北京商業(yè)地產(chǎn)白皮書發(fā)展歷程分析

1、北京商業(yè)地產(chǎn)白皮書:發(fā)展歷程分析（一）未來北京商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的動力1）根據(jù)2009年10月1日新保險法規(guī)定，保險資金可投資不動產(chǎn)；并對投資不動產(chǎn)的類型有明確規(guī)定，其中包括購買自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實體、商業(yè)物業(yè)等。相對而言，這一新保險法的推出為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供了投資市場，預(yù)示著新興融資渠道的誕生，將會進一步促進商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。2）09年年末，北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展重地海淀迎來新一輪井噴供應(yīng)。包括大鐘寺國際廣場、華熙樂茂購物中心、國海廣場、華聯(lián)萬柳購物中心、嘉茂購物中心在內(nèi)的63萬平方米商業(yè)面積，都將通過政府進行對外招商。政府的區(qū)域規(guī)劃及政策支持將會緩解招商困難、空置率高的現(xiàn)象，提供良好的

2、政策環(huán)境。海淀區(qū)在政府指導(dǎo)下優(yōu)化商業(yè)格局，推動商圈升級改造的模式也為未來整個北京市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了新思路。3）未來幾年中，政府推出的規(guī)劃把南城的建設(shè)作為重點，將投資2900億元用來發(fā)展南城。因此，未來的商業(yè)市場競爭的焦點也會多集中在南城區(qū)域。4）政府對重點區(qū)域的規(guī)劃意見以及以地鐵為首的軌道交通快速建設(shè)都將為北京的商業(yè)地產(chǎn)提供動力，開拓新的發(fā)展空間。（二）重點商圈分析（整體、傳統(tǒng)、新興、最新）1、整體：隨著北京城市規(guī)劃的發(fā)展及各個區(qū)域性商業(yè)中心的形成，北京的商圈也不斷更新發(fā)展，事實上，很難完全界定傳統(tǒng)商圈與新興商圈之間的區(qū)別，北京較傳統(tǒng)的商圈有西單、王府井、CBD、朝外、建外、公主墳等商圈，

3、然后隨著時間的發(fā)展，在北京的環(huán)形城市結(jié)構(gòu)的周邊形成了眾多的商圈，新興商圈不斷形成，市場競爭日益激烈；“多中心”特征日益明顯。而傳統(tǒng)商圈也不斷進行更新?lián)Q代，煥發(fā)出新的活力，與新興商圈構(gòu)成了遍布北京各個區(qū)域的商圈網(wǎng)絡(luò)。我司根據(jù)北京近十年的發(fā)展，將北京商圈劃分如下： 05年之前（紫色）：西單、王府井、CBD、朝外、建外、公主墳、崇文門、宣武門；l O5年后至今（綠色）：西直門、中關(guān)村、四季青、亞奧、燕莎、石景山、金融街、東直門、望京、大鐘寺、兩廣大街、前門；l 09年以后（藍色）：奧北、朝青、五棵松、木樨園大紅門、上地、通州、麗澤l由此圖可見，北京的目前的重點商圈多集中在城市的東北部區(qū)域，這些商圈地

4、理位置優(yōu)越，且經(jīng)過較長時間的發(fā)展培育，已經(jīng)逐漸成熟，輻射范圍較廣。而南部區(qū)域由于歷史原因，雖然近年來新興商圈發(fā)展迅速，但仍未能與成熟商圈相媲美。目前北京商圈整體還呈現(xiàn)為“北重南輕”，業(yè)態(tài)分布“北密南疏”的狀態(tài)，但隨著政府政策的傾斜和東北部市場的趨于飽和，大量新興商圈在北京南部出現(xiàn)，并不斷根據(jù)市場調(diào)整自己的定位，逐漸形成了北京市商圈南移及多中心發(fā)展的趨勢。多中心型商圈發(fā)展軌跡帶來的格局特點及未來發(fā)展趨勢表現(xiàn)為：整體布局從原有的傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)向周邊主要居住區(qū)擴展，依托北京市整體城市發(fā)展以及人口集中化趨勢，由原有的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域擴展為新的居住以及城市發(fā)展核心區(qū)域。隨著城市功能劃分的發(fā)展以及商務(wù)辦公區(qū)域

5、的進一步建立，商業(yè)區(qū)域與商圈也隨著商務(wù)區(qū)域消費人口的帶動，逐漸的趨向于商務(wù)核心區(qū)。并在其周邊形成了新的商圈與商業(yè)聚集區(qū)域。集中大型住宅區(qū)的興建也使得區(qū)域人口大量聚集，帶來了大量的消費潛力，從而形成了新的商業(yè)區(qū)域，市場專業(yè)化程度的提高導(dǎo)致專業(yè)市場的逐漸集中與規(guī)?；?，因而也逐漸形成了以專業(yè)市場為核心的區(qū)域商業(yè)聚集區(qū)，從而最終形成以專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化為主的商圈。l2、傳統(tǒng)商圈北京真正意義上的傳統(tǒng)商圈以故宮為原點，分別是位于故宮西面的西單商圈和東面的王府井商圈，西單和王府井商圈同屬于北京最早、最成熟的商圈，由早期的供應(yīng)城區(qū)市民基本生活需要的供應(yīng)中心，逐漸演化成現(xiàn)今屬于游客、青年人的時尚商業(yè)中心。除此之外，

6、位于西單南面的宣武門則依托于西單商圈的外擴得以發(fā)展壯大，興起時間較早，也是北京的傳統(tǒng)商圈之一。另外，CBD、朝外、建外、公主墳、崇文門幾個區(qū)域也是北京城各個區(qū)域具有典型代表意義的早期形成的商圈。 西單商圈西單商業(yè)中心主體部分以西單北大街南段為主，向南至宣武門，總營業(yè)面積40萬平方米左右。最早的西單商業(yè)區(qū)始于50年代末，隨著長安街的開發(fā)建設(shè)以及城市人口的大量西移、北京市商業(yè)網(wǎng)點布局由“小、多、密”變成了“大、稀、少”，在六七十年代，西單形成集零售業(yè)、餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)和修理業(yè)于一體的市級商業(yè)中心?，F(xiàn)在的西單已經(jīng)成為周末或者節(jié)假日人們購物的首選之地，它也是各個年齡段消費者聚集的地方。據(jù)統(tǒng)計，西單商業(yè)區(qū)

7、現(xiàn)有各類企業(yè)、商家120家左右。特別是圖書大廈、中水大廈、現(xiàn)代汽車、西單文化廣場地下商城的加入，使西單商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)更加豐富，業(yè)態(tài)布局更趨合理。從交通方面來看，西單商業(yè)區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)已基本形成，保證了西單北大街作為交通干線的高效、暢通。目前1號線及4號線已經(jīng)在西單設(shè)立站點，這是西單交通問題和促進人流問題的共同解決方案。很大一部分客流由乘坐公交車轉(zhuǎn)為乘坐地鐵，緩解了公交擁堵，并且更多的人因為4號線的設(shè)立而選擇了到西單逛街。據(jù)統(tǒng)計，目前僅在西單商場、西單南、東、西路口，就已經(jīng)有23條公交線，足可以看出西單交通的發(fā)達。從業(yè)態(tài)來看，西單的大悅城可謂是西單商圈中典型的購物中心，它與中友、君太等百貨的極大差

