多維度解讀當下的物業(yè)管理.docx

1、多維度解讀當下的物業(yè)管理談起國計民生，莫過于衣食住行，在衣食無憂的當下, 便捷的網(wǎng)購和物流上門，好像住行的重要性要往前排排了。 有個居所，有個車子，生活的風(fēng)光，工作中便捷。住的環(huán)境 是否安全和舒適，車行出入和停放是否便利，正漸漸成為城 市中人們新的焦慮。關(guān)于城市安全，重點也是社區(qū)安全，新的技術(shù)應(yīng)用，讓 現(xiàn)金流通逐步過渡為電子支付，安全防范也從靠身份證登記 識別和登記身份信息過渡到視頻記錄、跟蹤和研判。手機開 門、密碼開門也漸漸成為出門社區(qū)門戶的通行口令。車行天 下最終可以不再用現(xiàn)金繳費了。以前黑乎乎的電梯廳和轎廂 里也被繽紛的電子廣告屏替代了光源，增加了亮度。新技術(shù)帶來的居民的行為變化，正在反

2、推著民眾意識的 變化。從新奇到接收，再到反感，從而到達一種平衡。生活 在轉(zhuǎn)變，我們的思維和眼界是否跟隨之變化呢？這里只想探 討一個問題，哪里都有物業(yè)管理和服務(wù)！【管理與服務(wù)】結(jié)合改革開放的時間差異和房地產(chǎn)行業(yè)的大背景，造就 了行業(yè)企業(yè)的特別性。一句話概況，出身各異，從小到大, 由弱變強，從精明到無奈。物業(yè)管理的歷史挺久的，給行業(yè)定性的就是物業(yè)管理 條例，而最近出臺的較有影響力的則是深圳經(jīng)濟特區(qū)物-10-業(yè)管理條例，從1981年20XX年，再從20XX年到20XX年， 統(tǒng)攬近40年，行業(yè)依舊處于一種摸索，我們畢竟是干什么 的？首先是管理與服務(wù)之爭。管理好多年，什么都管，行業(yè) 是大社會后勤，企業(yè)總

3、有個“不管部”，沒有明確職責(zé)范圍 的都是它的范圍。服務(wù)不間斷，推陳出新，耗盡腦汁，從私 人保鏢到空姐服務(wù)，能想到的就敢說出來，能說出來的就敢 承諾，敢承諾卻很少兌現(xiàn)。總之，在忽悠完政府、忽悠甲方， 媒體稿件自我膨脹就敢宣傳，一點不遜色地產(chǎn)營銷。凡是進 入行業(yè)的從業(yè)者，假如待過兩個不同類型的企業(yè)，也總在困 惑，企業(yè)定位是重點管理還是深耕服務(wù)？或許，他們的高層 和老板也不一定知道。其次是對于經(jīng)營的態(tài)度。九陽神功和九陰真經(jīng)都很厲害, 主角是練習(xí)的那門武功，那部武功就是正派的，所以錯的不 是武功，是正邪之論，門派之爭。在管理服務(wù)爭吵不下的時 候，物業(yè)經(jīng)營論的概念出現(xiàn)了，處于是季軍地位。必需位列 前兩者

4、之后，否則就是異類。企業(yè)的重心不能偏轉(zhuǎn)，必需是 管理和服務(wù)，不能首談經(jīng)營。經(jīng)營論的出現(xiàn)唯一正確的解釋 就是管理服務(wù)之爭有了個臺階下，團結(jié)了本應(yīng)當辯論清楚的 定位兩派。就這樣在批判和譏諷中，經(jīng)營論的企業(yè)成功了， 而信口雌黃的企業(yè)們則失去了往日的安逸和優(yōu)勢，在行業(yè)地 位不斷消弱的同時也投入了經(jīng)營的實踐者。更有甚者，將預(yù) 算中的盈虧平衡的秩碼交給了經(jīng)營收入來平衡，將利潤平衡 點的最終神來之筆交給了調(diào)整成本支出。再次是關(guān)于市場的態(tài)度。早期的品牌物業(yè)受制于集團或 思維，挑肥揀瘦，沒有深挖市場容量和服務(wù)容量。主要精力 放在品質(zhì)擴張的同時，研究集團的管控力和邊界。提出了類 似“規(guī)模不經(jīng)濟"“企業(yè)規(guī)

