資產(chǎn)執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)方法

1、附件 1資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估方法（征求意見(jiàn)稿）第一章總則第一條 【制定目的及依據(jù)】為規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員使用資產(chǎn)評(píng)估方法行為，根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則制定本準(zhǔn)則。第二條【資產(chǎn)評(píng)估方法定義】本準(zhǔn)則所稱資產(chǎn)評(píng)估方法，是指評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的途徑和手段，這些方法主要基于價(jià)格均衡、預(yù)期收益、替代原則等經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。資產(chǎn)評(píng)估方法主要包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。第三條 【適用范圍】執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。第二章市場(chǎng)法第四條【市場(chǎng)法的定義】 市場(chǎng)法是指通過(guò)將評(píng)估對(duì)象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法的總稱。市場(chǎng)法包括多種

2、具體方法。例如企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的交易案例比較法和上市公司比較法等。第五條 【市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件】 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員選擇和使用市場(chǎng)法時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件：- 1 -（一）評(píng)估對(duì)象或者可比參照物具有公開(kāi)的市場(chǎng)，以及相對(duì)活躍的交易；（二）交易及交易標(biāo)的的必要信息是可以獲得的。第六條 【參照物及對(duì)比指標(biāo)的選擇】 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)基于以下原則選擇可比參照物：（一）根據(jù)評(píng)估對(duì)象特點(diǎn)選擇多個(gè)參照物；（二）選擇與評(píng)估對(duì)象在價(jià)值影響因素方面相似的參照物；（三）選擇交易時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日接近的參照物；（四）選擇交易類(lèi)型與評(píng)估目的相適合的參照物；（五）選擇正?；蛘呖梢孕拚秊檎＝灰變r(jià)格的參照物。市場(chǎng)法的

3、對(duì)比指標(biāo)通常因評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)類(lèi)型、行業(yè)等差異有所區(qū)別，可以表現(xiàn)為交易總價(jià)、交易單價(jià)、價(jià)值比率等形式。第七條【影響因素及交易條件的分析與調(diào)整】 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估對(duì)象與可比參照物進(jìn)行比較分析，并對(duì)價(jià)值影響因素和交易條件存在的差異做出合理調(diào)整。第八條 【影響市場(chǎng)法結(jié)果可靠性的因素】運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注以下影響評(píng)估測(cè)算結(jié)果可靠性的因素：（一）市場(chǎng)的活躍程度；（二）參照物的相似程度；（三）參照物的交易時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日的接近程度。第三章收益法第九條【收益法的定義】 收益法是指將評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益- 2 -資本化或者折現(xiàn)，以確定其價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。收益法包括多種具體方法。例

4、如企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法、經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)折現(xiàn)法、調(diào)整現(xiàn)值模型；無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中的超額收益法、許可費(fèi)節(jié)約法等。第十條 【收益法應(yīng)用的前提條件】 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員選擇和使用收益法時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮收益法應(yīng)用的前提條件：（一）評(píng)估對(duì)象的未來(lái)收益可以預(yù)期并用貨幣計(jì)量；（二）收益所對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)能夠度量；（三）收益期限能夠確定或者合理預(yù)期。第十一條 【預(yù)期收益預(yù)測(cè)的關(guān)注事項(xiàng)】 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在確定預(yù)期收益時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：（一）預(yù)期收益的類(lèi)型及口徑。例如收入、利潤(rùn)、股利或者現(xiàn)金流量，以及整體資產(chǎn)或者部分權(quán)益的收益、稅前或者稅后收益、名義或者實(shí)際收益等。名義收益包括預(yù)期的通貨膨脹水平，實(shí)際收益則會(huì)剔除通貨膨脹的影響。

5、（二）預(yù)期收益預(yù)測(cè)主要依賴于資產(chǎn)的性質(zhì)、可以獲取的信息和要求的價(jià)值類(lèi)型。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)收益預(yù)測(cè)所利用的預(yù)期財(cái)務(wù)信息、假設(shè)及其對(duì)評(píng)估目的的恰當(dāng)性進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。第十二條 【折現(xiàn)率選取要求】 收益法評(píng)估所采用的折現(xiàn)率不僅要反映資金的時(shí)間價(jià)值，也應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)與收益類(lèi)型和評(píng)估對(duì)象未- 3 -來(lái)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，與所選擇的收益類(lèi)型及口徑相匹配。第十三條 【確定預(yù)測(cè)期及收益期考慮的因素】 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在確定預(yù)測(cè)期及收益期時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮評(píng)估對(duì)象的預(yù)期壽命、周期性、收益穩(wěn)定性等因素。第十四條 【影響收益法結(jié)果可靠性的因素】運(yùn)用收益法時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注以下影響評(píng)估測(cè)算結(jié)果可靠性的因素：（一）無(wú)法完全獲得評(píng)估對(duì)象的相關(guān)

