房地產(chǎn)估價報告3DOC

1、房地產(chǎn)估價報告書 估價項目名稱：潁州區(qū)清河?xùn)|路新大陸小區(qū)17#2幢102室非住宅房地產(chǎn)市場價值估價委 托 人：阜陽市地方稅務(wù)局估價機構(gòu)：*公司注冊房地產(chǎn)估價師：*（注冊號：*）*（注冊號：*）估價作業(yè)期：2015年01月06日至2015年01月07日估價報告編號：*評字（2015）003號 *公司地址：*（*）電話：* *目 錄致委托人函3估價師聲明4估價的假設(shè)和限制條件5房地產(chǎn)估價結(jié)果報告7一、委托方7二、估價方7三、估價目的7四、估價對象7五、價值時點8六、價值類型8七、估價依據(jù)8八、估價原則9九、估價方法10十、估價結(jié)果11十一、估價人員11十二、估價作業(yè)日期11十三、估價報告應(yīng)用有效期

2、11房地產(chǎn)估價技術(shù)報告12一、估價對象實物狀況描述與分析12二、估價對象權(quán)益狀況描述與分析12三、估價對象區(qū)位狀況描述與分析12四、市場背景描述與分析14五、最高最佳利用分析18六、估價方法適用性分析18七、估價測算過程19八、估價結(jié)果的確定28附件（均為復(fù)印件） （一）估價委托書（二）房地產(chǎn)權(quán)證及現(xiàn)場勘察照片（三）估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照（四）估價機構(gòu)資質(zhì)證書（五）估價人員資質(zhì)證書致委托方函阜陽市地方稅務(wù)局：我公司受貴方委托，對位于潁州區(qū)清河?xùn)|路新大陸小區(qū)17#2幢102室非住宅房地產(chǎn)市場價格進行估價，價值時點為二O一五年一月六日，目的是為確定估價對象房地產(chǎn)市場交易計稅價值提供參考依據(jù)而評估其市場價

3、值。價值類型是：市場價值，是估價對象經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。經(jīng)實地勘察和市場調(diào)查，注冊房地產(chǎn)估價師本著獨立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，遵照中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、房地產(chǎn)估價規(guī)范、房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，全面分析了影響估價對象市場價格的因素，采用比較法結(jié)合收益法進行分析、測算，確定估價對象房地產(chǎn)建筑面積：54.05平方米，規(guī)劃用途：非住宅在價值時點的市場價值為￥159.56萬元，大寫人民幣壹佰伍拾玖萬伍仟陸佰元整（單價：29521元/平方米）。*公司法定代表人： 二O一五年一月七日估價

4、師聲明1、本估價報告中對事實的陳述是真實和正確的。2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制和影響。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有任何利害關(guān)系；對與該估價對象相關(guān)的各方當(dāng)事人沒有任何偏見，也沒有個人利害關(guān)系。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范、房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、注冊房地產(chǎn)估價師*、*已于二O一五年一月六日對估價對象作了實地查勘，并對勘察的客觀性、真實性、公正性負(fù)責(zé)，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其區(qū)位、外觀、房型，對被遮蓋、難以接觸到的部分未作查

5、驗，對估價對象面積也未作實際丈量。我們也不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任。6、沒有人對估價報告提供重要專業(yè)幫助。7、本報告的使用，遵照相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)定的要求，接受有權(quán)部門的審查。8、完成這份估價報告時，我們已完成并達(dá)到中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會的繼續(xù)教育的要求，并通過檢查。 注冊房地產(chǎn)估價師 注冊號 簽 名* * *估價的假設(shè)和限制條件一、本估價報告是在下列假設(shè)下完成的：1、估價對象的土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)是合法取得，房地產(chǎn)的現(xiàn)有用途是符合建設(shè)用地規(guī)劃、建設(shè)工程規(guī)劃及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的。2、委托方提供的有關(guān)權(quán)屬證明、經(jīng)營使用等相關(guān)材料是真實而準(zhǔn)確的。3、房地產(chǎn)面積等有關(guān)數(shù)據(jù)，均以委托