5、模管理邊界是1000萬平”等難能 珍貴的經(jīng)驗總結(jié)。行業(yè)有個笑話，2000年的“小三”成功上 位，源自老大和老二的排位之爭，歷史不記得他們爭辯的是 品質(zhì)、標準、品牌還是口碑，只記得反正不是市場。行業(yè)優(yōu) 秀的企業(yè)最早走出Y市場，布點全國，比其地產(chǎn)公司還早。發(fā)展才是硬道理，物業(yè)行業(yè)因此席卷全國，人才走向各 地。【物業(yè)與自治】行業(yè)發(fā)展過程中的一點兒波瀾，卻也值得記錄。我的底 盤我做主，誰能代表最廣泛的業(yè)主們的利益和話語權(quán)呢？業(yè) 主大會出來了，經(jīng)過一些列的程序，授權(quán)委托給業(yè)主委員會 去執(zhí)行。要是大家不謀而合進行自管呢？那就自管吧。戀愛 是積極主動熱忱高漲的，物業(yè)管理的事兒和活兒卻是過日子, 茶米油鹽之類

6、的。久而久之，太民主不集中，或太集中不民 主，事兒多了，信任的基石因為矛盾和沖突而被猜疑鏈擊碎 了。形式上的自治沒有了，變味了，成為個人或一小撮人的 政治舞臺，逐步過渡到利益腐敗。自治的人，有權(quán)無責(zé)，有責(zé)無追。有缺陷的條例將近運 行諸多年之后，造成了目前各地城市，問題社區(qū)的主要問題 還是業(yè)委會不能公平對話，把自己高看幾眼。在追討物業(yè)管 理企業(yè)的當年不作為的同時，也往往矯枉過正，設(shè)置有些肆無忌憚的苗頭。在社區(qū)中以運動的形式進行權(quán)利主見，卻不知往往侵擾 和損害了社區(qū)正常秩序?；鶎诱话阋脖е嘁皇聝翰蝗?少一事，息事寧人的態(tài)度放任或縱容了該行為，結(jié)果是社區(qū) 受到傷害無法彌補，自治業(yè)主的大殺招，就

7、是拍屁股走人的 時候還不忘結(jié)合諸多企業(yè)擴張行為，撈一票！留下了一地雞 毛和永久無法達成平衡的預(yù)算窟窿。這些都早已超出了正常 市場行為的運作，社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)不可能達到新的平衡和 和諧。好的跡象出來了，業(yè)委會想要的權(quán)利給你，同時配給你 相應(yīng)的責(zé)任，以及后期發(fā)生管理事件的安全追索權(quán)。一心為 公的人會連續(xù)，鬼魅翅題則會退去。這種局面是無序的結(jié)果, 受損的社區(qū)不可能恢復(fù)到往昔的平衡。除非，有不上市的企 業(yè)帶著資金和專業(yè)團隊來做善事，否則就是“養(yǎng)肥了再殺” 的地產(chǎn)舊改探路人。【物業(yè)與科技】蘋果手機出現(xiàn)了，移動互聯(lián)普及了。物業(yè)公司上市了， 新型的車場、門禁技術(shù)問世了，數(shù)字攝像頭廉價了，IT公司 聚焦行業(yè)了

8、，資本關(guān)注行業(yè)巨頭了。一切好像美好，巨頭們 心動了，專業(yè)公司變成運營公司了，科技化賦能提上議程了。首先，公司內(nèi)平臺建設(shè)如火如荼，八仙過海各顯神通。 領(lǐng)跑者在思維上的進程伴隨著不斷消耗的資金而變得退疑 退緩，跟跑者在靜觀其變，偷跑者通過高新攬人的方式想找 到捷徑。這里必需點贊那些真心為行業(yè)的科技轉(zhuǎn)型而付出的 企業(yè)，除了捅破資本的天花板之外，還給行業(yè)帶來許多新思 維和新技術(shù)的理念。當處于四五線城市項目上的安保和客服 都客戶都在談020,無感支付等新應(yīng)用時，這是一種修行， 也是一種普度。至于那些偷跑者和觀望者，將來確定機會不 屬于他們。究竟，科技化只是一種工具，企業(yè)的興衰更多取決于決 策者的思維、士

