關(guān)于商品房預(yù)售制度的幾個(gè)法律問(wèn)題

1、關(guān)于商品房預(yù)售制度的幾個(gè)法律問(wèn)題        一、問(wèn)題的提起 商品房預(yù)售是商品房買(mǎi)賣(mài)的一種新的交易形式，商品房預(yù)售合同也是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的一種特殊銷售形式。商品房預(yù)售的特殊性，在于其標(biāo)的是正在建設(shè)且尚未竣工，不能即時(shí)移交及辦理房屋所有權(quán)登記的商品房。這一點(diǎn)，與商品房買(mǎi)賣(mài)合同的現(xiàn)房標(biāo)的有著本質(zhì)的不同，如果管理不善，極易產(chǎn)生 “炒樓花”等損害購(gòu)房者合法權(quán)益等問(wèn)題，擾亂正常的房地產(chǎn)交易管理秩序。為了加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的規(guī)范和依法管理，全國(guó)人大常委會(huì)公布了中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法，國(guó)務(wù)院發(fā)布了城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)

2、營(yíng)管理?xiàng)l例，國(guó)家建設(shè)部也發(fā)布了城市商品房預(yù)售管理辦法等，初步確立了我國(guó)的商品房預(yù)售制度。為了配合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是商品房交易市場(chǎng)的規(guī)范和管理，正確、及時(shí)審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同，包括商品房預(yù)售糾紛案件，最高人民法院還公布了關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋。自開(kāi)始建立商品房預(yù)售制度及相關(guān)法律、法規(guī)公布實(shí)施近十年來(lái)，我國(guó)的商品房預(yù)售市場(chǎng)開(kāi)始走上了規(guī)范化管理和健康的軌道。但是，由于我國(guó)的商品房預(yù)售市場(chǎng)起步較晚，有關(guān)法律規(guī)范還不夠完善，各地方發(fā)展不夠平衡，有關(guān)地方政府主管部門(mén)的管理職能作用還尚未正常發(fā)揮，導(dǎo)致仍有許多地方的商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)還處于混亂狀態(tài)，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)違規(guī)經(jīng)營(yíng)

3、或鉆營(yíng)法律空子，造成損害購(gòu)房消費(fèi)者合法利益的現(xiàn)象屢禁不止，由此產(chǎn)生的糾紛和訴訟案件屢屢見(jiàn)諸報(bào)端。有這樣一個(gè)比較典型的案例：1999年在南方某市，開(kāi)發(fā)建設(shè)一大廈項(xiàng)目的A公司與B公司簽訂了一份預(yù)售該大廈三層房屋的房屋預(yù)售合同。隨后，A公司將房屋預(yù)售合同在該市的房地產(chǎn)交易管理所辦理了“預(yù)售登記”。后因該項(xiàng)工程系早自1996年就長(zhǎng)期停建的“半拉子”工程，該市有關(guān)部門(mén)報(bào)請(qǐng)市政府批準(zhǔn)，依照有關(guān)處置積壓房地產(chǎn)的法律法規(guī)的規(guī)定，代為處置并拍賣(mài)給第三人C公司。C公司投入巨資續(xù)建竣工，并報(bào)經(jīng)該市規(guī)劃報(bào)建部門(mén)批準(zhǔn)將該大廈改名后，準(zhǔn)備上市銷售。但是，該市房產(chǎn)管理部門(mén)以該大廈原有的房屋預(yù)售合同的 “預(yù)售登記”尚未撤銷為

4、由，拒絕為C公司辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。B公司得知該樓已續(xù)建竣工并將上市銷售的消息后，也向當(dāng)?shù)胤ㄔ浩鹪VA公司和C公司。認(rèn)為其與A 公司簽訂的房屋預(yù)售合同已辦理了“預(yù)售登記”，請(qǐng)求法院判決確認(rèn)B公司對(duì)該竣工樓房的三層房屋享有所有權(quán)。在這起糾紛中，B公司認(rèn)為：其與A公司簽訂房屋預(yù)售合同后，已支付了全部?jī)r(jià)款并辦理了“預(yù)售登記”，具有物權(quán)效力。請(qǐng)求法院判決確認(rèn)其對(duì)該竣工樓房的三層房屋享有所有權(quán)。C公司認(rèn)為：自己購(gòu)買(mǎi)的是經(jīng)政府批準(zhǔn)依法處置拍賣(mài)的、產(chǎn)權(quán)清晰的“半拉子”工程，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，自己又投入巨資續(xù)建完工。如果無(wú)償?shù)亟oB公司，豈不是很冤？政府處置拍賣(mài)的“半拉子”工程，為什么政府下屬的房地產(chǎn)主管部門(mén)卻不認(rèn)帳？

