土地增值稅對房地產市場的經濟效應分析

1、土地增值稅對房地產市場的經濟效應分析摘要：土地增值稅在被無視十多年之后，重新得到重視，并參與到國家宏觀調控房地產市場的政策中來。這項稅收政策是否能如所預期的，到達增加財政收入，調控房地產市場的目的呢，本文從 經濟 學的角度，對其稅收效應進展 分析 。關鍵詞：土地增值稅 房地產市場 經濟效應一、土地增值稅的價格效應1短期內稅負不易轉嫁，對調控房價有積極意義。 2長期內稅負將會轉嫁給消費者，房價繼續(xù)上漲。 而從住宅的供應看，住宅要建立在土地上，中國人多地少，土地的稀缺性使其價格將不斷地上升，而土地價格的上升，必然地要攤入建立的房屋之中。從 目前 土地市場的格局來看，有三個土地必然漲價的原因：一是土

2、地的供應者只有一個政府，即土地的供應是寡頭壟斷，只我一家，別無他店。二是土地的買家是充分競爭的，即在售出時，采取對幾個、十幾個、幾十個，甚至百家土地購置者進展拍賣，有時一拍，拍出一個天價來，其價格必然要攤入房屋價格；三是地方政府有著從土地上獲得財政收入的強烈欲望。在不完善的分稅制體制下，地方政府和中央政府的事權并沒有得到妥善劃分，地方政府收入來源相對萎縮，卻要承擔不斷增加的公共事務，經費短缺成為大部分地方政府的普遍現象，特別是縣鄉(xiāng)財政已經到了不得不解決的時候。地方政府在經費短缺與事務增多的矛盾中，將更多的收入希望寄托在土地出讓金上面。因此，土地出讓金不斷走高，地方政府也在有意無意中推動房價的上

3、漲，希望水漲船高中得到更多的土地出讓收益。從長期來看，由于我國住宅的需求彈性小于住宅的供應彈性，勢必造成一是住宅的價格會由需求拉動上漲，二是建立住宅的任何本錢，都要進入房屋的價格。進入房價的有：一是建筑商的建立本錢和利潤，二是政府的各種稅費，三是房地產商要承擔的本來應當由政府配套的道路、供排水、學校等公益性根底設施；四是高昂的土地價格。所有的國家本來想控制房屋需求和產出所增加對房地產的稅費，如土地增值稅的稅負必然要轉嫁給購置者，從而加重住宅需求者的負擔。在 目前 情況下，還有不少，特別是中低收入群體買不起房子，住房保障制度也還很不到位，一旦引起房價上漲，勢必就會使相關弱勢群體居住狀況更趨惡化。

4、二、 土地增值稅的市場規(guī)模效應1對房地產市場商品供應的 影響 ：調節(jié)房地產 企業(yè) 合理收益，促進房地產行業(yè)安康 開展 。近年來房地產行業(yè)開發(fā)投資額之所以連年高速增長，其中主要一個原因是房地產行業(yè)存在高額、超常利潤，土地的增值令房地產工程的利潤遠遠高于其他行業(yè)。但與此同時，與房地產行業(yè)的高利潤形成鮮明比照的是房地產稅收并未呈現高漲勢頭，如2004年房地產企業(yè)經營稅金及附加僅占房地產企業(yè)經營收入的3.1，國家未能從蓬勃開展的房地產行業(yè)中獲得應有的利益。漲價歸公應是政府管理房地產市場的政策目的之一，也表達政策制定者參與土地增值收益分配并從中獲取利益的思想意志。首先，按照 社會 公平原那么，土地的 自

5、然 漲價或地租的自然增值完全是不勞而獲的利益，因此地主無權單獨占有這一好處，否那么，有悖于社會正義，有失社會公平。其次，按照奉獻原那么，地價的增加是因人口增加、 經濟 開展、社會進步等社會經濟因素所致，是社會之全體施與的奉獻，因此而帶來的地租增加必然歸于社會全體。第三，按照公共利益原那么。將土地漲價部分予以歸公，可以增加國家財政收入，并用之興辦各種公益事業(yè)，進步社會全體公民的福利程度和生活水準。課征土地增值稅的目的就在于使土地自然漲價全部歸公，做到地盡其利，地利共享，標準土地、房地產市場交易秩序，合理調節(jié)土地增值收益，維護國家權益，促進房地產行業(yè)安康開展。隨著經濟持續(xù)繁榮，以及城市化步伐加快，

