云南和文山壯族苗族自治州物業(yè)管理暫行辦法精講

1、文政發(fā)201073號文山州人民政府關(guān)于印發(fā)文山壯族苗族自治州物業(yè)管理暫行辦法的通知各縣人民政府，州直各委、辦、局：文山壯族苗族自治州物業(yè)管理暫行辦法已經(jīng)第十二屆州人民政府第41次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。二。一O年七月二十七日文山壯族苗族自治州物業(yè)管理暫行辦法第一章總則第一條為加強(qiáng)我州城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善提高人民群眾的居住生活和工作環(huán)境，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法和國務(wù)院物業(yè)管理條例（以下簡稱條例）、云南省物業(yè)管理規(guī)定等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我州實(shí)際，制訂本暫行辦法。第二條本辦法所稱的物業(yè)，是指已建

2、成的并經(jīng)驗(yàn)收合格投入使用的各類房屋建筑和附屬配套的設(shè)備、設(shè)施、建筑地塊以及管理服務(wù)用房、會所等。第三條本辦法所稱的物業(yè)管理服務(wù)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡稱物業(yè)企業(yè)）按照物業(yè)服務(wù)管理合同約定，對各類房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備、道路、綠化和相關(guān)場地等進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的服務(wù)活動。第四條本辦法所稱的住宅小區(qū)，是指以住宅為主體功能配套齊全的住宅小區(qū)或住宅組團(tuán)以及各單位的單元住宅樓、辦公住宅混合樓，住宅、非住宅混雜居住區(qū)、工礦居民點(diǎn)等。第五條本辦法所稱的業(yè)主，是指房屋所有權(quán)人或單位。第六條政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇合法的專業(yè)化物業(yè)企業(yè)。豉勵物業(yè)企業(yè)采用新技術(shù)

3、、新方法、依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)服務(wù)和管理水平。第七條凡在文山州行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)管理活動均適用本辦法?？h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理活動的監(jiān)督管理工作。第二章業(yè)主及業(yè)主大會、業(yè)主委員會第八條業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，業(yè)主應(yīng)當(dāng)有簽名的書面委托書給代理人。委托代理人應(yīng)當(dāng)具備完全民事行為能力，業(yè)主在物業(yè)服務(wù)管理活動中享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)管理合同的約定，接受物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)管理；（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)服務(wù)管理的有關(guān)事項提由建議；（三）提由制訂和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會會議，享有投票權(quán)，享有業(yè)主委員會

4、成員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；（五）監(jiān)督業(yè)主委員會工作；（六）監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)管理合同；（七）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的管理使用;（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第九條業(yè)主在物業(yè)服務(wù)管理活動中，應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù):（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和公共環(huán)境的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決議和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會做由的決定；（四）按照國家和各級政府的有關(guān)規(guī)定交納專項維修基金；（五）依法履行物業(yè)服務(wù)管理合同，按時交納物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)

5、用及合同約定的相關(guān)費(fèi)用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)服務(wù)管理活動中的合法權(quán)益的自治組織。第十一條一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會和一個業(yè)主委員會。物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)根據(jù)便于管理，相對集中的原則劃分，但建筑面積在30萬平方米以上分多期開發(fā)的住宅小區(qū)，可以劃分為兩個以上物業(yè)管理區(qū)域。屬于城市建設(shè)中自然形成的，相對獨(dú)立的住宅區(qū)和非住宅物業(yè)，可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域第十二條同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的

6、，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。第十三條物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主委員會：（一）將物業(yè)交給業(yè)主的建筑面積達(dá)物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域總建筑面積50%以上的；（二）將物業(yè)交給第一個業(yè)主之日起滿3年的；（三）占購房業(yè)主30%以上業(yè)主提議的。第十四條業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素，按下列標(biāo)準(zhǔn)確定：（一）住宅物業(yè)，每套住宅建筑面積在140平方米以下的1票；超過140平方米不足280平方米的為2票；280平方米以上的為3票。（二）非住宅物業(yè)，每處建筑面積在200平