8、異也引起了人們的關(guān)注和光顧。特色與發(fā)展方向：業(yè)態(tài)全面，分布較合理。未來發(fā)展將繼續(xù)以升級為主要目標(biāo)，更加完善業(yè)態(tài)組合、布局以及交通。也將繼續(xù)提倡和發(fā)展“一站式”購物模式，使人們滿足在西單吃、喝、玩、樂的所有需求。代表商業(yè)：新一代商城、中友百貨、大悅城購物中心、西單圖書大廈 王府井商圈王府井商業(yè)區(qū)南起長安街，北至燈市西口，東接金魚胡同，西連東安門大街，面積達45萬平方米左右。王府井大街是北京唯一一條步行商業(yè)街，由南向北全長810米，大街兩側(cè)分布著七百余家大大小小的商店。在這條具有七百多年歷史的商業(yè)街上，有著眾多最著名的商業(yè)老字號。隨著中國旅游市場的開放，國內(nèi)外游客慕名而來，再加上新東安市場、東方新

9、天地等大型綜合性購物中心的加入，頗具傳統(tǒng)色彩的王府井商圈逐步演變成一個國際性旅游商圈。其中新東安市場是“地鐵上蓋”項目的典型，從而使得客流量增加。特色與發(fā)展方向：經(jīng)營日用品為主，目前餐飲、娛樂配套增多；主要定位在所有市民和國內(nèi)外旅客；正在積極進行第三次升級改造，地下興建巨大商場，希望還原歷史特色，提升人氣和效益。代表商業(yè)：新東安市場、東方新天地、利生體育用品、王府井百貨大樓 CBD商圈北京CBD的規(guī)劃范圍是：東大橋路（西）西大望路（東）、朝陽北路（北）通惠河（南）之間約3.99平方公里的區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計，CBD商圈商業(yè)地產(chǎn)存量已經(jīng)將近60萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了王府井和西單的商業(yè)面積。并且CBD是高端

10、商品的代表。CBD商圈內(nèi)幾乎匯集了國際知名的頂級品牌，卡地亞、PRADA、愛馬仕、GUCCI、BOSS、路易威登匯聚國貿(mào)商城，勞力士Rolex、俏江南落戶LG雙子座，PRADA、CHANEL、GUCCI等國際一線品牌則入駐新光天地，世貿(mào)天階的品牌檔次雖然整體低于國貿(mào)商城和新光天地，但是也引進了諸如GUESS、GINT、ZARA等國際知名品牌。特色與發(fā)展方向：2000年出現(xiàn)CBD概念以來，這里是北京商務(wù)活動的中心，集中了大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)以及大量的商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，國際上大量著名的跨國公司、金融機構(gòu)、企業(yè)、財團在這里設(shè)立總部或分支機構(gòu)。高檔商業(yè)的需求日益增多；多經(jīng)營高檔時裝、

11、皮具手表、首飾等品牌；發(fā)展中等規(guī)模商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)街（城市綜合體中的連鎖經(jīng)營店和休閑新概念店，小規(guī)模精品型的SHOPPING MALL為主流）。 CBD集中了大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)以及大量的商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，國際上大量著名的跨國公司、金融機構(gòu)、企業(yè)、財團在這里設(shè)立總部或分支機構(gòu)。代表商業(yè)：貴友大廈、秀水街、雙子座購物中心、國貿(mào)商城 公主墳商圈位于西三環(huán)公主墳地區(qū)的公主墳商圈，北起玉淵潭南路，南至新興橋南，西起翠微路，東至國海廣場。公主墳商圈是京城西部最悠久也最具規(guī)模的市級商業(yè)中心。在區(qū)域周邊分布著各類臨街商鋪，服飾、鞋帽專賣、手機專賣、餐飲小吃等一應(yīng)俱全，形成了北京著名的綜合

12、商業(yè)區(qū)，并主要服務(wù)于北京西部和西南的消費人群。特色與發(fā)展方向：以滿足社區(qū)消費需求為主的百貨商圈;主要經(jīng)營服裝、日用品等，有一定的餐飲，但是娛樂配套相對較少。 手機市場是公主墳的一大特色，公主墳周邊大大小小的手機專賣店有幾十個，很大一部分的客流是機關(guān)單位和部隊，部隊家屬大院非常多，軍人階層比白領(lǐng)階層的消費水平相對要低一些，消費觀念也不太一樣 。目前，地鐵10號線二期公主墳站正在建設(shè)中，將同步建設(shè)地下走廊連通公主墳商圈的城鄉(xiāng)貿(mào)易中心等商業(yè)設(shè)施。按照規(guī)劃，翠微廣場與翠微大廈，翠微廣場和城鄉(xiāng)貿(mào)易中心之間等重點部位將建設(shè)空中走廊。翠微大廈和城鄉(xiāng)貿(mào)易中心之間的苑家村路將由現(xiàn)在的三四米寬拓寬到9米，方便行人

13、及車輛通行。兩年內(nèi)，公主墳商圈將完成商圈交通系統(tǒng)及城市景觀的升級改造。改造完成后的公主墳商圈將吸引更多的消費者，消費輻射區(qū)域也將加大。代表商業(yè)：城鄉(xiāng)華懋商廈、翠微廣場、翠微嘉茂 朝外商圈政府將朝外商圈作為北京的 “第三商業(yè)街”，該商圈緊鄰使館區(qū)，依托于外籍人士和商務(wù)人群。最早的朝外商圈是以豐聯(lián)廣場和藍島大廈為標(biāo)志。特色與發(fā)展方向：商務(wù)氣氛極其濃郁，是CBD商圈的延伸，也是多數(shù)公司入駐的理想地段。所以此地段大多為白領(lǐng)類收入較高的人群，與此同時形成了高檔次的娛樂、餐飲業(yè)。未來發(fā)展應(yīng)從地鐵規(guī)劃方面提出?，F(xiàn)在僅有2號線可以到達朝陽門，并且距離購物場所較遠(yuǎn)。不過正在建設(shè)當(dāng)中的地鐵6號線在朝陽門設(shè)有站點，

14、通車后該地區(qū)的交通擁堵問題將得到有效緩解，并且會帶來更多的人流。代表商業(yè)：豐聯(lián)廣場、藍島大廈、華普大廈、旺市百利數(shù)碼生活用品超市 建外商圈建國門商圈北臨使館區(qū)、南至通惠河北路，東二環(huán)和東大橋路之間的區(qū)域，主要覆蓋建國門外大街道路兩側(cè)的大部分區(qū)域。建外商圈與朝外相似，商務(wù)氛圍也很濃重，并且北京站的大量人流使此商圈人氣大大增加。最早的建外商圈是以北京友誼商店、北京建國飯店、賽特大廈等為標(biāo)志的，如今一提到建外，人們首先反應(yīng)的就是建外SOHO。建外SOHO已經(jīng)被媒體稱為北京最時尚的生活櫥窗。由此可以看出，傳統(tǒng)商圈在不斷的提升中，將不斷有新興的商業(yè)吸引這人們的眼球。特色與發(fā)展方向：國際氣息濃重，客流量依

15、托北京站。商業(yè)配套設(shè)施很完善，不僅有娛樂、餐飲項目，與乘運相關(guān)的例如機票、火車票銷售機構(gòu)也一應(yīng)俱全，為上班族提供了便利。代表商業(yè)：建外SOHO、中海廣場、中環(huán)世貿(mào)中心、財源國際中心 宣武門商圈在2002年已經(jīng)火爆京城的菜市口百貨和莊勝崇光百貨的成功、馬可波羅酒店的開業(yè)，已經(jīng)基本勾畫出了宣武門地區(qū)繁榮商業(yè)區(qū)的框架。隨著后來的崇光二期、時代廣場百貨、汽車超市等商業(yè)的建成使用，宣武商圈的形成已經(jīng)逐漸擺脫了西單商圈的影響，成為了西單商圈南部的又一重要商業(yè)區(qū)。代表商業(yè)：時代廣場百貨、莊勝崇光百貨、菜市口百貨 崇文門商圈2001年，隨著新世界中心、正仁大廈等商業(yè)項目及高檔寫字樓的日益成熟，崇文門商圈成為年

