創(chuàng)造稅務利潤—房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理之道(powerpoint 66頁)

1、創(chuàng)造稅務利潤創(chuàng)造稅務利潤(lrn)房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理之房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理之道道武漢市金瑞武漢市金瑞(jn ru)君安稅務師事務所君安稅務師事務所2010年年06月月23日日第一頁，共六十八頁。自我介紹自我介紹l武漢市金瑞武漢市金瑞(jn ru)君安稅務師事務所君安稅務師事務所 總經(jīng)理總經(jīng)理l武漢市久益稅務服務有限公司武漢市久益稅務服務有限公司 總經(jīng)理總經(jīng)理l從事稅務代理行業(yè)從事稅務代理行業(yè)12年年l湖北財稅學院客座教授湖北財稅學院客座教授l從事房地產(chǎn)稅務風險研究五年，為近從事房地產(chǎn)稅務風險研究五年，為近100家房家房地產(chǎn)企業(yè)提供各類稅務服務地產(chǎn)企業(yè)提供各類稅務服務。l出本房地產(chǎn)行業(yè)稅務

2、研究書籍多部。出本房地產(chǎn)行業(yè)稅務研究書籍多部。第二頁，共六十八頁。內(nèi)容提要內(nèi)容提要(ni rn t yo)l第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)(hunji)涉稅介紹涉稅介紹l第二部分：房地產(chǎn)涉稅風險管理實務第二部分：房地產(chǎn)涉稅風險管理實務l1、房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的稅務風險點分析l(1)、拿地環(huán)節(jié)拿地環(huán)節(jié) （2）、收購環(huán)節(jié)收購環(huán)節(jié)l（3）、建設環(huán)節(jié)建設環(huán)節(jié) （4）、銷售環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)l（5）、使用環(huán)節(jié)使用環(huán)節(jié) （6）、投資環(huán)節(jié)投資環(huán)節(jié)第三頁，共六十八頁。內(nèi)容提要內(nèi)容提要(ni rn t yo)l2 、風險形成風險形成(xngchng)的原因分析的原因分析l（1）、風險是由哪個部門

3、造成的？l（2）、企業(yè)財務人員在稅務控制體系中的重要性與局限性l（3） 、企業(yè)稅務風險的外部因素l3、解決之道、解決之道第四頁，共六十八頁。土地取得環(huán)節(jié)土地取得環(huán)節(jié)1開發(fā)建造環(huán)節(jié)開發(fā)建造環(huán)節(jié)2銷售轉讓環(huán)節(jié)銷售轉讓環(huán)節(jié)3擁有使用環(huán)節(jié)擁有使用環(huán)節(jié)4第五頁，共六十八頁。房地產(chǎn)企業(yè)涉及房地產(chǎn)企業(yè)涉及(shj)的稅種的稅種l1、企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅 2、營業(yè)稅營業(yè)稅l3、增值稅增值稅 4、土地土地(td)增值稅增值稅l5、印花稅印花稅 6、房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅l7、城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅l8、個人所得稅個人所得稅l9、契稅契稅 10、城建稅城建稅 11、教育費附加教育費附加l12、車船使用稅車船使用稅第六

4、頁，共六十八頁。拿地階段拿地階段風險說明契稅契稅耕地占用稅耕地占用稅印花稅印花稅個人所得稅個人所得稅企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅第七頁，共六十八頁。第八頁，共六十八頁。第九頁，共六十八頁。營業(yè)稅營業(yè)稅企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅印花稅等印花稅等土地使用稅土地使用稅第十頁，共六十八頁。第二第二(d r)部分：房地產(chǎn)涉稅風險管部分：房地產(chǎn)涉稅風險管理理l一、房地產(chǎn)企業(yè)目前存在的稅務風險點分析一、房地產(chǎn)企業(yè)目前存在的稅務風險點分析l1、房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理內(nèi)部管理中存在大量的稅務風險，如稅務如稅務崗位的設置、相應內(nèi)控制度等崗位的設置、相應內(nèi)控制度等l2、財務人員從不或很少參與合同的簽訂從不或很少參與合同