5、A公司則認(rèn)為：預(yù)售房屋是政府批準(zhǔn)的，預(yù)售合同也是在政府的房地產(chǎn)部門(mén)“登記備案” 的。樓房被處置拍賣(mài)是經(jīng)政府批準(zhǔn)的，拍賣(mài)款項(xiàng)已償還了其他債務(wù)。而政府的房地產(chǎn)管理部門(mén)則認(rèn)為：房屋預(yù)售合同在房地產(chǎn)交易管理所辦理“預(yù)售登記”就是合法的登記，我們長(zhǎng)期都是這樣做的。政府批準(zhǔn)依法處置和拍賣(mài)，是政府的事。在這個(gè)案例中，A公司將早已停工三年的“半拉子”工程當(dāng)做在建房屋預(yù)售，且在政府決定處置時(shí)未告知B公司，并在處理拍賣(mài)款項(xiàng)未通知B公司參加分配，在主觀上具有欺騙的故意。B公司未調(diào)查了解清楚就盲目地簽訂合同并支付價(jià)款，未謹(jǐn)慎注意到政府的處置公告，及時(shí)處理與A公司的債權(quán)債務(wù)，也有過(guò)錯(cuò)。而地方政府及其房地產(chǎn)管理部門(mén)在這個(gè)

6、案例中的做法，則暴露出更深層次的行政職能及其監(jiān)督管理問(wèn)題。由此，深入分析，還會(huì)使我們發(fā)現(xiàn)政府及其主管部門(mén)在執(zhí)行有關(guān)商品房預(yù)售法律法規(guī)方面，在完善相關(guān)的監(jiān)督管理制度方面，和在規(guī)范管理方面存在的問(wèn)題。如加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)放預(yù)售許可證的監(jiān)督和管理，加強(qiáng)對(duì)預(yù)售合同登記的規(guī)范管理，加強(qiáng)政府與主管職能部門(mén)依法行政的統(tǒng)一性等。上述案例，僅僅暴露了我國(guó)許多城市的房屋預(yù)售經(jīng)營(yíng)行為及其有關(guān)部門(mén)的行政管理監(jiān)督行為，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、政府主管部門(mén)與廣大的購(gòu)房消費(fèi)者群體之間存在著的混亂和矛盾的冰山一角。但是，在這三者中，受到損害最大、最直接的是廣大的購(gòu)房消費(fèi)者，尤其是工薪階層，他們是全國(guó)商品房消費(fèi)需求最大，也是最具單個(gè)

7、弱勢(shì)的社會(huì)群體。同時(shí)，受到損害極大的還有我們的各級(jí)政府及其主管部門(mén)是否“依法行政”的執(zhí)法權(quán)威、公信力及政府誠(chéng)信力的建立。二、問(wèn)題的存在針對(duì)目前商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)售經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、政府主管部門(mén)的監(jiān)督管理工作及商品房預(yù)售法律制度中存在的問(wèn)題，筆者做了一些調(diào)查研究和分析，現(xiàn)提出來(lái)以供商榷。首先，我國(guó)商品房預(yù)售市場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在，仍處于尚未成熟的初步發(fā)展階段，伴隨著的是商品房預(yù)售市場(chǎng)的初步形成和相應(yīng)法律制度的逐步完善。從上個(gè)世紀(jì)九十年代開(kāi)始，隨著我國(guó)國(guó)有土地有償使用制度和城鎮(zhèn)住房商品化制度的推行，房屋預(yù)售作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的一種新的、特殊銷售形式，在最早實(shí)行改革開(kāi)放政策的特區(qū)和沿海城市出現(xiàn)，并逐步擴(kuò)展到全國(guó)其他

