物業(yè)公司人員配置標(biāo)準(zhǔn)及人員編制

1、物業(yè)管理人員配置、定額(建議物業(yè)管理劉大山一.組織架構(gòu)與崗位設(shè)置管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1 .目的規(guī)范公司組織架構(gòu)與崗位設(shè)置的一般原則及調(diào)整方法。2 .適用范圍 : 適用于物業(yè)管理有限公司及下屬物業(yè)管理處的組織架構(gòu)及崗位設(shè)置管理工作。3 .職責(zé)1總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織架構(gòu)與崗位設(shè)置的審批。2人事部負(fù)責(zé)組織架構(gòu)與崗位設(shè)置的制定和管理。4 .程序要點1 組織架構(gòu)的設(shè)置與調(diào)整a 物業(yè)管理公司組織架構(gòu)設(shè)置的一般模式:一般情況下,公司管理單一物業(yè)時,公司設(shè)置為:辦公室(含行政、人事部、經(jīng)營部、財務(wù)部、客戶服務(wù)部、工程維修部、保安部、保潔部(含綠化;一般情況下,公司員工人數(shù)在 800 人以上或管理處數(shù)量在 2 個以上時,

2、公司機關(guān)設(shè)置為:行政部、人事部、財務(wù)部、品質(zhì)部、經(jīng)營部;各管理處設(shè)置為:客戶服務(wù)部、工程維修部、園林綠化部、保安部、保潔部。未導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量管理體系的公司可不設(shè)品質(zhì)部。b 組織架構(gòu)的設(shè)置工作由公司總經(jīng)理牽頭組織制定,報董事會批準(zhǔn)后執(zhí)行。c 一般情況下,組織架構(gòu)每年末可依據(jù)實際情況進行調(diào)整(確有調(diào)整必要時由人事部組織各相關(guān)部門寫出組織架構(gòu)的運作情況提交總經(jīng)理,由總經(jīng)理召開辦公會議議定,需對組織架構(gòu)進行調(diào)整是時,報董事局審批后執(zhí)行。d 各部門職責(zé)品質(zhì)部職責(zé)負(fù)責(zé)員工的績效考評工作;負(fù)責(zé) ISO9000 質(zhì)量體系文件的制定、編制、培訓(xùn)、實施監(jiān)控與維持和改進;負(fù)責(zé)具體組織 ISO9000 質(zhì)

3、量體系內(nèi)審和質(zhì)量運行狀態(tài)的檢查與考核;負(fù)責(zé) ISO9000 質(zhì)量體系文件和資料的控制;負(fù)責(zé)處理其他與運作質(zhì)量有關(guān)的事務(wù);完成上級安排的其他工作。行政部職責(zé):負(fù)責(zé)統(tǒng)籌管理公司的行政、后勤、車隊、信息、及其他行政管理工作;負(fù)責(zé)組織安排公司各類會議,傳達會議精神;負(fù)責(zé)處理公司的來往信函及接待工作;負(fù)責(zé)統(tǒng)籌管理公司的合同和檔案資料;負(fù)責(zé)或協(xié)助組織、策劃公司的有關(guān)活動;負(fù)責(zé)公司機密文件資料及信息的保密工作;負(fù)責(zé)控制公司各行政費用的開支;負(fù)責(zé)公司的后勤車隊管理工作;負(fù)責(zé)信息的反饋工作;負(fù)責(zé)提供相關(guān)資料及數(shù)據(jù),配合財務(wù)的成本核算;完成上級安排的其他工作。人事部職責(zé);負(fù)責(zé)公司的培訓(xùn)、調(diào)配、勞資工作;負(fù)責(zé)研究、