5、的簽訂l3、房地產(chǎn)企業(yè)各類業(yè)務合同中很少有專業(yè)的涉稅條款或者說很少有專業(yè)的涉稅條款或者說房地產(chǎn)企業(yè)各類業(yè)務合同中涉稅條款不明確或表達涉稅條款不明確或表達(biod)不準不準l4、企業(yè)財務部門納稅缺少必要的監(jiān)督企業(yè)財務部門納稅缺少必要的監(jiān)督l5、認為財務人員能搞定稅務事項認為財務人員能搞定稅務事項第十一頁，共六十八頁。企業(yè)通?。汉贤?h tong)隨意簽、財務人員不參與l房地產(chǎn)開發(fā)合同通常是公司從事開發(fā)活動的基基礎礎和前提前提，而合同一旦簽訂、備案、履行，必將產(chǎn)生不可調(diào)整不可調(diào)整的納稅義務納稅義務。而公司在簽訂經(jīng)濟合同時往往只關注雙方的權利(qunl)、義務及法律風險，負責起草合同的律師律師或企

6、業(yè)相關部企業(yè)相關部門門往往并不知曉稅法是如何規(guī)定的。第十二頁，共六十八頁。續(xù)續(xù)l納稅人與稅務機關的許多納稅爭議納稅爭議均源于經(jīng)濟合同中涉稅條款涉稅條款(tiokun)的不明確的不明確，企業(yè)卻很少關注合同雙方涉稅條款，如何在合同簽訂中引進稅務管理機制，是企業(yè)管理中非常重要的一個關注點。l房地產(chǎn)開發(fā)合同涉稅條款通常包括通常包括合同履行方合同履行方式式、發(fā)票如何開具與傳遞發(fā)票如何開具與傳遞、支付結算方式支付結算方式等重要內(nèi)容，并要準確地適合或規(guī)避現(xiàn)行稅法條款。 第十三頁，共六十八頁。續(xù)續(xù)l稅務機關的稅務檢查（稽查）大多從企業(yè)的合合同同、發(fā)票發(fā)票、支付結算支付結算等方面入手(rshu)，而稅收政策復雜

7、而浩翰，如果不在合同簽訂的環(huán)節(jié)進行好稅務方向的事前審核事前審核和稅務安排稅務安排，往往會給開發(fā)商帶來重大經(jīng)濟損失。第十四頁，共六十八頁。合同合同(h tong)分類分類l房地產(chǎn)企業(yè)的重要合同如：l土地出讓合同土地出讓合同、合作開發(fā)協(xié)議合作開發(fā)協(xié)議、設計合同設計合同、施施工總包合同工總包合同、甲供材合同甲供材合同、融資合同融資合同、 物業(yè)物業(yè)管理合同管理合同、租賃合同租賃合同、商品房買賣合同商品房買賣合同、裝飾裝飾合同合同、代理銷售合同代理銷售合同、促銷促銷(c xio)方案、拆遷補方案、拆遷補償協(xié)議償協(xié)議等等。第十五頁，共六十八頁。1、拿地環(huán)節(jié)(hunji)的風險案例l房地產(chǎn)企業(yè)拿地的幾種主要

8、方式：房地產(chǎn)企業(yè)拿地的幾種主要方式：l1、土地土地(td)招拍掛方式招拍掛方式l2、通過收購項目公司的股權方式獲得土地通過收購項目公司的股權方式獲得土地l3、收購爛尾樓方式收購爛尾樓方式l4、通過收購在建項目方式獲得土地通過收購在建項目方式獲得土地l5、合作開發(fā)方式合作開發(fā)方式第十六頁，共六十八頁。土地(td)招拍掛方式下的風險的風險 案例案例1：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年年1月進行月進行舊城改造項目，土地合同約定總面積為舊城改造項目，土地合同約定總面積為1200畝，當期實際已取得，當期實際已取得500畝，合同無特別約定交付時間，企業(yè)按500畝申報城鎮(zhèn)(chngzhn)土地

9、使用稅，2010年，稅務機關要求企業(yè)對2007、2008、2009年的土地使用稅按1200畝繳納土地使用稅。第十七頁，共六十八頁。政策政策(zhngc)依據(jù)依據(jù)l財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知l財稅財稅2006186號號l二、關于有償取得土地使用權城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間問題 以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付合同約定交付(jiof)土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付合同未約定交付(jiof)土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次土地