7、方米以下的為1票；每超過200平方米的增加1票，但最多不超過30票。第十五條業(yè)主大會履行下列職責(zé)：（一）制訂、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（三）選聘、解聘物業(yè)企業(yè)；（四）決定專項維修基金的使用、續(xù)籌方案，并申報、監(jiān)督實(shí)施；（五）審議物業(yè)企業(yè)有償服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（六）制訂、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（七）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理職責(zé)。第十六條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面、表格征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有本區(qū)域內(nèi)持有二分之一以

8、上投票權(quán)的業(yè)主參加。第十七條業(yè)主大會做由決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。業(yè)主大會作由制訂和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)企業(yè)，專項維修基金使用和續(xù)籌方案的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上的業(yè)主通過。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。20%第十八條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，經(jīng)以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。第十九條召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在會議召開15日前通知全體業(yè)主，并告知相關(guān)的居民委員會、社區(qū)，同時做好業(yè)主大會會議記錄。業(yè)主大會的決

9、議、章程、規(guī)章制度等不得與國家的法律、法規(guī)相抵觸。第二十條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：（一）召集并主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)服務(wù)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)管理合同；（三）了解、聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)管理合同；（四）監(jiān)督業(yè)主遵守管理規(guī)約和監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（五）監(jiān)督業(yè)主遵守物業(yè)服務(wù)管理合同，按時交納物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用及合同約定的相關(guān)費(fèi)用；（六）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。第二十一條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和居民委員會、社區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備

10、案。第二十二條業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生，主任1人，副主任按照業(yè)主委員會成員人數(shù)的20%選舉。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織協(xié)調(diào)能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會委員的任期每屆為3年，可連選連任。業(yè)主委員會委員原則上不計發(fā)薪金，但是，為了加強(qiáng)其責(zé)任心，管理服務(wù)好物業(yè)、業(yè)主，可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模大小，物業(yè)服務(wù)管理質(zhì)量等因素給予一定的工作補(bǔ)貼。工作補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)由本區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上的業(yè)主商議確定。第二十三條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理（包括餐飲、加工修理、油漆、油料、粉碎等污染公共環(huán)境的生產(chǎn)經(jīng)營活動）；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備

11、的使用、收益、維護(hù)、管理；業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)；違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作由約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)，不得損害社會公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。第二十四條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作由約定。第二十五條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作由與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作曲的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。第二十六條業(yè)

12、主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會、社區(qū)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會、社區(qū)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會、社區(qū)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作曲的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會、社區(qū)，并認(rèn)真聽取居民委員會、社區(qū)的意見和建議。第三章物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理第二十七條州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門是州人民政府物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)的行政主管部門，負(fù)責(zé)全州行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)企業(yè)的行政管理，負(fù)責(zé)一、二級企業(yè)資質(zhì)的申報、年檢的初審管理和三級企業(yè)資質(zhì)以下等級的認(rèn)證、審批和年檢工作

13、。第二十八條申請設(shè)立物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還須按照國家建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法和云南省物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)9 等級管理辦法的規(guī)定辦理。在文山州境內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)管理活動的外地物業(yè)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)備齊有關(guān)資料到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門進(jìn)行登記，同時報文山州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案登記。第二十九條物業(yè)企業(yè)依法取得資質(zhì)證書后方可接受委托，依法從事物業(yè)服務(wù)管理活動。在物業(yè)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)管理的從業(yè)人員，應(yīng)當(dāng)按照國家和省人民政府的有關(guān)規(guī)定，取得相應(yīng)職業(yè)資格證書。業(yè)主委員會、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體等單位不得聘請無物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)管理活動。第四

