第二章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營程序PPT課件

1、1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營北京科技大學(xué)東凌經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院北京科技大學(xué)東凌經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院谷谷 煒煒二一三年二月二一三年二月2二 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營程序3p2.1 2.1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營程序的演變房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營程序的演變p2.2 土地儲備開發(fā)程序概述p2.3 房地產(chǎn)二級開發(fā)程序概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營程序42.1.1 2.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)相關(guān)政策的變化房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)相關(guān)政策的變化p兩個(gè)關(guān)鍵方面：兩個(gè)關(guān)鍵方面：資金資金與與土地利用土地利用 p土地使用權(quán)獲取方式發(fā)生變化土地使用權(quán)獲取方式發(fā)生變化p自有資本金比例提高自有資本金比例提高 p房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)鏈的分割重整房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)鏈的分割重

2、整 p房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營程序發(fā)生變化房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營程序發(fā)生變化 5（1）土地使用權(quán)獲取方式發(fā)生變化p招招標(biāo)拍拍賣掛掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 (2002年，國土資源部11號令)p關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣 掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知(2004年，國土資源部71號令)p招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 (2007年，國土資源部39號令)6：p實(shí)施土地有償出讓之前的主要供地形式 。p國家行政機(jī)關(guān)以行政劃撥方式授予權(quán)利人 土地使用權(quán) p多見于行政、軍事、公共設(shè)施、特殊項(xiàng)目等用途 p劃撥取得的土地以后要轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)辦出讓手續(xù)， 也就是將劃撥改為出讓，補(bǔ)交土地出讓金。7：p曾經(jīng)是最重要最常用

3、的政府供地方式。p政府與土地使用者以協(xié)議方式簽定土地使用權(quán) 出讓合同，土地使用者支付相應(yīng)出讓金，國家 把一定期限的土地使用權(quán)讓渡給土地使用者。p自土地從無償無限期過渡為有償有限期使用， 協(xié)議出讓成為有償供地的主要方式之一。 p較靈活，缺乏公正性，不利于公平競爭。 8：p 公開招標(biāo)：招標(biāo)人通過報(bào)刊、電視或網(wǎng)絡(luò)等 公共媒體介紹、發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)信息， 邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。 p 邀請招標(biāo)：發(fā)邀請書，對使用者有資格限制p 標(biāo)書密封，不允許多次報(bào)價(jià)，一次成效p 打破壟斷，但周期長，工作復(fù)雜p 中標(biāo)者可操作，不一定是最高出價(jià)人9：p在指定的時(shí)間、地點(diǎn)、利用公開場合由政府 代表者土地行政主管

4、部門主持拍賣指定 地塊的土地使用權(quán)，由拍賣主持人首先叫出 底價(jià)，諸多的競投者輪番報(bào)價(jià)，最后出最高 價(jià)者取得土地使用權(quán)。p 拍賣競買，舉牌應(yīng)價(jià)，成交迅速p 以獲取最高出讓金為目的，無特殊要求 10：p出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。p一是掛牌時(shí)間長，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競爭；二是操作簡便；三是有利于土地有形市場的形成和運(yùn)作。11（2）自有資金比例提高自有資金比例提高 p中國人民銀行和國務(wù)院提高了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）資本金比例

5、，并且禁止商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。（2003年、2004年分別頒布的121號、13號文件）p“三不貸”：閑置土地、捂盤惜售、挪用貸款支付土地出讓金的開發(fā)商12（3）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)鏈的分割重整房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)鏈的分割重整 p新業(yè)務(wù)鏈變?yōu)橥恋貎溟_發(fā)與商品房開發(fā)經(jīng)營兩條相互銜接的業(yè)務(wù)鏈p新業(yè)務(wù)鏈中的土地儲備開發(fā)和房地產(chǎn)二級開發(fā)均大量引入市場競爭機(jī)制 p新的業(yè)務(wù)鏈組合加強(qiáng)了政府對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控能力 13（4）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營程序發(fā)生變化房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營程序發(fā)生變化p過去：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多是先辦理選址意見書 后再辦理土地出讓手續(xù)。p現(xiàn)在：通過土地一級市場獲取的土地