10、時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 第十八頁，共六十八頁。票據(jù)票據(jù)(pio j)管理管理l一：財政性事業(yè)收據(jù)一：財政性事業(yè)收據(jù)l二、拆遷發(fā)票的獲得二、拆遷發(fā)票的獲得l1、拆遷補償協(xié)議l2、被拆遷戶的門牌號、產(chǎn)權證明(zhngmng)復印件l3、被拆遷人的身份證復印件l4、拆遷人的簽收款單l思考：用建筑公司名義開具拆遷發(fā)票？思考：用建筑公司名義開具拆遷發(fā)票？l思考：委托拆遷公司拆遷時開全額發(fā)票？思考：委托拆遷公司拆遷時開全額發(fā)票？第十九頁，共六十八頁。土地土地(td)定價的籌劃問題定價的籌劃問題l某房地產(chǎn)企業(yè)獲得了500畝土地，準備開發(fā)的項目有酒店、商

11、鋪、住宅及高爾夫等多種業(yè)態(tài)(y ti)。綜合每畝單價80萬/畝。l思考點：思考點：l土地成本對土地增值稅的影響！第二十頁，共六十八頁。（2）通過收購項目公司的股權方通過收購項目公司的股權方式獲得土地的風險式獲得土地的風險(fngxin)案例案例l甲房地產(chǎn)開發(fā)公司準備收購乙房地產(chǎn)開發(fā)公司，乙公司為單純的項目公司，是純國有企業(yè)，土地賬面(zhn min)成本為6800萬，為多次評估后的價值。注冊資本金2000萬，收購價17000萬。l風險點：第二十一頁，共六十八頁。拆遷補償協(xié)議中稅務風險拆遷補償協(xié)議中稅務風險(fngxin)案例案例l拆遷的三種方式：l1、自己的前期工程部負責拆遷l2、委托專業(yè)的拆

12、遷公司進行拆遷l分包干制與非包干制l3、城中村改造中委托村民委員會拆遷l案例：某地產(chǎn)案例：某地產(chǎn)(dchn)公司拆遷補償協(xié)議公司拆遷補償協(xié)議l見附件見附件第二十二頁，共六十八頁。2、收購環(huán)節(jié)(hunji)的稅務風險l 收購中的稅務風險案例收購中的稅務風險案例l甲公司位于武漢，2009年1月7日收購位于廣州的某房地產(chǎn)項目企業(yè)乙公司，收購時點為2008年12月31日，乙公司凈資產(chǎn)為12000萬，收購價為24500萬，乙公司收購時賬下有一塊土地，前期開發(fā)二個樓盤，收購合同(h tong)約定：收購日即2008年12月31日第二十三頁，共六十八頁。收購中的稅務風險(fngxin)案例（2）l之前所發(fā)生

13、的債權債務(zhiw)一律由乙方負責，其債務(zhiw)包括：各種應納稅款。l2009年8月1日廣州市地稅局對乙公司的2006至2008年度進行正常稽查，發(fā)現(xiàn)乙公司偷逃偷逃營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等達營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等達4600萬之巨萬之巨，因數(shù)額巨大，決定移送公安機關，2010年2月1日法院經(jīng)審理后給予乙公法人代表即甲公司法人代表5年的有期徒刑。第二十四頁，共六十八頁。收購中的稅務(shuw)風險案例（3）l法人代表喊冤：說稅務機關查補的稅款是屬于06至08年度的，那個(n ge)時間乙公司還不屬于其管理，不應該負偷稅責任。l分析：法人代表喊冤是否有理？分析：法人代表喊冤