6、方提供的有關(guān)證件、資料等為依據(jù)進行計算，并假設(shè)其為真實準(zhǔn)確的。4、我們沒有對估價對象的地基及結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修進行測試和質(zhì)量檢驗，我們假定其是合格的。5、我們假設(shè)估價對象可在市場上自由轉(zhuǎn)讓，并在估價報告應(yīng)用有效期時宏觀經(jīng)濟不斷穩(wěn)定增長及房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。6、我們假設(shè)估價對象房地產(chǎn)價值是在一個客觀、合理的市場標(biāo)準(zhǔn)下，并不考慮特殊買家的附加叫價。7、我們假設(shè)估價對象所有權(quán)人沒有簽訂影響估價對象未來客觀正常收益的租賃合同。二、本估價報告是在下列限制條件下完成的：1、我們限定估價對象是在其所在區(qū)域內(nèi)近期不會出現(xiàn)不可抗力因素（戰(zhàn)爭、地震、地裂、地質(zhì)沉降、社會動蕩等）和不可預(yù)見因素（城市規(guī)劃調(diào)整、道路

7、改向或停止使用、經(jīng)濟位置轉(zhuǎn)移等）及其它特殊原因所形成的估價結(jié)果。2、我們限定估價對象在估價有效期內(nèi)不發(fā)生影響其價值的變更、改造行為（即估價對象建筑物、裝修及其設(shè)備、設(shè)施保持估價時點時的基本狀態(tài)）。3、本估價報告所形成的結(jié)論限于估價人員對估價對象物理及權(quán)屬狀況的了解，對相關(guān)數(shù)據(jù)資料的取舍僅及于委托人介紹和估價人員觀察，并囿于估價人員的專業(yè)水平、執(zhí)業(yè)經(jīng)驗和觀察調(diào)查的細(xì)致程度等。4、本估價報告只供委托方在估價目的范圍內(nèi)使用，不為他方使用或它用。5、本報告應(yīng)在估價有效期內(nèi)使用，超過有效期對應(yīng)用本報告結(jié)果所造成損失，本公司不負(fù)任何責(zé)任。6、本報告所引用計算的資料、數(shù)據(jù)等只為測算房地產(chǎn)價值的依據(jù)。7、報告

8、中的預(yù)測、預(yù)估或經(jīng)營結(jié)果估計是建立在當(dāng)前市場條件下，預(yù)期短期需求和供給的因素及連續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟狀況的基礎(chǔ)上。8、在估價時點后，估價報告應(yīng)用有效期內(nèi)，估價對象基本狀況改變或發(fā)生影響其價值的經(jīng)濟行為時（如高價或低價出租等），不能直接使用本估價結(jié)論。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告*評字2015003號一、 委托方：阜陽市地方稅務(wù)局二、估價方：估價機構(gòu)名稱：*公司資質(zhì)等級：建設(shè)廳二級資質(zhì)證書編號：*法定代表人：*地址：*（*） 聯(lián)系電話：* 三、估價目的：為確定估價對象房地產(chǎn)市場交易計稅價值提供參考依據(jù)而評估其市場價值。四、估價對象：1、估價對象范圍估價對象位于潁州區(qū)清河?xùn)|路新大陸小區(qū)17#2幢，位于清河?xùn)|路北側(cè)。

9、現(xiàn)估價對象為17#2幢102室，1/7層，鋼混結(jié)構(gòu)，建筑面積：54.05平方米。2、估價對象基本情況估價對象為潁州區(qū)清河?xùn)|路新大陸小區(qū)17#2幢102室非住宅房地產(chǎn)，為安徽樂富強房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所開發(fā)的房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)人為：田更。產(chǎn)權(quán)證號：房權(quán)證阜字第2006000003號。估價對象未設(shè)立他項權(quán)。3、土地的基本情況估價對象新大陸小區(qū)位于阜陽市主干道清河?xùn)|路上，土地形狀較規(guī)則，地勢平坦，地基承載力強，基礎(chǔ)配套設(shè)施完備，已達(dá)“五通一平”，土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓土地。該宗土地為安徽樂富強房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年5月以掛牌方式取得，現(xiàn)商業(yè)用地剩余使用年限為28.33年，住宅用地剩余使用年限為58

10、.33年。4、建筑物狀況估價對象為已建成房地產(chǎn)，鋼混結(jié)構(gòu)，建筑面積54.05平方米，層次/層數(shù)：1/7，室內(nèi)凈高3.6米。估價對象給、排水，電、通訊等相關(guān)設(shè)施齊全，外墻貼面磚，鋁塑板廣告牌，卷閘門等，室內(nèi)頂棚石膏吊頂，地板磚樓地面等。五、價值時點： 二O一五年一月六日（實地查勘估價對象之日）六、價值類型： 市場價值，是估價對象經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。七、估價依據(jù)：（一）本次估價所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和部門規(guī)章1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；2、中華人民共和國土地管理法；（二）本次估價采用的技術(shù)規(guī)程1、中華人民共和國