14、章前期物業(yè)服務(wù)管理第三十條本辦法所稱的前期物業(yè)服務(wù)管理是指業(yè)主委員會尚未組成前，開發(fā)建設(shè)單位選聘的物業(yè)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)服務(wù)管理。開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)管理合同。前期物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)協(xié)商確定，物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)在業(yè)主委員會未成立前，由開發(fā)建設(shè)單位支付。前期物業(yè)服務(wù)管理合同可以約定期限，但是，期限未滿，業(yè)主委員會成立后與物業(yè)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)管理合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)管理合同終止。前期物業(yè)服務(wù)管理合同期限最長不得超過3年。第三十一條將物業(yè)交給第一個業(yè)主之日起，滿3年仍未成立業(yè)主委員會的，開發(fā)建設(shè)單位可以繼續(xù)選聘物業(yè)企業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理，同時應(yīng)當(dāng)

15、簽訂書面的物業(yè)服務(wù)管理合同，物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)協(xié)商確定。從第4年開始，物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用由物業(yè)買受人自行承擔(dān)。開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)管理合同期限為暫定期限，最長不得超過3年。業(yè)主委員會成立后應(yīng)當(dāng)按照本辦法的相關(guān)規(guī)定選聘物業(yè)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)管理合同，并提前1個月書面告知原物業(yè)企業(yè)，原物業(yè)企業(yè)接到告知書后，應(yīng)當(dāng)在1個月的時限內(nèi)與業(yè)主委員會辦理清楚相關(guān)交接手續(xù)，并同時終止原物業(yè)服務(wù)管理合同。第三十二條開發(fā)建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制訂臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作由約定。開發(fā)建設(shè)

16、單位制訂的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。第三十三條開發(fā)建設(shè)單位制訂的臨時管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，物業(yè)買賣合同（商品房購銷合同）中應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)管理合同約定的內(nèi)容。物業(yè)買受人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同（商品房購銷合同）時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約給予書面承諾。第三十四條業(yè)主依法享有物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)、使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)單位不得擅自處置。第三十五條物業(yè)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)并進(jìn)行書面登記，經(jīng)有關(guān)人員簽字認(rèn)可后備案管理。第三十六條在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)企業(yè)移交下列資料，同時將下列資

17、料（二套）報送同級房地產(chǎn)行政主管部門登記備案：（一）小區(qū)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，小區(qū)附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖，小區(qū)各項工程竣工驗(yàn)收和驗(yàn)收備案等資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)管理合同終止時5日內(nèi)，將上述資料全部移交給業(yè)主委員會。第三十七條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。第三十八條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配建必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房配建標(biāo)準(zhǔn)如下： 11 （一）小區(qū)內(nèi)房屋總建筑面積在1萬平方米

18、以下的，物業(yè)管理用房建筑面積不得少于15平方米；（二）小區(qū)內(nèi)房屋總建筑面積在1萬平方米以上3萬平方米以下的，物業(yè)管理用房建筑面積不得少于40平方米；（三）小區(qū)內(nèi)房屋總建筑面積在3萬平方米以上5萬平方米以下的，物業(yè)管理用房建筑面積不得少于60平方米，物業(yè)管理用房不少于兩處；（四）小區(qū)內(nèi)房屋總建筑面積在5萬平方米以上的，每超過1萬平方米，物業(yè)管理用房在60平方米的基礎(chǔ)上應(yīng)當(dāng)再增加15平方米，增加數(shù)量以此類推，物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為兩處以上。第三十九條開發(fā)建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)合法資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。住宅物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有

19、相應(yīng)合法資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較?。偨ㄖ娣e1萬平方米以內(nèi)）的，經(jīng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議的方式選聘具有相應(yīng)合法資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。第五章物業(yè)管理與服務(wù)第四十條一個物業(yè)管理區(qū)域只能由一個物業(yè)企業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)管理合同，物業(yè)服務(wù)管理合同的約定應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、內(nèi)容、范圍、費(fèi)用（包括管理費(fèi)用）；物業(yè)管理事項、區(qū)域、權(quán)限；小區(qū)內(nèi)綠地、綠化管理；小區(qū)內(nèi)道路、場地管理；小區(qū)內(nèi)停車場地及收費(fèi)管理；小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常維護(hù)管理及經(jīng)營收費(fèi)管理；物業(yè)服務(wù)管理用房的使用、雙方的權(quán)利義務(wù)、合