14、是否有理？ 第二十五頁，共六十八頁。解決方案：做好稅務盡職做好稅務盡職(jn zh)調(diào)查調(diào)查l現(xiàn)實情況是：現(xiàn)實情況是：調(diào)查的企業(yè)不多或調(diào)查深度(shnd)不夠、內(nèi)容不夠全面l調(diào)查的內(nèi)容：調(diào)查的內(nèi)容：l1、企業(yè)在存續(xù)期間的納稅義務的履行情況l2、項目公司土地成本的真實性、票據(jù)的合法性與有效性第二十六頁，共六十八頁。分兩種情況分兩種情況(qngkung)l1、收購前的稅務風險盡職、收購前的稅務風險盡職(jn zh)調(diào)查調(diào)查l2、收購后發(fā)現(xiàn)成本或費用不真實如何處理、收購后發(fā)現(xiàn)成本或費用不真實如何處理第二十七頁，共六十八頁。（1）、收購前的稅務(shuw)風險盡職調(diào)查l解決方案：解決方案：l1、股權收

15、購協(xié)議（或收購框架協(xié)議）中必須要有明確的稅務盡職調(diào)查的條款，主要涉及調(diào)查的內(nèi)容，時間跨度、如出現(xiàn)與被收購方承諾有差異時處理的意見等。l2、聘請(pnqng)專業(yè)的稅務師事務所進行調(diào)查。l3、進行稅務盡查調(diào)查之前應建立雙控賬戶，收購款暫不支付。第二十八頁，共六十八頁。續(xù)：續(xù)：l4、根據(jù)盡職調(diào)查內(nèi)容、根據(jù)盡職調(diào)查內(nèi)容(nirng)調(diào)整收購價格調(diào)整收購價格第二十九頁，共六十八頁。（2）、收購后發(fā)現(xiàn)成本(chngbn)或費用不真實如何處理l案例案例6：某房地產(chǎn)(dchn)企業(yè)收購了某地產(chǎn)(dchn)公司（該公司為自然人出資），收購時該公司時為爛尾樓時，蓋到三層。l收購后發(fā)現(xiàn)原股東承諾的前期土地成本及建

16、筑工程成本為9200萬，實際成本才2000萬，股東解釋說有很多成本費用當時按政府要求繳納了，也有票據(jù)但因故丟失了。l建筑工程為省錢沒有要票。第三十頁，共六十八頁。問題問題(wnt)點：點：l實際支付股權款17000萬。l土地成本土地成本(chngbn)與建安工程沒有票據(jù)，沒有賬與建安工程沒有票據(jù)，沒有賬怎么辦？怎么辦？第三十一頁，共六十八頁。解決解決(jiju)思路：思路：l1、請律師(lsh)事務所找當?shù)卣块T查詢企業(yè)已繳納的所有費用，l2、建筑成本沒有票的，多付一部分款獲得稅票。第三十二頁，共六十八頁。注意(zh y)點：l1、個人所得稅的代扣代繳問題、個人所得稅的代扣代繳問題l2、對方

17、公司經(jīng)營期的涉稅問題、對方公司經(jīng)營期的涉稅問題l如：土地使用稅的繳納情況等。如：土地使用稅的繳納情況等。l 其它其它(qt)稅種的欠稅情況等。稅種的欠稅情況等。第三十三頁，共六十八頁。（3）、）、收購爛尾樓稅務收購爛尾樓稅務(shuw)風險風險案例案例l甲房地產(chǎn)公司決定收購乙公司開發(fā)的某爛尾樓，收購方式有兩種，一是收購乙公司的全部股權，二是收購該樓盤。l收購樓盤時一般乙公司不愿意開具銷售不動產(chǎn)的發(fā)票，愿意把原來的建筑發(fā)票等給甲公司。假設收購款花了8000萬，然后改建加層等投入了12000萬，銷售收入37000萬。稅如何處理？風險(fngxin)何在？第三十四頁，共六十八頁。案例：合作開發(fā)還是項

18、目案例：合作開發(fā)還是項目(xingm)收購？收購？l甲公司2003年（非房地產(chǎn)開發(fā)公司）在市中心建設28層的辦公大樓，因資金等多種原因成為爛尾樓，具體為大樓主體工程已經(jīng)完工，但水電、裝飾及配套均沒有完成。2007年6月與乙公司（具有(jyu)建筑與房地產(chǎn)開發(fā)公司，乙公司為甲公司大樓的施工方）簽訂合作開發(fā)協(xié)議， 合同約定：l1、甲方保留大樓甲方保留大樓8至至16層的所有權，其它樓層的所有權，其它樓層的產(chǎn)權過戶到乙公司名下。層的產(chǎn)權過戶到乙公司名下。第三十五頁，共六十八頁。案例案例(n l)l2、甲方欠乙方的前期施工費甲方欠乙方的前期施工費3000萬不再追究。萬不再追究。l3、甲方欠銀行貸款甲方欠