4、制定公司人才戰(zhàn)略;負(fù)責(zé)組織公司員工的崗前培訓(xùn)、專業(yè)培訓(xùn);負(fù)責(zé)公司員工考勤與工資福利管理工作;負(fù)責(zé)處理公司的勞資關(guān)系;負(fù)責(zé)建立公司人才資料庫;負(fù)責(zé)處理公司的各項投訴與倒塌化建議;完成上級安排的其他工作。財務(wù)部職責(zé):負(fù)責(zé)公司財務(wù)活動的資金運作、成本核算、審計及各種財務(wù)結(jié)算工作;負(fù)責(zé)材料的驗收、入庫、保管及出庫工作;負(fù)責(zé)公司固定資產(chǎn)與低質(zhì)易耗品管理及清查工作;為總經(jīng)理室的籌資決策和投資決策提供真實可靠的會計信息;負(fù)責(zé)與財務(wù)、稅務(wù)、銀行、工商等部門和客戶的溝通聯(lián)絡(luò);完成上級安排的其他工作。經(jīng)營部職責(zé):負(fù)責(zé)對供方的評審管理工作;負(fù)責(zé)對外采購工作;負(fù)責(zé)對外委托服務(wù)工作;負(fù)責(zé)自有物業(yè)租賃工作;負(fù)責(zé)商業(yè)信息的

5、整理工作;完成上級安排的其他工作。客戶服務(wù)部職責(zé),參與新接物業(yè)接管驗收工作;負(fù)責(zé)住戶(客戶入住、裝修、報修、投訴、求助、回訪工作的組織、接待處理工作;負(fù)責(zé)康樂文體、文化活動的組織、實施及設(shè)施的管理工作;負(fù)責(zé)住戶郵件、包裹分發(fā)及物品代管工作;負(fù)責(zé)管理處與業(yè)主(客戶之間溝通協(xié)調(diào)的組織工作;完成上級安排的其他工作工程維修部職責(zé):負(fù)責(zé)公用設(shè)備、設(shè)施和建筑物、場地的維修處理工作;負(fù)責(zé)編制各種設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)計劃并組織實施;負(fù)責(zé)住戶(客戶的維修工作;負(fù)責(zé)各類檢測設(shè)備的管理;協(xié)助參與設(shè)施設(shè)備的采購評審工作;負(fù)責(zé)水電的正常供應(yīng);完成上級安排的其他工作。保安部、消防管理中心職責(zé):負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi) 24 小時保

6、安服務(wù);負(fù)責(zé)封閉小區(qū)(商場人員 / 物品出入管理;負(fù)責(zé)對出租屋(商鋪、轄區(qū)內(nèi)三無人員、裝修人員進行管理;負(fù)責(zé)交通及停車場管理;參與突發(fā)事件處置和火警、火災(zāi)搶救工作;負(fù)責(zé)防火管理;完成上級安排的其他工作。園林綠化部:負(fù)責(zé)規(guī)劃轄區(qū)環(huán)境綠化美化及景點、小品的設(shè)置、保養(yǎng);負(fù)責(zé)轄區(qū)綠化的養(yǎng)護、修整工作;負(fù)責(zé)園林花場苗木的培育工作;負(fù)責(zé)園林、綠化的病蟲害防治工作;負(fù)責(zé)綠化機具的保養(yǎng)工作;負(fù)責(zé)為住戶提供各類分化有償服務(wù)工作;完成上級安排的其他工作。保潔部職責(zé):負(fù)責(zé)轄區(qū)公共環(huán)境的清潔、垃圾回收、清運工作;負(fù)責(zé)辦公樓宇室內(nèi)外保潔、外墻清潔工作;負(fù)責(zé)公共設(shè)施的保潔工作;負(fù)責(zé)為住戶提供各種清潔有償服務(wù)工作;完成上級