11、國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T048911999房地產(chǎn)估價規(guī)范；2、房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 50899-2013）（三）委托方提供的有關(guān)資料1、房地產(chǎn)估價委托合同2、房屋所有權(quán)證（四）市場有關(guān)資料1、估價人現(xiàn)場勘察獲得的實況和資料；2、阜陽市房地產(chǎn)交易市場價格信息資料。八、估價原則：本估價報告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，根據(jù)估價委托，結(jié)合估價目的及估價對象的有關(guān)情況，具體依據(jù)估價工作獨立客觀公正原則、合法原則、最高最佳使用原則、替代原則，價值時點原則。1、獨立、客觀、公正原則要求站在中立的立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格的原因。2、合法原

12、則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格的原則。3、最高最佳使用原則要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格的原則。房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行并使價值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、規(guī)模、檔次等。4、替代原則要求估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格的原則。5、價值時點原則要求估價結(jié)果是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格的原則。九、估價方法：房地產(chǎn)估價常用的估價方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等，估價過程中應(yīng)根據(jù)估價對象的實際情況選擇適合的估價方法。由于估價對象為已建成的房地產(chǎn)，故不適宜采用假設(shè)開發(fā)法；成本法

13、沒有考慮房地產(chǎn)的效用、價值及市場需求方面的情況，不能完好反映估價對象的市場價值，因此也不適宜采用成本法進行估價。根據(jù)本估價對象的特點及估價目的，遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過反復(fù)研究，因估價對象為收益性房地產(chǎn)，可以對外出租，獲得較穩(wěn)定的收益，則選用收益法作為一種估價方法，又由于估價對象是商業(yè)用房，目前阜陽市房地產(chǎn)市場類似本估價對象的房地產(chǎn)交易比較活躍，可比實例較多，故采用比較法為另一種方法對估價對象的市場價值進行估價。本次估價采用收益法結(jié)合比較法進行估價。收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的方法。比較法是選取一定

14、數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。十、估價結(jié)果：通過對估價對象的位置、用途、環(huán)境及市場供求等影響其價值的因素進行綜合考慮之后，根據(jù)市場調(diào)查和估價人員的經(jīng)驗，經(jīng)綜合測算，確定估價對象房地產(chǎn)建筑面積：54.05平方米，規(guī)劃用途：非住宅在價值時點二O一五年一月六日的市場價值為￥159.56萬元，大寫人民幣：壹佰伍拾玖萬伍仟陸佰元整（單價：29521元/平方米）。十一、估價人員：注冊房地產(chǎn)估價師 注冊號* * *十二、估價作業(yè)日期： 二O一五年一月六日至二O一五年一月七日。十三、估價報告應(yīng)用有效期：自估價報告簽發(fā)日起有效期

15、為十二個月。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、估價對象實物狀況描述與分析：估價對象位于潁州區(qū)清河?xùn)|路新大陸小區(qū)17#2幢102室，法定用途為非住宅，鋼混結(jié)構(gòu)，建筑面積54.05平方米，層次層數(shù)為：1/7；估價對象外墻貼面磚，鋁塑板廣告牌，卷閘門等，室內(nèi)頂棚石膏吊頂，地板磚樓地面。估價對象水、電等基礎(chǔ)設(shè)施齊全，周圍公用設(shè)施及生活配套設(shè)施齊全。估價對象土地形狀較規(guī)則，地勢平坦，地基承載力強，基礎(chǔ)配套設(shè)施完備，已達(dá)“五通一平”，土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓土地。二、估價對象權(quán)益狀況描述與分析估價對象已取得房地產(chǎn)權(quán)證（房權(quán)證阜字第2006000003號），房地產(chǎn)所有權(quán)人為田更 ，其法定用途為非住宅，目前為商業(yè)經(jīng)營使用

