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文檔簡介
1、房價背后折射的社會現(xiàn)象通過對社會學(xué)的學(xué)習(xí),筆者了解到社會學(xué)是從社會整體出發(fā),通過社會關(guān)系和社會行為來研究社會的結(jié)構(gòu)、功能、發(fā)生、發(fā)展規(guī)律的綜合性學(xué)科。其研究對象涵蓋的方面很廣泛,其包括歷史、政治、經(jīng)濟(jì)、社會結(jié)構(gòu)、人口變動、民族、城市、鄉(xiāng)村、社區(qū)、婚姻、家庭與性、信仰與宗教、現(xiàn)代化等方面的內(nèi)容,它橫跨經(jīng)濟(jì)、政治、人類學(xué)、歷史及心理學(xué)等領(lǐng)域,幾乎囊括了社會的方方面面。而目前社會上的一些社會現(xiàn)象比如就業(yè)、物價、福利、醫(yī)療、婚姻、房價,農(nóng)民工不但是社會學(xué)研究者所關(guān)注的,更是老百姓關(guān)切的,關(guān)乎社會和諧、穩(wěn)定的。由于筆者是一名經(jīng)濟(jì)工作者,筆者接觸的、更多關(guān)注的還是經(jīng)濟(jì)方面的問題,而在經(jīng)濟(jì)方面現(xiàn)在最受關(guān)注的
2、還是房價,筆者結(jié)合房價談?wù)劮績r背后折射出的社會現(xiàn)象。首先,是房價是否會降的問題。有組數(shù)據(jù)估計是我們看到以后怎么也高興不起來,據(jù)媒體報道,國家統(tǒng)計局公布今年9月份全國70個大中城市房價同比上漲9.1;環(huán)比上漲0.5。同時,商品房銷售面積達(dá)到了10446萬平方米,相比8月份的6886萬平方米,大幅上漲了51.7。這幾串?dāng)?shù)字,對于開發(fā)商來說是喜,面對國家和地方政府接二連三的樓市調(diào)控措施,這些數(shù)字可以說是讓他們感覺到了黑暗前的黎明;而對于老百姓來說,特別是對那些蝸居者來講,這些數(shù)字就是黎明前的黑暗。每當(dāng)新的一輪房價飆升時,接踵而來的就是政府的調(diào)控,專家的預(yù)測,媒體的炒作??墒谴蠹視l(fā)現(xiàn)調(diào)控之后就是新的
3、一輪漲價,而且是來勢洶洶的;專家每次都預(yù)測泡沫達(dá)到頂峰,拐點(diǎn)即將到來,可是我們會發(fā)現(xiàn)總是往上拐沒見到往下拐的時候;媒體天天報道全國房價尤其北京等一線城市房價每平方下跌多少錢,可是后來你會猛然發(fā)現(xiàn)你一打盹的功夫房價每平方漲的價錢足夠抵得上你一個月的工資了。房價會降嗎?筆者個人的觀點(diǎn),至少按目前的狀況是不會的,下面就談?wù)劮績r不會下降的深層次原因及房價背后折射出的社會現(xiàn)象。房價之所以不會降第一個原因,源于房地產(chǎn)在中國支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)地位; 因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是實(shí)現(xiàn)“十一五”規(guī)劃目標(biāo)的重要前提,是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。由房地產(chǎn)行業(yè)帶動的產(chǎn)業(yè)不下60個,有色金屬產(chǎn)業(yè)、建材產(chǎn)業(yè)、水泥產(chǎn)業(yè)、玻璃產(chǎn)業(yè),家具產(chǎn)業(yè)等都與