19、銀行貸款4000萬由乙方代為還款。萬由乙方代為還款。l4、乙方要完成整個項目的后續(xù)投入，包括整乙方要完成整個項目的后續(xù)投入，包括整個大樓的特別是個大樓的特別是8至至16樓的裝修樓的裝修(zhungxi)投入、投入、項目配套綠化等。項目配套綠化等。第三十六頁，共六十八頁。案例案例(n l)：l截止2009年12月31日止，乙公司將1至7層全部銷售完，17至20層轉為自用，21至26層銷售完成95%。l問題：問題：l1、該協(xié)議冠名為合作開發(fā)協(xié)議，實質(zhì)為什么？是合作開發(fā)還是項目(xingm)收購。l2、如為項目收購則營業(yè)稅能否按差額征收，如能差額征收的基數(shù)是多少？ 2012版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動

20、硬盤版！策劃人士必備(b bi)資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:800018087第三十七頁，共六十八頁。案例案例(n l)：l3、在計算(j sun)土地增值稅，如何計算(j sun)加計扣除，基數(shù)如何確定？ 2012版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備(b bi)資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:800018087第三十八頁，共六十八頁。3、建設階段建設階段(jidun)的稅務風險案例的稅務風險案例l房地產(chǎn)企業(yè)目前流行采用甲供材的方式，但甲供材方式下涉及(shj)哪有稅收

21、風險呢？l1、房地產(chǎn)公司自行采購的材料與設備應獲得房地產(chǎn)公司自行采購的材料與設備應獲得什么發(fā)票？什么發(fā)票？l 增值稅專用發(fā)票？l 增值稅普通發(fā)票？l 第三方開票？l 假票真開？2012版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量(hiling)房地產(chǎn)資料免費下載QQ:800018087第三十九頁，共六十八頁。3、建設階段的稅務風險建設階段的稅務風險(fngxin)案例案例l增值稅失控發(fā)票？l2、自行采購材料是否補繳營業(yè)稅？l電梯等設備是否存在重復征收(zhngshu)營業(yè)稅的問題？第四十頁，共六十八頁。增值稅失控發(fā)票增值稅失控發(fā)

22、票(fpio)的案例的案例l武漢某房地產(chǎn)公司采用甲供材的業(yè)務模式， 共采購各類材料及裝飾品共計12000萬，2009年7月江蘇某市國稅局稽查局到武漢市國稅局要求協(xié)查，協(xié)查函中提到該房地產(chǎn)企業(yè)向該市某生產(chǎn)(shngchn)浴盤等的企業(yè)共支付采購款2300萬，該企業(yè)收款之后未繳納增值稅潛逃了。l結果：對房地產(chǎn)獲得的2300萬的成本不認。2012版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(min fi)下載QQ:800018087第四十一頁，共六十八頁。3、利息利息(lx)的處理的處理l主要問題：l1、關聯(lián)方之間借款的

23、問題關聯(lián)方之間借款的問題l（1）、相互之間不計提利息l（2）、計提不支付或不開票發(fā)票l（3）、利息如何(rh)在稅前扣除的問題l2、高利貸利息的處理高利貸利息的處理l通行做法，事后處理，用建筑業(yè)發(fā)票來沖？ 向個人借款的涉稅問題？向個人借款的涉稅問題？第四十二頁，共六十八頁。4、銷售環(huán)節(jié)的稅務風險銷售環(huán)節(jié)的稅務風險(fngxin)案例案例l（1）、）、商品房買賣合同稅務風險案例商品房買賣合同稅務風險案例(n l)l某房地產(chǎn)企業(yè)商品商買賣合同案l參見：國稅發(fā)200931號第17條、25條、33條。l參見：企業(yè)簽訂的武漢市商品房買賣合同第四十三頁，共六十八頁。（2）、代理銷售的稅務風險、代理銷售的稅