20、同期限、違約責(zé)任等。第四十一條物業(yè)企業(yè)在承接物業(yè)服務(wù)管理時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會交納物業(yè)服務(wù)管理保證金5000元至10000元。該保證金作為物業(yè)企業(yè)使用物管用房、相關(guān)資料管理、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常維護(hù)管理等。物業(yè)服務(wù)管理合同終止時，物業(yè)企業(yè)能完好、完整地按時交還物管用房、本辦法規(guī)定的相關(guān)資料、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)等，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時如數(shù)退還物業(yè)服務(wù)管理保證金，反之，物業(yè)服務(wù)管理保證金將作為違約損失補(bǔ)償費(fèi)，不予退還。第四十二條物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)管理合同的約定，提供相對應(yīng)的服務(wù)管理。物業(yè)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)管理合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)違約責(zé)

21、任或者相應(yīng)的法律責(zé)任。第四十三條物業(yè)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)企業(yè)移交本辦法第三十六條規(guī)定的資料。物業(yè)服務(wù)管理合同終止時，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)將物業(yè)管理用房和本辦法第三十六條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)管理合同終止時，業(yè)主大會若另行選聘其他物業(yè)企業(yè)的，物業(yè)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作，不得相互刁難。第四十四條物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。物業(yè)管理用房的用途是保障本小區(qū)業(yè)主和物業(yè)的服務(wù)管理的必備用房，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。業(yè)主、業(yè)主委員會和業(yè)主大會不得處置物業(yè)管理用房。第四十五條物業(yè)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專

22、項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)管理委托給他人。第四十六條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向公安機(jī)關(guān)和有關(guān)行政管理部門報告。公安機(jī)關(guān)和有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)及時依法對違法行為予以制止或者依法處理。第四十七條物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，發(fā)生安全事故時，物業(yè)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，并協(xié)助做好救助工作。物業(yè)企業(yè)雇請的保安人員（應(yīng)取得國家認(rèn)可的保安資格上崗證）、清潔（保潔）工和其他工作人員、管理人員，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)

23、定，對被雇請的人員身份情況、家庭情況、社會關(guān)系情況和個人一貫表現(xiàn)等情況進(jìn)行甄別，并將詳細(xì)登記的情況報送房地產(chǎn)行政主管部門備案。第四十八條保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。物業(yè)企業(yè)在服務(wù)管理活動中，應(yīng)當(dāng)公示在本小區(qū)服務(wù)管理的全部工作人員基本情況和照片。工作人員應(yīng)當(dāng)相對固定，更換時間原則在1年以上，人員更換后須及時更換其基本情況和照片。第四十九條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本管理辦法和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。第五十條小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清潔和業(yè)主的垃圾

24、統(tǒng)一由物業(yè)企業(yè)清掃、收集投放在業(yè)主委員會確定的本小區(qū)內(nèi)的投放場地，城市垃圾清運(yùn)機(jī)構(gòu)每日須到小區(qū)內(nèi)將所投放的垃圾徹底清運(yùn)到城市垃圾處理場（廠）。15 業(yè)主裝修、改造房屋的建筑垃圾由業(yè)主負(fù)責(zé)自行清運(yùn)。第五十一條小區(qū)內(nèi)的停車場地、空地、道路可設(shè)置固定停車位或臨時停車位，但應(yīng)當(dāng)征得所持投票權(quán)三分之二以上業(yè)主的同意，且規(guī)范有序，不得影響業(yè)主的正常生活，不得影響道路通暢等。物業(yè)企業(yè)可收取車位費(fèi)，收取的車位費(fèi)70%歸小區(qū)全部業(yè)主所有，作為住宅專項維修基金存入專項賬戶內(nèi)（從中抽由10%用于業(yè)主委員會的日常辦公經(jīng)費(fèi)和工作補(bǔ)貼），30%歸物業(yè)企業(yè)所有。業(yè)主對停放的車輛有特殊保管要求的，須與物業(yè)企業(yè)單獨(dú)簽訂相關(guān)車輛

