第三冊運營評價及考核

1、世茂集團運營管理制度匯編（2015版）第三冊 運營評價及考核體系世茂集團綜合管理中心運營管理部前 言為提高公司運營管理水平，滿足運營管理人員的運營管理需求，進行區(qū)域及項目標(biāo)準(zhǔn)化管理和精細化管理，方便各專業(yè)人員，尤其是運營管理人員對運營管理制度的熟悉和查閱，特制定本運營管理制度匯編。 運營管理制度匯編共分為：運營管理體系、運營計劃管理體系、運營評價及考核三部分， 系統(tǒng)闡述了集團運營管理的框架和要求。本制度匯編適用于世茂房地產(chǎn)控股的，并實際由世茂房地產(chǎn)（813）日常經(jīng)營管理的獨資、合資項目公司。目 錄前 言2第一節(jié) 區(qū)域運營評價體系4一、區(qū)域業(yè)務(wù)綜合評價體系（可售物業(yè)）4二、區(qū)域業(yè)務(wù)綜合評價體系（

2、酒店建設(shè)期）8三、區(qū)域業(yè)務(wù)綜合評價體系（持有型商業(yè)建設(shè)期）9四、區(qū)域業(yè)務(wù)綜合評價體系（持有型辦公建設(shè)期）11五、運營系數(shù)及獎金計算方案12六、項目點評體系13第二節(jié) 業(yè)務(wù)評價管理辦法（題目待定）15一、簽約考核規(guī)則15二、資金計劃及現(xiàn)金流管控19三、啟動會運營點評指引23四、施工圖審查制度24五、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化點評制度 （未定稿 暫不放）25第三節(jié) SAP數(shù)據(jù)檢查評定標(biāo)準(zhǔn)26一、SAP數(shù)據(jù)檢查評定標(biāo)準(zhǔn)26第一節(jié) 區(qū)域運營評價體系一、 區(qū)域業(yè)務(wù)綜合評價體系（可售物業(yè)） 1、總體考核思路2、銷售能力3、盈利能力4、運營能力二、區(qū)域業(yè)務(wù)綜合評價體系（酒店建設(shè)期）1、總體考核思路2、設(shè)計3、工程質(zhì)量和成本

3、控制三、區(qū)域業(yè)務(wù)綜合評價體系（持有型商業(yè)建設(shè)期）1、總體考核思路2、設(shè)計3、工程質(zhì)量和成本控制四、區(qū)域業(yè)務(wù)綜合評價體系（持有型辦公建設(shè)期）1、總體考核思路2、設(shè)計3、工程質(zhì)量與成本控制五、運營系數(shù)及獎金計算方案六、項目點評體系1、月度項目點評維度2、節(jié)點進度計劃點評（1）總則（2）供貨（3）入賬第二節(jié) 業(yè)務(wù)評價管理辦法（題目待定）一、簽約考核規(guī)則（一）簽約認定標(biāo)準(zhǔn) （二）簽報業(yè)績轉(zhuǎn)簽考核取消線下簽報（三）“退房率”考核辦法1適用范圍：2014年底結(jié)余承諾銷售部分于2015年發(fā)生的退房不計入退房率計算考核中，其余業(yè)績及退房均以以下規(guī)則考核2考核目的：1、防止不合規(guī)團購等業(yè)績?nèi)藶殇浫胝ｄN售中，減

4、少甚至規(guī)避高風(fēng)險業(yè)績認定；2、提升因工程質(zhì)量、交付延期等導(dǎo)致的集中性退房的處罰力度，在考核版簽約業(yè)績中體現(xiàn)；3、倒逼案場銷售、客服對于已成交客戶的關(guān)系維護3考核細則：3.1計算公式：退房率=當(dāng)年累計已退未轉(zhuǎn)合規(guī)金額/（累計實際銷售金額+當(dāng)年累計已退未轉(zhuǎn)合規(guī)金額）當(dāng)年累計已退未轉(zhuǎn)合規(guī)金額：(1) 房源截至統(tǒng)計時最終狀態(tài)為：待售/認購/簽約（待確認）；(2) 若同一房源發(fā)生多次退房，則只計最后一次退房金額3.2考核周期：季度末考核3.3考核辦法：若季度末區(qū)域累計退房率大于3%，則超額部分的退房金額以1.5倍扣減區(qū)域業(yè)績；倒扣業(yè)績只在季度末發(fā)生，僅用于本季度區(qū)域排名考核，扣除的業(yè)績不累積至此后的區(qū)域