6、已經(jīng)過了 土地儲備開發(fā)，在土地儲備開發(fā)階段 已經(jīng)完成了規(guī)劃意見書的辦理。142.1.2 2.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營原有程序及問題房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營原有程序及問題p第一階段：投資決策分析第一階段：投資決策分析p第二階段：土地使用權(quán)獲取第二階段：土地使用權(quán)獲取p第三階段：前期準(zhǔn)備（資金籌措、項(xiàng)目招投第三階段：前期準(zhǔn)備（資金籌措、項(xiàng)目招投標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)）標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)）p第四階段：建設(shè)施工（申領(lǐng)建設(shè)工程開工證、第四階段：建設(shè)施工（申領(lǐng)建設(shè)工程開工證、建設(shè)項(xiàng)目管理、竣工驗(yàn)收）建設(shè)項(xiàng)目管理、竣工驗(yàn)收）p第五階段：銷售（銷售團(tuán)隊(duì)的組織、銷售計(jì)第五階段：銷售（銷售團(tuán)隊(duì)的組織、銷售計(jì)劃與策略的制定、預(yù)售許可證的申

7、領(lǐng)、廣告劃與策略的制定、預(yù)售許可證的申領(lǐng)、廣告宣傳、銷售談判）宣傳、銷售談判）p第六階段：物業(yè)管理第六階段：物業(yè)管理152.1.2 2.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營原有程序及問題房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營原有程序及問題存在問題：存在問題：p征地拆遷方式與國家法律相違背p劃撥土地直接進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)市場突破了劃撥土地的權(quán)限 p不利于城市規(guī)劃政策的落實(shí)與土地集約利用 p不能體現(xiàn)公平競爭原則并造成國有資產(chǎn)流失 p延長了開發(fā)周期，增加了投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 162.1.3 2.1.3 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營新程序及特征房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營新程序及特征v 土地儲備開發(fā)階段土地儲備開發(fā)階段 w 準(zhǔn)備工作準(zhǔn)備工作w 行政審批行政審批w 項(xiàng)目

8、實(shí)施與交付項(xiàng)目實(shí)施與交付 v 房地產(chǎn)二級開發(fā)階段房地產(chǎn)二級開發(fā)階段 w 投資決策投資決策w 前期工作前期工作w 項(xiàng)目管理項(xiàng)目管理w 經(jīng)營與物業(yè)管理經(jīng)營與物業(yè)管理172.1.3 2.1.3 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營新程序及特征房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營新程序及特征特征：特征：p土地開發(fā)市場脫離了土地供應(yīng)市場p土地供應(yīng)更加透明化 p程序更加簡練，更有利于監(jiān)管 p有效減輕了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本并降低風(fēng)險(xiǎn) 18p2.1 2.1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營程序的演變房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營程序的演變p2.2 2.2 土地儲備開發(fā)程序概述土地儲備開發(fā)程序概述p2.3 房地產(chǎn)二級開發(fā)程序概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營程序192.2.1 2.2.1 土地儲

9、備開發(fā)概念與內(nèi)涵土地儲備開發(fā)概念與內(nèi)涵p按照國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃，由政府統(tǒng)一確定土地用途與規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，有計(jì)劃地委托土地儲備開發(fā)實(shí)施主體負(fù)責(zé)實(shí)施土地征收（收購）、拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公用配套設(shè)施建設(shè)，按期達(dá)到土地既定開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的土地開發(fā)行為，并由政府統(tǒng)一組織驗(yàn)收，將驗(yàn)收合格的已開發(fā)土地納入儲存以備供應(yīng)。202.2.1 2.2.1 土地儲備開發(fā)概念與內(nèi)涵土地儲備開發(fā)概念與內(nèi)涵v主體：市、縣人民政府的國土資源管理部門v實(shí)施主體：土地儲備機(jī)構(gòu)v目標(biāo)：戰(zhàn)略目標(biāo)和現(xiàn)實(shí)目標(biāo)v依據(jù)：國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃、 城市總體規(guī)劃、土地利用年度