24、務風險(fngxin)案例案例l案例案例1：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)了某項目為純商業(yè)地產(chǎn)項目，經(jīng)區(qū)政府部分規(guī)劃同意(tngy)為服裝批發(fā)中心，開發(fā)公司與乙代理公司簽訂代理合同，約定銷售底價15000元每平方，如低于底價由乙公司補齊，如超過則超過部分由雙方按5：5進行分成，超過部分的稅由雙方各承擔50%，由開發(fā)公司統(tǒng)一為業(yè)主開具正式發(fā)票，銷售款統(tǒng)一由開發(fā)商收取，然后再進行結算。l 結果：結果：在開發(fā)公司與代理公司進行代理結算的時候，乙方對甲方超出部分的稅款的計算發(fā)生爭議，最后告到法院。 解決方案：解決方案：第四十四頁，共六十八頁。（3）、）、購二送一的促銷購二送一的促銷(c xio)方案方案l某房地

25、產(chǎn)開發(fā)了黃陂某樓盤，2008年8月為了促銷，由銷售部門提出了購二送一的促銷售方案，即購二套房子(fng zi)送一地下停車庫，總經(jīng)理批準后實施。l經(jīng)咨詢律師， 二套房子簽訂商品房買賣合同，地下停車庫簽訂贈與合同。l假設每套房子50萬，車庫10萬每個。l稅務風險分析？稅務風險分析？第四十五頁，共六十八頁。5、使用使用(shyng)環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)l一、未辦理竣工(jngng)決算與完工備案前投入使用的稅務風險案例l二、完工備案證時間的稅務風險案例第四十六頁，共六十八頁。提前提前(tqin)投入使用的案例：投入使用的案例： l某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂的交付時間為2009年3月1日，開發(fā)樓盤為商住混合樓，

26、2008年5月，為解決公司辦公環(huán)境，經(jīng)總經(jīng)理辦公會商議決定將商業(yè)樓部分的其中(qzhng)第四層裝修，裝修共花費4個月時間，10月公司搬入辦公。2009年5月稅務局在例行檢查時，要求企業(yè)補稅2000萬。處罰1000萬。還有相應的滯納金。l稅務局的稅法依據(jù)：第四十七頁，共六十八頁。國稅發(fā)國稅發(fā)200931號號l第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：(一) 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。(二二) 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。(三

27、) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始(ch sh)產(chǎn)權證明。第四十八頁，共六十八頁。完工備案時間完工備案時間(shjin)的案例的案例l常見問題：常見問題：l1、如某房地產(chǎn)企業(yè)(qy)完工備案證取得時間2009年12月28日，交付業(yè)主時間為2010年01月5日，2010年4月進行企業(yè)所得稅匯算清繳是按“預繳預繳”還是按“完工完工”來呢？l2、企業(yè)按稅法規(guī)定是完工了，但工程并未實企業(yè)按稅法規(guī)定是完工了，但工程并未實際全部完工際全部完工，如部分配套設施未建，部分規(guī)費未繳？第四十九頁，共六十八頁。續(xù)：續(xù)：l3、按稅法規(guī)定完工了，但很多款未付，發(fā)票未獲得導至需要繳納的企業(yè)所得稅巨大？對于項目公司而言，面臨后期收入

28、小而成本大，從而導致多交稅(jio shu)的問題？ 第五十頁，共六十八頁。6、投資投資(tu z)環(huán)節(jié)的稅務風險案例環(huán)節(jié)的稅務風險案例l某房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)樓盤的同時也收購其它房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的樓盤，持有升值并根據(jù)需要進行銷售，以獲得(hud)升值收益。l1998年10月收購中山大道上的某大廈二層，購買時支付1900萬，獲得稅務收據(jù)。2009年1月對外銷售，售價1700萬。營業(yè)稅、企業(yè)所營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅得稅、土地增值稅如何繳納？如何繳納？第五十一頁，共六十八頁。（二）、風險形成的原因（二）、風險形成的原因(yunyn)分析分析l合同是誰負責簽訂合同是誰負責簽訂(qindng