8、地區(qū)。十多年來(lái)，商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng)在整個(gè)商品房交易市場(chǎng)中，占有了越來(lái)越大的比例和份額。商品房預(yù)售的經(jīng)營(yíng)方式對(duì)于搞活房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，廣泛籌集建設(shè)資金，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)商品房消費(fèi)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展等具有積極的意義。對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，能以比現(xiàn)房較低的價(jià)格買(mǎi)到合適的房屋，也未嘗不是件好事。從我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)和商品房銷售市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng)的方式還會(huì)穩(wěn)步發(fā)展，至少在今后相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期內(nèi)存在。但是，在建商品房的預(yù)售畢竟不同于商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)，政府部門(mén)管理不善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商違規(guī)經(jīng)營(yíng)或蓄意詐財(cái)、偷工減料、延遲交房或中途倒閉等損害消費(fèi)者合法權(quán)益現(xiàn)象等大量存在。為此，我國(guó)相繼公布了城市房地產(chǎn)管理法

9、、城市商品房預(yù)售管理辦法、商品房銷售管理辦法、城市房地產(chǎn)開(kāi)放經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例等法律法規(guī)和規(guī)章，對(duì)什么是商品房預(yù)售，商品房預(yù)售的條件，商品房預(yù)售合同的登記備案制度，商品房預(yù)售所得款項(xiàng)的專款專用制度，預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓等，都做了比較明確和具體的規(guī)定。最高人民法院公布的關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋，就商品房預(yù)售合同的效力及其有關(guān)糾紛處理，也做出了相關(guān)的司法解釋。但是，由于目前我國(guó)的商品房預(yù)售市場(chǎng)仍處于起步發(fā)展階段，盡管?chē)?guó)家的有關(guān)法律、法規(guī)和行政規(guī)章已公布和實(shí)施近十年，但我國(guó)商品房預(yù)售制度和預(yù)售市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)方式仍未定型、管理方法和監(jiān)督手段還不夠成熟，原有的商品房預(yù)售法律制度及其配

10、套的監(jiān)督管理體制也顯得不夠完善。眾多的購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)商品房預(yù)售的法律制度還不甚了解，購(gòu)賣(mài)預(yù)售房的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和依法維權(quán)意識(shí)明顯不強(qiáng)，面對(duì)商品房預(yù)售開(kāi)發(fā)商不斷變化的違法、違規(guī)經(jīng)營(yíng)形式或手段，以及合同出現(xiàn)的問(wèn)題束手無(wú)策，往往處于被動(dòng)狀態(tài)。據(jù)我國(guó)南方某市的一個(gè)中級(jí)人民法院去年的不完全統(tǒng)計(jì)，商品房預(yù)售合同糾紛案件增長(zhǎng)幅度很大，已占該中院房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同糾紛案件的64%.其中，開(kāi)發(fā)商為被告的占90%；開(kāi)發(fā)商敗訴的競(jìng)占到80%.充分表明，開(kāi)發(fā)商的信用和守約意識(shí)仍較淡薄，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)侵犯購(gòu)房者利益的情況更為突出。購(gòu)房者作為群體性訴訟的案件也越來(lái)越多。因此，我國(guó)目前的商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，尤其是對(duì)商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的

11、監(jiān)督管理形勢(shì)仍很?chē)?yán)峻，形勢(shì)不容樂(lè)觀。對(duì)此現(xiàn)狀，我們必須有充分估計(jì)和冷靜的預(yù)測(cè)。其次，我國(guó)有關(guān)商品房預(yù)售的法律制度仍不夠完善。盡管在十年前我國(guó)就公布和實(shí)施了中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法及其城市商品房預(yù)售管理辦法、商品房銷售管理辦法、城市房地產(chǎn)開(kāi)放經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例等法律法規(guī)，但是，作為商品房預(yù)售及其市場(chǎng)規(guī)范化管理的一項(xiàng)法律制度來(lái)講，顯然存在不少缺陷。尤其是最近幾年商品房預(yù)售市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)的許多新情況和新問(wèn)題，更凸現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化的超前性與法律法規(guī)的滯后性。雖然最高人民法院公布了關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋，在一定程度上對(duì)于及時(shí)有效地處理房地產(chǎn)糾紛，發(fā)揮了重要的作用。但是，仍