7、安排的其他工作。2 崗位設(shè)置a 崗位設(shè)置的基本原則:直線管理、層級管理的原則:一般情況下,每個崗位只有一個直接上級,只對直接上級負(fù)責(zé),只向直接上級匯報工作,避免多頭管理;同一級別,不重復(fù)設(shè)置崗位的原則:一般情況下,部門有正職的原則上不再設(shè)副職;扁平化管理的原則:層級管理的前提下,盡量減少管理層次,以提高工作效率。b 崗位的設(shè)置由總經(jīng)理根據(jù)工作需要設(shè)定,不涉及調(diào)整架構(gòu)的由總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行,涉及到組織架構(gòu)的需報董事會審批后執(zhí)行。c 增加新崗位設(shè)置后,由人事部擬定新崗位的職位描述報總經(jīng)理審批,崗位描述應(yīng)包括以下內(nèi)容;工作范圍層級管理中所處的位置崗位的性質(zhì)(管理級、技術(shù)級或文職級該崗位應(yīng)具備的能力。d

8、 崗位描述經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,由品質(zhì)部跟蹤崗位的工作范圍,并在兩個月內(nèi)編制出與其崗位工作相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。e 人事部應(yīng)以每年年初將崗位設(shè)置情況用一覽表的形式隨組織架構(gòu)一起公布。3 資料保存:經(jīng)批準(zhǔn)的組織架構(gòu)與崗位設(shè)置資料歸入檔案室永久保存。5 .記錄6 .相關(guān)支持文件1 目標(biāo)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程2 人事定編管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程二.人事定編管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1 .目的 : 規(guī)范人事定編管理工作,確保公司人力資源的合理配置。2 .適用范圍 : 適用于物業(yè)管理公司人事定編的管理。3 .職責(zé)1總經(jīng)理負(fù)責(zé)人事定編計劃的審批2人事部經(jīng)理負(fù)責(zé)人事定編計劃的審核。3各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)人事定編計劃的制定。4 .程序要點1 人

9、事定編計劃的制定與審批a 公司機關(guān)各部門經(jīng)理每年年初于公司組織架構(gòu)確定后,依據(jù)部門崗位工作勞動制定出人事定編計劃報人事部審核。b 管理處經(jīng)理組織各部門主管依據(jù)管理處組織架構(gòu)及本部門工作勞動制定出人事定編計劃報人事部審核。c 人事定編計劃包括以下內(nèi)容:各崗位人員的配置數(shù)額;各崗位人員負(fù)責(zé)的區(qū)域工作;有關(guān)的依據(jù)。d 人事部經(jīng)理給出審核意見后報總經(jīng)理審批。e 經(jīng)總經(jīng)理審批的人事定編計劃由人事部監(jiān)督執(zhí)行。2 人事定編的調(diào)整;a 人事定編調(diào)整的依據(jù);公司業(yè)務(wù)發(fā)展與變化;員工的工作水平發(fā)生變化;勞動的調(diào)整;作業(yè)規(guī)程發(fā)生改變。b 調(diào)整的時間:每半年調(diào)整一次,或按照季度,或根據(jù)經(jīng)營的實際情況。c 由各部門負(fù)責(zé)

10、人提出調(diào)整的申請,報人事部經(jīng)理復(fù)核后報總經(jīng)理審批。3 超編與缺編情況的處理a 超編有下列情況之一時,管理處可申請臨時超編;物業(yè)接管理處于過渡期員工培訓(xùn)技能尚未達到工作標(biāo)準(zhǔn)要求作業(yè)規(guī)程以外的工作出現(xiàn)。超編時,由部門負(fù)責(zé)人填寫人員增補申請表報人事部審核登記后,報總經(jīng)理審批,內(nèi)容包括:部門、定編人數(shù)、擬增加崗位、人數(shù)、超編原因、備注等欄目;對超編的員工一般按臨時工對待(公司另有安排的除外部門超編人數(shù)達到本部門人數(shù) 25% 以上時,必須寫出超編說明報人事部備案并報總經(jīng)理審批。內(nèi)容包括:超編的理由;超編人員的處理;b 缺編正常情況下,部門缺編由部門負(fù)責(zé)人及時填寫人員增補申請表報人事部審核;人事部審核編制