16、。截止估價時點估價對象為產(chǎn)權(quán)人所有，未設(shè)定他項權(quán)利。該宗土地為安徽樂富強房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年5月以掛牌方式取得，現(xiàn)商業(yè)用地剩余使用年限為28.33年，住宅用地剩余使用年限為58.33年。三、估價對象區(qū)位狀況描述與分析阜陽市地處安徽省西北部，轄界首市和太和、臨泉、阜南、潁上四縣及潁州、潁泉、潁東三區(qū)。面積9775平方公里,人口865.83萬，是安徽省最大的地級市之一。阜陽交通便捷，舉世聞名的“京九鐵路”貫穿全境，將區(qū)內(nèi)原有鐵路串起與隴海、京廣、京滬等線接軌，形成八線引入、五路交匯的鐵路網(wǎng)絡(luò)。阜陽鐵路樞紐為全國六大路網(wǎng)性樞紐之一，阜陽空港可起落大型客機并與全國主要城市通航。阜陽作為蘇、魯

17、、豫、皖四省接壤地區(qū)最大的商品集散地和貿(mào)易中心，業(yè)已形成以規(guī)模經(jīng)濟為特色、各類專業(yè)市場為軸心，功能多、競爭力強的大市場網(wǎng)絡(luò)，市場活躍、商業(yè)興旺。估價對象潁州區(qū)清河?xùn)|路新大陸小區(qū)17#2幢102室，地處清河?xùn)|路主干道上，臨近阜陽市主干道潁州中路、潁上路。白金漢宮大酒店、棲雀咖啡廳、商廈兒童購物廣場、紅點KTV，錢柜KTV、紅旗中學(xué)、蓮池小學(xué)等坐落周邊；中國工商銀行、郵政儲蓄銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行等金融網(wǎng)點分布周邊；陽光花園、華詩雅地、蓮花苑、鴻達(dá)小區(qū)等居住小區(qū)林立周邊；14、15、16、23、26、33路公交車經(jīng)過周邊道路，交通便捷、道路通達(dá)性較好；周邊公用設(shè)施及生活服務(wù)配套設(shè)施比較

18、齊全，商業(yè)繁華、氣氛濃厚。估價對象位置示意圖 四、市場背景描述與分析：1、宏觀經(jīng)濟形勢2014年上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值269044億元，按可比價格計算，同比增長7.4%。分季度看，一季度同比增長7.4%，二季度增長7.5%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值19812億元，同比增長3.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值123871億元，增長7.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值125361億元，增長8.0%。從環(huán)比看，二季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增長2.0%。2014年上半年，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價格計算同比增長8.8%，增幅比一季度加快0.1個百分點。1-5月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤22764億元，同比增長9.8%，其中，主營

19、活動利潤21388億元，增長9.1%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)每百元主營業(yè)務(wù)收入中的成本為85.9元，主營業(yè)務(wù)收入利潤率為5.47%。2014年上半年，固定資產(chǎn)投資212770億元，同比名義增長17.3%，增幅比一季度回落0.3個百分點。上半年新開工項目計劃總投資196843億元，同比增長13.6%。從環(huán)比看，6月份固定資產(chǎn)投資增長1.45%。上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資42019億元，同比名義增長14.1%，增速比一季度回落2.7個百分點，其中住宅投資增長13.7%。房屋新開工面積80126萬平方米，同比下降16.4%，其中住宅新開工面積下降19.8%。全國商品房銷售面積48365萬平方米，同比下降6

20、.0%，其中住宅銷售面積下降7.8%。全國商品房銷售額31133億元，同比下降6.7%，其中住宅銷售額下降9.2%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積14807萬平方米，同比下降5.8%。6月末，全國商品房待售面積54428萬平方米，同比增長24.5%。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金58913億元，同比增長3.0%。2、房地產(chǎn)政策2012 年，為進一步鞏固調(diào)控成果，促進房價合理回歸，中央政府多次強調(diào)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，限購政策繼續(xù)貫徹實施，相關(guān)部委紛紛表態(tài)繼續(xù)嚴(yán)格實施調(diào)控措施，蕪湖、上海等部分城市放松調(diào)控的政策由于可能擾亂政策預(yù)期而被叫停。另一方面，在具體政策執(zhí)行上，調(diào)控政策“有保有壓”，在繼續(xù)抑制

21、投資投機需求的同時，也提出了對自住性需求的保護，繼續(xù)執(zhí)行差別化信貸政策，支持首套房貸款需求。2012年5月4日，在國土部關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知中，再次強調(diào)停止別墅類用地的土地供應(yīng)。通知顯示，嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。2012年6月國土部公布了閑置土地處置辦法，如果開發(fā)商“囤地”造成土地閑置的，未動工開發(fā)滿一年將被征繳土地價款20%閑置費，滿兩年則將無償收回土地使用權(quán)。7 月19 日，關(guān)于進一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知：堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松，不斷鞏固調(diào)控成果，堅決防止房價反彈。各地要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，