16、輕白領(lǐng)的消費核心商圈。近兩年，國瑞城從規(guī)劃、動土、建成到開業(yè)，一直是眾人關(guān)注的焦點，我們期待著它為崇文門商圈帶來更濃重的商業(yè)氛圍。代表商業(yè)：國瑞城、新世界3、新興商圈在傳統(tǒng)商圈不斷更新?lián)Q代，鞏固自己商業(yè)地位的同時，由于城市規(guī)劃的影響及交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)達，新興商圈如雨后春筍般從各個區(qū)域涌現(xiàn)出來。除了05年后不斷完善的西直門、東直門、金融街商圈，也已經(jīng)形成了具有一定規(guī)模的中關(guān)村、亞奧、燕莎等商圈。 燕莎商圈燕莎商圈是北京最為知名的國際化社區(qū)之一，是北京較早形成的涉外商圈，西臨東三環(huán)，東三環(huán)以內(nèi)即為使館區(qū)，這里是外籍人士的主要居住地之一，周邊聚集了許多北京最早的涉外酒店。主要經(jīng)營國內(nèi)外高檔名牌商品和時尚

17、精品，近幾年受CBD和泛CBD商業(yè)沖擊明顯，商業(yè)經(jīng)營效益下降。代表商業(yè)：燕莎友誼商城 中關(guān)村商圈該商圈包括多個主題子商圈，如數(shù)碼商業(yè)街、圖書商業(yè)街等，其特色發(fā)展方向是打造更加綜合的中關(guān)村科技園區(qū)，提升形象。中關(guān)村商圈的主要特點有：一、電子產(chǎn)品集散地，二、中關(guān)村高科技商務(wù)中心(中關(guān)村西區(qū))，三、高校集中地(北大/清華/人大等)。圖中紫色區(qū)域為核心賣場，黃色區(qū)域為休閑娛樂區(qū)。是目前中關(guān)村地區(qū)消費的重要來源，但在日前海淀區(qū)政府發(fā)布的關(guān)于加快推進中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整的通告中，活躍在中關(guān)村西區(qū)的電子賣場、商場、購物中心、餐飲等業(yè)態(tài)被列為“不鼓勵發(fā)展業(yè)態(tài)”，取而代之的是鼓勵科技型和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)落戶。這是因為目前

18、中關(guān)村商圈的商業(yè)配套過多，業(yè)態(tài)混亂而引發(fā)的改革。業(yè)態(tài)調(diào)整是個較長期的過程，目前中關(guān)村商圈存在的種種問題將會在今后的改革中逐漸探索和解決。代表商業(yè)：海龍電子城、新中關(guān)購物中心 金融街商圈北京金融街位于北京市幾何中心，地處長安街北側(cè)，與天安門廣場相距咫尺，東臨西單商業(yè)區(qū)，西至三里河政府辦公區(qū)，與西直門、中關(guān)村商圈連通，為“國家金融產(chǎn)業(yè)帶”的形成提供了必備的條件。金融街寫字樓林立，商業(yè)配套也十分完善，消費人群大多為在此工作的白領(lǐng)階層，消費能力較高。代表商業(yè)：金融街購物中心、金貿(mào)中心 西直門商圈西直門地區(qū)匯集地鐵二號、四號及十三號線，是北京交通的主要樞紐，因交通帶來的巨大人流為西直門商圈的建立奠定了基

19、礎(chǔ)。由于地處西北二環(huán)，地理位置優(yōu)越。西直門地區(qū)在近幾年建設(shè)了大量高檔寫字樓，吸引了眾多企業(yè)入駐，進而帶動了商業(yè)配套設(shè)施的發(fā)展，但如何治理西直門地上交通的復(fù)雜情況，將人流轉(zhuǎn)變?yōu)榭土鲗⑹墙窈蟊旧倘Φ闹攸c問題。代表商業(yè)：西直門嘉茂中心、華堂商廈 四季青商圈位于海淀區(qū)四季青，東至運河，西至西四環(huán)，北至南塢橋，南至四季青南。商圈內(nèi)有香格里拉、世紀(jì)金源大酒店等四、五星級賓館；還擁有金源購物中心、金四季購物中心兩個大型商業(yè)設(shè)施，其中匯聚了高、中、低各個檔次的品牌，滿足了這一區(qū)域各階層人士的消費需求。代表商業(yè)：金源購物中心、金四季購物中心 亞奧商圈這一商圈是由奧運會的開展帶起的新興商圈。因這一區(qū)域奧運場館眾多

20、，奧林匹克公園作為它的中心，吸引了不少的人流，而眾多房地產(chǎn)開發(fā)商也看到了這里的商業(yè)價值，于是短時間內(nèi)住宅猛增。而為了滿足這一區(qū)域驟增的人群的購買需求，其商業(yè)設(shè)施的配套也迅速得到了完善。代表商業(yè)：北環(huán)中心 石景山商圈這一區(qū)域在早期只有華聯(lián)商廈一家綜合商場，而隨著不斷的發(fā)展，大中、蘇寧等專業(yè)賣場陸續(xù)進駐，形成了以魯谷為中心的商業(yè)區(qū)。而萬達廣場進駐之后，又將這一地帶二次升級，形成了石景山商圈，能夠輻射到更大范圍內(nèi)的人群到此購物。代表商業(yè)：萬達廣場 東直門商圈東直門商圈是以東直門為核心的商圈，東直門從很早就占據(jù)了良好的區(qū)位優(yōu)勢，又是地鐵2號線、13號線以及機場快軌的換乘站，因此這里得到了不斷的開發(fā)。從

21、起初的住宅、到后來的商務(wù)樓、再到現(xiàn)在的成熟的商業(yè)區(qū)，一步一步穩(wěn)健的發(fā)展成現(xiàn)在人們熟知的商圈。代表商業(yè)：來福士購物中心、銀座MALL 望京商圈望京一直都被稱為“睡城“，是因為大多在這里居住的人都是在CBD等核心商務(wù)區(qū)工作，到西單等購物中心消費，最終回到這里休息而得名。這里雖然有大量的住宅區(qū)，但直至2005年前后，其商業(yè)設(shè)施一直沒有得到完善。2006年之后，這里從步行街到大型購物中心，從無到有，從有到形成了多元商業(yè)區(qū)，這里可以說是產(chǎn)生了質(zhì)的飛躍。代表商業(yè)：嘉茂購物中心、新世界 大鐘寺商圈大鐘寺商圈最早可以追溯到上世紀(jì)80年代，那時的大鐘寺以全國第一家由農(nóng)民自己開辦的批發(fā)市場大鐘寺農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場而

22、著名，但由于沒有準(zhǔn)確的市場定位和營銷策略，曾經(jīng)一度沒落?，F(xiàn)今的大鐘寺商圈因為有了愛家國際收藏品交流市場、大鐘寺國際廣場等，開始實現(xiàn)其文化商圈的華美變身。準(zhǔn)確的定位使得大鐘寺商圈與潘家園舊貨市場、北京古玩城等形成錯位經(jīng)營。代表商業(yè)：愛家國際收藏品交流市場、大鐘寺國際廣場 兩廣商圈隨著廣安門至廣渠門兩廣路的拓寬改造和宣武門外大街被改造成為“國際傳媒大道”，以這兩條活力街區(qū)的交匯點為中心，以兩廣東路為半徑，將形成繼CBD、中關(guān)村、金融街、建國門商務(wù)區(qū)之后北京市又一個舉足輕重的新經(jīng)濟地帶?！皣H傳媒大道”預(yù)案以及中國移動等大型商務(wù)建筑的加緊建設(shè)，表明一個具有鮮明新經(jīng)濟特征、從根本上改變南城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的新