6、土地增值驚人。于是，不少開發(fā)商都在圈地囤地。盡管國家規(guī)定拿到地后兩年內不開發(fā)，國家有權收回，但由于一些開發(fā)商和地方政府的親密關系，這一規(guī)定執(zhí)行情況并不完美。而一旦強迫征收土地增值稅，不但影響開發(fā)商的收益預期，而且會對開發(fā)商的資金鏈產生壓力，這將逼迫他們加大開發(fā)力度，增加房源，一定程度上改善供求關系。因此，可以預測，在加強土地增值稅征管之后，房地產商既要考慮行業(yè)競爭對價格形成的市場限制，又要考慮增值幅度過高引起的稅收負擔，將更加理性地確定行業(yè)和企業(yè)利潤，進而對房地產市場商品供應的宏觀控制起到積極作用。2對房地產市場商品需求的影響：抑止炒買炒賣房地產的投機行為，使個人消費趨于理性。土地增值稅在抑制

7、投機、減少和防止出現房地產經濟泡沫方面具有不可或缺的作用。房地產市場是一個極易孳生投機現象的領域，雖然投機行為可以看作是繁榮房地產市場的光滑劑，但從現有實際情況看，不僅僅為購房置業(yè)而是帶有投資動機的消費者逐漸增加，這其中不乏有一些人只是為投機而來。這種現象在北京、上海房地產市場表現得較為明顯，尤其是購置高檔商品房者大部分是港臺人士以及江浙人士，他們購房的目的大都不是用于居住而是投機，一手進、一手出，待價而沽。這部分購房者與房產商、代理商的互動，便會向市場發(fā)出錯位信號，可能惡化不合理的商品房供應構造，導致房價全面上升，給國民經濟開展帶來負面效應。而土地增值稅的納稅人不僅有從事房地產開發(fā)的企業(yè)，同

8、時也包括所有轉讓房地產獲得超常利潤的個人，但對公民個人轉讓自有普通住宅及個人因工作調動或者改善居住條件而轉讓原自用5年以上的住房的進展免稅。土地增值稅稅制的設計明確顯示出其抑制投機的功能，與之前強調施行的房地產轉讓征收營業(yè)稅相比，可以更有效地控制價格漲幅，降低轉讓者的利潤空間，削弱轉讓者的投機需求。三、土地增值稅的市場構造效應土地增值稅將促使房地產企業(yè)投資構造趨于合理。當前我國房地產市場構造不盡合理，并且已成為影響 中國 房地產市場持續(xù)安康開展的重要因素。比方中國房地產業(yè)協會副會長、秘書長顧云昌認為：要使中國房地產市場持續(xù)安康開展，必須調整包括房地產產品、市場、產業(yè)和布局構造。其中對于房地產市

9、場產品構造而言，比較一致的看法就是“應該大量開展經濟適用型的普通住宅和一定比例的商業(yè)設施，對于別墅、高檔公寓、寫字樓應當嚴加限制。而當前受利益機制的驅動，商品房供應構造的突出矛盾是:高檔商品房供應量偏大,而中低檔商品房供應缺乏。土地增值稅中的稅收優(yōu)惠條件的設定將有利于引導房地產企業(yè)合理調整投資開發(fā)構造。按照土地增值稅條例的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除工程金額20%，免征土地增值稅。這將抑制高檔商品房的盲目開發(fā)，引導房地產商開發(fā)普通住宅、微利商品房或經濟適用房，合理調整商品房的供應構造,滿足不同收入程度，特別是中低收入程度消費者的需要，對房地產市場的整體價格產生有利影響。房地產業(yè)也只有選擇這一消費主體作為自己的效勞方向,才能得以持續(xù)安康開展。土地增值稅正式開征后，將調節(jié)轉讓房地產的過高收益，抑制房地產的投機、牟取暴利行為，平衡房價，正確引導房地產投資開發(fā)方向，保護從事正常房地產開發(fā)的房地產商的合法權益，促進房地產開發(fā)和房地產市場的安康開展，此為正效應。當然，土地增值稅開征后會引起房地產價格繼續(xù)上升，會使一些行業(yè)本錢費用大幅增加，特別是假設征管各項配套措施不到位的話，開發(fā)商在20左右的范圍內做大本錢的可能性比較大，假設開發(fā)商能在提價的同時將本錢做上去，會進一步削弱土地增值稅應有的效應，此為負效應。所以在開征土地增值稅的同時，國家應繼續(xù)采取