22、不 得擅自調(diào)整放松要求。2012 年三季度，國土資源部發(fā)布公告稱，全國住房用地計劃供應(yīng)總量由17.26 萬公頃調(diào)整為15.93 萬公頃，減少7.7%，但與歷年實際計劃完成相比，仍遠(yuǎn)超歷史最高水平。9月國土資源部關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行土地使用標(biāo)準(zhǔn)大力促進節(jié)約集約用地的通知，要求嚴(yán)格執(zhí)行各類土地使用標(biāo)準(zhǔn)，包括房地產(chǎn)用地宗地規(guī)模、容積率控制等各類土地使用標(biāo)準(zhǔn)，各地要堅決貫徹執(zhí)行。2013年上半年，“國五條”落地宣告房地產(chǎn)調(diào)控進一步趨緊，對熱點城市投資投機需求的抑制再度升級，北京、上海等城市配套細(xì)則相對嚴(yán)格，其他絕大多數(shù)城市基本延續(xù)了國五條政策方向。2014 年上半年，我國房地產(chǎn)市場風(fēng)云突變，1-5 月全國商品

23、房、商品住宅量價呈現(xiàn)同步下行，城市間市場分化更趨顯著。在宏觀經(jīng)濟環(huán)境整體偏弱的背景下，中央調(diào)控更重長效，逐步將重心由短期調(diào)控轉(zhuǎn)移至住房制度建設(shè)這一長期命題。與此同時，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)整動作則趨于頻繁，在“雙向調(diào)控”的基調(diào)下，定向放松限購，通過信貸、公積金等方式鼓勵剛需，成為部分面臨去化風(fēng)險城市的政策突破口。6 月末，呼和浩特正式取消限購，地方政策調(diào)整步入新的階段。中長期來看，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、財產(chǎn)公示等制度出臺，房地產(chǎn)稅立法工作持續(xù)推進，將進一步促進長效機制的建立和完善，推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)也必將迎來更加市場化的機遇和挑戰(zhàn)。3、阜陽房地產(chǎn)市場狀況201

24、4年上半年，阜陽城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地成交48宗、1471畝（98萬m2）；上半年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資41億元，比上年同期增長48%。今年上半年阜陽城區(qū)商品房施工總面積1066萬m2；新開工商品房158萬m2，比上年同期增長91%；竣工商品房面積46.5萬m2，比上年同期下降36%。今年上半年批準(zhǔn)預(yù)售商品房148.64萬m2，比上年同期增長35%；其中批準(zhǔn)預(yù)售住宅88.24萬m2、比上年同期下降9.7%，批準(zhǔn)預(yù)售非住宅宅60.4萬m2、比上年同期增長374%（萬達(dá)廣場商業(yè)鋪面占比較大）。商品房批準(zhǔn)預(yù)售加上歷年已批準(zhǔn)、未銷售的商品房，上半年商品房市場投放量311.23萬m2，其中住宅177.26萬m2

25、、非住宅宅133.97萬m2。上半年銷售商品房1104.16萬m2、比上年同期增長8%；其中銷售住宅81.96萬m2，比上年同期下降4.5%；銷售非住宅宅22.2萬m2、比上年同期增長109%。截至6月底阜陽城區(qū)商品房市場投放量去除已銷售面積，可銷售商品房面積207.07萬m2。阜陽作為安徽省人口大市，有260萬常年在外務(wù)工創(chuàng)業(yè)人員。分析阜陽城區(qū)購房群體，主要分為以下幾種類型，一是阜陽城區(qū)戶籍常住工作購房群體，二是阜城三區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房群體，三是市轄四縣一市購房群體，四是外來購房群體。尤以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和四縣一市人口購房群體為主，該類購房群體主要由在鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)商或常年外出務(wù)工創(chuàng)業(yè)人員組成，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)商人員經(jīng)濟條