25、保管合同，雙方協(xié)調(diào)確定車輛特殊保管費(fèi)額，同時還應(yīng)當(dāng)交納車位費(fèi)，在車輛保管合同有效期限內(nèi)發(fā)生車輛丟失、損壞的（自然損壞除外），由物業(yè)企業(yè)按照合同約定承擔(dān)責(zé)任。僅交納車位費(fèi)，未簽訂車輛保管合同的車輛丟失和損壞，小區(qū)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)均不承擔(dān)責(zé)任。車輛保管收入費(fèi)用在扣由車位費(fèi)后全部歸物業(yè)企業(yè)所有。第五十二條縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。第六章物業(yè)的使用與維護(hù)第五十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑、場地、綠化和共用設(shè)施設(shè)備，開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主均不得擅自占用或者改變用途。業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備用途

26、的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會三分之二以上代表的同意后，并報經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)、消防等政府行政職能管理部門，依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)企業(yè)方可動工。第五十四條業(yè)主、物業(yè)企業(yè)等不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地、綠化用地及公共空間等，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地、綠化用地及公共空間的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)的同意；物業(yè)企業(yè)確需臨時占用、挖掘上述公共場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。業(yè)主、物業(yè)企業(yè)必須將臨時占用、挖掘的道路、場地、綠化用地及公共空間，在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。第五十五條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位

27、，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。以上單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘道路、場地、綠化用地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)的同意后方可施工并及時恢復(fù)原狀。第五十六條業(yè)主在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)# 向房地產(chǎn)行政主管部門申報登記，或者委托物業(yè)企業(yè)向房地產(chǎn)行政主管部門申報登記，非業(yè)主的住宅使用人對住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修，還應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請業(yè)主的房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量和毗鄰房屋的影響關(guān)系等情況，告知業(yè)主房屋在裝飾裝修中的禁止行為和注意事項等，并簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理協(xié)議。第五十七條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)

28、在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會的同意后，按照國家的相關(guān)規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，同時須向業(yè)主委員會簽訂租用協(xié)議，按期支付租金。租金收益80%用于補(bǔ)充小區(qū)內(nèi)的專項維修基金，存入規(guī)定的住宅專項維修基金賬戶內(nèi)；20%用于業(yè)主委員會的日常辦公經(jīng)費(fèi)和工作補(bǔ)貼。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收入和資金使用支由，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每個季度向業(yè)主公布一次，并接受業(yè)主的監(jiān)督。第五十八條嚴(yán)禁業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)等擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、房屋外觀；嚴(yán)禁拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、墻體、梁柱、樓板、陽臺等；嚴(yán)禁搭占共用陽臺、天臺、屋面、通道、綠化等。第五十九條物業(yè)管理區(qū)域不得建設(shè)污染環(huán)境的工業(yè)生產(chǎn)設(shè)施；建設(shè)其他設(shè)施，其污染物排放不得超過國家、

29、省有關(guān)規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)；已建成的設(shè)施，其污染物排放超過規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)的要限期治理。住宅、經(jīng)營、生產(chǎn)、加工等混合的物業(yè)，經(jīng)營人在經(jīng)營、生產(chǎn)、加工時，晝間（凌晨6時至晚上22時）不得產(chǎn)生60分貝以上的噪聲，夜間（晚上22時至次日凌晨6時）不得產(chǎn)生50分貝以上的噪聲。業(yè)主在裝修物業(yè)時，在以上時段中應(yīng)當(dāng)參照上述規(guī)定辦理。第六十條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。第六十一條業(yè)主在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家畜、家禽和寵物等動物，須自行加以管束，不得放養(yǎng)及影響他人正常生活、安全及危

