商鋪定價方法

1、1、成本加成法（成本財向定價：  定義：是指開發(fā)商按照所開發(fā)物定的成本，加上一定百分比的加成面來制定房地產(chǎn)銷售價格。計算公式：物業(yè)售價=單位成本 ×（1目標(biāo)利潤率）÷（1稅率）。利弊：用此種方法計算出的售價為在保證目標(biāo)利潤率下的最低價格，因開發(fā)商對成本的了解要比對需求的了解多，所以這種定價方法可以簡化定價過程，物汪售價更容易被確定。但這種定價忽略了市場需求、購買者預(yù)期的投資回報，因而在多數(shù)情況下所定出的價格要高于購買者所能接受的價格，可能導(dǎo)致銷售不利。     2、租金參照法（需求導(dǎo)向定價）：&

2、#160; 投資回報率計算過程：由于投資商業(yè)物定所需的資金較大，多數(shù)人會選擇向銀行貸款，現(xiàn)時商業(yè)物業(yè)的貸款額度一般這6成10，10期貸款的年利率為5.76%。以購買一個100萬元的底商為例，首付40萬元,貸款60萬,每月需要還貸0.6589萬元。假設(shè)該物業(yè)月月租金水平為1.5萬元，每年物業(yè)管理費為2萬元，估計物業(yè)空置期為一個月，那么，每年凈收入=1.5×112=14.5萬元，得出投資回報率=（14.50.6589×12）÷40=16.48%。  定義：租金參照法是以相同地段同類型底商的租金作參照來確定即將出售的住宅底商的售價。例如，某

3、項目所在地區(qū)同類型底商的租為為100元/平方米/月，根據(jù)市場情況，投資底商的回報率應(yīng)不底于15%，可以計算出該項目底商的銷售均價應(yīng)不高于100×12÷15%=8000（元/平方米）。利弊：該方法計算出的售價為保證投資者投資回報率的最高價格。這種定價格方法是依據(jù)購買者的投資回報來確定，充分考慮了市場需求，因而更被投資者所接受，造成物業(yè)的火爆銷，但按照這種定價銷售往往使開發(fā)商得不到預(yù)期的利潤，甚至有可能造成虧損。    3、 隨行就市定價法（競爭導(dǎo)向定價） 定義：是以該地區(qū)同類物業(yè)的價格水平來確定售價，采用這種定價法，

4、項目售價是以競爭對手的價格為定價基礎(chǔ)，并做或商或低的小幅度調(diào)整，而較少考慮產(chǎn)品成本和市場需求；這種定價的依據(jù)是市場經(jīng)濟(jì)條件下的現(xiàn)行市價，屬于一種中價策略，既可以為開發(fā)商帶來較合理的利潤，又使購買者的投資回報有一定的保障。   目前商鋪的銷售模式主要有只售不租、長期包租、短期委托經(jīng)營、帶租約銷售等形式。根據(jù)商業(yè)項目的規(guī)模、位置、鋪位類型、經(jīng)營管理等各種因素的不同，開發(fā)商會采取不同的銷售模式 只售不租模式 定義：只售不租就是開發(fā)商將商鋪產(chǎn)權(quán)直接銷售給投資者，不負(fù)責(zé)該商鋪的招商，由投資者自行使用。 直接銷售商鋪，對投資者而言，可以自由使用該

5、商鋪，可出租給商家亦可自己經(jīng)營，靈活度較高。但只售不租帶來的是整個賣場或商業(yè)街的產(chǎn)權(quán)分離，開發(fā)商只管賣不管租，小業(yè)主各自為政。這勢必將導(dǎo)致整個賣場或商業(yè)街陷入沒有規(guī)劃、沒有主題、沒有特色的混亂經(jīng)營局面，規(guī)模大的賣場后果將更嚴(yán)重。業(yè)主自行出租商鋪將容易出現(xiàn)商業(yè)街中介或某一業(yè)態(tài)過多，業(yè)態(tài)互補(bǔ)性不夠，整條商業(yè)街的商業(yè)聚客能力不足。 長期返租模式 定義：返租銷售也叫售后包租、售后回租，是指開發(fā)商在出售商鋪時與投資者約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由開發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接承租經(jīng)營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報。根據(jù)包租或承租年限的長短，