5、累計簽約額中。示例：XX區(qū)截至6月底累計銷售額50億，累計已退未轉(zhuǎn)合規(guī)金額3億，則累計退房率5.7%，則超額退房金額為53×2.7%=1.43億，則區(qū)域最終考核業(yè)績?yōu)?0-1.43×1.5=47.85億（審計線下計算）4附則：本辦法自2015年1月1日開始正式執(zhí)行；最終解釋權(quán)歸集團綜合管理中心運營管理部5備注：關(guān)于2014年底承諾銷售部分的轉(zhuǎn)簽考核，請參見“轉(zhuǎn)簽率考核辦法”（四）“2014年底承諾銷售轉(zhuǎn)簽率”考核辦法1適用范圍 適用于集團下各區(qū)域及項目于2014年結(jié)余的承諾銷售2考核目的 (1) 針對14年結(jié)余承諾銷售進行獨立管控，跟蹤去化速度；(2) 防止無法轉(zhuǎn)化的承諾銷

6、售占用庫存，影響去化率；3考核細則 3.1計算公式：轉(zhuǎn)簽率=當(dāng)年累計已轉(zhuǎn)合規(guī)金額/2014年底待轉(zhuǎn)承諾銷售總金額。當(dāng)年累計已轉(zhuǎn)合規(guī)金額房源截至2015年6月30日時最終狀態(tài)為：合規(guī)簽約。3.2考核周期：2015年內(nèi)兩次季度末考核。3.3考核辦法：針對區(qū)域(1) 在2015年3月末累計轉(zhuǎn)簽率達到40%，未達標(biāo)區(qū)域扣罰兩顆星；(2) 在2015年6月末累計轉(zhuǎn)簽率達到80%，未達標(biāo)區(qū)域扣罰兩顆星；(3) 在2015年6月末累計轉(zhuǎn)簽率達到或超出90%區(qū)域獎勵一顆星，累計轉(zhuǎn)簽率達到100%獎勵兩顆星。(4) 剩余未轉(zhuǎn)化部分承諾銷售要求在6月末一次性清退（若包銷等協(xié)議終止日期在6月后的，可經(jīng)運營、營銷、審

7、計三方共同認定后，于協(xié)議終止日期清退），該部分退房金額不計入15年退房率考核中。（五）2014年底承諾銷售15年轉(zhuǎn)簽、退跟蹤表項目/區(qū)域2014年底待轉(zhuǎn)承諾銷售金額截至X月底累計已退未轉(zhuǎn)合規(guī)金額截至X月底累計已轉(zhuǎn)合規(guī)金額截至X月底剩余待轉(zhuǎn)、退金額轉(zhuǎn)簽率ABCD=A-B-CE=C/A系統(tǒng)鎖定房源，單獨跟蹤截至14年底，承諾銷售金額100億，鎖定該100億對應(yīng)的房源，進行跟蹤該部分為100億中于15年清退房源金額，并且房源截至當(dāng)前尚未再次成功轉(zhuǎn)合規(guī)該部分為100億中于15年截至當(dāng)前房源狀態(tài)為已轉(zhuǎn)合規(guī)的金額截至6月底，該部分必須為0該部分用于考核（六）去化考核規(guī)則（2015年執(zhí)行）（七）現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房

8、去化考核方案（2015年執(zhí)行）二、資金計劃及現(xiàn)金流管控 （一） 2015年資金計劃及現(xiàn)金流管控指引1.目的：遵循“量入為出、收支匹配”管控方針，在有效控制現(xiàn)金流的同時，提高項目資金的使用效率；鼓勵區(qū)域及項目采取包含但不限于墊資、供應(yīng)鏈等付款方式，以配合世茂集團日益增加的規(guī)模速度及綜合效益的提升。2.適用范圍：2.1、 813所屬區(qū)域及項目；2.2、813代管823項目，若代管項目的銷售回款、融資款統(tǒng)一歸集團管控，則適用本指引。3.關(guān)于土地款、工程款支付額度的確認標(biāo)準(zhǔn)3.1土地款支付各區(qū)域現(xiàn)有項目日常土地款支付按當(dāng)年執(zhí)行版運營計劃節(jié)奏支付，集團無特殊情況下暫不做調(diào)整；當(dāng)年新獲取土地支付土地款，由