4、房地產(chǎn)的發(fā)展保持著同步性,一榮共榮,一損皆損。國家從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局出發(fā),不會使房地產(chǎn)行業(yè)有大起大落的風(fēng)波,將長期保護(hù)和扶植房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,以帶動其他產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,拉動內(nèi)需,刺激消費(fèi)。不發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),GDP就上不去,人民就會失業(yè),經(jīng)濟(jì)會倒退.政府收入會嚴(yán)重縮水, 不客氣的說,中國的房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟(jì)。但是國家也不會讓房價一直飆升而坐視不管,不斷出臺的調(diào)控政策就表明國家也在有意弱化房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的影響。但筆者們應(yīng)該到,每次調(diào)控的目標(biāo)是抑制房價過快上漲,而不是使房價大幅下跌,所以筆者個人認(rèn)為房價始終會是螺旋上升的。另外,由于房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位,加劇了地方政府的短期行為。房地產(chǎn)業(yè)由于具有投資規(guī)
5、模大、拉動GDP速度快、帶來的經(jīng)濟(jì)利益多、彰顯政績效果明顯等優(yōu)勢而與地方政府的短期行為特征相吻合,從而不僅成為地方政府確定當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)時的首選,而且又反過來成為刺激地方政府行為短期化的重要因素。房地產(chǎn)業(yè)與地方政府行為短期化之間的相互作用,必然會在催生房地產(chǎn)市場短期畸形繁榮的同時,為這一產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟(jì)的長期可持續(xù)發(fā)展埋下不穩(wěn)定的隱患。以筆者市為例,每當(dāng)國家調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)滯銷,筆者市政府就會變相出臺政策刺激房地產(chǎn)銷售,比如2008年滯銷時首先出臺購房落戶政策,之后又取消了契稅等幾項稅費(fèi),帶來新的一輪銷售熱潮。今年國家調(diào)控力度很大導(dǎo)致房地產(chǎn)市場很冷,市政府就進(jìn)行拆遷改造,勝利路、興工街、葵英街、高爾
6、基路等幾個路段的拆遷人為制造了剛性需求又帶動了今年下半年的房地產(chǎn)市場,也帶來了新的一輪漲價潮。上有政策下有對策造成國家調(diào)控的形同虛設(shè),你調(diào)你的我漲我的,房價飆升也就在所難免。房價之所以不會降第二個原因,銀行競爭下的貸款開放和中國特色的按揭;首先銀行競爭下的貸款開放為開發(fā)商打開了資金鏈的源頭,為房價飆升埋下了伏筆。原因是中國的幾大主力銀行都不是私有的,而是國有的。但中國在銀行改革的基礎(chǔ)上為貸款開了一條口子,為了各銀行之間的競爭,把工行,農(nóng)行,建行,交行等等全部獨(dú)立運(yùn)營。這本來是好事,但問題是這樣會導(dǎo)致連環(huán)借款現(xiàn)象。比如筆者轄區(qū)內(nèi)的一個開發(fā)商通過某銀行貸款了1000萬開發(fā)了一個小區(qū)。他只需要用50
7、0萬來開發(fā)房子,然后把售價提升,再把這個開發(fā)中的房子按他的售價標(biāo)準(zhǔn)抵押給其他銀行再貸款2000萬,然后再用這 2000萬中的1000萬開發(fā)一些售價更高的房子后再找家銀行再抵押貸款4000萬。就是這樣形成一個滾雪球的瘋狂貸款模式。那么這樣造成的結(jié)果就是,開發(fā)商等于一直利用銀行的錢在滾動賺錢,賠了就跟他們關(guān)系不大。而房子得價格只能漲不能跌,因?yàn)椴荒艿∫坏┓績r大幅下跌銀行貸出去的款就再也收不回來了,銀行只能繼續(xù)給他們貸款以使過去貸的款不至于打了水漂。如果房子賣不出去或降價就會導(dǎo)致資金鏈的斷裂,最后損失的還是國家的錢,所以房價下跌就會變成海市蜃樓。另外中國特色的按揭也為房價的只升不降起了推波助瀾的作