6、信息，例如少數(shù)股東權(quán)益持有者可能只能獲取被投資企業(yè)的歷史財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)而不能獲得其預(yù)測(cè)或者預(yù)算數(shù)據(jù)；（二）評(píng)估對(duì)象沒(méi)有歷史收益記錄或者尚未形成收益能力，對(duì)收益的預(yù)測(cè)僅基于預(yù)期。第四章成本法第十五條 【成本法的定義】 成本法是指按照重建或者重置被評(píng)估資產(chǎn)的思路，將評(píng)估對(duì)象的重建或者重置成本作為確定資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)，扣除相關(guān)貶值，以此確定資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法的總稱。成本法包括多種具體方法。例如復(fù)原重置成本法、更新重置成本法等。第十六條【成本法應(yīng)用的前提條件】資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員選擇和使用成本法時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮成本法應(yīng)用的前提條件：（一）評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)是可再生、可復(fù)制的資產(chǎn)；（二）能夠合理計(jì)算評(píng)估對(duì)象的重置成本以及需要考

7、慮的相- 4 -關(guān)貶值。第十七條 【不適用成本法的情形】當(dāng)出現(xiàn)下列情況，一般不適用成本法：（一）法律或者產(chǎn)業(yè)政策的影響使重置被評(píng)估資產(chǎn)的前提不存在；（二）不可以用重置途徑取得的被評(píng)估資產(chǎn)。第十八條 【重置成本的類(lèi)型】按照重置成本的類(lèi)型，成本法可區(qū)分為復(fù)原重置成本法和更新重置成本法。復(fù)原重置成本是指以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新復(fù)制評(píng)估對(duì)象所發(fā)生的費(fèi)用。更新重置成本是指以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新復(fù)制與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的相似資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。更新重置成本法通常適用于使用當(dāng)前條件所重置的資產(chǎn)可以提供與評(píng)估對(duì)象相似或者相同的功能，并且更新重置成本低于其復(fù)原重置成本。復(fù)原重置成本法適用于評(píng)估對(duì)象的效用只能通過(guò)按原條件重

8、新復(fù)制評(píng)估對(duì)象的方式提供，或者評(píng)估對(duì)象的復(fù)原重置成本低于其更新重置成本。第十九條 【重置成本構(gòu)成要素】 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估假設(shè)合理確定重置成本的構(gòu)成要素。重置成本的構(gòu)成要素一般包括直接成本、間接成本、資金成本、稅費(fèi)及合理的利潤(rùn)。- 5 -重置成本應(yīng)當(dāng)采用反映社會(huì)一般生產(chǎn)力水平的客觀必要成本，不得選取個(gè)別、無(wú)效的成本。第二十條【資產(chǎn)貶值的形式及確定】資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合評(píng)估對(duì)象的價(jià)值變化規(guī)律，充分考慮可能影響資產(chǎn)貶值的因素，合理確定各項(xiàng)貶值。資產(chǎn)貶值的形式主要包括實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值實(shí)體性貶值是指由于使用及自然力的作用導(dǎo)致資產(chǎn)的物理性能損耗或者下降

9、，引起的資產(chǎn)價(jià)值損失。功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起資產(chǎn)功能相對(duì)落后，造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部條件變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等，造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。第五章方法的選擇第二十一條【評(píng)估方法選擇的總體要求及考慮的因素】資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)熟知、理解并恰當(dāng)選擇評(píng)估方法。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在選擇資產(chǎn)評(píng)估方法時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮影響評(píng)估方法選擇的因素。所考慮的因素包括：（一）評(píng)估目的和價(jià)值類(lèi)型；（二）評(píng)估對(duì)象及預(yù)期用途；（三）可行的評(píng)估方法的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)；（四）方法應(yīng)用所依據(jù)數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù)量；（五）其他影響評(píng)估方法選擇的因素。- 6 -第二十二條【方法選擇的要求】當(dāng)滿足采用不同評(píng)估方法的條件時(shí)，

10、資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)選擇兩種以上評(píng)估方法，通過(guò)綜合分析形成評(píng)估結(jié)論。第二十三條 【可以采用一種方法的情形】當(dāng)存在下列情形時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員可以采用一種評(píng)估方法：（一）基于相關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章的要求或者限制而采用一種方法。包括：1.有限責(zé)任公司變更為股份有限公司的出資資本核驗(yàn)資產(chǎn)評(píng)估，可以采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法；2.全民所有制改制為公司制的出資資本核驗(yàn)資產(chǎn)評(píng)估，可以采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法；3.收費(fèi)公路權(quán)益轉(zhuǎn)讓的公路收費(fèi)權(quán)評(píng)估，按照收費(fèi)公路權(quán)益轉(zhuǎn)讓辦法采用收益法；4.為繳納土地增值稅計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目對(duì)舊房及建筑物的評(píng)估，按照中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則采用重置成本法；5.其他法律、行政法規(guī)指定采用某種評(píng)估方法的情形。（二）由于評(píng)估對(duì)象僅滿足一種評(píng)估方法的適用條件而采用一種評(píng)估方法。例如交易不活躍、單獨(dú)不產(chǎn)生收益的非標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)建筑或?qū)Ｓ迷O(shè)備等，一般選擇成本法。（三）因操作條件限制而采用一種評(píng)估方法。操作條件限制應(yīng)當(dāng)是資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)通常的執(zhí)業(yè)方式普遍無(wú)法排除的，而不應(yīng)以- 7 -個(gè)別資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)或者個(gè)別資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的操作能力及條件作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。（四）依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，經(jīng)分析現(xiàn)有評(píng)估方法的適用性，只能選擇一種評(píng)估方法的，