎn)為商管干部2、招商部人員工作職責(zé)A、運(yùn)營(yíng)經(jīng)理職責(zé)：前期招商工作職責(zé)1、負(fù)責(zé)企業(yè)開(kāi)展規(guī)劃，擬定企業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)展方案；2、負(fù)責(zé)安排樓層經(jīng)理全面招商工作；3、負(fù)責(zé)制定市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)格局圖紙及租金測(cè)算；4、負(fù)責(zé)協(xié)助各部做好市場(chǎng)調(diào)查工作；5、負(fù)責(zé)參與市場(chǎng)招商及租金、押金收繳工作。6、負(fù)責(zé)完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他工作。B、樓層經(jīng)理職責(zé)前期招商工作職責(zé)1、負(fù)責(zé)本樓層招商工作及員工日常工作。2、負(fù)責(zé)前期市場(chǎng)調(diào)研，并做好市場(chǎng)分析，將資料按需歸類，做 好資料積累工作；3、負(fù)責(zé)與客戶面對(duì)面、一對(duì)

17、一，認(rèn)真洽談，以誠(chéng)相待；4、負(fù)責(zé)對(duì)管區(qū)攤位布局進(jìn)展合理調(diào)整，并提出修改意見(jiàn)；5、負(fù)責(zé)完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他工作。C樓層招商專員：前期工作職責(zé)1、負(fù)責(zé)所在樓層的招商工作。2、負(fù)責(zé)本樓層經(jīng)營(yíng)商品的市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)分析，并提出可行性 建議。3、負(fù)責(zé)招商的接待工作。4、負(fù)責(zé)外圍市場(chǎng)的招商洽談工作，并做好記錄統(tǒng)計(jì)，上報(bào)部門負(fù)責(zé)人5、負(fù)責(zé)商鋪的租金收交及簽訂合同 6、負(fù)責(zé)完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他工作。3招商部工作內(nèi)容1、合理安排工作人員進(jìn)展招商調(diào)研，并做好詳細(xì)記錄，以便備 案。2、制作科學(xué)合理的攤位布局圖，同時(shí)出臺(tái)攤位租金、面積核算 臺(tái)帳。3、每天總結(jié)調(diào)研情況，對(duì)招商中出現(xiàn)的不利因素進(jìn)展調(diào)整。4、結(jié)合過(guò)去工作經(jīng)歷，與

18、客戶洽淡，針對(duì)性招商。5、掌握國(guó)家政策、法規(guī)，以優(yōu)惠政策吸引客戶入駐。6、負(fù)責(zé)與有意向客戶簽訂合同，完成招商工作。3、招商政策1、指導(dǎo)思想圍繞全局招大商，合理定位塑商場(chǎng)。突出品牌，形成特色，把本 案打造成精品化、個(gè)性化、品牌化、時(shí)尚化、休閑化、娛樂(lè)化的時(shí)尚 購(gòu)物中心。2、招商的政策A、招商的具體政策根據(jù)世紀(jì)廣場(chǎng)現(xiàn)有每平米租金35元/月平衡估算 租金：一層 50-60 元 /月 /平方米；二層 35-55 元/月/平方米；三層 25-35 元/月/平方米；交租形式：年交押金： 10,000-30,000元間，視單品面積而定B、招商的優(yōu)惠政策的建議為了加快招商進(jìn)度，盡快的招大商、招滿商，在優(yōu)惠政策

19、方面 采取以下措施。a、一次性交納1年租金享有政策：b、一次性交納2年租金享有政策：c、簽約XXXX，享有政策：d、政府相關(guān)扶持政策：e、簽約客戶每介紹一戶新戶享有政策：e、租賃兩個(gè)或多個(gè)商鋪享有政策：f 、免費(fèi)為商戶提供效勞：g、在本案租賃商鋪，免網(wǎng)絡(luò)初裝費(fèi)。h、商戶手機(jī)統(tǒng)一鈴聲等：C、招商的方式與方法1為了實(shí)現(xiàn)大招商、招大商的目的，主要采取以下幾種形式 進(jìn)展運(yùn)作：1、造聲勢(shì)，廣泛宣傳。利用電視、商場(chǎng)樓體及街道懸掛條幅、報(bào)刊上打廣告、印發(fā) DM 單、做紙巾袋等形式進(jìn)展廣泛宣傳。2、走出去面對(duì)面宣傳招商。主要招商領(lǐng)導(dǎo)親自去外地挑選適 宜與本商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的業(yè)戶在本地或外地進(jìn)展洽談?wù)猩獭?、號(hào)召全體員