23、商圈正在兩廣路上崛起。代表商業(yè)：國際傳媒商貿(mào)城、楓樺數(shù)碼城、傳媒未來城 前門商圈前門傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)位于崇文區(qū)，全聚德、同仁堂、百工坊等諸多百年“老字號”均在此落戶，2008年6月，這座地標(biāo)性的老街前門大街兩側(cè)的建筑，在歷經(jīng)一年的保護、修繕后正式亮相。整修改造后的前門大街開街以后，前門濃厚的歷史文化底蘊將得到更好的弘揚和發(fā)展。它的古風(fēng)古韻再度引起了世人的關(guān)注。全新亮相的前門大街成為了集中展示民族商業(yè)精品、老字號和國際著名品牌的歷史文化特色商業(yè)街區(qū)。代表商業(yè)：全聚德烤鴨、H&M4、最新商圈除了已經(jīng)發(fā)展到一定規(guī)模的新興商圈外，隨著北京市的城區(qū)規(guī)劃建設(shè)，軌道交通的完善，居住區(qū)不斷外擴，一些

24、最新商圈正在商業(yè)原本不發(fā)達的地區(qū)蓬勃發(fā)展，形成區(qū)域性的商業(yè)中心，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆，F(xiàn)就北京幾個最新商圈進行分析。 奧北商圈伴隨著地鐵5號線的開通運營，北京市區(qū)的范圍又被向外延展了一圈。由于其扼守在天通苑、北苑家園等大型居住區(qū)，毗鄰13號線和身處奧運輻射帶，身處這一系列交通要道上昌平區(qū)東小口地區(qū)迅速繁華起來，目前已經(jīng)儼然形成了可以吸引周邊地區(qū)居民到此集中購物的奧北商圈。到此，奧北商圈的價值提升還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，越來越多的商業(yè)巨頭選擇在2008年之前集中入駐奧北商圈。代表商業(yè)：龍德廣場、北方明珠 朝青商圈隨著地鐵六號線規(guī)劃的出臺，CBD東擴方案的提出，朝青板塊的商機被各個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商所看中，朝青商

25、圈逐漸凸顯出其強勁的發(fā)展勢頭。朝青商圈在朝陽區(qū)的地理位置和區(qū)域發(fā)展特性而言，都無疑成為CBD東擴和CBD人群居住轉(zhuǎn)遷的前沿陣地。從周邊配套上來看，朝青商圈內(nèi)云集眾多寫字樓及高檔住宅，公寓云集，為商業(yè)項目的進駐提供了龐大的消費需求。朝青商圈未來的發(fā)展前景值得人們關(guān)注。代表商業(yè)：朝陽大悅城、陽光新城市廣場 五棵松商圈是西奧板塊的核心區(qū)域，因聚集了很多奧運場館而在08年迅速走熱。奧運籃球館、棒球場都建設(shè)在五棵松，市政配套的大力建設(shè)迅速改善了區(qū)域內(nèi)的交通、居住和公共服務(wù)等設(shè)施，從而，五棵松的區(qū)域定位也隨之升級為“城市中心區(qū)”。 五棵松區(qū)域向來都被眾多尖端科技產(chǎn)業(yè)集群所環(huán)繞，區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套也隨之升級。西

26、CBD的建設(shè)會帶動五棵松地區(qū)商業(yè)的快速發(fā)展，西四環(huán)的五棵松商圈有望崛起成為西長安街城市新中心。代表商業(yè)：華熙樂茂、太平洋百貨 木樨園大紅門商圈之所以把木樨園大紅門商圈放到最新商圈里，是因為這一帶是在09年發(fā)布的南城規(guī)劃中重要的發(fā)展區(qū)域。其實這兩個區(qū)域已經(jīng)是有20年發(fā)展歷史的以批發(fā)市場著稱的老商圈，但是隨著時代發(fā)展，城區(qū)外擴，這兩個區(qū)域如果不能與時俱進，就會逐漸失去其吸引力，商業(yè)價值會隨之降低。因此，在未來南城發(fā)展規(guī)劃中，木樨園大紅門商圈將被打造成北京時裝之都的商務(wù)核心區(qū)，即CBC（Clothing Business Center），成為集商貿(mào)交易、展覽展示、物流配送、商務(wù)辦公、金融服務(wù)、研發(fā)設(shè)

27、計、信息交流等功能于一體的國際性服裝商貿(mào)中心。代表商業(yè)：福成服裝大廈 上地商圈東至上地信息路，南至農(nóng)大南口，西至圓明園西路，北至百旺新城，區(qū)域內(nèi)共有4家一萬平方米以上的大型商業(yè)設(shè)施，其中有兩家已開業(yè)，總營業(yè)面積5.5萬平方米。今后海淀上地(山前北部)商圈的發(fā)展將以“宜居商業(yè)”為主，可能不會有超大規(guī)模的商業(yè)設(shè)施出現(xiàn)，但會規(guī)劃建設(shè)多個方便居民生活的社區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點。2010年，海淀區(qū)將加緊對上地商圈進行改造提升，并為國內(nèi)外知名品牌落戶海淀以及老字號的發(fā)展提供政策支持。代表商業(yè)：硅谷亮城、萬霖購物廣場 麗澤商圈麗澤商務(wù)區(qū)占地344公頃，總建筑面積398萬平方米，含麗澤商務(wù)核心區(qū)、西客站南廣場辦公區(qū)、

28、西三環(huán)商業(yè)帶、太平橋時尚休閑區(qū)四個功能區(qū)，將托西客站南廣場地區(qū)和西三環(huán)路、麗澤路、站前路等交通干道兩側(cè)的大型公建設(shè)施，發(fā)展商務(wù)辦公、金融保險、專業(yè)會展、文化娛樂、教育培訓(xùn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。代表商業(yè)：金泰城西街、萬博匯商業(yè)中心 通州商圈根據(jù)北京市新規(guī)劃，通州將成為京東的商貿(mào)中心，將通州位列新城發(fā)展之首，通州北京新城區(qū)建設(shè)將面臨著難得發(fā)展機遇。然而，目前的通州并不足以支撐起這個功能。雖然通州輕軌、火車、交通等系統(tǒng)的完善帶來大量企業(yè)入駐，使商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢愈加明顯。代表商業(yè)：桃花島金街、瑞都國際商業(yè)廣場三、北京市商業(yè)地產(chǎn)市場未來發(fā)展空間分析（一）經(jīng)濟發(fā)展帶來的空間隨著近幾年我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，以及國家房改政

29、策的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在我國宏觀經(jīng)濟和GDP當(dāng)中成為重要的支柱作用。商業(yè)地產(chǎn)在這個產(chǎn)業(yè)當(dāng)中則好比皇冠上的明珠，處在整個房地產(chǎn)行業(yè)和終端消費最高的狀態(tài)。20062009年，北京市的經(jīng)濟總體來說是穩(wěn)步上升的，特別是在08年底突如其來的金融危機也沒能很大程度地影響北京經(jīng)濟發(fā)展的勢頭。強勁的經(jīng)濟發(fā)展給北京市的商業(yè)地產(chǎn)也帶來了前所未有的發(fā)展空間。2008年商業(yè)地產(chǎn)面臨重大的變化，這個變化是一個宏觀經(jīng)濟層面的變化。受到金融危機的影響，大家對商業(yè)地產(chǎn)的信心會有所降低，但是同時我們也看到很多逆勢而上的例子。08年整個商業(yè)地產(chǎn)外在環(huán)境的變化，催生了內(nèi)在增長的需求。從經(jīng)濟的角度來說，消費信心、經(jīng)濟信心的指數(shù)取代了原先