10、計(jì)劃v內(nèi)容：編制計(jì)劃與方案征地拆遷安置 土地平整 設(shè)施配套驗(yàn)收 儲存入市21：p生地：不具備城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地 如尚未開發(fā)的農(nóng)田和荒地p毛地：城市基礎(chǔ)設(shè)施不完善或 需要拆遷而尚未拆遷的土地p熟地：經(jīng)過“幾通一平”的開發(fā)或已經(jīng)拆遷完畢， 可供直接建設(shè)的土地 222.2.2 2.2.2 土地儲備開發(fā)的工作原則土地儲備開發(fā)的工作原則v 政府主導(dǎo)原則v 統(tǒng)一規(guī)劃原則（土地用途、容積率、各種市政管線的布局與容量）v 計(jì)劃調(diào)節(jié)與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合原則v 投資多元化原則（土地收購、土地征收、安置補(bǔ)償、市政建設(shè)資金）v 收益共享原則232.2.2 2.2.2 土地儲備開發(fā)的基本程序土地儲備開發(fā)的基本程序v 準(zhǔn)備工

11、作階段v 行政審批階段v 項(xiàng)目實(shí)施與交付階段242.2.2 2.2.2 土地儲備開發(fā)的基本程序土地儲備開發(fā)的基本程序v 準(zhǔn)備工作階段準(zhǔn)備工作階段p土地儲備開發(fā)計(jì)劃編制與審批土地儲備開發(fā)計(jì)劃編制與審批p土地儲備開發(fā)實(shí)施方案編制與審查土地儲備開發(fā)實(shí)施方案編制與審查 政府主導(dǎo)政府主導(dǎo) p土地儲備開發(fā)實(shí)施主體確定土地儲備開發(fā)實(shí)施主體確定p土地儲備開發(fā)項(xiàng)目投資分析土地儲備開發(fā)項(xiàng)目投資分析 社會企業(yè)主導(dǎo)社會企業(yè)主導(dǎo)p參與項(xiàng)目競爭參與項(xiàng)目競爭 252.2.2 2.2.2 土地儲備開發(fā)的基本程序土地儲備開發(fā)的基本程序v 行政審批階段行政審批階段p項(xiàng)目立項(xiàng)申請、建設(shè)用地預(yù)審項(xiàng)目立項(xiàng)申請、建設(shè)用地預(yù)審 同時(shí)進(jìn)行同

12、時(shí)進(jìn)行 p投資核準(zhǔn)、環(huán)境影響評價(jià)等專業(yè)評價(jià)投資核準(zhǔn)、環(huán)境影響評價(jià)等專業(yè)評價(jià)p市政配套與管線綜合意見市政配套與管線綜合意見p規(guī)劃意見書辦理規(guī)劃意見書辦理p項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)（或備案）項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)（或備案）p征地拆遷批準(zhǔn)征地拆遷批準(zhǔn)262.2.2 2.2.2 土地儲備開發(fā)的基本程序土地儲備開發(fā)的基本程序v 項(xiàng)目實(shí)施與交付階段項(xiàng)目實(shí)施與交付階段p征地征地p拆遷拆遷p安置建設(shè)安置建設(shè)p市政建設(shè)市政建設(shè)p儲備開發(fā)驗(yàn)收儲備開發(fā)驗(yàn)收p儲備或入市儲備或入市27：p上海外灘國際金融服務(wù)中心地塊（上海外灘國際金融服務(wù)中心地塊（8-18-1地塊）：地塊）：東至中山東二路、南至東門路、西至人民路、東至中山東二路、南至東門路

