老年公寓可行性實(shí)施報(bào)告

1、.老年公寓可行性報(bào)告如今中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，每年老年人口以800 萬(wàn)的速度在增加，養(yǎng)老已經(jīng)成為建設(shè)和諧社會(huì)的其中一項(xiàng)大問(wèn)題，而現(xiàn)在是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，如其他行業(yè)一樣 ，要辦老年公寓也要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)行可行性分析 ，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為開(kāi)辦老年公寓僅有愛(ài)心是不夠的，抱著賺錢(qián)的目的也是不可取的，因?yàn)轲B(yǎng)老服務(wù)是微利甚至不盈利的。當(dāng)然，也的確有人投資建老年公寓純粹為回報(bào)社會(huì) ，不為賺錢(qián)也不圖虛名 ，即是如此 ，老年公寓開(kāi)辦以后 ，也還有個(gè)維持良性轉(zhuǎn)動(dòng)的問(wèn)題，即如何保持其自身發(fā)展 ，盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本，這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的 ，有房租 、防暑降溫取暖費(fèi) 、水電煤氣費(fèi) 、工資、辦公費(fèi)

2、用 、維修費(fèi)、大型資產(chǎn)折舊費(fèi)等都要考慮在內(nèi) ，其計(jì)算公式為 （預(yù)期入住人數(shù) ×收費(fèi) ） 服務(wù)成本即為盈虧 ，收費(fèi)項(xiàng)目主要有床位費(fèi) ，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也可就其他服務(wù)項(xiàng)目收取約定的費(fèi)用 。一、項(xiàng)目說(shuō)明本項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)主要闡述杭州菲芮諾服飾有限公司準(zhǔn)備于2012 年在涇縣開(kāi)辦 “夕陽(yáng)紅 ”老年公寓中心項(xiàng)目的計(jì)劃書(shū) 。本項(xiàng)目動(dòng)作時(shí)間定于 2012 年上半年 。開(kāi)辦 夕陽(yáng)紅 老年公寓中心項(xiàng)目，對(duì)于本公司來(lái)說(shuō) ，是基于目前中國(guó) “老齡化社會(huì)增長(zhǎng)的趨勢(shì)來(lái)考慮的。這一項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)無(wú)論對(duì)國(guó)家對(duì)社會(huì)對(duì)公司的意義深遠(yuǎn) ，一舉多得：一是可以為國(guó)家老齡事業(yè)盡份力 ，解決老年人老有所養(yǎng)的問(wèn).專(zhuān)業(yè)學(xué)習(xí)資料.題；二是幫助社會(huì)上的

3、421(雙方父母 、家庭夫妻 、小孩 )家庭減輕負(fù)擔(dān)，給曾經(jīng)為國(guó)家 、社會(huì)和家庭做出了重要貢獻(xiàn)的老年人提供一個(gè)安享晚年的一個(gè)機(jī)會(huì)；三是為公司的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)，對(duì)公司未來(lái)拓展老齡市場(chǎng) ，建立完善的老齡事業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈至關(guān)重要。本計(jì)劃書(shū)主要目標(biāo)是 ：在宣城市涇縣開(kāi)辦現(xiàn)代化 、專(zhuān)業(yè)化 、規(guī)范化、中檔次的老年公寓中心 ，計(jì)劃 夕陽(yáng)紅 老年公寓建設(shè)在涇縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)富東路銀海山莊對(duì)面 ，占地 150 畝，公寓房間設(shè)計(jì)三種入住模式 ，A 類(lèi)為公寓樓模式 ，每間 2 張床位，設(shè) 300 間；每間 1 張床位，設(shè) 200 間，B 類(lèi)為公寓套間模式 ，設(shè) 400 套；每套 2 張床位，C 類(lèi)為別墅群模式 ，設(shè)

4、100 套，每套別墅 4 張床位 。就目前宣城市市場(chǎng)分析 ，按宣城市平均入住率 80%計(jì)算，公寓每張床位平均每月按 850 元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算實(shí)現(xiàn)年?duì)I業(yè)額為 850 元×2000 張×80%×12月=1632 萬(wàn)元 。根據(jù)皖民政廳關(guān)于養(yǎng)老社會(huì)福利機(jī)構(gòu)財(cái)政補(bǔ)助實(shí)施細(xì)則文件第三條對(duì)新建床位數(shù)超過(guò) 100 張以上的養(yǎng)老社會(huì)福利機(jī)構(gòu)，經(jīng)市民政部門(mén)認(rèn)定 ，在正常運(yùn)行一年后 ，按每張床位 2000 元給予一次性開(kāi)辦補(bǔ)助 ；超過(guò) 500 張以上的 ，每張補(bǔ)助 3000 元。2008年 12 月 25 日涇縣人民政府涇政 200869 號(hào)文件政策將補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)定為張床 1000 元！在建成