30、害公共利益。嚴(yán)禁將家畜、家禽和寵物的糞便排放在小區(qū)內(nèi)。小區(qū)內(nèi)不得停放2噸以上的載貨車輛，不得停放工程車、拖拉機(jī)、農(nóng)用車輛等。第七章物業(yè)維修基金第六十二條文山州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，是全州物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的管理部門?？h人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本縣物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修基金監(jiān)管工作。第六十三條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修基金專項維修基金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。第六十四條專項維修基金交存、使用、管理和監(jiān)督的具體辦

31、法按照住宅專項維修資金管理辦法（建設(shè)部、財政部令2007第165號）和云南省住宅專項維修資金交存管理規(guī)定執(zhí)行。第八章物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)第六十五條物業(yè)服務(wù)管理實(shí)行有償服務(wù)管理的辦法，物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)管理項目、水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)按照文山州價格主管部門會同建設(shè)房地產(chǎn)行政主管部門制訂的物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)管理合同中約定。第六十六條物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)可按照政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價區(qū)別管理。政府指導(dǎo)價的物業(yè)范圍：未成立業(yè)主委員會前的前期物業(yè)服務(wù)管理，政府保障性住房的物業(yè)服務(wù)管理，危險房屋改造回遷小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理等。物業(yè)

32、服務(wù)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不可上浮，下浮不限。市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)范圍：除政府指導(dǎo)價物業(yè)范圍外的物業(yè)服務(wù)管理均可實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)協(xié)商確定。政府豉勵業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)企業(yè)；提倡物業(yè)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)通過市場競爭形成。第六十七條物業(yè)企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)管理的，不論是否與業(yè)主和業(yè)主委員會合同約訂服務(wù)管理項目的，都應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價，標(biāo)明服務(wù)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)時限等情況。物業(yè)企業(yè)實(shí)行明碼標(biāo)價，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平和誠實(shí)守信的原則，遵守國家價格法律、法規(guī)、政策和合同約定價格。第六十八條物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)明碼標(biāo)價的內(nèi)容包

33、括：物業(yè)企業(yè)名稱、收費(fèi)對象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計費(fèi)方式、計費(fèi)起始時間、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價格舉報電話等。以上物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)顯著位置和收費(fèi)點(diǎn)，采取公示欄、公示牌等接受業(yè)主監(jiān)督。第六十九條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)管理合同的約定按時交納物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用的，由物業(yè)使用人交納，物業(yè)使用人滯交或不交納的，由業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。21 第七十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，城市供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、垃圾清運(yùn)等單位應(yīng)當(dāng)自行向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，其

34、代理手續(xù)費(fèi)用由上述委托單位支付。第七十一條物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用的構(gòu)成主要包括物業(yè)服務(wù)管理成本、法定稅費(fèi)和企業(yè)法定利潤。物業(yè)服務(wù)管理成本費(fèi)用一般由以下內(nèi)容構(gòu)成：（一）服務(wù)管理人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（六）辦公費(fèi)用；（七）物業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（八）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用等。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用不屬于該范疇內(nèi)，應(yīng)當(dāng)通過專項維修基金予以管理列支。物業(yè)戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備的維修、改造和疏通等費(fèi)用需另外計算收?。坏谄?/p>

35、十二條對于小區(qū)內(nèi)二次加壓水泵、電梯、消防等公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用，所有因此而受益的業(yè)主（或使用人）應(yīng)當(dāng)平均分?jǐn)傊Ц?。第七十三條物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)的計算辦法一般按法定的產(chǎn)權(quán)面積計算（以房屋所有權(quán)證登記的面積計費(fèi)，未辦產(chǎn)權(quán)證的以售房合同中的建筑面積計費(fèi)），按月計算收取。別墅、單體、聯(lián)體住宅可按幢或者分戶計算包干收費(fèi)。營業(yè)性商業(yè)物業(yè)可根據(jù)人流活動量多少，按法定產(chǎn)權(quán)面積或者分戶計算收費(fèi)。第七十四條縣級以上人民政府價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門，是本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)的行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)的監(jiān)督管理。政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，原則上應(yīng)當(dāng)2至5年內(nèi)結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鑫飪r水平做