12、難以適應(yīng)商品房預(yù)售市場(chǎng)在發(fā)展中的變化。如我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案”，但對(duì)于商品房預(yù)售的開(kāi)發(fā)商未按照該項(xiàng)規(guī)定將預(yù)售合同申報(bào)兩個(gè)法定管理部門(mén)登記備案的，或有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)拒絕接受登記，或有關(guān)政府部門(mén)隨意指定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理所接受預(yù)售合同的登記備案申報(bào)，并將這種應(yīng)當(dāng)作“登記備案”的合同轉(zhuǎn)作“預(yù)售登記”管理等問(wèn)題如何處理，則沒(méi)有做出規(guī)定。尤其是對(duì)有關(guān)部門(mén)拒絕接受登記備案和隨意指定事業(yè)單位接受申報(bào)或隨意將登記備案作為“預(yù)售登記”的，則缺乏明確規(guī)范或有效的約束。再有，我國(guó)城市房

13、地產(chǎn)管理法第四十四條第三款規(guī)定：“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)”。但是，該項(xiàng)規(guī)定缺少監(jiān)督和制裁措施的配套制度，尚未構(gòu)成完整的法律規(guī)范體系。雖然人民法院在審理此類民事訴訟案件時(shí)，可以依法對(duì)當(dāng)事人的違約行為進(jìn)行判決，對(duì)民事違法行為進(jìn)行制裁，但對(duì)于商品房預(yù)售市場(chǎng)的規(guī)范作用仍然有限，對(duì)大量的非訴糾紛無(wú)能為力。第三、政府有關(guān)主管部門(mén)的職能作用尚未發(fā)揮作用，監(jiān)督和管理混亂。如有些地方政府的房地產(chǎn)管理部門(mén)尚不清楚自己有無(wú)該項(xiàng)監(jiān)督和管理職責(zé)，尚未將商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng)納入其職責(zé)、職能管理范圍，甚至有的根本沒(méi)有開(kāi)展此項(xiàng)工作；有的尚未建立或明確相應(yīng)的內(nèi)部職能管理機(jī)構(gòu)；有的對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題放任不管，甚至在發(fā)生糾

14、紛時(shí)互相推卸責(zé)任。以至于許多地方出現(xiàn)了任由并無(wú)法定職能的某些房地產(chǎn)交易管理所一家包辦商品房的預(yù)售登記、發(fā)證，代替房產(chǎn)管理部門(mén)和國(guó)土管理部門(mén)承辦商品房預(yù)售合同登記備案的奇怪現(xiàn)象；出現(xiàn)購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)其所簽訂的商品房預(yù)售合同是否登記備案，不知到哪里查詢，或查詢到?jīng)]有登記備案，有關(guān)主管部門(mén)也不予理睬和解決的情況；出現(xiàn)購(gòu)房消費(fèi)者不知應(yīng)到哪個(gè)主管部門(mén)能查詢預(yù)售商品房的開(kāi)發(fā)商是否專款專用的問(wèn)題。一旦購(gòu)房者因商品房預(yù)售合同的登記備案爭(zhēng)議提起訴訟，政府的有關(guān)主管部門(mén)甚至不明不白地成了行政訴訟案件的被告，糊里糊涂地輸了“官司”。有的房產(chǎn)管理部門(mén)還理直氣壯地認(rèn)為：在房地產(chǎn)交易管理所辦理的商品房預(yù)售合同的預(yù)售登記，就是

15、商品房預(yù)售合同的合法登記備案！商品房開(kāi)發(fā)商對(duì)預(yù)售房的專款不專用狀況無(wú)人監(jiān)督糾正，購(gòu)房群眾對(duì)損害自身權(quán)益的問(wèn)題質(zhì)詢無(wú)所、告訴無(wú)門(mén)。這種情況不但嚴(yán)重妨礙了我國(guó)正常的商品房交易市場(chǎng)及商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng)的管理秩序，而且還使眾多購(gòu)房者對(duì)國(guó)家有關(guān)商品房預(yù)售的法律規(guī)定產(chǎn)生誤解；不但嚴(yán)重?fù)p害了政府及其職能部門(mén)依法履行職能和依法行政的形象，而且還直接損害著購(gòu)房者的合法權(quán)益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房開(kāi)發(fā)和預(yù)售經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的違法經(jīng)營(yíng)行為，得不到政府有關(guān)主管部門(mén)的及時(shí)監(jiān)督和糾正，又形成了商品房預(yù)售市場(chǎng)不能規(guī)范和完善的一個(gè)主要癥狀。第四、我國(guó)有關(guān)商品房買(mǎi)賣(mài)及預(yù)售的有關(guān)法律法規(guī)公布實(shí)施已有十多年，但是對(duì)這些法律法規(guī)的有關(guān)宣傳和普