5、運(yùn)營(yíng)后分三年補(bǔ)助到位 ，此項(xiàng)可回籠資金可達(dá) 200 萬(wàn)元。夕陽(yáng)紅 老年公寓總的建設(shè)成本以及所需流動(dòng)資金共需要（ 8550萬(wàn)元 ）， 建設(shè)所需資金 （ 8450 萬(wàn)元 ）， 流動(dòng)資金 （100 萬(wàn)元），由于公司主要負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)策劃管理，該項(xiàng)目資金所需資金將完.專(zhuān)業(yè)學(xué)習(xí)資料.全由社會(huì)籌集 ，各位有資金的項(xiàng)目投資都以股東的身份提供 ，公司定期提供分紅 。該公司以項(xiàng)目入股持股 60 % 。二、公司簡(jiǎn)介杭州菲芮諾服飾有限公司于2011 年 4 月成立，位于杭州市拱墅區(qū) ，從事養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是本公司的核心投資領(lǐng)域之一 ，融匯國(guó)內(nèi)外領(lǐng)先的養(yǎng)老理念 ，以國(guó)際化 、產(chǎn)業(yè)化 、全國(guó)連鎖為特點(diǎn) ，依托 夕陽(yáng)紅 老年公寓養(yǎng)老

6、與居家養(yǎng)老服務(wù) ，延伸投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 、養(yǎng)老服務(wù)職業(yè)培訓(xùn)、產(chǎn)品開(kāi)發(fā) 、醫(yī)療康復(fù)等核心價(jià)值鏈 ，構(gòu)建 夕陽(yáng)紅 養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，助力老年人享受充實(shí)而精彩的退休歲月 。夕陽(yáng)紅 將以專(zhuān)業(yè)化的品牌戰(zhàn)略 ，成為現(xiàn)代化 、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化 、產(chǎn)業(yè)化的老年服務(wù)機(jī)構(gòu) 。 夕陽(yáng)紅 將以 “熱心 、精心、細(xì)心、耐心 ”為服務(wù)宗旨 ；以 “愛(ài)崗 、敬業(yè)、尊重、維護(hù) ”為職業(yè)道德 ；以“老人入住為本，才人利益為大 ”為基本服務(wù)準(zhǔn)則 ，以 “老有所依 ，老有所為 ”為核心競(jìng)爭(zhēng)力 ，并在理論上對(duì)中國(guó)及本地區(qū)老年化的趨勢(shì) ，老年服務(wù)市場(chǎng)的供求矛盾有深入的分析和研究 ，對(duì)老年事業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展趨勢(shì)有深刻的認(rèn)識(shí) 。 規(guī)范化 、標(biāo)

7、準(zhǔn)化的管理成為安徽老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的領(lǐng)頭羊 。三、項(xiàng)目市場(chǎng)背景與市場(chǎng)情況分析1、目前我國(guó)老年人口的背景與現(xiàn)狀隨著中國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)的步伐加快，發(fā)展老齡事業(yè)是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要內(nèi)容。當(dāng)前，我國(guó)正處于人口老齡化加速發(fā)展時(shí)期，截至 2009 年底，我國(guó) 60 歲以上的老年人口已經(jīng)達(dá)到1.67 億，.專(zhuān)業(yè)學(xué)習(xí)資料.占全國(guó)總?cè)丝诘?12.5%。據(jù)初步預(yù)測(cè) ，我國(guó)老年人口從今年起將進(jìn)一步呈現(xiàn)加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) ，到 2050 年前后全國(guó)老年人口將達(dá)到 4.7 億左右。老齡問(wèn)題不僅是個(gè)人和家庭的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題 ，也是一個(gè)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重大社會(huì)問(wèn)題 。 日益嚴(yán)峻的人口老齡化挑戰(zhàn) ，在人口結(jié)構(gòu)上呈現(xiàn)出高齡化 、少子