8、用。按揭本來是一種西方很流行的制度,也很合適。但這個制度一旦運(yùn)用到中國就有點(diǎn)問題了。因?yàn)閺拇蟮捏w制上來說,國外的銀行大多是股份制的,貸款的審核、運(yùn)作、管理都相對嚴(yán)謹(jǐn)。而筆者國的大部分銀行都是國家的,而不是私人的。所以貸款這個關(guān)口就不可能控制得住。只要文件上說得過去,人們就很容易能貸到款。有時候銀行之間為了競爭,還會出臺一些不正當(dāng)競爭的條件吸引個人貸款,比如前幾年的首付比例一降再降,有時甚至?xí)霈F(xiàn)零首付,這樣一旦出現(xiàn)問題業(yè)主就會直接放棄產(chǎn)權(quán)任由銀行處理,反正他自己又不損失。這樣一定程度刺激了房地產(chǎn)銷售,間接又拉升了房價?,F(xiàn)在國家調(diào)控就相對提高了首付的比例,一定程度上抑制了房地產(chǎn)的熱銷,也相對降低
9、了銀行貸款的風(fēng)險。 房價之所以不會降第三個原因,房子在中國人心目中的地位以及中國人投資手段的單一和中國人的投資心理造成的。我們一直在說“成家立業(yè)”、“安居樂業(yè)”,可見房子在國人心目中的地位。其實(shí)房子在大部分國人的心目中是核心資產(chǎn),在家庭資產(chǎn)中占有絕對的比重,是我們過去俗稱的“大件”,而且是最大件。越是普通老百姓,房地產(chǎn)在他們的資產(chǎn)中占的比重越大,當(dāng)房價在上漲的時候,人們會感到他們的資產(chǎn)總值在增加,即使絕大部分人不可能出售他們的住房,但在房價上升過程中,他們也會享受到財富增值的愉悅。由于大部分居民偏愛房價上漲的消息,比較容易形成房地產(chǎn)價格上漲的預(yù)期,從而推動房價上漲。已經(jīng)買房的人為自己的英明沾沾
10、自喜,沒買房的恐怕自己錯過機(jī)會房價又升了,不管有沒有經(jīng)濟(jì)條件都要趕緊買房,人為的炒熱了房地產(chǎn)市場?,F(xiàn)在人們見面的問候語從過去的“你吃了嗎”已經(jīng)更改為“你買房了嗎”,房地產(chǎn)熱可見一斑。目前也有許多老百姓把房地產(chǎn)作為投資的一個手段,其實(shí)對于普通百姓就中國目前的投資手段中,還沒有一個投資手段的收益會超過房子。就以筆者的一位同事為例,他是2004年在綠波帝歐買了一套房子,當(dāng)時購房價是2850元一平方,現(xiàn)在市值已經(jīng)達(dá)到12000元一平,也就是他當(dāng)時30萬元買的房子經(jīng)過6年現(xiàn)在升值為128萬左右,足足漲了獎金100萬。而筆者同期用于炒股的30萬經(jīng)過幾番折騰卻只??蓱z的區(qū)區(qū)的20幾萬,真的是不可同日而語。筆
11、者個人認(rèn)為還有一個重要的原因?qū)е轮袊姆績r只會升不會降,國人中畢竟已經(jīng)擁有房子的還是占多數(shù)的,如果房價一路看跌,就會引起國人的恐慌,尤其是最近幾年高價買房的人,就會給社會造成很多不穩(wěn)定因素,或者造成美國式的次貸危機(jī),對于正在大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的筆者國來說無論是國家還是國人都無法接受的。所以房價不會下降,即使降了也會是短期的小幅度的。綜上所述,就目前的房地產(chǎn)市場而言,不管國家或地方政府使什么招,都不能使房價下降。其實(shí)經(jīng)過幾輪的漲價風(fēng)潮我們不難發(fā)現(xiàn),自2003年以來,我國的房地產(chǎn)市場陷入了“越調(diào)越漲”的怪圈,政府對住宅市場的宏觀調(diào)控政策逐年頻繁,幾乎是“一年一調(diào)”,房價也隨之“一年一漲”。這種怪圈以