30、的金錢至上、價格至上的衡量標(biāo)準(zhǔn)，這恰恰說明了良好的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)能夠支持房地產(chǎn)發(fā)展，其中市場的潛力和市場信心的支持至關(guān)重要。在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)需要發(fā)展，一個是投資方的信心，另外一個是市場的消費的信心。宏觀經(jīng)濟受到影響的時候，這兩個方面的信心都會發(fā)生動搖，繼而造成問題。因此，在一個良好的經(jīng)濟環(huán)境中，商業(yè)地產(chǎn)才能更好的發(fā)展。06-08年北京市的生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額雙雙突破萬億元大關(guān)，經(jīng)濟發(fā)展的良好勢頭給北京的商業(yè)地產(chǎn)有以下兩點影響：1）緩解整個項目資金鏈的壓力。在資金鏈緊張壓縮的情況下，很多發(fā)展商在開發(fā)的過程中會出現(xiàn)捉襟見肘的情況。而在一個經(jīng)濟條件較好的情況下，信貸比較容易獲得，資金

31、比較容易融通，大家開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的信心也會比較強。2）促使競爭格局向好的方向變化。隨著經(jīng)濟危機，各開發(fā)商都在調(diào)節(jié)自己的預(yù)期，更加合理的規(guī)避市場風(fēng)險，把握市場的機會。a.在局部的層面，市場競爭會愈演愈烈，競爭主要集中在一些核心商圈。同時，良性競爭可以促使區(qū)域性商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，區(qū)域性的商業(yè)需求也會增加。因此，在未來的一兩年，區(qū)域性的商業(yè)地產(chǎn)會有更大的發(fā)展。b.盡管2008年市場低迷，但有很多商戶仍然希望擴張店面。而在擴張的同時，商家不再盲目追求高檔，這主要是受到經(jīng)濟危機的影響。在那些具有積極擴張態(tài)度的以及能夠在市場低迷情況下仍然保持穩(wěn)定增長的商家中，全部都是跟生活需求貼近的業(yè)態(tài)。也說明了未來商業(yè)發(fā)展

32、的格局，貼近生活的東西，始終在整個經(jīng)濟發(fā)展的過程中保持著生命力。從競爭格局的變化這個角度來說，宏觀經(jīng)濟對商業(yè)地產(chǎn)是把雙刃劍，整個市場會產(chǎn)生一些變化，但是機遇就在這個變化當(dāng)中，只要對市場把握的準(zhǔn)確，對消費者的需求和變化把握準(zhǔn)確，還會有很大的發(fā)展空間和潛力的。1、固定資產(chǎn)投資帶來的空間根據(jù)以往對投資的判斷來看，10003000平米的已落成物業(yè)是一個主要選擇范圍，個別有品牌且有實力的外資機構(gòu)會放大到10000平米左右。從北京市的整體商業(yè)格局來看，目前能滿足基本面積要求的只有近幾年剛剛興起的社區(qū)商業(yè)，顧名思義就是依靠著社區(qū)內(nèi)部居民的需求，環(huán)繞其中的商業(yè)區(qū)，并有一定直接的消費人群，社區(qū)商業(yè)不需進行大手筆

33、的投資，也不用大范圍的宣傳推廣，可謂是投資小，收效大，不僅能滿足外資對面積等方面的基本要求、更能縮短投資周期、實現(xiàn)良好的資金鏈，并且大力度的進行后續(xù)性置業(yè)，因此可以說唯獨社區(qū)商業(yè)才是外資的重點投資目標(biāo)，也因而影響北京市社區(qū)商業(yè)的發(fā)展水平，并由此產(chǎn)生較大的帶動性作用。為了適應(yīng)新時期北京市社會、經(jīng)濟和城市的發(fā)展變化，2005年北京市商務(wù)局制定了北京“十一五”時期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，在規(guī)劃中按照規(guī)范提升首都核心區(qū)商業(yè)，健全完善城市功能拓展區(qū)商業(yè)，加快發(fā)展城市發(fā)展新區(qū)商業(yè)，配套建設(shè)生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)商業(yè)，形成符合區(qū)域功能定位的商業(yè)體系的思路，根據(jù)優(yōu)化核心，延伸兩軸，發(fā)展新城，強化特色的總原則，提出了四類功能區(qū)的

34、商業(yè)發(fā)展重點與布局。雖然受到外部環(huán)境的影響，2008年國家整體經(jīng)濟出現(xiàn)增幅放緩，北京市整體經(jīng)濟也受到一定的影響，但國家進一步明確了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的決心，促進消費增長代替出口和投資成為未來經(jīng)濟增長新動力。因此隨著整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，相信全市的商業(yè)在未來產(chǎn)值與規(guī)模上將迎來新的快速發(fā)展期。2、消費帶來的空間從宏觀經(jīng)濟層面看，我國正在全面進入小康社會，小康社會不是簡單地表現(xiàn)為收入水平的提高，更多的是要看收入的增加是否改善了我們的生活質(zhì)量，而商業(yè)是改造生活質(zhì)量的重要方面。小康社會需要更多的現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)業(yè)，這也就為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)提供了一個商機。2008年受國際金融危機的影響，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟的發(fā)展在一定程度上也

35、較為緩慢，但同時也為國內(nèi)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整帶來了動力，增加了消費占GDP的比例，消費代替投資成為拉動未來經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的主要動力，這給商業(yè)未來的發(fā)展帶來了更大的機遇。北京市商業(yè)歷來在全市經(jīng)濟發(fā)展中占有重要的地位，2000年-2005年的“十五”期間全市商業(yè)更是得到充分的發(fā)展。社會消費品零售額、商品銷售總額分別由2000年的1658.7億元、6780.2億元增長到2005年的2902.8億元、13400.1億元，年平均增幅分別達到11.8%、14.6%，而到了2008年北京全年更是實現(xiàn)社會消費品零售額4589億元，24430.4億元，分別比2005年增長了58.1%和82.3%。與此同時，北京市商業(yè)規(guī)

36、模也得到迅猛發(fā)展，2008年全市限額以上批發(fā)和零售企業(yè)8513家，實現(xiàn)營業(yè)收入22729.5億元，分別是2005年的4.2倍和4.5倍，2008年全市限額以上餐飲業(yè)企業(yè)2171家，實現(xiàn)營業(yè)收入319.9億元，分別是2005年的5.8倍和3.9倍。其中具有規(guī)模代表性的連鎖企業(yè)2008年為240家，門店8611家，營業(yè)面積674.6萬平米，相比“十五”期間的2005年分別增長了27.7%，44.2%和54.1%。2008年經(jīng)濟形勢不好，對消費者的消費需求產(chǎn)生了影響，消費需求的緊縮又會對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績預(yù)期造成影響。所以很多商戶在這種金融危機的狀態(tài)下，出現(xiàn)了一個收縮或者調(diào)整的策略。在這個過程當(dāng)中，我

37、們發(fā)現(xiàn)其實是有一定的結(jié)構(gòu)性的，并不是一個總量。但是實際的數(shù)據(jù)說明，社會消費數(shù)額仍然在快速的增長，而且增長的幅度還是隨著整個經(jīng)濟的發(fā)展，保持了很高的步調(diào)。結(jié)構(gòu)調(diào)整首先會影響到高端的奢侈品行業(yè)，而金融危機向?qū)嶓w危機過渡的過程中，首先影響的是信心?？s減的效果就是高端向中檔的轉(zhuǎn)移。很多的高端人士以前可能不消費中檔品牌或者產(chǎn)品，他們現(xiàn)在會有這方面消費了。所以在整個調(diào)整當(dāng)中，需要注意的是需求結(jié)構(gòu)的變化，在這種需求結(jié)構(gòu)變化的過程當(dāng)中，要有效的抓住潛在的機遇，注重自身項目的發(fā)展與市場之間的貼合度。幾年前商業(yè)地產(chǎn)市場比較稀缺，在還是屬于賣方市場的時期，隨便一個項目就可以生存，但是09年之后，隨著租戶受到經(jīng)濟危機