26、件較好，因子女上學(xué)或其他原因在阜陽城區(qū)主動投資購房，外出務(wù)工人員在務(wù)工創(chuàng)業(yè)地買不起房而又能承擔(dān)起阜陽房價，傳統(tǒng)葉落歸根觀念和新時代進城居住理念的影響下首選返鄉(xiāng)購房。加上每年新就業(yè)人員購房需求，組成了阜陽城區(qū)購房的剛性需求。阜陽城區(qū)尚有82萬常住人口，部分家庭擁有改善型購房需求。改善型需求與剛性需求疊加支撐了阜陽城區(qū)的商品房市場。4、阜陽市商業(yè)房地產(chǎn)狀況目前的阜陽商業(yè)格局將面臨巨大轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)商業(yè)已不能滿足城市發(fā)展。商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)模化的現(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運而生，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等。從國內(nèi)外大城市現(xiàn)狀以及城市發(fā)展的規(guī)律來看，阜陽傳統(tǒng)的單一中心商業(yè)格局已被打破，新商業(yè)

27、格局正在形成，新中心快速崛起，倉賣市場和社區(qū)商業(yè)存在巨大發(fā)展空間，消費增長迅速。五、最高最佳利用分析： 房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象的最高最佳使用為前提進行，最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。根據(jù)委托人提供的相關(guān)資料并結(jié)合實地查勘，對估價對象的相關(guān)因素進行分析，估價對象現(xiàn)狀使用用途是在法律上允許的有效利用方式，故以估價對象現(xiàn)狀用途使用為前提進行評估。六、估價方法適用性分析房地產(chǎn)估價常用的估價方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等，估價過程中應(yīng)根據(jù)估價對象的實際情況選擇適合的估價方法。由于估價對象為已建成的房地產(chǎn)，故不適宜采用假設(shè)

28、開發(fā)法；成本法沒有考慮房地產(chǎn)的效用、價值及市場需求方面的情況，不能完好反映估價對象的市場價值，因此也不適宜采用成本法進行估價。根據(jù)本估價對象的特點及估價目的，遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過反復(fù)研究，因估價對象為收益性房地產(chǎn)，可以對外出租，獲得較穩(wěn)定的收益，則選用收益法作為一種估價方法，又由于估價對象是商業(yè)用房，目前阜陽市房地產(chǎn)市場類似本估價對象的房地產(chǎn)交易比較活躍，可比實例較多，故采用比較法為另一種方法對估價對象的市場價值進行估價。本次估價采用收益法結(jié)合比較法進行估價。收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的方法。比

29、較法是選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。七、估價測算過程：A、采用比較法測算房地產(chǎn)價格1、公式選用比較法的估價原理為:選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。比準(zhǔn)價格=可比實例價格××××2.選擇可比案例：根據(jù)替代原則，選取近期阜陽市同一供需圈內(nèi)的三個相同用途的交易案例進行比較。案例A：位于潁州區(qū)潁上南路蓮花苑住宅底商。用途：非住宅，鋼混結(jié)構(gòu)，建成于2005年，1/6層，建筑面積52m2

30、 ，交易單價為28000元/m2，成交日期為2014年12月。案例B：位于潁州區(qū)潁州中路金城大廈。用途：非住宅，鋼混結(jié)構(gòu)，建成于2004年，5/6層，建筑面積70.15 m2 ，交易單價為29000元/m2，成交日期為2014年12月。案例C：位于潁州區(qū)清河?xùn)|路南側(cè)新大陸小區(qū)住宅底商。用途：非住宅，鋼混結(jié)構(gòu)，建成于2005年，1/7層，建筑面積62.37m2 ，交易單價為32000元/m2 ，成交日期為2014年12月。3. 比較因素的選擇根據(jù)估價對象與交易案例實際情況，選用影響房地產(chǎn)價格的比較因素，主要包括交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況。其中房地產(chǎn)狀況因素又包括區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實物狀況等

31、。詳見下表：可比實例情況分析表 估價對象與可比實例比較因素估價對象可比實例A可比實例B可比實例C位 置新大陸小區(qū)潁上南路潁州中路清河?xùn)|路用 途非住宅非住宅非住宅非住宅交 易 日 期2015.012014.122014.122014.12交 易 情 況正常正常正常正常交易價格（元/平方米）一一280002900032000區(qū)位狀況地段位置優(yōu)較優(yōu)優(yōu)優(yōu)區(qū)域繁華程度優(yōu)較優(yōu)優(yōu)優(yōu)配套服務(wù)設(shè)施較完備較完備較完備較完備交通狀況便捷便捷便捷便捷基礎(chǔ)設(shè)施一般一般一般一般層次/總樓層1/71/61/61/7朝向南西東北環(huán)境因素一般一般一般一般權(quán)益狀況非住宅非住宅非住宅非住宅實物狀況建筑結(jié)構(gòu)類型鋼混鋼混鋼混鋼混建筑面