13、、西至人民路、北至原海港醫(yī)院圍墻北至原海港醫(yī)院圍墻, ,用地面積用地面積5.72765.7276萬平方米。萬平方米。 p于于20102010年年2 2月份出讓，月份出讓，上海上?！肮吹刂乒吹刂啤笔讍问讍蝡通過招標(biāo)、評比及競價(jià)等步驟后通過招標(biāo)、評比及競價(jià)等步驟后, ,由上海證大以由上海證大以92.292.2億元代價(jià)力克群雄、納入囊中億元代價(jià)力克群雄、納入囊中, ,其其樓面地價(jià)樓面地價(jià)折合約為折合約為3414834148元元/ /平方米。平方米。 28：p項(xiàng)目開工時(shí)間控制在項(xiàng)目開工時(shí)間控制在20102010年年1111月月1 1日至日至20112011年年4 4月月3030日期間。而土地出讓金的付

14、款期限日期間。而土地出讓金的付款期限, ,則限定則限定在出讓合同簽訂后在出讓合同簽訂后2 2個(gè)月內(nèi)付清個(gè)月內(nèi)付清, ,或半年內(nèi)分期或半年內(nèi)分期支付。據(jù)稱支付。據(jù)稱9 9月月1313日為最后期限。日為最后期限。 p按照出讓合同，如果按照出讓合同，如果92.292.2億元地價(jià)款無法按時(shí)億元地價(jià)款無法按時(shí) 交納，則上海證大不僅拿不到地，之前交納的交納，則上海證大不僅拿不到地，之前交納的 4.5 4.5億元定金也將被沒收。億元定金也將被沒收。 29（預(yù)申請制度）p先勾后買，避免市場低潮期的流拍和賤賣p單位和個(gè)人對具體宗地有使用意向的，可以提出“勾地”申請，并承諾愿意支付的土地價(jià)格。p市、縣國土資源管理

15、部門認(rèn)為其承諾的土地價(jià)格和條件可以接受的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓該宗地。提出“勾地”申請的單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)參加該宗地的招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)，且報(bào)價(jià)不得低于其承諾的土地價(jià)格。30p樓面價(jià)格 = 土地成交價(jià)/總建筑面積p為什么為什么在土地轉(zhuǎn)讓時(shí)已可確認(rèn)樓面價(jià)？p被拍賣的“熟地”已有容積率的規(guī)定p即規(guī)定了 總建筑面積/用地面積p樓房最終定價(jià)是否是否一定遠(yuǎn)高于樓面價(jià)格？p建安成本+人力成本+稅費(fèi)+利潤 VS 市場風(fēng)險(xiǎn)31“面粉貴于面包”在此相持階段，開發(fā)商何去何從？p延緩開發(fā)節(jié)奏（但囤地受限）p和平退地，或轉(zhuǎn)讓土地 http:/ 2.1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營程序的演變房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營程序的演變p2.

16、2 2.2 土地儲備開發(fā)程序概述土地儲備開發(fā)程序概述p2.3 2.3 房地產(chǎn)二級開發(fā)程序概述房地產(chǎn)二級開發(fā)程序概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營程序332.3.1 2.3.1 投資決策階段投資決策階段v 投資機(jī)會選擇投資機(jī)會選擇p開發(fā)設(shè)想提出開發(fā)設(shè)想提出p投資機(jī)會尋找投資機(jī)會尋找p投資機(jī)會選擇投資機(jī)會選擇 投資人的專業(yè)眼光與信息搜集投資人的專業(yè)眼光與信息搜集342.3.1 2.3.1 投資決策階段投資決策階段v 投資分析決策投資分析決策p項(xiàng)目落實(shí)項(xiàng)目落實(shí)p投資論證投資論證p方案比選方案比選p合理預(yù)測合理預(yù)測352.3.2 2.3.2 前期工作階段前期工作階段（1 1）土地使用權(quán)獲?。┩恋厥褂脵?quán)獲取p參與土地