6、可分為長期包租和短期返租兩種方式，其中長期包租的年限往往根據(jù)大商家的承租年限，一般以十年、十五年為常見。 采用長期包租銷售模式的商場往往是找個大商家租賃，將鋪位分割成螞蟻鋪，然后以年回報率8，帶10年租約返租銷售。由于大商家采用的是統(tǒng)一收銀、開放式大賣場經(jīng)營，業(yè)主基本在商場內(nèi)找不到自己的鋪位，這種商鋪被稱為“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”長期包租的銷售模式，小業(yè)主在前10年內(nèi)的投資回報相對有保障（前提是返租期內(nèi)開發(fā)商遵守承諾、大商家持續(xù)經(jīng)營），但返租期過后，由于業(yè)主找不到自己的鋪位，接受不了大商家的低租金，投資收益將完全失去了保障。 對于長期包租銷售的商鋪，一旦發(fā)展商經(jīng)濟(jì)實力不強(qiáng)，在大商

7、家支付較低租金的情況下不能支付小業(yè)主的回報，就會出現(xiàn)發(fā)展商拖欠回報的現(xiàn)象。 短期委托經(jīng)營定義：短期委托經(jīng)營，指開發(fā)商通過聘請的經(jīng)營管理公司一次性支付業(yè)主短期（一般兩三年）租金，取得商鋪短期的經(jīng)營權(quán)。開發(fā)商得到了物業(yè)前期的經(jīng)營管理權(quán)，進(jìn)而可以對賣場統(tǒng)一招商、規(guī)劃和管理。由此，委托經(jīng)營期結(jié)束之后業(yè)主得到的是一個人氣較旺的商鋪，租金收益較穩(wěn)定，投資回報有保障。 這種銷售模式，投資者需了解開發(fā)商和經(jīng)營管理公司的經(jīng)營能力，因為它在很大程度上決定了商鋪價值的實現(xiàn)。 帶租約銷售模式 定義：帶租約銷售是指開發(fā)商在銷售前先把鋪位租給商家，然后再把商鋪賣給投資者。 

8、;帶租約銷售由于開發(fā)商在銷售商鋪前已經(jīng)進(jìn)行招商，因此對商鋪整體業(yè)態(tài)控制的較好，也有利于統(tǒng)一經(jīng)營定位。同時，對于投資者而言，商戶的租金真實反映了商鋪售價水平，水份較少。但是，帶租約銷售使投資者承擔(dān)了被動接受商家的風(fēng)險，一旦商家經(jīng)營無力，租金回報將降低。因此，投資者購買商鋪前一定要充分了解商家的經(jīng)營能力、品牌度等等。 開發(fā)商銷售商鋪，往往是根據(jù)實際情況，結(jié)合多種銷售模式進(jìn)行銷售，如街鋪只售不租、內(nèi)鋪返租銷售；街鋪部分帶租約直接銷售；街鋪帶租約銷售、內(nèi)鋪返租銷售等等。不管是哪種銷售模式，商鋪投資者投資前一定要先認(rèn)清各種銷售模式的優(yōu)勢及其風(fēng)險，了解開發(fā)商、商家的信譽及經(jīng)營管理能力，考察商家的

9、業(yè)態(tài)、業(yè)種規(guī)劃，同時要結(jié)合自己的資金能力。只有經(jīng)過多方參考，才能有效回避投資風(fēng)險。    定價公式：A、根據(jù)項目的建設(shè)成本，目標(biāo)利潤水平、市場競爭態(tài)勢以及項目本身的立地條件、建設(shè)水平及規(guī)模，設(shè)定期望的銷售總額。如：Y億元。    B、憑經(jīng)驗對項目不同層別進(jìn)行系數(shù)設(shè)定。原則上第一層是項目價值最高價格最高的層別，通常取系數(shù)為100%；第二層次之，根據(jù)項目的具體情況取小于100%的系數(shù)值，系數(shù)值的大小取決于項目的人流導(dǎo)向系統(tǒng)，商鋪的規(guī)劃布局，周邊商鋪價格水平等因素。依次類推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此。 &