9、氣和團隊的執(zhí)行力和糾偏能力。其次，科技的能力解決了集團管控的能力，突破了 1000 萬管理的邊界，不斷地組織調(diào)整和“去區(qū)域化”管理使得, 管理規(guī)模不斷地突破，甚至上億和幾億平方米。事件聯(lián)絡(luò)方 式從平臺直到詳細的操作人員，類似現(xiàn)代軍隊的單兵通信聯(lián) 絡(luò)方式，效率極高，統(tǒng)計特別便利。再次，有了以上的基礎(chǔ)，巨頭們又重新啟動了擴張的步 伐。這次不僅僅是擴張，而是“鯨吞掠地”和“基因輸出”。 對外輸出的目標，打算了與地方強者合作，強者組織當?shù)貐^(qū) 域聯(lián)盟，或者與諸多弱小聯(lián)合成立的聯(lián)盟進行深度合作。合 作的目的就是抱團，抱團有區(qū)域集中規(guī)模后，進行開源節(jié)流。 節(jié)流的方式就是資源共享，專業(yè)互補，提升議價能力。開源

10、 的典型代表就是增加商務(wù)接觸面和提升議價能力，提升社區(qū) 團購能力。深度合作從原本的股權(quán)融合又漸漸升級為整合運 營，從財務(wù)并表過渡到客戶開發(fā)?！疚飿I(yè)與社群】一個比金融還復(fù)雜的行業(yè)就是資本面對物業(yè)的感慨。物 業(yè)行業(yè)與其說一個行業(yè)，不如說是一個專業(yè)（行業(yè)）疊加的 行業(yè)，一個涉及學(xué)科諸多的行業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計，類似包羅 二十門左右。假如簡潔地說，就是一種社群心理學(xué)的集合。 個體中有開著寶馬當安保的，有本科生當倉管員的，有初中 生當老總的，有研究生被炒掉的。業(yè)主們也是如此，好的時 候能夠給你紅包和大禮包，生氣的時候能夠當面炸雷，西斯 底里。依據(jù)民眾獵奇心理的媒體傳播，物業(yè)企業(yè)的事端糾紛, 總是被列為“假大

11、黑”。管理很差，服務(wù)很假；店大欺客， 業(yè)主很弱，武力涉黑，強買強賣。特殊是自媒體出現(xiàn)后，對 于曝光不良不平之事有著積極的作用，但是更多的自媒體則 是拿錢辦事兒，全憑一支筆，不做調(diào)查，任意剪切，互評亂 湊等是主流，目的就是為了吸引眼球。物業(yè)同行和企業(yè)的某 些熟悉上存在誤判，對于忠言逆耳和良策妙計的認定，都是 節(jié)省多少成本上考慮。在通常狀態(tài)下，都認為自己的管理水 平到位，人員定崗定編已經(jīng)達到極致。但是在接觸整體安全 預(yù)防預(yù)警平臺等新技術(shù)新應(yīng)用時，依舊關(guān)注能夠節(jié)約成本, 才情愿投入。而忽視了安全風(fēng)險一旦發(fā)生的成本是巨大的?！拔医o你個面子，免費的可以試用，收費的不用考慮"。 這是絕大多數(shù)從業(yè)

12、者的心里縮影?？梢灶A(yù)判，將來的社區(qū)安 全、物業(yè)事務(wù)，鄰里糾紛的話題將會層出不群，都離不開物 業(yè)，并且被批判的可能性較大。如何預(yù)防呢？需要政府、行 業(yè)等進行深思?！疚飿I(yè)與資本】資原來了，也是一頭霧水！資本看物業(yè)行業(yè)，就是居民 數(shù)量，客戶活躍度和粘度，把居民的行為習(xí)慣分析和第一手 把握其消費需求，從而轉(zhuǎn)化為購買力，目前來看，非標類產(chǎn) 品依舊有市場。標準化產(chǎn)品已經(jīng)被電商巨頭瓜分。物業(yè)看資 本，其實看的不太明白。明明有良好的現(xiàn)金流和一定的利潤。 上市的目的是什么？收購其它企業(yè)，擴大規(guī)模？避免被收購? 還是科技化改造，套取利潤？許多物業(yè)沒有想明白，就被人 架著上市去了。行業(yè)優(yōu)秀的企業(yè)太少，商業(yè)模式和盈利