20、工進(jìn)展招商。 4、做好招商工作的領(lǐng)導(dǎo)工作，本次招商工作在總經(jīng)理的統(tǒng)一 部署下開(kāi)展，各部門通力合作、嚴(yán)密配合把招商工作做好。5立項(xiàng)后，對(duì)想引進(jìn)的工程做好前期調(diào)查，直導(dǎo)總部特邀招商 如國(guó)美、蘇寧、肯德基、屈臣氏等2招商推廣主題的闡述提供穩(wěn)定回報(bào)、 巨大升值潛力的投資型購(gòu)物中心； XXXX 崛起的 中心商圈；未來(lái) CBD 金坐標(biāo)突出投資價(jià)值；以商鋪的投資作為推廣 重心。從以下幾方面支撐本工程的投資價(jià)值：a、地段優(yōu)越：b、未來(lái)的中心商圈：c、投資前景：d、經(jīng)營(yíng)品牌：e、出租策略。對(duì)于工程的出租，以先確定大型商家，再確定中 型商家、小型商家的策略進(jìn)展。 通過(guò)大型商家的行業(yè)影響力和社會(huì)影 響力，帶動(dòng)整個(gè)工

21、程的租賃快速進(jìn)展，從而實(shí)現(xiàn)整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在招商的運(yùn)作上必須把握好市場(chǎng)上一切利我因素，回避不利因素，根據(jù)市場(chǎng)情況和運(yùn)作情況靈活調(diào)整相應(yīng)策略， 促使工程成功運(yùn)作。3招商的建議為了取得較好的招商業(yè)績(jī)，建議如下：a、引進(jìn)品牌經(jīng)營(yíng)者入場(chǎng)，樹(shù)立消費(fèi)者購(gòu)置信心；b、內(nèi)鋪實(shí)行租賃、統(tǒng)一收款形式；c、店鋪小分割，壓縮鋪位投資總額；d、付租款方式優(yōu)惠，降低投資門檻；e、為專營(yíng)店或批發(fā)大戶一站式效勞，統(tǒng)一收款、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng) 一管理、統(tǒng)一效勞，免除投資者后顧之憂。4招商工作的開(kāi)展與執(zhí)行1、招商的范圍與時(shí)間1、范圍。a、在長(zhǎng)春、哈爾濱、沈陽(yáng)等地引入商戶，重點(diǎn)在長(zhǎng)春進(jìn)展招商。 b 、在長(zhǎng)春進(jìn)展招商。一是批發(fā)市場(chǎng)的中檔品

22、牌：可以引入遠(yuǎn)東、溫州城、長(zhǎng)客隆的經(jīng) 營(yíng)業(yè)戶。這些商戶積累了雄厚的積金和豐富的經(jīng)歷。二是普通商場(chǎng)的中檔品牌：可以挖掘華正、崇智、中東的業(yè)戶。 這些商場(chǎng)一直走中檔的路線，經(jīng)營(yíng)的商品適合于我們的商場(chǎng)。三是歐亞商場(chǎng)的二三線品牌，可提升商場(chǎng)的檔次。 四是協(xié)商引入品牌專營(yíng)店經(jīng)營(yíng)業(yè)主。 這些品牌很有知名度， 對(duì)于吸引消費(fèi)者和商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)起一定的作用。C、本地路線，一是本地大品牌代理商；二是本地有實(shí)力的有經(jīng)歷的客戶；三是本地具有代表性的客戶； 2、時(shí)間。招商時(shí)間分為四個(gè)階段：第一階段第二階段第三階段第四階段3、內(nèi)容。商場(chǎng)總面積為 6,210.2+9,179.4+7,105.8=2,2495.4平方米，其中： 一