36、一次調(diào)整。第九章法律責(zé)任第七十五條開發(fā)建設(shè)單位在銷售物業(yè)時未制訂臨時管理規(guī)約或者規(guī)約有侵害物業(yè)買受人合法權(quán)益的，以及未向物業(yè)買受人明示（簽名）臨時管理規(guī)約的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照國務(wù)院條例有關(guān)規(guī)定處罰。第七十六條開發(fā)建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照國務(wù)院條例第六章第五十八條規(guī)定處罰。第七十七條開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)等不移交小區(qū)有關(guān)資料的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照國務(wù)院條例第六章第五十九條規(guī)定處罰。第七十八條未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)管理的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按

37、照國務(wù)院條例第六章第六十條規(guī)定處罰。第七十九條物業(yè)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理等職業(yè)資格證書的人員或者雇請身份、家庭、社會關(guān)系不明的保安人員等從事物業(yè)服務(wù)管理活動的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照國務(wù)院條例第六章第六十一條規(guī)定處罰。第八十條物業(yè)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)管理一并委托給他人的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照國務(wù)院條例第六章第六十二條規(guī)定處罰。第八十一條挪用專項維修基金的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照國務(wù)院條例第六章第六十三條規(guī)定處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第八十二條開發(fā)建設(shè)單位在開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)不按照規(guī)定配建物業(yè)管理用房的，由縣以上人民

38、政府房地產(chǎn)行政主管部門按照國務(wù)院條例第六章第六十四條規(guī)定處罰。第八十三條未經(jīng)業(yè)主大會同意，開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)或者業(yè)主委員會等擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照國務(wù)院條例第六章第六十五條規(guī)定處罰。第八十四條有下列行為之一的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照國務(wù)院條例第六章第六十六條規(guī)定處罰，給業(yè)主或他人造成損失或者侵害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任和法律責(zé)任：（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用道路、樓梯間、屋面、通道、場地、綠化等，損害業(yè)主共同利益的；（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)

39、行經(jīng)營的；（四）擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)放養(yǎng)家畜、家禽和寵物的；（五）不按規(guī)定時限，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自制造晝間60分貝、夜間50分貝以上噪聲及其他污染物的。第八十五條違反物業(yè)服務(wù)管理合同的約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)管理等費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)企業(yè)可以向人民法院起訴追繳。第八十六條業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。25 第八十七條縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者

40、發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任，尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。第十章附則第八十八條本暫行辦法由文山州人民政府法制辦公室負(fù)責(zé)解釋。第八十九條本暫行辦法自2010年8月1日起施行。27 一主題詞：建設(shè)物業(yè)管理辦法通知抄送：州委，州人大常委會，州政協(xié)，州紀(jì)委，州法院，州檢察院。文山州人民政府辦公室2010年7月28日印發(fā)校對：阮譽(yù)（共印190份）云南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則第一條為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國價格法、國務(wù)院物業(yè)管理條例和國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知，制訂本實(shí)施細(xì)則。第二條本實(shí)施細(xì)

41、則適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理。第三條本實(shí)施細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的公共設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。本實(shí)施細(xì)則所稱業(yè)主，是指房屋的產(chǎn)權(quán)所有人。本實(shí)施細(xì)則所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立并取得相應(yīng)資質(zhì)，專業(yè)從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)。第四條政府豉勵業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；提倡物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，29 禁止價格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。第五條省級價格主管部門會同省級建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的

42、指導(dǎo)監(jiān)督管理。州、市、縣（市）人民政府價格主管部門會同同級建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理。第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及費(fèi)用與就服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。第七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)管理企業(yè)按照與全體業(yè)主簽定的物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供與住宅（不包含別墅）相關(guān)物業(yè)服務(wù)的，其收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價。以下物業(yè)及服務(wù)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價：（一）別墅及其它非居住物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。（二）物業(yè)管理企業(yè)接受個別業(yè)主委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同以外的特約服務(wù)。（三）依法采用招標(biāo)等市場規(guī)則選聘物業(yè)管理企業(yè)并同時約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