29、)的？的？l責任應該由誰來負？責任應該由誰來負？l財務部門在其中的責任？財務部門在其中的責任？第五十二頁，共六十八頁。深入細分：外部原因(yunyn)與內(nèi)部原因(yunyn)l第一：稅收法規(guī)本身的缺失或缺陷第一：稅收法規(guī)本身的缺失或缺陷 （1）、立法不嚴密，執(zhí)行中產(chǎn)生諸多爭議，補充規(guī)定出臺不及時，或出臺的補充規(guī)定也有漏洞，使企業(yè)產(chǎn)生涉稅風險。l（2）、政策多及地方政策信息(xnx)流傳不通l第二、地方政府的稅收干預，變相稅收優(yōu)惠、曲解稅收政策曲解稅收政策、政策執(zhí)行不到位政策執(zhí)行不到位等等。l第三：征管與稽查之間的沖突第三：征管與稽查之間的沖突第五十三頁，共六十八頁。第四、社會第四、社會(shh

30、u)原因原因l1、假發(fā)票泛濫l2、合作企業(yè)為偷稅(tu shu)而故意虛開或第三方開具發(fā)票。l3、失控發(fā)票產(chǎn)生而導致的風險等等。第五十四頁，共六十八頁。第五第五(d w)、企業(yè)內(nèi)部的原因、企業(yè)內(nèi)部的原因l1、依法納稅意識不強。l2、懼怕稅務機關，依法維護自身合法權益意識不強。l3、過份依賴過份依賴(yli)關系。關系。l關系會使企業(yè)放松了對稅收政策的了解，由于關系會使企業(yè)放松了對稅收政策的了解，由于企業(yè)對稅收政策的不了解，加重了對關系的依企業(yè)對稅收政策的不了解，加重了對關系的依賴，造成了企業(yè)的惡性循環(huán)，不斷給企業(yè)帶來賴，造成了企業(yè)的惡性循環(huán)，不斷給企業(yè)帶來稅收風險，阻礙了企業(yè)發(fā)展。稅收風險，阻

31、礙了企業(yè)發(fā)展。第五十五頁，共六十八頁。內(nèi)部內(nèi)部(nib)原因原因l4、專業(yè)、專業(yè)(zhuny)水平有待提升水平有待提升l（1）、企業(yè)領導層應更加重視稅務管理。l（2）、會計人員對稅收政策理解不透，對政策的執(zhí)行及征管了解不夠。l5、企業(yè)沒有必要的稅務風險內(nèi)控制度。企業(yè)沒有必要的稅務風險內(nèi)控制度。l如稅務風險崗位設置、合同中的稅務風險管理如稅務風險崗位設置、合同中的稅務風險管理等。等。第五十六頁，共六十八頁。三、解決之道三、解決之道l第一步：認識稅收第一步：認識稅收 1.稅收是怎樣產(chǎn)生的？稅收是怎樣產(chǎn)生的？l 稅務機關是永遠不會相信企業(yè)(qy)的賬。賬是人為造出來的。稅務機關只會相信公司的合同或相

32、關的證明。l 公司的稅收是由業(yè)務部門在做業(yè)務簽合同的時候產(chǎn)生了稅收。l 合同決定業(yè)務過程，業(yè)務過程產(chǎn)生稅收合同決定業(yè)務過程，業(yè)務過程產(chǎn)生稅收第五十七頁，共六十八頁。財務與稅收(shushu)是怎樣關系？ ？l財務只是個稅務核算和稅款繳納的作用。 l 當業(yè)務部門業(yè)務做完后，發(fā)現(xiàn)有多交稅問題，或者出現(xiàn)稅收風險。這時到了財務，財務發(fā)現(xiàn)問題后，只能通過賬來解決。在賬上造假來遮蓋前面發(fā)生的業(yè)務過程，設計(shj)出另外一種業(yè)務過程來達到少交稅，規(guī)避風險的目的。l 偽造、編造虛假計稅依據(jù)l 業(yè)務部門產(chǎn)生稅收，財務部門反映和交納稅收。業(yè)務部門產(chǎn)生稅收，財務部門反映和交納稅收。第五十八頁，共六十八頁。財務人員