23、層：30+47.7*159.85/2=6,210.2 平方米含柱子及樓梯間等 二層：48.5+66.35*159.85/2=9,179.4 平方米含柱子及樓梯間 等三層： 9,179.4-144*14.4=7,105.8 平方米，含柱子及樓梯間 等按正常商場(chǎng)招商比例 6：4的比例（含樓梯間、 柱子及通道 ），招商 面積為 13,497 平方米。針對(duì)所處商圈及其經(jīng)營(yíng)品牌定位，建議形成三賣場(chǎng)，即：一層：超市類綜合超市、單品超市等招商面積為 3,726 平方 米；二層：賣場(chǎng)類：招商面積為 5,507.6 平方米，品牌男女服飾、珠 寶首飾、手表、眼鏡、化裝品、鞋類、手袋、箱包皮具、兒童服飾、 兒童用品

24、、婦幼用品、針織品等；三層：綜合休閑類：招商面積為 4,263.4 平方米，1、運(yùn)動(dòng)類：品牌旗艦店、體驗(yàn)店、健身會(huì)館；2、餐飲類：日韓料理、甜品屋、烤涮快餐，特色風(fēng)味等3、娛樂(lè)類：電玩、網(wǎng)吧、酒吧、足療會(huì)館、數(shù)字影院、兒童 娛樂(lè)工程等4、效勞類：銀行、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、婚紗攝影、美容美發(fā) SPA、 旅行效勞、鮮花、干洗。2、招商進(jìn)度中的比例分配 招商的前期階段，完成招商面積的比例方案為：招商占 商場(chǎng)總面積 20左右；招商的中期階段，完成招商面積的比例方案為：招商占 商場(chǎng)總面積 60左右；招商的后期補(bǔ)充和調(diào)整階段，完成招商面積的比例方案 為：招商占商場(chǎng)總面積 20左右；招商至 80%即可開(kāi)業(yè)，在開(kāi)業(yè)后

25、可相繼入駐商戶，完成后期招商的全部工作，隨后進(jìn)入招商調(diào)整階段。第六章商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)及利潤(rùn)計(jì)算1、交納一年租金計(jì)算按每平方米租金計(jì)算整體收入4種租金/平米樓層招商面積租金/ 平米租金/月租金/年租金/ 平米租金/月租金/年一層3,72650186,3062,235,67255204,9372,459,239二層5,50835192,7672,313,20940220,3062,643,667三層4,26325106,5871,279,04430127,9041,534,853合計(jì)13,497485,6605,827,925553,1476,637,759樓層招商面積租金/ 平米租金/月租金/年租金/

26、平米租金/月租金/年一層3,72660223,5672,682,80665242,1982,906,373二層5,50845247,8442,974,12650275,3823,304,584三層4,26335149,2221,790,66240170,5392,046,470合計(jì)13,497620,6337,447,594688,1198,257,4282、履約保證金計(jì)算每個(gè)檔口履約保證金為10,000-30,000元，3、年費(fèi)用支出參照 XX每年費(fèi)用支出此工程內(nèi)所列費(fèi)用系 17年中每年支出工程，許多工程本案運(yùn)營(yíng)中未必會(huì)出現(xiàn)，只列為參考XXX營(yíng)業(yè)面積為30,000 m2工程金額員工及臨時(shí)工資

27、71人1,400,400辦公費(fèi)19,500差旅費(fèi)40,000業(yè)務(wù)招待費(fèi)175,000宣傳費(fèi)400,000勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)108,000醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)16,200企財(cái)保險(xiǎn)費(fèi)10,000住房公積金16,200維修費(fèi)250,000物料消耗60,000低值易耗品攤銷60,000衛(wèi)生費(fèi)49,100水費(fèi)62,400電費(fèi)1,776,000費(fèi)14,400工作餐56,400米暖費(fèi)6,000,500勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)30,000煤氣費(fèi)12,000土地收益金100,000垃圾清運(yùn)費(fèi)60,000掃雪費(fèi)20,000占道費(fèi)議價(jià)租賃管理費(fèi)120,000臨時(shí)用工管理費(fèi)4,000消防費(fèi)用40,800運(yùn)雜費(fèi)1,200洗滌費(fèi)5,000燃料費(fèi)3,00

