寫(xiě)字樓散售還能走多遠(yuǎn)

1、01同一個(gè)商圈，同樣的地段，為什么有租金相差很多的寫(xiě)字樓？商業(yè)地產(chǎn)中或許都會(huì)出現(xiàn)如此現(xiàn)象，商鋪和酒店式公寓亦如此。房地產(chǎn)的升值來(lái)自于溢價(jià)，而商業(yè)地產(chǎn)的溢價(jià)除了靠地段和產(chǎn)品自身，最重要的是運(yùn)營(yíng)。尤其商業(yè)地產(chǎn)是長(zhǎng)線投資，不像住宅，多個(gè)公園多條地鐵就能坐享升值，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)在它的租金上。而這里我們主要說(shuō)的是寫(xiě)字樓，評(píng)價(jià)一幢寫(xiě)字樓的好壞，不管它是否是該區(qū)域的地標(biāo)，不論它樓宇的品質(zhì)或新舊程度，是否由品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，看它租金的高低就凸顯了它的地位。而寫(xiě)字樓想要得到高租金就要看它是否吸引并留住高質(zhì)量的租戶，而這個(gè)就體現(xiàn)在產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)能力了，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵在于統(tǒng)一招商和統(tǒng)一管理。上海就有一個(gè)把接近爛尾

2、的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功的案例：高和資本2012年12月以7.9億元收購(gòu)南京西路的中華企業(yè)大廈，收購(gòu)價(jià)格為3萬(wàn)多/平方米。這個(gè)寫(xiě)字樓后改名為“靜安高和大廈”，它原來(lái)的租金水平在4元/天，而當(dāng)時(shí)所在的靜安寺商圈超甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金為10元/天以上。高和資本收購(gòu)此樓宇后，通過(guò)改造升級(jí)，重新調(diào)整行業(yè)業(yè)態(tài)和招商，重新規(guī)劃后吸引眾多品牌租客，租金也由4元/天一躍升到7-8元/天。價(jià)值的體現(xiàn)方式是價(jià)格，影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的主要因素就是租金。在租金上漲后，靜安高和大廈散售的價(jià)格在5萬(wàn)多/左右。02寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)中最大的障礙就是散售。住宅限購(gòu)之后，大量的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，而大部分開(kāi)發(fā)商缺乏商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，像開(kāi)發(fā)住宅一

3、樣追求回款快、資金周轉(zhuǎn)率高，以散售模式開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。散售對(duì)于寫(xiě)字樓有什么弊端？散售的寫(xiě)字樓產(chǎn)權(quán)分散，部分小業(yè)主鑒于還貸壓力，為求快速出租而降低租金或者不考慮租客的品質(zhì)，而又有部分小業(yè)主對(duì)租金的期望值過(guò)高，而導(dǎo)致房源長(zhǎng)期空置，意向租戶的流失。業(yè)態(tài)上也不能統(tǒng)一布局，大樓內(nèi)各種租戶參差不齊，物業(yè)管理混亂，影響物業(yè)的整體品質(zhì)。很多開(kāi)發(fā)商在寫(xiě)字樓銷售的初期也做到了統(tǒng)一招商，這能保證寫(xiě)字樓在一段時(shí)間內(nèi)保持與市場(chǎng)租金價(jià)格持平的水準(zhǔn)。上海寫(xiě)字樓正常的租賃期限為3年，而3年后這些散售的寫(xiě)字樓就會(huì)因?yàn)樾I(yè)主“各自為政”而出現(xiàn)了租客流失、租金上漲緩慢等弊病，延緩了樓宇的成熟期。SOHO中國(guó)就是以散售模式開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)

4、的著名開(kāi)發(fā)商，在北京和上海的城市中心開(kāi)發(fā)了大量的高檔商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)電銷團(tuán)隊(duì)散售給投資客。早期在北京核心區(qū)域開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓和商鋪，大多為內(nèi)蒙古、山西和河北一帶的煤老板購(gòu)買；在上海出售的寫(xiě)字樓多為浙江的投資客所購(gòu)買。而好景不長(zhǎng)，自2010年四季度以后國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑，煤老板和浙江投資客也逐漸沒(méi)落。投資客在減少，而國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上散售的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也逐步出現(xiàn)了弊端，讓投資客喪失了投資的信心。SOHO中國(guó)2012年上半年的營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)同比上一年都在下降，同年8月份，SOHO中國(guó)決定轉(zhuǎn)型，持有北京和上海優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，從散售轉(zhuǎn)為只租不售。03上海寫(xiě)字樓的租金這幾年一直呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，據(jù)網(wǎng)絡(luò)消息報(bào)道上海也正在成為全球優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金增長(zhǎng)最快的城市之一，2015年上半年上海的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金的增幅達(dá)到了5%以上。在投資渠道匱乏的當(dāng)下，投資寫(xiě)字樓是個(gè)不錯(cuò)的選擇。2015年上海寫(xiě)字樓大宗交易頻繁，部分散售型寫(xiě)字樓也受到本土企業(yè)自用客戶和投資客的青睞。但未來(lái)上海將有大量新增寫(xiě)字樓入市，寫(xiě)字樓的競(jìng)爭(zhēng)力也將越來(lái)越大！做為非投機(jī)性的商業(yè)地產(chǎn)，寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)也將逐步走向?qū)I(yè)化、精細(xì)化。上海這個(gè)國(guó)際大都市，商務(wù)辦公市場(chǎng)也正在向國(guó)際5A化標(biāo)準(zhǔn)靠攏，優(yōu)質(zhì)的寫(xiě)字樓都是只租不售的。寫(xiě)字樓