16、及工作則顯得非常薄弱。不但眾多的購(gòu)房消費(fèi)者知者甚少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所知不多，就連許多地方政府的房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)也不清楚如何執(zhí)行，不明白如何依法進(jìn)行管理。如我國(guó)南方某省的商品房預(yù)售市場(chǎng)很大，但幾乎所有的房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)還都尚未開(kāi)展商品房預(yù)售合同的登記備案工作和商品房預(yù)售所得款項(xiàng)專款專用的監(jiān)督管理工作。三、問(wèn)題的解決對(duì)此，筆者還調(diào)查研究了許多省市的有關(guān)地方法規(guī)或行政規(guī)章，及人民法院的許多成功判例，提出有關(guān)對(duì)策以供商討或能引起關(guān)注者的共鳴。首先，要加大對(duì)商品房預(yù)售法律制度的宣傳力度，正確理解和適用有關(guān)法律法規(guī)的立法精神和立法本意。地方各級(jí)人民政府，尤其是市、縣級(jí)政府依法具有房產(chǎn)行政

17、管理和土地行政管理職能的行政執(zhí)法部門(mén)，更應(yīng)當(dāng)熟悉和掌握。1            關(guān)于商品房預(yù)售，我國(guó)有關(guān)法規(guī)明確規(guī)定為：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將尚未竣工、正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購(gòu)房人，并由購(gòu)房人支付購(gòu)房定金或價(jià)款的行為。由此可以看出，我國(guó)商品房預(yù)售法律制度所規(guī)定的商品房預(yù)售，具有五個(gè)明顯的特征：第一、預(yù)售的商品房必須是作為商品房項(xiàng)目建設(shè)的房屋，而不是政府批準(zhǔn)的一些社會(huì)福利性房屋，或社會(huì)保障性、社會(huì)救濟(jì)性質(zhì)的房屋，也不是一些單位內(nèi)部自建的集資房或城市居民自購(gòu)住宅用地所建的等非社

18、會(huì)化、商品化房屋。因此，此類房屋具有明顯的社會(huì)化、商品化和公開(kāi)銷售的特征。第二、預(yù)售的商品房是處于特定狀態(tài)的房屋，即必須是已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài)，但尚未竣工的商品房。不是尚未開(kāi)工的商品房項(xiàng)目，也不是已經(jīng)竣工交付使用的商品房現(xiàn)房，更不是早已停工無(wú)法繼續(xù)施工建設(shè)的“半拉子”工程，或時(shí)建時(shí)停無(wú)法預(yù)計(jì)或確定竣工時(shí)間的商品房工程項(xiàng)目。第三、預(yù)售的商品房，必須是客觀存在，并正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài)。即作為商品房，在竣工交付前卻并非現(xiàn)實(shí)存在。因此，作為正處在施工建設(shè)狀態(tài)、尚未竣工交付、并非現(xiàn)實(shí)存在的房屋提前銷售，是預(yù)售的最顯著的特征。第四、商品房預(yù)售的預(yù)售人主體是特殊的商品房開(kāi)發(fā)商，必須是具

19、備商品房預(yù)售條件的開(kāi)發(fā)企業(yè)，即具有法定性和特定性商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)。而購(gòu)房人則是社會(huì)不特定的主體，任何要購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房的公民，都可以成為商品房預(yù)售的買(mǎi)方。第五、商品房預(yù)售，必須要依照有關(guān)法律規(guī)定，具備必須的條件，尤其是政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的商品房預(yù)售許可證，并將有關(guān)預(yù)售商品房的資料及有關(guān)法律規(guī)定向購(gòu)房人公示，即具備的法定公開(kāi)性。因此，在這里已竣工的房屋是現(xiàn)房，不能作為商品房預(yù)售合同的標(biāo)的。已經(jīng)長(zhǎng)期停止施工，尚不具備繼續(xù)施工建設(shè)條件的房屋，當(dāng)然也就無(wú)法確定繼續(xù)施工的進(jìn)度和竣工交付的時(shí)間，可能使購(gòu)房消費(fèi)者遙遙無(wú)期地等待，也不應(yīng)進(jìn)行預(yù)售。尚未開(kāi)工建設(shè)的商品房項(xiàng)目，因其開(kāi)工日期無(wú)法確定，竣工日期更無(wú)法確定，故