13、模式還不確定， 這些因素導(dǎo)致目前上市有些盲從。上市后的弊端反而對物業(yè) 比較明顯，第一公眾企業(yè)需要信息化透明，第二，利潤共享 給股東，才能保持估價穩(wěn)定上升，有想象空間。第三，投入 與利潤的平衡點，往往會打破慣有的平衡，許多企業(yè)只能通 過管理面積的物理增長來進行財務(wù)空進的拓寬，并不能在短 期內(nèi)進行調(diào)整完畢。換句話說，管理厚度不夠，挖潛能力有 限。資本對于物業(yè)企業(yè)看不明白。同樣的行業(yè)企業(yè)在資本市 場的市盈率相差6到8倍，有的PE60倍，有的不到10倍。 當然這是從資本角度分析和市場追捧的結(jié)果，面對每年營收 和利潤均超過30%的增長，試問還能有幾年好時間。這種結(jié) 果和其母公司品牌、口碑和資本運營能力相

14、關(guān)性很大，從而 證明白，這個行業(yè)的附屬性也很強。沒有獨立的走出屬于自 己的路徑。值得欣慰的是，目前物業(yè)服務(wù)集團的PE普遍高 于地產(chǎn)公司。部分公司市值甚至高于地產(chǎn)母公司。同行看資本下的同行。管理能力薄弱，沒有物業(yè)思想的 企業(yè)，過得日子舒服，還有點兒口碑。積極努力拼搏的，管 控能力極強的，專業(yè)團隊頂尖的企業(yè)，每天苦逼事業(yè)人生， 還被冠以口碑不行，項目品質(zhì)不高。同行的專家比實干家多， 自己不創(chuàng)新，還整日貌似很忙接觸新奇事務(wù)，目的是給老板 匯報，說明自己懂得，跟得上潮流，而不是盡心把企業(yè)當事 業(yè)去做。目前行業(yè)面臨的問題就是，單體項目解決不了的有些問 題，不能寄予期望公司來解決，鞭長莫及，資源有限。應(yīng)當

15、 和周邊的項目相互協(xié)調(diào)和支持，形成一種協(xié)同機制，相互支 持，資源共享。一般來說，因為囚徒逆境，企業(yè)間很難實現(xiàn) 這種，但是類似的問題缺失存在，且越來越多！企業(yè)失控市 位的時候，自然有人來填充和承接。不是別的企業(yè)就是政府?！旧鐓^(qū)與黨建】當你沒有答案的時候，答案往往已經(jīng)出來了，并在你思 索的范圍之外。依據(jù)城市宗地和商品房建設(shè)以及自然村落等 歷史結(jié)果，社區(qū)的概念遠遠大于物管單位的管理轄區(qū)和范圍, 從雪亮工程、智慧工程、民生微事實等早已落地的趨勢來看， 政府在城市安全和居民安全方面的工作落地很扎實。安全大 于天。天要下雨，恩澤大地。舉個例子，諸多的社區(qū)視頻監(jiān) 控體系大約分為三套，一套是派出所的，一套是街道辦的， 一套是開發(fā)商建設(shè)和物業(yè)后期安裝的。是否有必要統(tǒng)一呢？ 是否能夠統(tǒng)一？答案是確定的，統(tǒng)一利大于弊。早晚要統(tǒng)一， 分步驟系統(tǒng)接入政府的天網(wǎng)平臺。社區(qū)的模擬視頻都將面臨 淘汰了，如何更換，假如統(tǒng)籌更換，假如沒有大平臺的統(tǒng)一， 任何社區(qū)的都換不起，也不知道哪里是重點，從哪里換起?？萍蓟穆涞?，因為其平臺的開放和互通，能夠快速實 現(xiàn)區(qū)域資源整合，協(xié)作政務(wù)管理體高效率?？萍蓟幕ネǎ?反推政務(wù)資源和物業(yè)管理項目組織的整合和互動。于是，產(chǎn) 生了幾個結(jié)果。一是，業(yè)主大會召開納入了政府層面的統(tǒng)籌，解決了業(yè) 委會成立難的問題。二是，業(yè)委會應(yīng)當盡職恪守履行責(zé)權(quán)利，監(jiān)督和輔助物 業(yè)企業(yè)項目管理。三是