9、集團財務(wù)管理中心統(tǒng)一調(diào)撥及安排。3.2工程款支付813所屬項目（含可售和自持）2015年工程款支付現(xiàn)金流管控請遵循如下原則：工程款支付額度按月度管控，管控至區(qū)域，區(qū)域當(dāng)月工程款支付額度（含可售與自持）=區(qū)域上月實際完成銷售回款額*40%。上述支付額度與區(qū)域工程款支付需求之間的資金缺口請區(qū)域通過創(chuàng)新融資、工程款墊資等方式自行解決。為在一定程度上保證區(qū)域所屬項目運營節(jié)奏的達成，上述工程款額度在銷售回款的40%以內(nèi)，原則上均通過現(xiàn)金方式支付。故，區(qū)域當(dāng)月可售及自持物業(yè)的工程款總體可用額度=區(qū)域上月實際完成銷售回款額*40%（現(xiàn)金方式支付）+供應(yīng)鏈融資額度。3.3關(guān)于工程款墊資的原則2015年集團鼓勵

10、區(qū)域及項目采取墊資的付款方式，以緩解集團的資金壓力。關(guān)于工程款墊資的細則，請各區(qū)域及項目嚴格履行集團成本中心下發(fā)的“關(guān)于變更工程合同付款條件原則性意見的通知”，各區(qū)域及項目對2014年底已定標(biāo)的工程合同中應(yīng)付未付部分需作為墊資處理至項目竣備或交付；原則上，對于現(xiàn)金支付的工程款，墊資的應(yīng)付未付工程款比例=1：1，未完成的合同產(chǎn)值付款比例要適當(dāng)降低。此外，2015年1月1日后定標(biāo)的工程合同，尤其是總包，需做墊資；具體內(nèi)容如下：合同簽訂時間發(fā)生類型工程進度支付額度墊資額度2015年1月1日前（老合同）2015年前成本已批未付計劃于16年春節(jié)前竣備的15年春節(jié)前現(xiàn)金支付50%16年春節(jié)前現(xiàn)金支付剩余5

11、0%計劃于16年春節(jié)后竣備的15年春節(jié)前現(xiàn)金支付50%16年春節(jié)前現(xiàn)金支付20%,竣備時現(xiàn)金支付剩余30%2015年后新發(fā)生進度款每月核定工程量成本按核定工程量的70%審批，財務(wù)按上月實際回款的40%付款暫無2015年1月1日后（新合同）按實際完工的關(guān)鍵節(jié)點支付工程款±0.00以下不支付該部分工程款竣備時現(xiàn)金支付±0.00以上成本按核定工程量的70%審批，財務(wù)按上月實際回款的40%付款暫無備注：（1）上述實際銷售回款不含工程款抵房款金額；（2）工程款包含建安費用、開發(fā)費用、營建費用三項。4.工程款支付的日常管理流程為提升公司日?，F(xiàn)金流的使用及管控效率，使資金資源的使用與公司

12、整體的運營戰(zhàn)略與開發(fā)節(jié)奏更為匹配，真正做到“管得清、花得值”，針對工程款支付的日常管理流程如下：4.1項目層面2015年日常工程款請款及審批統(tǒng)一在SAP系統(tǒng)實現(xiàn)。故，每月各項目成本負責(zé)人需在集團規(guī)定的時間內(nèi)在sap系統(tǒng)中（sap系統(tǒng)中工程款請款代碼：ZFI1046）提交下個月度的項目工程款請款申請（需要填寫的內(nèi)容有：項目、地塊、分期、合同編號、供應(yīng)商、明細數(shù)據(jù)等）。4.2區(qū)域?qū)用娲黜椖砍杀矩撠?zé)人在sap系統(tǒng)中提交下月度工程款請款申請后，區(qū)域成本負責(zé)人需在規(guī)定的時間內(nèi)對項目提交的付款申請就其工程量及工程進度款的準(zhǔn)確性和合理性進行專業(yè)的審批和復(fù)核；待區(qū)域成本負責(zé)人審批完成后，區(qū)域運營負責(zé)人將在此