32、積54.055262.3770.15 租戶類型零售業(yè)不同部分不同部分不同裝修中等裝修中等裝修精裝修中等裝修新舊程度九成新八五成新九成新九成新層高標(biāo)準(zhǔn)層高標(biāo)準(zhǔn)層高標(biāo)準(zhǔn)層高標(biāo)準(zhǔn)層高物業(yè)管理較好較好較好較好4、進行交易情況修正可比實例均為正常情況下的交易實例，故無需作交易情況修正，其交易情況修正系數(shù)為1。5、進行交易日期修正交易日期修正宜采用類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)進行調(diào)整。在無類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和趨勢調(diào)整。因可比實例A、B、C與估價對象為同期交易活動，故交易時間修正系數(shù)均為1。6、進行區(qū)域因素修正：區(qū)域因素修正說明：A、地段位置：主要指區(qū)域的商

33、業(yè)街區(qū)（或地段）。分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級，以估價對象優(yōu)為標(biāo)準(zhǔn)，取值15。B、區(qū)域繁華程度：主要指區(qū)域的商業(yè)中心級別以及其商業(yè)化程度。分為高、較高、一般、較低、低五個等級，以估價對象為標(biāo)準(zhǔn)，取值15。C、配套服務(wù)設(shè)施：主要包括菜市場、超市、銀行、郵局、洗衣店等。分為完備、較完備、一般、基本完備、不完備五個等級，以估價對象為標(biāo)準(zhǔn)，取值15。D、交通狀況：主要指道路通達(dá)度、公交便捷度等。分為便捷、較便捷、一般、較不便、不便捷五個等級，以估價對象為標(biāo)準(zhǔn)，取值15。E、基礎(chǔ)配套設(shè)施：主要指水電氣熱訊等完備程度。分為完備、較完備、一般、較差、差五個等級，以估價對象為標(biāo)準(zhǔn)，取值10。F、層次/

34、總樓層：以估價對象為標(biāo)準(zhǔn)，取值10。G、朝向：以估價對象為標(biāo)準(zhǔn)，取值10。 H、環(huán)境因素：包括估價對象附近商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、噪音程度、空氣質(zhì)量、衛(wèi)生條件等。分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級，以估價對象為標(biāo)準(zhǔn)，取值10。 7、進行權(quán)益狀況修正：權(quán)益狀況修正說明：以估價對象的權(quán)益狀況為基準(zhǔn)（100），因估價對象和比較案例權(quán)益狀況均為商品住宅，故修正系數(shù)均為1008、進行實物因素修正：實物因素說明：A、建筑結(jié)構(gòu)：分為框剪、鋼混、磚混、磚木、簡易，與估價對象相比，以估價對象為標(biāo)準(zhǔn)，取值15。B、建筑面積：以估價對象為標(biāo)準(zhǔn)，取值15。 C、租戶類型：分相同、類似、基本類似、部分不同、不同五個等級，以估價

35、對象為標(biāo)準(zhǔn)，取值20。D、裝修：分高檔裝修、精裝修、中等裝修、簡單裝修、無裝修五個等級，以估價對象為標(biāo)準(zhǔn)，取值15。E、新舊程度：分為全新、完好、基本完好、一般、較差五個等級，以估價對象為標(biāo)準(zhǔn)，取值15。F、層高：以估價對象為標(biāo)準(zhǔn)，取值10。G、物業(yè)管理：分為好、較好、一般、較差、差五個等級，以估價對象為標(biāo)準(zhǔn)，取值10。比較因素條件指數(shù)表詳見下表： 估價對象與可比實例比較因素估價對象可比實例A可比實例B可比實例C交易價格（元/平方米）一一280002900032000交易時間修正100100100100交易情況修正100100100100區(qū)位狀況地段位置15121515區(qū)域繁華程度151215

36、15配套服務(wù)設(shè)施15151515交通狀況15151515基礎(chǔ)設(shè)施10101010層次/總樓層10101010朝向10101010環(huán)境因素10101010小計10094100100權(quán)益狀況100100100100實物狀況建筑結(jié)構(gòu)15151515建筑面積15151518租戶類型20121616裝修15151815新舊程度15121515層高10101010物業(yè)管理10101010小計1008999999、求出比準(zhǔn)價格比準(zhǔn)價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)項 目可比實例可比實例可比實例實際成交單價28