12、“調(diào)控觀望反彈”的形式出現(xiàn),每一次調(diào)控之后都緊跟著新的一輪漲價,你不調(diào)他或許還漲得慢些,你越調(diào)控房價越瘋狂。通過這幾年的熱炒,房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入一個成熟的泡沫期,之前很多人本來在老房子里和鄉(xiāng)下挺自在的,可是通過媒體與社會不斷翻炒,已形成一種進(jìn)城買房的骨牌效應(yīng)。這種效應(yīng)不斷膨脹,繼而就形成了一種不理性的買房熱。雖然沒有真買,但這種熱已經(jīng)給社會造成了一定的轟動效應(yīng),不管有錢沒錢,都把買房當(dāng)成唯一的奮斗目標(biāo)。開發(fā)商正是吃定了老百姓的這種心態(tài),才會有這么大的底氣跟時間和政策較勁。反正,我就一個字:漲!你調(diào)你的,我漲我的,就算我一個月賣不出一套,價格還是不能降,這就是中國的房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。其實(shí)對于現(xiàn)在的
13、房地產(chǎn)市場,筆者認(rèn)為國家應(yīng)該不是一味的堵,而是應(yīng)該疏導(dǎo),政策也應(yīng)該以買房者的目的有所區(qū)別:第一,筆者認(rèn)為應(yīng)該使我國的住房供應(yīng)制度多元化。中國房價高漲的一個重要原因是住房供應(yīng)渠道單一,1998年,國務(wù)院停止了實(shí)行40多年的實(shí)物分配福利房。這直接導(dǎo)致大量住房剛性需求突然涌向市場,同時,由于許多企業(yè)、單位集資建房也逐漸受到了限制,集資建房的越來越少,大量的住房需求全部涌向商品房市場,使得房地產(chǎn)市場火上加火,事實(shí)上形成了開發(fā)商某種程度的壟斷。因此,筆者認(rèn)為解決高房價的問題的關(guān)鍵是打破壟斷,形成多個住房供應(yīng)渠道。前些年,民間合作建房呼聲甚高,但對于這項合乎民意的事,許多地方政府卻設(shè)置層層障礙。甚至一些地
14、方政府還發(fā)文明令禁止合作建房,因?yàn)檫@樣將不但減少了政府的稅收,也使他們構(gòu)建好的地產(chǎn)商與政府的經(jīng)濟(jì)利益鏈條松動。筆者認(rèn)為,政府控制房價不能只通過提高金融、土地、稅收政策門檻,那只會增加開發(fā)商的開發(fā)成本或者售房者出售成本,最終都會轉(zhuǎn)嫁給購房者。所以解決高房價的根本方法是實(shí)現(xiàn)住房供應(yīng)多元化,政府應(yīng)允許并鼓勵單位集資、合作蓋房,重新建立起多渠道的住房獲取渠道。以本轄區(qū)內(nèi)的一個部隊用地為例,他們在凌水地區(qū)自建房的價格為均價2500元,而同樣條件的周邊的房價都達(dá)到了7000元以上。因此講,只要相關(guān)的監(jiān)管配套政策跟上,允許國企或大的民營企業(yè)在企業(yè)自有閑置土地上建房試點(diǎn)對抑制房價的意義十分重大,這將有利于打破開發(fā)商壟斷,一定程度上抑制房價飆升。第二,加強(qiáng)經(jīng)適房和廉租住房保障,進(jìn)一步解決中低收入群眾住房問題。對于剛性需求國家應(yīng)該加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度,而且要加強(qiáng)監(jiān)管,堵住經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中的黑洞,杜絕出現(xiàn)過去的8連號和開著豪華車住著經(jīng)適房的現(xiàn)象;筆者認(rèn)為經(jīng)適房建設(shè)還是主要以實(shí)物為主,去年筆者市實(shí)行了一段時間貨幣補(bǔ)貼,其實(shí)卻適得其反,一定程度上還拉高了房價。對于買不起房子的老百姓,可以采取租住廉租房的形式;這也是一些發(fā)達(dá)國家經(jīng)常采用的方式。其實(shí)就筆者市來說一直在執(zhí)行廉租
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