17、出讓競爭參與土地出讓競爭p在建項(xiàng)目收購在建項(xiàng)目收購p入股項(xiàng)目公司入股項(xiàng)目公司362.3.2 2.3.2 前期工作階段前期工作階段（2 2）專業(yè)評價(jià)與項(xiàng)目核準(zhǔn)）專業(yè)評價(jià)與項(xiàng)目核準(zhǔn)p項(xiàng)目申請報(bào)告項(xiàng)目申請報(bào)告p節(jié)能評估節(jié)能評估p環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告p交通影響評價(jià)報(bào)告交通影響評價(jià)報(bào)告372.3.2 2.3.2 前期工作階段前期工作階段（3 3）規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批）規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批p建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證p建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證p建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證382.3.2 2.3.2 前期工作階段前期工作階段（4 4）合作單位選擇）合作單位選擇p規(guī)劃設(shè)計(jì)單位規(guī)劃設(shè)計(jì)

18、單位p施工方施工方p監(jiān)理方監(jiān)理方p材料供應(yīng)商材料供應(yīng)商p設(shè)備供應(yīng)商設(shè)備供應(yīng)商392.3.3 2.3.3 項(xiàng)目管理階段項(xiàng)目管理階段（1 1）建設(shè)施工階段）建設(shè)施工階段p成本控制成本控制p進(jìn)度控制進(jìn)度控制 “三控三控”p質(zhì)量控制質(zhì)量控制p合同管理和安全管理合同管理和安全管理 “兩管兩管” p全面的組織協(xié)調(diào)全面的組織協(xié)調(diào) “一協(xié)調(diào)一協(xié)調(diào)”402.3.3 2.3.3 項(xiàng)目管理階段項(xiàng)目管理階段（2 2）竣工驗(yàn)收階段）竣工驗(yàn)收階段p自檢階段（預(yù)驗(yàn)收，開發(fā)單位）自檢階段（預(yù)驗(yàn)收，開發(fā)單位）p初步驗(yàn)收階段（開發(fā)企業(yè)、施工、設(shè)計(jì)、初步驗(yàn)收階段（開發(fā)企業(yè)、施工、設(shè)計(jì)、使用單位）使用單位）p正式全部驗(yàn)收階段（政府組

19、織有關(guān)部門）正式全部驗(yàn)收階段（政府組織有關(guān)部門）p整改處理整改處理412.3.4 2.3.4 經(jīng)營與物業(yè)服務(wù)階段經(jīng)營與物業(yè)服務(wù)階段（1 1）房地產(chǎn)營銷）房地產(chǎn)營銷p出售：一般居住房產(chǎn)出售：一般居住房產(chǎn)p出租：寫字樓和商業(yè)用房出租：寫字樓和商業(yè)用房p自營：酒店、酒樓自營：酒店、酒樓p組合方式組合方式422.3.4 2.3.4 經(jīng)營與物業(yè)服務(wù)階段經(jīng)營與物業(yè)服務(wù)階段（2 2）物業(yè)服務(wù)）物業(yè)服務(wù)p保障設(shè)施運(yùn)行保障設(shè)施運(yùn)行p保證物業(yè)使用壽命和價(jià)值保證物業(yè)使用壽命和價(jià)值p生活服務(wù)生活服務(wù)p治安保衛(wèi)、清潔綠化治安保衛(wèi)、清潔綠化p專項(xiàng)與特約服務(wù)專項(xiàng)與特約服務(wù)p物業(yè)經(jīng)營物業(yè)經(jīng)營43：p2009-2010 200