38、的影響，他們對商業(yè)地產(chǎn)需求更加全面，這就需要開發(fā)商提供更好的，更加符合市場需求的產(chǎn)品。3、城市建設(shè)帶來的空間城市發(fā)展速度加快，舊城改造、新區(qū)建設(shè)、城市擴建等，都為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的空間。商業(yè)是城市的窗口，是城市的形象和標(biāo)志，直接關(guān)系到城市的發(fā)展和對外影響。商業(yè)建設(shè)必須與市政建設(shè)相配套、相適應(yīng)，納入城市發(fā)展規(guī)劃，對其規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和形式進行統(tǒng)一的布置，錯落有致、主從分明，形成有機的整體。這樣才既有利于城市的協(xié)調(diào)發(fā)展，又能最大限度地提高商業(yè)的整體效益，對內(nèi)產(chǎn)生凝聚力，對外產(chǎn)生輻射力，擴大商業(yè)半徑，吸引周圍地區(qū)的人流、物流和貨幣流，有力地促進城市發(fā)揮區(qū)域中心或經(jīng)濟中心的作用。城市的擴大與改造

39、，同時也意味著城市商業(yè)的重建。重建過程首先體現(xiàn)在規(guī)模上，城市商業(yè)將在總量上完成對未來城市生活消費需求的對接然后從業(yè)態(tài)上，國內(nèi)已有的商業(yè)運營業(yè)態(tài)將全面改良，一些國際潮流的新商業(yè)將成為主流，其中超市、連鎖、休閑、時尚等將成為商業(yè)新寵。再則，便是功能分工和規(guī)劃分類，各區(qū)位由于其商業(yè)中心或區(qū)域中心、社區(qū)服務(wù)功能等，會因本身定位不同而承擔(dān)不同的商業(yè)責(zé)任。各類商業(yè)中心的內(nèi)容尤其是業(yè)態(tài)選擇會相差很多，差異化、多樣化、功能化將成為各類商業(yè)中心特征的主要表現(xiàn)形式。總之，城市商業(yè)再造與城市再造同步，并通過不斷優(yōu)化、改造過程而日趨完善。4、新開發(fā)區(qū)帶來的空間截止到2008年年末，北京市規(guī)劃了19個開發(fā)區(qū)，總面積達到

40、335.74平方公里。累計實際征用土地面積為153.25平方公里，累計土地開發(fā)施工面積為119.69平方公里，其中完工面積達到111.07平方公里。在這些開發(fā)區(qū)中，累計招商項目企業(yè)數(shù)達到32362個，累計招商項目總投資6756.4億元，累計招商項目注冊資本5259.3億元。在涉外方面，累計招商項目合同外資金額為216.6億美元，累計招商項目外商實際投資156.9億美元。開發(fā)區(qū)對于一個城市的作用其實是很明顯的，它對于投資的吸引以及聚集效應(yīng)非常大。這種投資比更多的個體消費聚集要大很多。不過在前兩年的實際調(diào)查中會發(fā)現(xiàn)在這些開發(fā)區(qū)里面的企業(yè)越來越多，一些新建的住宅小區(qū)越來越多。但是里面一些商業(yè)配套不是

41、很到位。主要是因為前幾年北京的開發(fā)區(qū)尚未成熟，很多在開發(fā)區(qū)工作的人并不居住在此地，在這種情況下商業(yè)是很難有支撐點的。因為中午時間有限，晚上又要忙于回家。如果開發(fā)區(qū)只是單純作為工作地點而不是生活區(qū)的話，商業(yè)也不會發(fā)展壯大。從上邊兩幅圖表可以看出，截止到2008年末，北京的19個開發(fā)區(qū)中，北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和中關(guān)村科技園區(qū)的發(fā)展勢頭強勁，作為北京目前最主要的以及最早開發(fā)的開發(fā)區(qū)，這兩個開發(fā)區(qū)的發(fā)展已經(jīng)相對成熟。近兩年，隨著更多的住宅以及配套落戶其中，越來越多的企業(yè)和個人入主開發(fā)區(qū)，隨之而來的是對商業(yè)設(shè)施更大的需求量。從現(xiàn)在北京市的開發(fā)區(qū)來說，還是處在一個擴張規(guī)模的階段。同時，還在新建一些新型的開發(fā)

42、區(qū)。這種發(fā)展，同市場需求和整個容量，和過去若干年所看到的開發(fā)區(qū)給城市帶來的回報是非常積極的，效果是非常明顯的。將來，開發(fā)區(qū)帶來的這種勢頭會更加擴大。因此開發(fā)區(qū)給商業(yè)地產(chǎn)也會帶來更大的發(fā)展空間。（二）政策空間分析1、“三圈九田多中心”規(guī)劃影響北京市土地利用總體規(guī)劃（20062020年）日前獲國務(wù)院批復(fù)。新的土地利用總體規(guī)劃針對首都土地利用的特點，結(jié)合“兩軸兩帶多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)，提出未來北京將著力構(gòu)建“三圈九田多中心”土地利用總格局。本次城市總體規(guī)劃與上一版規(guī)劃的區(qū)別有以下幾點：a. “三圈”是指完善圍繞城市中心區(qū)的三個“綠圈”，即以第二道綠化隔離帶為主體的城市綠化隔離圈，以“九田”為基礎(chǔ)的

43、平原農(nóng)田生態(tài)圈和精心保護以燕山、太行山山系為依托的山區(qū)生態(tài)屏障圈。b. “九田”是指積極建設(shè)位于大興、通州、順義、房山、延慶等區(qū)縣內(nèi)的九片基本農(nóng)田集中分布區(qū)。C. “多中心”是指針對中心城、平原地區(qū)、山區(qū)三個圈層土地利用功能、特點和利用方向，高效率地建設(shè)和發(fā)展中心城、通州等11個新城以及其他服務(wù)全國、面向世界的重要城市節(jié)點。其中，中心城區(qū)盡量利用閑置土地，到2020年，全市城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模控制在27萬公頃以內(nèi)；中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?78平方公里以內(nèi)，建設(shè)用地擴展應(yīng)優(yōu)先利用閑置地、空閑地，盡量不占或少占耕地。環(huán)城綠化隔離圈內(nèi)將優(yōu)先保障綠化用地，嚴(yán)控新增建設(shè)用地規(guī)模，加強城鄉(xiāng)接合部存量集體建

44、設(shè)用地挖潛。平原農(nóng)田生態(tài)圈則集約建設(shè)新城和開發(fā)區(qū)，逐步騰退宅基地和工業(yè)大院。山區(qū)生態(tài)屏障圈則嚴(yán)格保護自然生態(tài)系統(tǒng)和歷史文化遺跡，發(fā)展旅游休閑產(chǎn)業(yè)，適當(dāng)配置一定比例的低密度高檔居住區(qū)。由規(guī)劃可看出， 從2010年起的之后十年，北京土地利用將進入優(yōu)化整合、全面建設(shè)國際城市和生態(tài)城市階段。城市建設(shè)發(fā)展的重點也逐漸由城中心轉(zhuǎn)向郊區(qū)新興區(qū)域中心。通州、順義等郊區(qū)的衛(wèi)星城、新城將成為未來投資發(fā)展的熱點地區(qū)。2、京西商務(wù)區(qū)(西CBD)規(guī)劃影響2008年“京西商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)研究報告”顯示：京西中央商務(wù)區(qū)將成為北京的西CBD?！熬┪髦醒肷虅?wù)區(qū)” (BeijingWest CBD，簡稱WCBD)將位于長安街西軸線