43、的。（四）按照物業(yè)管理條例第十條規(guī)定，已成立業(yè)主大會的或不成立業(yè)主大會由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)的，同時自主選聘了物業(yè)管理企業(yè)并簽訂了物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)。（五）雖然屬于政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)的住宅，但具備了上述第（三八（四）款其中任何一款條件的。第八條政府指導(dǎo)價由縣（市）政府價格主管部門會同同級建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門制定和調(diào)整，并定期公布。各州、市政府所在地及昆明市五華、盤龍、西山、官渡四區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價由州、市政府價格主管部門會同同級建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門制定和調(diào)整，并定期公布.O全省其余各縣（市、區(qū)）的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價由縣（市、區(qū)）價格主管部門制定。各地應(yīng)

44、當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)的發(fā)展水平、服務(wù)素質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定、調(diào)整當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價基準(zhǔn)價，并在不突破省確定的最高浮動幅度的前提下，制定、調(diào)整當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)浮動幅度。各州、市政府所在地及昆明市五華、盤龍、西山、官渡四區(qū)制定和調(diào)整后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價及浮動幅度應(yīng)及時上報省價格和建設(shè)行政主管部門備案。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時將約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)文件向當(dāng)?shù)兀h、區(qū)）政府價格主管部門和同級建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門備案。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整時，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會協(xié)商確定。物業(yè)管理企業(yè)

45、須將合同樣本或與業(yè)主大會協(xié)商確定調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的文件的復(fù)印件提交物業(yè)所在地的價格主管部門和建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門。第九條前期物業(yè)管理階段，開發(fā)商與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，可以約定前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計費(fèi)方式、計費(fèi)起始時間及執(zhí)行期限等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。前期物業(yè)收費(fèi)屬于臨時性收費(fèi)，當(dāng)業(yè)主按照國家有關(guān)規(guī)定成立業(yè)主委員會并自主選聘物業(yè)管理企業(yè)后，應(yīng)當(dāng)重新約定新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。31 第十條對于業(yè)主和物業(yè)使用人重合的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主交納；對于業(yè)主和物業(yè)使用人相分離且雙方有約的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任；沒有約定的，業(yè)主負(fù)有交納物

46、業(yè)服務(wù)收費(fèi)的責(zé)任。物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主（或物業(yè)使用人）應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主（或物業(yè)使用人）應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可依法追繳，亦可向人民法院起訴。第十一條實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府推薦采用包干制。具體標(biāo)準(zhǔn)可在有權(quán)限的價格、建設(shè)（房管）部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價格基礎(chǔ)上，最高向上浮動20%,下浮不限。雙方如有其它約定，則從其約定。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。具體收費(fèi)方式由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)范圍協(xié)

47、商確定，并由業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)在房屋買賣合同或物業(yè)服務(wù)合同中約定。第十二條實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支由和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支由構(gòu)成一般包括以下部份：（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等，（二）物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（六）辦公費(fèi)用；（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備

48、及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支由或者物業(yè)服務(wù)成本。為物業(yè)服務(wù)提供的設(shè)施設(shè)備在保修期內(nèi)，其維護(hù)費(fèi)用由保修單位負(fù)擔(dān)，并從相對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)項目收費(fèi)金額中扣除。第十三條對于二次加壓水泵、電梯、消防等公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用，所有因此而受益的業(yè)主（或使用人）應(yīng)平均分?jǐn)?。第十四條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按法定產(chǎn)權(quán)面積計算（以房屋產(chǎn)權(quán)證登記面積計費(fèi)，未辦產(chǎn)權(quán)證的以售房合同中建筑面積計費(fèi)）。一般按每月、每平方米建筑面積計收。對于房改售房和由房管部門管理的公有住房，其計費(fèi)面積按與其同處一個區(qū)域內(nèi)建筑樣式和規(guī)模完全一樣的同類商品住房的面積計算