20、不得作為在建商品房預(yù)售。還有，為解決貧困市民適用特殊政策建設(shè)的房屋、自建房屋、單位內(nèi)部的集資房屋等非市場(chǎng)條件下的商品房，不能作為商品房預(yù)售。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得投機(jī)取巧，不得隱瞞真相，不得故意規(guī)避現(xiàn)行法律法規(guī)自行在合同中制定霸王條款等，欺騙政府管理部門(mén)和購(gòu)房消費(fèi)者。商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所發(fā)生的眾多糾紛，往往源于開(kāi)發(fā)商或購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)有關(guān)商品房預(yù)售法律法規(guī)及有關(guān)制度的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，或開(kāi)發(fā)商的投機(jī)心理和規(guī)避行為。關(guān)于商品房預(yù)售合同。商品房預(yù)售合同，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將這種在建的商品房預(yù)售給購(gòu)房人，并由購(gòu)房人支付購(gòu)房定金或價(jià)款，雙方自愿協(xié)商所簽訂的合同。這種合同與商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同不同，具有以下法律特征：第

21、一、合同的主體，作為預(yù)售人必須是具備商品房預(yù)售條件的商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)；而作為購(gòu)房人則必須是明知購(gòu)買(mǎi)的不是現(xiàn)房、具有預(yù)期交房風(fēng)險(xiǎn)的商品房預(yù)購(gòu)人。第二、合同的標(biāo)的，從合同條款的字意來(lái)看，標(biāo)的是正在建設(shè)中商品房；但是從雙方約定的權(quán)力義務(wù)性質(zhì)來(lái)看，預(yù)售合同的標(biāo)的并非房屋產(chǎn)權(quán)，而只是預(yù)期得到房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)力。第三、商品房預(yù)售合同是附期限和附條件的合同，附期限指的是附房屋交付期限和辦理房屋產(chǎn)權(quán)證期限，尤其是房屋交付期限；附條件，則指的是合同隱含的商品房預(yù)售開(kāi)發(fā)商必須具備的預(yù)售條件，即保證合同合法有效和能夠辦理產(chǎn)權(quán)證前提的條件。第四、商品房預(yù)售的開(kāi)發(fā)商在其商品房預(yù)售的商業(yè)廣告和宣傳資料中，對(duì)商品房預(yù)售所做出的承

22、諾性條件，也是商品房預(yù)售合同的內(nèi)容。商品房預(yù)售合同較之商品房現(xiàn)房的交易合同，具有較大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，除非具備充足的建設(shè)資金，一般都要以優(yōu)惠的價(jià)格和較大投入的廣告、宣傳吸引購(gòu)房者；一旦購(gòu)房者不多，繼續(xù)施工資金不足，為保證工程按期竣工交付房屋，開(kāi)發(fā)商則需要貸款，因此不但加大了建設(shè)成本，而且將要承擔(dān)逾期不能還貸的風(fēng)險(xiǎn)。作為購(gòu)房者來(lái)講，在房屋竣工交付之前，因開(kāi)發(fā)商的各種原因會(huì)造成工程施工中的很多變數(shù)，主要的有：因資金不足，工程延期或停工，造成長(zhǎng)期不能交付房屋；考慮成本，開(kāi)發(fā)商會(huì)降低約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)或改變公開(kāi)承諾的配套設(shè)施、設(shè)備；為了減少投入，開(kāi)發(fā)商會(huì)取消原承諾的公共服務(wù)設(shè)施，或房屋面積嚴(yán)重不符

23、等。第五、作為商品房預(yù)售所使用的合同樣式，一般應(yīng)當(dāng)使用國(guó)家有關(guān)部門(mén)制作的條款比較完備的格式合同。但是，使用何種預(yù)售合同樣式或格式，法律并沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定。商品房開(kāi)發(fā)商可以自己制作商品房預(yù)售合同，但合同的主要條款應(yīng)當(dāng)基本完備并符合真實(shí)和公平原則。在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許購(gòu)房人對(duì)合同條款提出修改意見(jiàn)，尤其是購(gòu)房者認(rèn)為不公正或不合理的條款的意見(jiàn)，雙方協(xié)商取得一致意見(jiàn)后簽訂。這里應(yīng)當(dāng)注意兩個(gè)問(wèn)題：一是要注意商品房預(yù)約合同與預(yù)售合同的區(qū)別。目前商品房預(yù)售市場(chǎng)出現(xiàn)的預(yù)約合同，有認(rèn)購(gòu)書(shū)、預(yù)定書(shū)或訂購(gòu)書(shū)等，甚至還有叫房屋訂金協(xié)議的，一般均不具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款，屬于開(kāi)發(fā)商與