45、，涵蓋石景山、門頭溝、豐臺和首鋼“三區(qū)一廠”。整個商務(wù)區(qū)圍合面積約30平方公里，可建設(shè)用地預(yù)計約19平方公里，東至西五環(huán)，西至門城濱河路、三石路、北至阜石路、廣寧路，南至蓮石路、射擊場路。商務(wù)區(qū)以長安街西延線為東西發(fā)展軸，永定河為南北生態(tài)軸，共劃定為東、中、西、南4個區(qū)域，東區(qū)為石景山，中區(qū)為首鋼地區(qū)，西區(qū)為門頭溝，南區(qū)為豐臺。西CBD的建設(shè)將分為三個階段：第一階段：在2012年，完成長安街和地鐵1號線延長至門頭溝，形成初具規(guī)模的“長安街財富大道”。同時，完成首鋼搬遷和土地整理，以及西CBD的整體規(guī)劃。第二階段從2013年至2017年，西CBD初具雛形，區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)培育完成。第三階段從2018

46、年至2020年，西CBD基本建成，成為北京城市副中心的重要功能區(qū)。石景山萬達廣場的建成是西CBD地區(qū)商業(yè)發(fā)展的一個重要標(biāo)志，09年開業(yè)的石景山萬達廣場擁有2.4萬平米國際連鎖百貨，1.2萬平米國際影城，1.6萬平米休閑廣場，2萬平米步行商業(yè)街，是集購物、娛樂、休閑、運動、文化、酒店、餐飲于一體的大型城市商業(yè)綜合體。萬達廣場建成后，填補了石景山區(qū)域的商業(yè)空白，并且?guī)恿酥苓厖^(qū)域配套及道路網(wǎng)絡(luò)的完善，加強了西CBD地區(qū)與城區(qū)的連接。該項目通過寫字樓、酒店、商業(yè)設(shè)施等多種業(yè)態(tài)組合，實現(xiàn)了區(qū)域內(nèi)的功能互補，消化了周邊各個住宅集聚區(qū)（如遠(yuǎn)洋山水、鼎城世家）積攢的消費力，并將輻射區(qū)域擴大到整個石景山地區(qū)。

47、京西中央商務(wù)區(qū)與以國貿(mào)為中心的東CBD產(chǎn)業(yè)重點不同，主要建成依托首鋼原址的全國貴金屬、鋼鐵期貨、能源交易中心，以及企業(yè)管理、咨詢與調(diào)查、廣告等商務(wù)服務(wù)。此外，依托首鋼人才、技術(shù)優(yōu)勢以及中關(guān)村石景山園的基礎(chǔ)設(shè)施，發(fā)展工業(yè)設(shè)計、工程設(shè)計、數(shù)碼娛樂等設(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。西CBD的建設(shè)將改變北京東重西輕的發(fā)展格局，隨著兩軸兩帶多中心規(guī)劃的帶動作用，石景山、門頭溝地區(qū)的發(fā)展得到重視，可以帶動整個區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展。與北京東部區(qū)域相比，西部顯得較為落后，發(fā)展也比較緩慢，但相對來說也形成了一個價值的洼地，西部CBD的建設(shè)將提升整個區(qū)域的商業(yè)氛圍及投資價值，吸引商業(yè)聚集，進而形成新商圈。西CBD的第一階段正在緊鑼密鼓的

48、進行中。他將打通已經(jīng)趨近飽合的“金融街”商業(yè)地產(chǎn)市場。緩解“金融街”壓力，也將滿足更多企業(yè)對地理位置的需求和緩解租金負(fù)擔(dān)。西CBD一期“長安街財富大道”集總部經(jīng)濟、商務(wù)辦公、金融服務(wù)、文化娛樂等功能為一身?！暗罔F一號線”可將大量的商流、客流吸引至此。由于商業(yè)配套的完善，也將大大滿足石景山地區(qū)消費者的商業(yè)需求。3、CBD東擴規(guī)劃影響東擴區(qū)域：東擴區(qū)約3平方公里，南至通惠河、北到朝陽北路、西起西大望路、東抵東四環(huán)。東擴區(qū)功能定位：東擴區(qū)的整體規(guī)劃定位和目前CBD區(qū)域是一致的。建成后將繼續(xù)保持CBD的產(chǎn)業(yè)定位，著重發(fā)展總部經(jīng)濟、國際金融、高端商務(wù)，將CBD發(fā)展成為現(xiàn)代化高端商務(wù)區(qū)。添加規(guī)劃控制區(qū)：

49、考慮到對CBD的產(chǎn)業(yè)功能的補充作用并預(yù)留發(fā)展空間，由朝陽北路向北到農(nóng)展南路增加約3.97平方公里的規(guī)劃控制區(qū)。隨著CBD東擴計劃的開展，為了改善軟硬件條件，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境，解決CBD區(qū)域交通擁堵，政府將投入大量資金。根據(jù)規(guī)劃，朝陽區(qū)政府將啟動多條道路、過街天橋、地下通道等建設(shè)，加快完善道路交通體系，現(xiàn)有的地鐵1號線、10號線也都穿行CBD區(qū)域，正在修建中的地鐵6號線則貫通朝陽北路，正好打通了朝青板塊的交通“命脈”。此外，CBD區(qū)域內(nèi)將建4座能遮風(fēng)擋雨的過街天橋，目前CBD交通擁堵的情況有望改善，而方便的軌道交通也將吸引更多企業(yè)選擇CBD為辦公地點。由于CBD的商業(yè)主要是作為區(qū)域?qū)懽謽堑?/p>

50、配套為主，未來CBD及東擴區(qū)的商業(yè)店鋪需求仍將以品牌服飾、餐飲、展廳及商務(wù)配套服務(wù)為核心。為了滿足不同商戶的需求，商鋪將根據(jù)行業(yè)需求呈多樣化的形式發(fā)展。而CBD東擴的消息吸引了大量投資者的注意，周邊樓盤的租賃市場不斷升溫，為CBD東擴后的商業(yè)市場營造了良好的氛圍。4、國家金融產(chǎn)業(yè)帶08年4月，北京市委、市政府發(fā)布關(guān)于促進首都金融業(yè)發(fā)展的意見，首次提出“將北京建設(shè)成為具有國際影響力的金融中心城市”概念，09年3月北京市啟動600億資金對麗澤金融商務(wù)區(qū)實施實質(zhì)性建設(shè)，自此，北京西部自北向南形成以“稻香湖金融服務(wù)區(qū)-中關(guān)村-金融街-麗澤金融商務(wù)區(qū)”為主軸的國家金融產(chǎn)業(yè)帶?！耙恢饕惠o三新四后臺”規(guī)劃將

51、北京金融業(yè)劃分為“十”字產(chǎn)業(yè)格局：以金融街為主中心，橫軸為復(fù)興門-西單-東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)-CBD所在的長安街，縱軸則是所在的西二環(huán)?！皣医鹑诋a(chǎn)業(yè)帶”包含金融、科技、政治、配套后臺服務(wù)等不同功能區(qū)，差異化定位形成互補勢能，將會成為是“北京未來經(jīng)濟中心的新核心地區(qū)”。國家金融產(chǎn)業(yè)帶的建設(shè)將會進一步帶動京西區(qū)域發(fā)展，隨著東部、北部的成熟化及城市格局均衡化發(fā)展的需求，西南部將是北京城市建設(shè)的下一個重點區(qū)域，“北重南輕”的城市格局將會改變，東部是經(jīng)濟中心、西部是政治文化中心的傳統(tǒng)格局也將顛覆。之前京西地區(qū)的居住及商業(yè)價值并沒有得到特別的重視，但今后此區(qū)域的建設(shè)將會帶來更多商機，金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展對于其周邊配