11、無誤后,應(yīng)優(yōu)先進行內(nèi)部調(diào)配,調(diào)配不了再行對外公開招聘;部門缺編人數(shù)達到部門定編人數(shù)的 10% 時或本部門全年員工流失率達到 30% 時,部門負(fù)責(zé)人應(yīng)做出缺編專題報告,報人事部備案。c 各部門超編缺編的有關(guān)數(shù)據(jù)作為各部門負(fù)責(zé)人目標(biāo)管理完成情況的考評依據(jù)之一。5 .記錄6 .相關(guān)支持文件1 組織架構(gòu)與崗位設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程2 目標(biāo)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程三、管理處勞動一 客戶服務(wù)人員勞動1 . 15 萬以下住戶服務(wù)中心配設(shè)管理員 6人。2 . 15 萬以下不設(shè)高層樓宇巡查組,只設(shè)住戶服務(wù)中心; 15 萬以上設(shè)置樓宇組。巡樓組管理員每增加 5 萬,增設(shè) 1 人。住戶服務(wù)中心管理員每增加 8 萬,增設(shè) 1 人。

12、3 .干部配置: 15 萬以下設(shè)置主管 1 人,不設(shè)班(組長; 1 5 萬以上,設(shè)置主管 2 人(可由管理處副經(jīng)理兼住戶服務(wù)中心班(組長各負(fù)其責(zé)內(nèi)外各1人。二保安人員勞動(根據(jù)實際作業(yè)面情況做靈活調(diào)整1 固定崗保安員每人當(dāng)值時可監(jiān)護面積為 3000-3500 。2 全封閉小區(qū)(商場每入口需設(shè)置3 個班次(三班倒省錢的法子就是盡量減少入口3 巡邏保安員每組(兩人一組可監(jiān)護面積為 5 萬左右。4 封閉停車場每出入口處應(yīng)設(shè)置 3 人(含巡查。5 30 萬以下保安干部的配置為主管 1 人、班長 3 4 人。 30 萬以上可增加組長一級干部,平均按每 5-8 萬平方米配置組長 1 人。6 智能化小區(qū)(大

13、廈已設(shè)置治安、消防監(jiān)控系統(tǒng)時,可適當(dāng)養(yǎng)活保安人數(shù),但每個消防、保安監(jiān)控中心應(yīng)至少配置屏幕監(jiān)控保安員 3 人。7 保安人員綜合勞動:每 2000-2500 配置 1 人。(還要考慮一點的就是輪休人員三工程維修人員勞動1 每個高壓配電房值班電工 3 人。2 水工每 6-8 萬配置 1 人。(值班作業(yè),要儲備還有輪休3 中央空調(diào)每 10 萬配置 1 人。4 電梯工每 8 部電梯配置 1 人。5 維修電工每 8 萬配置 3 人。6 綜合維修工每 10 萬配置 2 人。7 干部配置標(biāo)準(zhǔn):30 萬以下,配置主管 1 人,不設(shè)班組長;30-80 萬以上,配置主管 1 人,運行班(組長 1 人,維修班長(組長

14、 1 人。80 萬以上,可考慮配置主管 1 人、運行班(組長 1 人,機電維修班(組 1 人,綜合維修班(組長 1 人。8 綜合勞動人數(shù):每 10 萬 10-12 人。四清潔人員勞動1 梯級清掃: 10層 / 小時 / 人。2 地面清掃: 240300 / 小時 / 人。3 拖樓梯: 1013 層 / 小時 / 人。4 擦樓梯扶手、通花鐵欄、地腳線: 912 層 / 小時 / 人。5 洗地毯 :280360 / 小時 / 人 .6 刮玻璃 :4 / 分鐘 / 人 .7 清潔電梯轎箱抹鋼油 :1 個 /10 分鐘 .8 8 層以下樓房無電梯 1 梯 10 棟 / 人 ;9 層以上樓房 ( 帶電梯