24、購(gòu)房者就房屋預(yù)售的有關(guān)事項(xiàng)，尤其是對(duì)將來(lái)簽訂商品房預(yù)售合同的初步預(yù)約，不能視為商品房預(yù)售合同，也不是對(duì)將來(lái)要簽訂合同時(shí)的自愿原則的限制。在很多情況下，預(yù)約人也不一定就是將來(lái)簽訂合同的真實(shí)購(gòu)房人。但是，當(dāng)認(rèn)購(gòu)書(shū)已經(jīng)具備該辦法規(guī)定的商品房預(yù)售合同的主要條款的，則可以認(rèn)定為商品房預(yù)售合同成立。二是即使雙方使用的是國(guó)家有關(guān)部門(mén)制定的商品房預(yù)售的格式合同，也應(yīng)允許當(dāng)事人在不違背法律法規(guī)規(guī)定的有關(guān)原則下，自愿協(xié)商修改。關(guān)于商品房預(yù)售的條件。國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的比較明確和全面。第一、預(yù)售商品房的建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)交付完全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)的土地。因?yàn)?，房屋依附于土地，商品房?xiàng)目的合法開(kāi)工建

25、設(shè)和合法預(yù)售，必須以對(duì)該土地的合法使用權(quán)為前提。土地資源不可再生，亦不可濫用。目前，國(guó)家三令五申加強(qiáng)土地管理，嚴(yán)厲查處并通報(bào)有關(guān)違法占用或違法開(kāi)發(fā)土地的典型事件，充分表明國(guó)家對(duì)土地資源的依法管理、依法征用、依法出讓、依法開(kāi)發(fā)及依法監(jiān)督的措施和力度正在不斷加強(qiáng)。第二、必須持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。因?yàn)槲覈?guó)早已公布并實(shí)施了城市規(guī)劃法，對(duì)城市建設(shè)工程實(shí)行許可證制度管理。這種許可證制度是一種強(qiáng)制性規(guī)范，不是任意性或選擇性的。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商忽視這一點(diǎn)而預(yù)售房屋，就會(huì)使開(kāi)發(fā)商自己尤其是購(gòu)房消費(fèi)者面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。有的觀點(diǎn)認(rèn)為：建設(shè)工程規(guī)劃許可證不能影響商品房預(yù)售合同的效力。但筆者認(rèn)為，從我國(guó)有關(guān)城市規(guī)劃的法

26、律規(guī)定來(lái)看，對(duì)城市建設(shè)工程實(shí)行許可證制度管理，是一種強(qiáng)制性管理，否則我國(guó)城市規(guī)劃的落后局面長(zhǎng)期不能改變，尤其是經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的重要城市的規(guī)劃方案，本身就具備行政法律法規(guī)性質(zhì)，地方的任何單位或個(gè)人無(wú)權(quán)改變。尤其是一些違章建筑，則在必須依法拆除之列。第三、按提供預(yù)售商品房，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。關(guān)于投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金已達(dá)到工程總投資25%以上的規(guī)定，有兩個(gè)意義：一是建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)際動(dòng)工，二是開(kāi)發(fā)商必須自己投入一定的資金。無(wú)論是投入土地的還是投入具體項(xiàng)目施工工程的，都表明開(kāi)發(fā)商有一定的實(shí)力和能力，不能完全依賴購(gòu)房者的房款資金。防止炒買(mǎi)地皮

27、、炒買(mǎi)項(xiàng)目等投機(jī)行為。關(guān)于已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間的規(guī)定，則是為了保障商品房預(yù)售合同的實(shí)際、全面履行，到期能夠向購(gòu)房者交付房屋。防止建設(shè)工程中因開(kāi)發(fā)商原因造成不合理的停工、拖拉，以致長(zhǎng)期不能竣工交付，形成新的“半拉子”工程。從合同法理論上講，商品房預(yù)售是一種不同于現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)或不具備當(dāng)時(shí)實(shí)物交割條件的附期限的交易行為，開(kāi)發(fā)商必須具有一定的開(kāi)發(fā)能力和資金實(shí)力，不能把商品房開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。第四、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。商品房預(yù)售制度，是商品房交易制度中的一項(xiàng)特別規(guī)定。從事商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng)，必須持有兩個(gè)許可證：即規(guī)劃許可證和預(yù)售許可證。更加體現(xiàn)了