20、9-2010 p上海外灘國際金融服務(wù)中心地塊（上海外灘國際金融服務(wù)中心地塊（8-18-1地塊）地塊） p現(xiàn)為凈地（完全拆除平整），暫為停車場現(xiàn)為凈地（完全拆除平整），暫為停車場p試點(diǎn)試點(diǎn)“預(yù)申請預(yù)申請”制度，采用制度，采用“先招后拍先招后拍”的土的土地出讓方式，預(yù)申請報(bào)價(jià)不得低于地出讓方式，預(yù)申請報(bào)價(jià)不得低于9090億元。億元。p要通過預(yù)申請、投標(biāo)評標(biāo)和現(xiàn)場競價(jià)三步驟要通過預(yù)申請、投標(biāo)評標(biāo)和現(xiàn)場競價(jià)三步驟44：p地塊總用地面積地塊總用地面積5.75.7公頃，其中龍?zhí)堵繁眰?cè)公頃，其中龍?zhí)堵繁眰?cè)1.21.2公頃規(guī)劃為公頃規(guī)劃為公共綠地公共綠地，地下為外灘公共，地下為外灘公共交通樞交通樞紐紐。龍?zhí)堵?/p>

21、南側(cè)。龍?zhí)堵纺蟼?cè)4.54.5公頃規(guī)劃為公頃規(guī)劃為商業(yè)、金融、商業(yè)、金融、辦公、文化辦公、文化綜合用地，規(guī)劃地上建筑面積綜合用地，規(guī)劃地上建筑面積2727萬萬平方米，另地下可建建筑面積平方米，另地下可建建筑面積1010萬平方米，建萬平方米，建筑限高筑限高180180米。整個(gè)米。整個(gè)“8-18-1地塊地塊”的商辦樓宇比的商辦樓宇比例將占到例將占到7070，其余，其余3030為商業(yè)、酒店及文化為商業(yè)、酒店及文化娛樂設(shè)施。娛樂設(shè)施。45：p2009年9月24日發(fā)布外灘8-1地塊出讓預(yù)告p11月16日，上海房地產(chǎn)交易中心舉行外灘8-1地塊推介會http:/ 地塊招標(biāo)出讓文件p2010年2月1日，外灘8-

22、1地塊投標(biāo)、開標(biāo)活動(dòng)舉行 http:/ 投標(biāo)資格的投標(biāo)人，3年內(nèi)不得參加上海市土 地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)，同時(shí)已提交 的投標(biāo)保證金不予退還。 p嚴(yán)格的入場門檻入場門檻導(dǎo)致大批房產(chǎn)巨頭的出局。 此前呼聲很高的香港新鴻基以及和記黃埔等 開發(fā)商，在預(yù)申請階段即慘遭淘汰。 47484950518-1地塊周邊的五星級酒店528-1地塊周邊的知名寫字樓53：p2月1日9時(shí)30分，投標(biāo)開始，到場競價(jià)的只有4家 本土開發(fā)商：新黃浦、上海證大、復(fù)地集團(tuán)聯(lián)合 體（包括復(fù)星科技、臺州林海、上海嘉投）以及 中華企業(yè)聯(lián)合體(包括太平洋人壽、泰康人壽)。 p13時(shí)30分準(zhǔn)時(shí)開標(biāo)。主持人公布4家公司的報(bào)價(jià)： 復(fù)地集團(tuán)

23、聯(lián)合體復(fù)地集團(tuán)聯(lián)合體報(bào)價(jià)最高，為93.01億元； 上海證大上海證大其次，為91億元，新黃浦和中華企業(yè) 聯(lián)合體報(bào)價(jià)均為90億元。5455：p隨后是長達(dá)3個(gè)多小時(shí)的評標(biāo)階段。根據(jù)地塊的 出讓文件，商務(wù)標(biāo)的評分標(biāo)準(zhǔn)是通過投標(biāo)人的 凈資產(chǎn)、銀行存款、商辦物業(yè)開發(fā)量、商辦物 業(yè)持有量等，由9名專家打分。p一直到16時(shí)30分，現(xiàn)場才公布得分。中華企業(yè) 聯(lián)合體的綜合得分為139.56分，為最高分最高分， 上海證大的綜合得分為106.28分，緊跟其后。56：p此時(shí)，由于中華企業(yè)在銀行存款、凈資產(chǎn)和資信 級別等方面優(yōu)勢領(lǐng)先，被認(rèn)為是評標(biāo)的大熱門。 中華企業(yè)代表在走入會場前接受時(shí)代周報(bào)記者 詢問時(shí)，表示“來了總想