13、基礎(chǔ)上，結(jié)合區(qū)域近期的運營指標(biāo)（供貨、入賬、工程kpi節(jié)點等）及區(qū)域當(dāng)月可用的支付額度進行綜合考量和項目間的平衡； 上述請款申請經(jīng)區(qū)域總最終審核后，提交集團。4.3集團層面每月根據(jù)各區(qū)域提交的“區(qū)域月度資金計劃表”，集團財務(wù)中心湯執(zhí)董與集團綜合中心廖執(zhí)董將組織兩個部門召開資金會議，對區(qū)域提交的資金計劃進行討論和審批，同時將會在每月的區(qū)域協(xié)調(diào)會上就資金的使用情況及運營情況分別進行點評。原則上集團當(dāng)月審批通過的額度當(dāng)月支付，若特殊原因未能支付的，可滾動至下月。對于集團當(dāng)月最終審定的工程款支付額度，區(qū)域運營負責(zé)人需牽頭組織區(qū)域成本、區(qū)域財務(wù)在征得區(qū)域總裁同意后對區(qū)域整體可用額度進行調(diào)配，調(diào)配中需優(yōu)先

14、考慮區(qū)域內(nèi)項目近期有重大供貨、入賬、交付節(jié)點的總包及相關(guān)分包合同。2015年集團以月度為單位進行資金額度管控，若各區(qū)域嚴格按上述“關(guān)于土地款、工程款支付額度的確認標(biāo)準(zhǔn)”計算的月度資金額度進行資金使用計劃的滾動安排，而且每月按開發(fā)節(jié)奏合理進行資金分配，則集團原則上對各區(qū)域提交的月度資金使用計劃不做過多調(diào)整。5.附則本指引自2015年1月7日起正式生效。本指引由集團綜合管理中心運營管理部、集團財務(wù)管理中心資金管理部、集團成本管理中心享有最終解釋權(quán)。（二）資金支付流程1、標(biāo)準(zhǔn)支付流程2、日常調(diào)整流程3、關(guān)于2015年工程款日常支付的過程管控建議簽報（詳見附件1）三、啟動會運營點評指引項目啟動會召開，

15、運營點評的主要內(nèi)容有利潤率、現(xiàn)金流、入賬、開竣工/供貨節(jié)奏和數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性等：利潤率全周期利潤率首次推盤銷售利潤率利潤率結(jié)構(gòu)現(xiàn)金流經(jīng)營性現(xiàn)金流回正時間工程款支付入賬從開工到入賬時間開竣工/供貨節(jié)奏開竣工節(jié)奏供貨節(jié)奏數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性具體詳見附件2啟動會運營點評指引四、施工圖審查制度 （一）目標(biāo)為提升世茂集團產(chǎn)品品質(zhì)和管理效率，特建立世茂集團施工圖聯(lián)合審查管理制度，避免設(shè)計缺陷及職能交圈不足等問題，以達成集團施工圖質(zhì)量提升的目標(biāo)。施工圖聯(lián)合審查將是集團控制產(chǎn)品品質(zhì)的重要措施。（二）定義施工圖聯(lián)合審查是指項目任一專業(yè)全套施工圖完成后，由集團、區(qū)域和項目相關(guān)職能在限定的時間內(nèi)一起完成對施工圖的審查，

16、發(fā)現(xiàn)并更正圖紙中存在的缺陷的工作。（三）審圖范圍：施工圖聯(lián)合審查包括建筑施工圖、景觀施工圖、公區(qū)精裝施工圖和批量精裝施工圖四個部分。（四）參與人員施工圖聯(lián)合審查由區(qū)域設(shè)計根據(jù)確定的時間節(jié)點發(fā)起并召集相關(guān)職能。其中，集團設(shè)計、區(qū)域或項目設(shè)計、成本、工程和客服作為必選參與，項目營銷、物業(yè)作為可選參與。（五）施工圖聯(lián)合審查管控1、 計劃管控施工圖審查作為過程質(zhì)量管控點納入集團運營管理部節(jié)點計劃重點管控，并由區(qū)域運營實時進行跟蹤和控制。其中對于2015年上半年的施工圖審查計劃，截止點必須關(guān)閉。2、 過程跟蹤區(qū)域運營和其他相關(guān)職能部門需全程跟進聯(lián)合審圖過程，應(yīng)參加會議的人員必須參加，審圖會議的簽到表及審查成果會簽單區(qū)域運營需備案及存檔。3、 落實整改 通過區(qū)域運營會議，對于圖紙審查發(fā)現(xiàn)的問題進行落實整改。4、 關(guān)注成果通過聯(lián)合審