52、套商業(yè)也具有較大需求，未來該產(chǎn)業(yè)帶周邊的商業(yè)地產(chǎn)價值將會進一步提升。5、城南發(fā)展計劃影響1）南城現(xiàn)狀及發(fā)展前景新中國成立后的60年里，北京城北一直是投資建設(shè)的重點地帶，而城南的發(fā)展未能實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)架構(gòu)的順利轉(zhuǎn)型。投資環(huán)境差、吸引外部資金能力及吸納就業(yè)能力弱、舊城改造、危舊房面積大等問題依然困擾著城南。而造成城南如今這些局面的原因應(yīng)主要包含以下三點：首先，北京背依燕山，城南地帶地勢平緩，是易于建設(shè)大型交通樞紐的有利地形，所以北京主要對外的通道基本都在南部。但這些車站同時帶來了大量的外來人口，人口流動大，消費群體不固定，消費水平偏于中低，等等這些原因都是制約南城商業(yè)發(fā)展的重要原因。其次，改革開放以來，

53、北京北部和東部地區(qū)的農(nóng)業(yè)用地開發(fā)成本較低，并且可以成片開發(fā)，于是大量的建設(shè)就向北和向東發(fā)展。而城南則被劃分為工業(yè)區(qū)域，有較多的國有企業(yè)駐扎，而這些國企的權(quán)屬問題比較復(fù)雜，使城南整體開發(fā)成本較高，種種原因?qū)е峦顿Y商積極性不高。而后，由于周邊配套設(shè)施的完善，近年來北京許多知名的大規(guī)模建設(shè)項目如奧運村等，也都落戶在城北，使城北區(qū)域品牌的美譽度不斷提升，同時也加大了南北城的差距。但北京市發(fā)改委新出臺的促進城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計劃卻給南城帶來了發(fā)展的希望。2）發(fā)展城南的動因根據(jù)“城南計劃”，未來三年，要把產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)壯大和產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的創(chuàng)新升級作為驅(qū)動城市南部地區(qū)發(fā)展的主攻方向，發(fā)揮作為發(fā)展門戶吸納高

54、端要素進入、輻射周邊發(fā)展的橋梁紐帶作用。不僅積極爭取和重點支持一批帶動性強的項目在城市南部地區(qū)布局實施，推動城市南部地區(qū)與北部地區(qū)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上的相互合作與配套，還在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、水平提升。預(yù)計將會為城南帶來以下五點改善：一、地區(qū)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等會得到很大改善，競爭力大幅提高；二、公共服務(wù)方面會得到改善，包括教育、醫(yī)療等，使南北基本公共服務(wù)更加均等化；三、特色產(chǎn)業(yè)的培育會取得很好的效果，比如文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、物流業(yè)等；四、南北經(jīng)濟發(fā)展速度的差異會大大縮小，甚至在某些時段，南城發(fā)展速度有可能會超過北城；五、城南的生態(tài)環(huán)境或城市環(huán)境會得到明顯改善。3）具體計劃交通規(guī)劃“城南計劃”重中之重

55、的一項就是改變城南的交通現(xiàn)狀，打通城市南北的命脈，讓通暢的交通為城南帶來新鮮的資源、優(yōu)質(zhì)的人力和發(fā)展的新希望。 未來5年，規(guī)劃將建成通車地鐵亦莊線、大興線、房山線、10號線二期、9號線、7號線和14號線等7條軌道交通線，新增運營里程188公里。打通南部和西南交通瓶頸，推進11條跨區(qū)交通通道建設(shè)。開工建設(shè)京臺高速、蒲黃榆快速路、萬壽路南延、馬家堡西路南延、京石二高速、豐良路、京良路西延、梅市口路西延、南水北調(diào)巡線路、黃良路、房黃亦路工程，項目規(guī)模達246.3公里。推進16條區(qū)域主干道建設(shè)，項目規(guī)模達101公里。在蒲黃榆路與三四環(huán)交匯區(qū)、大興、房山軌道交通線與城市主干道、城市快速路交匯區(qū)等，實行道

56、路兩側(cè)或地下地上一體設(shè)計，促進生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等集聚。發(fā)展格局“城南計劃”首次明確提出 “一軸一帶多園區(qū)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，對各個園區(qū)的發(fā)展格局和功能定位進行具體規(guī)劃，有利于加快園區(qū)建設(shè)，加速城南經(jīng)濟發(fā)展。一軸就是南中軸，從北向南依次是前門-天橋歷史文化風(fēng)貌集聚區(qū)、永外-大紅門服裝文化商務(wù)區(qū)、大興新媒體基地。一帶是永定河水岸經(jīng)濟帶，要構(gòu)建西部綠色經(jīng)濟走廊，將永定河沿岸地區(qū)逐步建設(shè)成為兼具優(yōu)美生態(tài)環(huán)境和良好經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢的水岸經(jīng)濟帶。多園區(qū)就是指麗澤金融商務(wù)區(qū)、中關(guān)村豐臺科技園、大興生物醫(yī)藥基地、大興新媒體產(chǎn)業(yè)基地、龍?zhí)逗w育產(chǎn)業(yè)園、廣安產(chǎn)業(yè)園區(qū)、良鄉(xiāng)高教園區(qū)、北京石化新材料科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、房山竇店產(chǎn)業(yè)基

57、地九個園區(qū)。4）未來的重點規(guī)劃項目宣武富力麗柏天地、大興西紅門商業(yè)綜合體、大興亦莊創(chuàng)意生活廣場總結(jié)：相對于其它城區(qū)，城南商業(yè)比較低端落后。大量低端批發(fā)市場以及臨街店鋪多，缺乏領(lǐng)導(dǎo)性現(xiàn)代商業(yè)，缺乏業(yè)態(tài)復(fù)合的購物中心項目；業(yè)態(tài)低檔次批發(fā)物業(yè)較多，超市扎堆，低端零售已經(jīng)過飽和競爭，但適合中高端家庭消費的餐飲、娛樂、精品零售業(yè)態(tài)缺乏，已經(jīng)跟不上區(qū)域的發(fā)展了?？傮w狀況是商業(yè)檔次低端落后，總量過剩、業(yè)態(tài)不均衡。當(dāng)前城南商業(yè)的特點還是以木樨園、大紅門服飾批發(fā)市場等低端物業(yè)為主，中高端商業(yè)體只有SOGO崇光百貨，其所聚集的人氣完全能夠說明當(dāng)?shù)鼐用駥Ω邫n次商業(yè)的接受能力。隨著區(qū)域消費水平的提高，人們對更高水平的

58、商業(yè)需求也有待迫切解決。城南計劃的出臺，巨額建設(shè)資金及相關(guān)鼓勵政策即將陸續(xù)到位，預(yù)計大量投資仍將是大部分投入到基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，這些基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)將改變南城的城市面貌，改善南城的交通環(huán)境，這首先會推動南城住宅業(yè)的發(fā)展，這將進一步改變南城的居民結(jié)構(gòu)，對于南城商業(yè)的升級換代是有著較大推動的。但無論多發(fā)達的區(qū)域，不可容納所有行業(yè)的聚集。政府抓住各區(qū)域的特點，引導(dǎo)行業(yè)區(qū)域性發(fā)展，對行業(yè)和區(qū)域而言，都是最優(yōu)的發(fā)展手段。由商務(wù)區(qū)、商圈，帶動整個區(qū)域的發(fā)展，是最有效，也是最快速的方式。其他區(qū)域的商務(wù)商業(yè)配套相對較為成熟，南部的重點規(guī)劃也體現(xiàn)了城市均衡發(fā)展的總要求。（三）交通發(fā)展帶來的空間2007年末城八區(qū)道路通車總里程4460公里，比上年末增長9%；其中，城市快速路通車總里程236公里，城市主干道通車總里程960公里。年末軌道交通運營線路共5條，分別是地鐵1號線、2號線、5號線、13號線和八通線；運營總里程達到142公里，比上年末增加28公里。年末在建軌道交通10條，分別為4號線、6號線一期、8號線二期、9號線、10號線一