24、拿地”。甚至有網(wǎng)絡(luò) 媒體在主持人宣布評標(biāo)得分后，以為拍賣結(jié)束， 以“中華企業(yè)奪得外灘8-1地塊”為題發(fā)布新聞。 57：p其實(shí)，還有最后一個(gè)競標(biāo)環(huán)節(jié)。根據(jù)出讓文件 的相關(guān)規(guī)定，只有商務(wù)標(biāo)得分和綜合得分均超 過標(biāo)準(zhǔn)線的投標(biāo)人才能成為候選中標(biāo)人進(jìn)入下 一輪。也就是說，只有中華企業(yè)聯(lián)合體符合該 條件。險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的腳步已經(jīng)加快。58：p不過，勾地制又規(guī)定，如果只有一名投標(biāo)人的 商務(wù)標(biāo)得分和綜合得分超過標(biāo)準(zhǔn)線，則在其他 投標(biāo)人中，按綜合得分確定分?jǐn)?shù)最高的投標(biāo)人 為候選中標(biāo)人候選中標(biāo)人。于是，綜合得分排名第二的上 海證大，雖然商務(wù)標(biāo)得分只有43分，沒有達(dá)到 標(biāo)準(zhǔn)線，但最終以“候補(bǔ)”身份進(jìn)入競價(jià)階段。

25、 59：p17時(shí)25分，在主持人宣布加價(jià)階梯前，復(fù)地 集團(tuán)董事長郭廣昌出現(xiàn)在競拍現(xiàn)場。復(fù)地集 團(tuán)是上海證大的第二大股東。 p而上海證大主席戴志康也在場督戰(zhàn)護(hù)航。p此時(shí)，復(fù)地集團(tuán)聯(lián)合體已經(jīng)被淘汰出局。p但郭廣昌對于這幅毗鄰復(fù)星集團(tuán)總部的地塊 志在必得，為了拿下這塊地，他上了“雙保 險(xiǎn)”，復(fù)地集團(tuán)和上海證大同時(shí)參與競拍。60：p17時(shí)29分，現(xiàn)場競價(jià)開始。起始價(jià)為91.1億元， 加價(jià)幅度為1000萬元。最初幾個(gè)回合，中華企 業(yè)和上海證大輪番舉牌競價(jià)，互不相讓。p當(dāng)上海證大報(bào)出91.6億元之后，中華企業(yè)開始 遲疑，主持人叫價(jià)兩次后才加價(jià)1000萬元，而 上海證大則非常迅速地將價(jià)格加到91.8億元。

26、隨后的每次加價(jià)，中華企業(yè)代表均應(yīng)價(jià)緩慢。 當(dāng)上海證大叫出92.2億元的報(bào)價(jià)后，中華企業(yè) 再也沒有舉牌。61：p通常土地出讓環(huán)節(jié)中最為精彩激烈的“拍賣” 環(huán)節(jié)卻成為當(dāng)天最簡短的環(huán)節(jié),而結(jié)果更是出人 意料。僅僅16輪競價(jià)之后,上海證大就以92.2億 元最終中標(biāo)。 p在結(jié)果出來前的大部分時(shí)間里,擁有兩大保險(xiǎn)資 金助陣的中華企業(yè)中華企業(yè)被認(rèn)為是最熱門的中標(biāo)公司最熱門的中標(biāo)公司, 在動(dòng)輒千萬億元的海量資金保證下,誰也沒有料 到中華企業(yè)會在92.2億元的價(jià)位輕易放棄。 62：p中華企業(yè)之所以成為熱門，與該地塊的定位有關(guān)。p8-1地塊定位為“外灘國際金融服務(wù)金融服務(wù)中心”， 政府本希望引導(dǎo)像太保、泰康這樣的