28、0機(jī)動(dòng)車費(fèi)用30,000其他費(fèi)用36,000總計(jì)5,465,300本案第一年的支出費(fèi)用，以實(shí)際發(fā)生情況為準(zhǔn)，第二年按第一年情況制定預(yù)算，由公司財(cái)務(wù)審計(jì)核定后執(zhí)行。4、本案總利潤(rùn) 以收入減去支出為純利潤(rùn)。第一、二年以穩(wěn)定市場(chǎng)為根 底，租金保持不變，第三年開(kāi)場(chǎng)，每年以遞 10%為根底，逐 年遞增。5、合同的制定與簽訂1、合同的制定應(yīng)該以法律為依據(jù)，經(jīng)營(yíng)為準(zhǔn)繩，招商 正式實(shí)施時(shí)定稿印制。招商人員要求理解合同、每人都能獨(dú) 立完成合同的簽訂。2、簽訂合同是要收取租金和保證金，并交納商場(chǎng)促銷 費(fèi)和營(yíng)業(yè)員的工裝費(fèi)、工牌費(fèi)。第七章 商場(chǎng)的裝修與開(kāi)業(yè)鋪貨一商戶裝修 商場(chǎng)簽完合同的商戶這個(gè)時(shí)期應(yīng)該提交裝修方案及圖

29、 紙，管理人員審核后進(jìn)入裝修，每個(gè)商戶需交納裝修保證金 3000 元 -5000 元，待商場(chǎng)管理人員組織驗(yàn)收，合格后通知業(yè) 戶開(kāi)業(yè)前一周鋪貨，開(kāi)業(yè)一個(gè)月后，在無(wú)任何事故發(fā)生后， 可將裝修押金返還商戶。二、商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)前與開(kāi)業(yè)宣傳籌劃1、商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)時(shí)間確定。商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)時(shí)間為2、開(kāi)業(yè)前的宣傳待定3、開(kāi)業(yè)當(dāng)日的宣傳活動(dòng)待定三、商場(chǎng)部門的組建及人員構(gòu)造1、設(shè)置的部門及商場(chǎng)的組織架構(gòu)。1、部門設(shè)置：人員配置說(shuō)明崗位設(shè)立人數(shù)崗位描述總經(jīng)理1人直管副總經(jīng)理及財(cái)務(wù)部工作，掌控企業(yè)大局副總經(jīng)理1人對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，直管總助工作總助2人對(duì)總經(jīng)理副總經(jīng)理負(fù)責(zé)，直管運(yùn)營(yíng)部、政務(wù)部招商部經(jīng)理1人對(duì)主管總助負(fù)責(zé)，直管商場(chǎng)招商工

30、作招商專員1人對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，主抓商場(chǎng)招商工作商管部經(jīng)理3人對(duì)主管總助負(fù)責(zé)，直管樓層日常管理商管部主管6人對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，管理樓層日常事務(wù)企劃部經(jīng)理1人對(duì)主管總助負(fù)責(zé)，直管籌劃宣傳工作企劃部文員1人對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，主抓文案、美工、平面設(shè)計(jì)企劃部播送員1人對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，抓好播送窗口工作辦公室主任1人對(duì)主管總助負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)企業(yè)對(duì)外協(xié)調(diào)及人力資源相關(guān)工作安保隊(duì)長(zhǎng)1人對(duì)主管總助負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)企業(yè)四防平安工作安保員9人（含防火專員），對(duì)隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)企業(yè)四防平安檢杳工作。物業(yè)部庫(kù)管員1人對(duì)主管副總負(fù)責(zé)，并負(fù)責(zé)與公司物業(yè)部聯(lián)系相關(guān)事宜財(cái)務(wù)經(jīng)理1人對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)企業(yè)財(cái)務(wù)支出與核算，費(fèi)用管控工作。財(cái)務(wù)部出納1人對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)企業(yè)現(xiàn)金收支及往來(lái)財(cái)務(wù)賬務(wù)工作?？傆?jì)32人2員工工資測(cè)算員工工資職員人數(shù)工資基數(shù)資金月工資月工資總額年工資總額總經(jīng)理11000010,00010000120,000副總1550010006,500650078,000總助240008004,8009600115,200中層正職823005002,80022400268,800主管714003001,70011900142,800文員11400200