37、000元29000元32000元交易時間修正100/100100/100100/100交易情況修正100/100100/100100/100區(qū)為狀況修正100/94100/100100/100權(quán)益狀況修正100/100100/100100/100實物狀況修正100/89100/99100/99修正后的單價33469元29293元32323元根據(jù)上述分析測算，三個可比實例修正后價格差異較小，因此取以上三個可比實例簡單算術(shù)平均值作為估價對象的市場價格為：（33469+29293+32323）/3=31695元。B、采用收益法測算房地產(chǎn)價格1、公式選用 估價對象為為出租型非住宅用房，阜陽市一般出租房

38、地產(chǎn)在簽訂合同時均會不同程度設(shè)定租金遞增幅度，以規(guī)避房地產(chǎn)市場行情變動、物價變動、利率變動等風(fēng)險，故采用報酬資本化法，并考慮凈收益按一定比率遞增，以使估價結(jié)果符合市場行情。收益法測算公式為：V=a÷(r-g) ×1-(1+g)n/(1+r)n式中：V房地產(chǎn)價格 a年凈收益 r資本化率 n收益年限 g凈收益逐年遞增的比率2、租金收入的確定根據(jù)估價人員對估價對象房地產(chǎn)的調(diào)查，該房屋現(xiàn)對外出租，本次估價調(diào)查取檔次相同用途相近、結(jié)構(gòu)相似、裝修檔次相近的房地產(chǎn)的租金水平和出租率，比較分析確定其出租的客觀出租水平和出租率，以此來測算該房產(chǎn)的有效毛收入。經(jīng)實際調(diào)查阜陽市類似房地產(chǎn)狀況，估

39、價對象及所選取的三個案例實際租金狀況與市場正常租金水平較為接近，因此本次評估不考慮租賃期限對評估價值的影響；同理根據(jù)阜陽市出租房地產(chǎn)市場狀況，本次估價亦不考慮其他收入情況，即其他收入為0。區(qū)域內(nèi)租金調(diào)查情況詳見下表：序號名 稱層次/總樓層租金水平（元/m2·月）臨街狀況建筑面積（m2）租賃時間1蓮花苑住宅底商1/676.5潁上南路522014.06-2015.052金城大廈商鋪1/686.85潁州中路70.152014.08-2015.073新大陸住宅底商1/790.3清河?xùn)|路62.37由于求取租金選取的可比實例與比較法選取的實例相同，故區(qū)域因素、權(quán)益因素、實物因素情況修正與比較法一

40、樣，不再重復(fù)列示，用比較法算術(shù)平均推算估價對象客觀租金水平。租 金 測 算 表項 目可比實例可比實例可比實例比較案例租金單價76.5元/m286.85元/m290.3元/m2交易時間修正100/100100/100100/100交易情況修正100/100100/100100/100區(qū)為狀況修正100/94100/100100/100權(quán)益狀況修正100/100100/100100/100實物狀況修正100/89100/99100/99修正后的單價91.44元/m287.73元/m291.21元/m2算數(shù)平均法求取平均租金單價90.13元/m23、空置率的確定根據(jù)對周圍同類房地產(chǎn)和估價對象的實際調(diào)

41、查，獲知該處同類房地產(chǎn)出租情況，空置率一般在2%8%之間，結(jié)合估價對象實際情況綜合取房地產(chǎn)出租的空置率為2%。4、估算年有效毛收入年有效毛收入=90.13元m2·月×12×（1一2%）1059.93（元/m2.年）5、估算年運營費用（1）營業(yè)稅及其附加根據(jù)相關(guān)稅收法律政策，營業(yè)稅為房地產(chǎn)年毛收入的5%計，城市維護建設(shè)稅按營業(yè)稅的7%計，教育費附加按營業(yè)稅的3%計，地方教育費附加按營業(yè)稅的1%計，合計為房地產(chǎn)年毛收入的5.5%計，則：營業(yè)稅及其附加=年有效毛收入×5.5%=58.3（元/m2）（2）房產(chǎn)稅依據(jù)稅法及當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門的要求確定稅率，出租商業(yè)房地產(chǎn)按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅，則：房產(chǎn)稅年有