33、的局限性財務人員的局限性l1、本身專業(yè)的局限性l2、后續(xù)職業(yè)(zhy)教育的局限性l3、平常工作的局限性l專業(yè)人做專業(yè)事的理念！第五十九頁，共六十八頁。老總與稅收(shushu)是怎樣的關系？l老總責任：稅收個人犯罪的第一責任人。l 老總權利：業(yè)務的總決策人。l 老總觀念：營銷為公司賺了錢是銷售部門的功勞，而財務為公司省了錢，就是你的本職工作，是應該做的。賺錢是企業(yè)的本能(bnnng)，但賺的錢是否留在企業(yè)？l 只會賺錢，不會省錢的企業(yè)不是好的企只會賺錢，不會省錢的企業(yè)不是好的企業(yè)。業(yè)。第六十頁，共六十八頁。解決之道解決之道l一、領導者需重視納稅籌劃與風險管理l二、公司樹立正確的納稅觀二、公司

34、樹立正確的納稅觀l1、該納的稅一定要納l2、不該交的稅決不能交l3、可交不可交的稅要盡可能不交l三、領導統(tǒng)領全局、做為內(nèi)部各部門的協(xié)調(diào)、領導統(tǒng)領全局、做為內(nèi)部各部門的協(xié)調(diào)、稅務籌劃工作由財務部門負責，但其它稅務籌劃工作由財務部門負責，但其它(qt)部部門有責任、有義務通力協(xié)作財務部門門有責任、有義務通力協(xié)作財務部門。第六十一頁，共六十八頁。解決之道解決之道l四、重視財務人員并加強培訓投入四、重視財務人員并加強培訓投入l五、樹立必要的責任追究制度樹立必要的責任追究制度，并同時分清稅務風險來源的渠道，分清責任人，在努力做好稅務風險控制的基礎上做好公司的納稅籌劃工作。l樹立全員(qun yun)籌劃

35、至少樹立各部門經(jīng)理協(xié)作籌劃的意識。公司的納稅籌劃工作做的成功與否，與公司各部門經(jīng)理的通力協(xié)作密不可分。第六十二頁，共六十八頁。解決之道解決之道l六、嚴把合同關，對開發(fā)中各類合同要做到：六、嚴把合同關，對開發(fā)中各類合同要做到：l1、所有的合同必須所有的合同必須(bx)要有相應的稅務條款，要有相應的稅務條款，稅務條款的表述務必準確、符合稅法規(guī)定。稅務條款的表述務必準確、符合稅法規(guī)定。 2、為控制稅收風險，使第一條得到執(zhí)行，所為控制稅收風險，使第一條得到執(zhí)行，所有的合同必須請財務部門提出意見，財務部門有的合同必須請財務部門提出意見，財務部門不能給予意見的，請專業(yè)的稅務代理機構給予不能給予意見的，請專

36、業(yè)的稅務代理機構給予具體意見。具體意見。第六十三頁，共六十八頁。解決之道解決之道l3、所有對外的業(yè)務必須取得相應的發(fā)票或合所有對外的業(yè)務必須取得相應的發(fā)票或合法法(hf)的稅前扣除憑證，在合同中必須注意發(fā)的稅前扣除憑證，在合同中必須注意發(fā)票的獲取方式，發(fā)票的類型等。票的獲取方式，發(fā)票的類型等。l4、將合同的簽訂與管理工作中引進稅務條款將合同的簽訂與管理工作中引進稅務條款的要求寫進公司管理制度，并做好其它部門考的要求寫進公司管理制度，并做好其它部門考核的一個條件之一。核的一個條件之一。第六十四頁，共六十八頁。解決之道解決之道l七、尋找外部專業(yè)人員的協(xié)助七、尋找外部專業(yè)人員的協(xié)助l復雜、繁瑣的財稅問題會影響企業(yè)抽出更多的時間來關注有關戰(zhàn)略發(fā)展和競爭優(yōu)勢的搭建等更重要的問題。善于借用外腦，利用一個(y )經(jīng)驗豐富的專業(yè)機