27、金融巨頭 進(jìn)駐，并帶動(dòng)一系列金融及服務(wù)機(jī)構(gòu)的集聚。 外灘8-1地塊出讓招標(biāo)書顯示，這塊地的金融 集聚導(dǎo)向非常明顯。63：p評標(biāo)時(shí)，除了商辦物業(yè)開發(fā)量和持有量等指標(biāo) 外，“金融行業(yè)背景”、“金融資產(chǎn)管理總 量”、“持有商辦物業(yè)的租賃戶中金融或金融 服務(wù)企業(yè)數(shù)量”等向金融企業(yè)傾斜的指標(biāo)，在 綜合評分中權(quán)重很大。因此最終進(jìn)入競價(jià)環(huán)節(jié) 的是綜合評分最高的太保、中華企業(yè)和泰康聯(lián) 合體，以及以替補(bǔ)身份進(jìn)入的證大，而報(bào)價(jià)最 高的復(fù)地公司卻因綜合評分低被淘汰。 64：p中華企業(yè)的退縮可以理解為受到政策和輿論的 壓力，當(dāng)時(shí)“央企不拿地王、主業(yè)非地產(chǎn)的央 企退出”的浪潮正值高峰，太保、中華、泰康 作為金融背景極深

28、的聯(lián)合體面臨的形勢急轉(zhuǎn)直 下，使之在競價(jià)環(huán)節(jié)有所顧忌，最終被證大反 超并以在業(yè)內(nèi)人看來“理性”的價(jià)格拿下地王。 65：p反觀中華企業(yè)的對手上海證大置業(yè)有限公司, 投標(biāo)文件顯示,公司銀行存款僅有5.727億元， 公司凈資產(chǎn)23.2961億元 投標(biāo)文件中的內(nèi)容直接反映出證大置業(yè)甚至 無法利用公司資源來支付全部土地款的一半。66：p復(fù)地與證大正形成復(fù)星國際名下兩大定位 清晰的地產(chǎn)平臺,證大主攻商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 以及持有,而復(fù)地則繼續(xù)專注住宅開發(fā),以 維持充?，F(xiàn)金流入賬。 p不經(jīng)意間,上海兩大民間資本高手,如今成為 金融城核心區(qū)域的擁有者。6768：土地用途:商業(yè)金融、 文化娛樂、辦公 綜合用地出讓年限:

29、商業(yè)40年、 辦公50年69：p但證大未來能否消化新地王還是未知數(shù)。根據(jù) 去年12月17日出臺的土地新政，外灘8-1地塊 首付比例將超45億元。競標(biāo)材料顯示，目前 證大的凈資產(chǎn)僅約23億元，銀行存款約5.7億元。 同時(shí)證大由于受其它商業(yè)項(xiàng)目所累資金緊張。 再加上政府要求該地塊的開工時(shí)間控制在2010年 11月1日至2011年4月30日期間，并于2015年6月 30日前竣工，更提高了開發(fā)商的資金要求。 70：p自今年2月份以92.2億元一舉獲取上海外灘 “地王”之后，上海證大便始終深陷資金話題 之中。雖然歷經(jīng)多方努力，上海證大募集的資金 距離全額付清上述地塊出讓金仍然有差距。p證大的中期業(yè)績報(bào)告顯示，截至2010年6月30日， 公司持有現(xiàn)金僅有約12.55億元人民幣。 要全數(shù)拿出這92.2億元，難度可想而知。71：p證大董事長戴志康15日表示：“外灘8-1地塊絕不會被收回?！痹谶^去的幾個(gè)月中，公司與政府對土地款繳納已經(jīng)達(dá)成共識，寬限期為自9月14日始的兩個(gè)月時(shí)間。 72：p4月證大聯(lián)同復(fù)地集團(tuán)、綠城集團(tuán)、磐石投資 成立合資公司，四方股權(quán)為50%、30%、10%、10%。 提供貸款總額達(dá)46億元，恰為地王金額的一半。p四方努力下，證大于5月13日向出讓方繳納首付 款46億元，連同此前4.5億元保證金，證大和支 持者已