8、化 、空巢化的加速發(fā)展態(tài)勢(shì) ，更與人口高峰 、就業(yè)高峰相重疊 ，與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型 、社會(huì)轉(zhuǎn)型 、文化轉(zhuǎn)型相交織 ，已滲透到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)生活的各個(gè)領(lǐng)域 。2、目前宣城市老年人現(xiàn)狀目前宣城市 60 歲以上老人有 29.5 萬(wàn)，占全市戶(hù)籍人口的 11 %；空巢老人達(dá)到 13.2 萬(wàn)人，占老年人口數(shù)量的 38 %；涇縣現(xiàn) 60 歲以上老人約 3.5 萬(wàn)人，占全縣人口的 10%。全市部分喪失和完全喪失自理能力的老人有近 3 萬(wàn)人，占老年人口數(shù)量的 10 %。據(jù)測(cè)算，宣城市老年人正在以每年 3%的速度遞增 ，我市在 2 萬(wàn)老年人當(dāng)中 ，九成老人希望居家養(yǎng)老 ，但隨著社會(huì)發(fā)展老少分住 、家庭小型化已成必然趨勢(shì)

9、，家庭保障和照料功能逐步向社會(huì)轉(zhuǎn)移 ，社會(huì)化養(yǎng)老需求越來(lái)越大 。3、目前國(guó)家對(duì)老年事業(yè)的政策支持十二五期間 ，相關(guān)部門(mén)將落實(shí)國(guó)家現(xiàn)有優(yōu)惠扶持政策，引導(dǎo)和促進(jìn)社會(huì)力量參與養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)。宣城市政策支持 ：為了鼓勵(lì)社會(huì)各界興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，去年市政府出臺(tái)了 關(guān)于動(dòng)員社會(huì)力量加快發(fā)展老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)，在規(guī)劃立項(xiàng) 、資質(zhì)審.專(zhuān)業(yè)學(xué)習(xí)資料.批、稅收等方面出臺(tái)優(yōu)惠政策 ，積極鼓勵(lì)和支持社會(huì)力量參與老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的建設(shè)與管理 。意見(jiàn) 規(guī)定，政府將建立新增福利機(jī)構(gòu)床位資助制度和福利機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼制度 ，對(duì)新建福利機(jī)構(gòu)按照每張床位 1000 元的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性資助 。對(duì)非政府組織和個(gè)人運(yùn)營(yíng)的福利機(jī)構(gòu) ，每收

10、住 1 名本市戶(hù)籍老人 ，政府給予每月 150 元的補(bǔ)貼；每收住 1 名本市戶(hù)籍 “三無(wú) ”、五“保 ”老人 ，政府給予每月 240 元的贍養(yǎng)補(bǔ)貼 ，等等相關(guān)政策 。四、目標(biāo)與計(jì)劃老齡產(chǎn)業(yè)屬于夕陽(yáng)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè) ，是一個(gè)功德無(wú)量的事業(yè) ，社會(huì)需求缺口巨大 ，市場(chǎng)前景廣闊 ，本公司目標(biāo)將以老年公寓為基礎(chǔ)向老年產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展 ！力爭(zhēng)未不五年內(nèi)發(fā)展成為安徽老年產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，實(shí)現(xiàn)省內(nèi)首家老年公寓服務(wù)龍頭企業(yè) 。在未來(lái)五年本公司制定三個(gè)發(fā)展階段：第一發(fā)展階段 ：借鑒國(guó)內(nèi)外老年公寓的成功安例 ，引進(jìn)先進(jìn)的管理水平，結(jié)合中國(guó)國(guó)情及傳統(tǒng)文化進(jìn)行深度研究 ，探索、實(shí)踐，不斷完善，總結(jié)出一套具有中國(guó)特色的老年公寓運(yùn)作

11、模式 。第二發(fā)展階段 ：在規(guī)模與品牌的互動(dòng)下以連鎖經(jīng)營(yíng) 、統(tǒng)一管理的模式拓展全國(guó)市場(chǎng) 。 以資本方式向老年產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展 ，形成以老年公寓為核心的產(chǎn)業(yè)鏈 ，成為全國(guó)老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心企業(yè) 。第三發(fā)展階段 ：隨著全國(guó)市場(chǎng)的全面展開(kāi) ，對(duì)公司旗下老年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鞏固整合 ，完成融資上市 。爭(zhēng)取成為國(guó)內(nèi)老年公寓第一家上市企業(yè)，提高公司知名度 ，為公司下一步發(fā)展邁出新臺(tái)階 。.專(zhuān)業(yè)學(xué)習(xí)資料.五、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃目標(biāo)市場(chǎng) ：暫時(shí)只針對(duì)能自理老人 ，年齡在 6080 歲之間有 2 萬(wàn)名企事業(yè)單位的離退休老人 ，生活可以自理 ，居家生活感到孤獨(dú)寂寞，喜歡跟一些同齡人說(shuō)說(shuō)話(huà)聊聊天的老人 ?？粘怖先?：由于社會(huì)發(fā)展需要，子女