10、#160; C、計算各層別的權(quán)重系數(shù)。根據(jù)上述第二點所設(shè)定的系數(shù)乘以該樓層的可銷售面積(或建筑面積)計算得出該樓層的權(quán)重系數(shù)。(此步驟在各樓層的計算方法相同)   公式一：系數(shù)X銷售面積(建筑面積)=權(quán)重系數(shù)   D、計算總權(quán)重系數(shù)。各層的權(quán)重系數(shù)相加求和得出項目的總權(quán)重系數(shù)   公式二：權(quán)重系數(shù)=總權(quán)重系數(shù)   E、計算層別總價和層別均價。層別總價等于項目整體目標(biāo)銷售總額除于總權(quán)重系數(shù)得出的數(shù)值再乘于該層別的權(quán)重系數(shù)；層別均價等于該層別的總價除以可銷售面積(建筑面

11、積)。其他層別依次類推   公式三：(目標(biāo)銷售總額÷總權(quán)重系數(shù))X層別權(quán)重系數(shù)=層別總價   公式四：層別總價÷層別銷售面積(建筑面積)=層別均價   F、在得出各層別的總價和均價的前提下，具體計算各層別不同位置的商鋪的售價。具體如下：   根據(jù)各個具體的商鋪在該層別的位置、能見度、通道類別、到達(dá)度、面積等因素設(shè)定相應(yīng)的系數(shù)值(此時不考慮該層別在整個項目的權(quán)重系數(shù)和銷售總價，設(shè)定思路與層別系數(shù)設(shè)定相似)位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達(dá)的商鋪通常

12、設(shè)為100%，根據(jù)不同因素的變化遞減。   計算該具體商鋪的權(quán)重系數(shù)。用上一步設(shè)定的商鋪系數(shù)乘于該商鋪銷售面積(建筑面積)計算得出該商鋪權(quán)重系數(shù)。   公式五：商鋪系數(shù)X商鋪銷售面積(建筑面積)=商鋪權(quán)重系數(shù)   依次類推計算出各個具體商鋪的權(quán)重系數(shù)并相加求和得出該層別商鋪的總權(quán)重系數(shù)。   公式六：具體商鋪權(quán)重系數(shù)=層別商鋪總權(quán)重系數(shù)   計算具體商鋪總價和具體商鋪銷售單價。具體商鋪總價等于該層別計算銷售總額(具體參見公式三)除于層別商鋪總權(quán)重

13、系數(shù)得出的數(shù)值再乘于該具體商鋪權(quán)重系數(shù)；具體商鋪銷售單價等于該具體商鋪的銷售總價除以可銷售面積(建筑面積)。其他具體商鋪依次類推   公式七：(層別計算銷售總額÷層別總權(quán)重系數(shù))X具體商鋪權(quán)重系數(shù)=具體商鋪總價   公式八：具體商鋪總價÷具體商鋪銷售面積(建筑面積)=具體商鋪銷售單價   至此，商鋪的具體價格制定就基本完成。然而這不是一成不變的，而應(yīng)根據(jù)市場的銷售情況，競爭環(huán)境，投資者的反饋，目標(biāo)利潤的調(diào)整等因素對具體的商鋪進(jìn)行調(diào)整。   國內(nèi)商鋪年平均的

14、回報預(yù)期在7%左右,商鋪月租金=商鋪總價*7%/12商鋪在10-15年內(nèi)回收成本.   投資回報率=年租金/售價   商鋪投資收益率四種算法  目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計算呢？據(jù)工作人員介紹，商鋪投資收益率算法有以下幾種：  1.租金回報率法   公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12(首期房款期房時間內(nèi)的按揭款)。優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。  

15、 不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。   2.租金回報率分析法   公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費)×12購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。   優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。   不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。   3.內(nèi)部收益率法 房產(chǎn)投資公式為：累計總收益累計總投入月租金×投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)(按揭首期房款保險費契稅大修基金家具等其他投入累計按揭款累計物業(yè)管理費)內(nèi)部