15、 :1 梯 8 棟 / 人 .(根據(jù)實際作業(yè)面情況做靈活調(diào)整8 干部配置標(biāo)準(zhǔn) :10 萬以下 , 配置主管 1 人 , 不設(shè)班組長 ;2 0-50 萬 , 配置主管 1 人 , 技術(shù)員 1 人 , 班 ( 組 長 2 人 ;50 萬以上 , 每增加 20 萬增設(shè)班 ( 組 長 1 人9 保潔人員綜合勞動:每 8000-10000 , 配置 1 人。五園林綠化部人員勞動1 綠籬及灌木修剪 ;1 墻狀綠籬 : 人工 20 米 / 小時 ; 機剪 :50 米 / 小時 ;2 叢生或塊狀綠籬 : 人工 :25 平方米 / 小時 ; 機剪 :50 平方米 / 小時 ;3 球形 : 直徑 1 米球形 ,4

16、 棵 / 小時 , 直徑大于 1 米的適當(dāng)降低平均數(shù) ;2 大樹修剪 :1 冠徑 15 米以上 , 需三個配合 .1 棵 /8 小時 3 人 , 平均 0.0 5 棵 / 人 /小時2 冠徑 10-15 米 , 需三個配合 .3 棵 /8 小時 3 人 , 平均 0.12 5 棵 / 人 /小時 ;3 冠徑 5-10 米 , 需二個配合 .12 棵 /8 小時 2 人 , 平均 0.75棵 / 人 /小時 ;4 冠徑5 米以下 , 高 3 米以下 , 單人操作 , 平均 2-5 棵 / 人 /小時 ;3 剪草1 特級、一級草坪: 360 / 人、小時;2 二級草坪: 280 / 人、小時;3

17、三級草坪： 用汽墊機剪 180 / 小時； 割灌機剪 60 / 小時； 4 四級草坪：用割灌機剪， 40 / 小時。 4 施肥 ）粒肥：撒施， 550 / 小時；點施灌木， 240 棵 / 小時；點 施盆花， 900 盆 / 小時；點施小喬木（環(huán)施） 50 棵 / 小時； ）液肥：機施兩個配合，平均 250 / 人 /小時；手噴，室內(nèi)大 盆植物 15 棵 / 小時；室外大棵植物 24 棵 / 小時；手淋， 200 棵 / 人 /小時； 5 噴藥： 機噴，平均 350 棵（株）/ 人/小時；壺噴，室內(nèi)大植物 15 棵 / 小時； 室外中小植物 25 棵 / 小時； 小型盆栽壺噴 200 棵 /

18、小時。 6 淋水：自動噴淋平均 8000 / 人/小時，人工淋平均 2000 平方 米 / 人 /小時。 7 花苗上盆：時花平均 250 盆 / 人 /小時，苗木平均 200 盆 / 小時。 8 花木出圃質(zhì)量修整：時花平均 500 盆 / 人 /小時，小盆觀葉植物 150 盆 / 人、小時；大型觀葉植物平均 10 盆 / 小時。 9 盆景 ）修剪：小盆平均 10 盆 / 小時，中盆平均 5 盆 / 小時，大盆 平均 2 盆 / 小時 ）換泥轉(zhuǎn)盆：小盆平均 8 盆 / 人小時，中盆平均 2 盆 / 小時， 大盆需兩個人以上配合，平均 1 盆 / 人小時。 10 插花 1 一般插花： 盆花。小盆 8 分鐘，中盆 20 分鐘，大盆 35 分鐘。 花束。小束 15 分鐘，中束 25 分鐘，大束 35 分鐘。 花籃。小籃 10 分鐘，中籃 15 分鐘，大籃 25 分鐘。 盆花，小盆 20 分鐘，中盆 40 分鐘，大盆 90 分鐘。 花束，小束 25 分鐘，中不 40 分鐘，大束 60 分鐘