12、不能經(jīng)常在身邊照顧的老人。還有一些老人終身無(wú)兒無(wú)女，沒(méi)人照顧 。產(chǎn)品： 夕陽(yáng)紅 老年公寓中心定位于中檔專(zhuān)業(yè)化老年公寓 ！預(yù)計(jì)使用面積 6 萬(wàn)平米到 10 萬(wàn)平米，共設(shè)房間 1000 至 1500 間，分單人間、雙人間 、套間和別墅居住 。公寓內(nèi)設(shè)有會(huì)客室 、閱覽室 、棋牌室、乒乓球室 、健身房以及電腦室等等 ，室內(nèi)配有電視 、衣柜、床頭柜、衛(wèi)生間 、呼叫器等配套設(shè)施 （衛(wèi)生間有淋浴 ，地面鋪有防滑墊，墻上有扶手 ）。提供 24 小時(shí)熱水，就餐方面有專(zhuān)業(yè)的營(yíng)養(yǎng)師 ，搭配每日三餐 。 家庭化的內(nèi)部裝修 ，使老年人更能感受到家的溫暖。夕陽(yáng)紅老年公寓為老人提供一個(gè)整潔、安逸、舒適、安全的生活環(huán)境！價(jià)格

13、 ：夕陽(yáng)紅老年公寓價(jià)格定位合理，本著低收費(fèi) 、高入住的理念，讓每位老人體會(huì)到一樣的價(jià)位不一樣的品質(zhì)！六、收支情況分析開(kāi)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入1、建設(shè)費(fèi)用 ：2000 張床位的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總建筑面積在50000 平方米以上，房屋建造和裝修費(fèi)用 ，約投 7500 萬(wàn)元2、基本設(shè)施配備.專(zhuān)業(yè)學(xué)習(xí)資料.a）、床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計(jì)600 元×2000=1200000元b）、床上用品 600×2000=1200000元c）、室內(nèi)每人一個(gè)冰箱 500×2000=1000000 元d）、電視每房間一個(gè) 100×1500=1500000 元e）、活動(dòng)室設(shè)施預(yù)算約 25

14、00000 元f ）、餐飲設(shè)施控制在 200000 元（可爭(zhēng)取區(qū)政府或贊助單位的捐贈(zèng)）g）、洗衣設(shè)備 ，預(yù)算 100000 元h）、洗澡設(shè)備 ，預(yù)算 300000 元i ）、 辦公設(shè)施 ：電腦 、打印機(jī)各一臺(tái) ，面包車(chē)一部 （試情況而定）。合計(jì)最小投入 1000000 元4、開(kāi)業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費(fèi)用 ，約 500000 元以上租金 + 裝修 + 設(shè)施 + 宣傳 =950 萬(wàn)元（一）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)年度運(yùn)營(yíng)投入1、員工工資院長(zhǎng) 1 人計(jì)：4000 ×12=48000 元會(huì)計(jì) 2 人計(jì)：3000 ×12×2=72000 元采購(gòu) 2 人計(jì)：2500 ×12×2

15、=60000 元護(hù)理員 80 人計(jì)：1500 ×12×80=1440000 元廚師 5 人計(jì)：3000 ×12×5=180000 元.專(zhuān)業(yè)學(xué)習(xí)資料.以上共計(jì) 90 人計(jì)：1800000 元2、伙食費(fèi)成本 200×2000 ×12×80%=3840000元3、水電費(fèi) 300×2000 ×80%=480000 元4、空調(diào)費(fèi) 4000 平米 ×40=160000 元5、辦公費(fèi)用 5000 ×12=600000 元6、設(shè)備耗材 、維護(hù)等 200000 元以上投入合計(jì) ：528 萬(wàn)元（二）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收入預(yù)測(cè) （按 80%床位利用率 ，850 元收費(fèi)）1、床位費(fèi)兩人間 ：850 ×12×2000 ×80%=16320000元以上收入計(jì) ；16320000 元（三）經(jīng)營(yíng)評(píng)估1、此種規(guī)模設(shè)計(jì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈虧平衡點(diǎn)為全年平均入住率2、可期達(dá)到全年平均 80%的床位利用率 ，每年做 40 萬(wàn)元的資產(chǎn)折舊，20 萬(wàn)元意外損耗 ，保守收入 1500 元。3、每位老人入住時(shí)收取3000 元意外保證金 ，