28、國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售行為的嚴(yán)格規(guī)范和監(jiān)督管理的立法意義。上述商品房預(yù)售的條件，主要是針對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所規(guī)定的，尤其是必須具備兩個(gè)許可證的規(guī)定，明顯體現(xiàn)出國(guó)家行政管理的性質(zhì)，是國(guó)家對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)具備的資格和條件的規(guī)范。但是，在上述規(guī)定的四個(gè)條件中，哪個(gè)是最重要的呢？筆者認(rèn)為，是第四個(gè)條件。因?yàn)樯暾?qǐng)取得商品房預(yù)售許可證所必須提交的證件和資料中，幾乎囊括了前面的幾個(gè)條件。因此，從形式要件上看，具備了商品房預(yù)售許可證，也就具備了商品房預(yù)售的全部條件。關(guān)于商品房預(yù)售合同的登記備案制度。我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)

29、以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案”。這種登記備案制度的規(guī)定，是為了便于地方政府的房產(chǎn)和土地管理職能部門(mén)，通過(guò)對(duì)商品房預(yù)售合同的登記備案管理，掌握商品房預(yù)售情況的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，以有利于監(jiān)督檢查和對(duì)于不符合預(yù)售條件或違法的預(yù)售行為，及時(shí)予以查處和糾正，有利于商品房建成后的轉(zhuǎn)移登記、辦證發(fā)證工作。需要說(shuō)明的是，這里說(shuō)的商品房建成后的轉(zhuǎn)移登記、辦證發(fā)證工作，主要是指已經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同中，特定的買(mǎi)方，就特定標(biāo)的房屋的所有權(quán)和相對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的特定預(yù)期辦證事項(xiàng)    第九、我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法設(shè)定商品房預(yù)售合同的登記備案制度的重要意義，并不僅僅

30、在于本文以上所述，還在于其授權(quán)政府有關(guān)部門(mén)更重要的監(jiān)督管理職責(zé)，有關(guān)部門(mén)必須依法行使職權(quán)、發(fā)揮職能作用，對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者合法利益的加以保護(hù)。如果商品房預(yù)售合同不依法登記備案，或政府法定職能部門(mén)不依法履行法定職責(zé)，那么，國(guó)家制定商品房預(yù)售制度及對(duì)于商品房預(yù)售市場(chǎng)依法進(jìn)行規(guī)范和管理的立法目的則不能實(shí)現(xiàn)。關(guān)于商品房預(yù)售得款的專款專用制度。我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第四十四條第三款規(guī)定：“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)”。城市商品房預(yù)售管理辦法第十一條和第十四條規(guī)定：城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)管的有關(guān)制度。開(kāi)發(fā)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期糾正，并可處以違

31、法所得3倍以下但不超過(guò) 3萬(wàn)元的罰款。筆者認(rèn)為，我國(guó)制定商品房預(yù)售所得房款?？顚Ｓ弥贫鹊哪康模皇且s束商品房預(yù)售的開(kāi)發(fā)商，對(duì)于預(yù)售所得房款，必須?？顚Ｓ?，保證工程進(jìn)度，按期完工、驗(yàn)收和交付房屋，以保障購(gòu)房消費(fèi)者的合法權(quán)益；二是監(jiān)督商品房預(yù)售的開(kāi)發(fā)商，不得就商品房預(yù)售所得房款挪作它用，不得用專款來(lái)償還開(kāi)發(fā)商所欠他人的非該項(xiàng)工程債務(wù)，以防止建房工程的非正常停工、停建；三是監(jiān)督開(kāi)發(fā)商按工程進(jìn)度向施工單位支付工程款，以防止因拖欠工程款糾紛引發(fā)施工單位行使所建工程的優(yōu)先受償權(quán)，而損害購(gòu)房消費(fèi)者的合法權(quán)益。商品房預(yù)售房款的?？顚Ｓ弥贫葘?duì)于監(jiān)督開(kāi)發(fā)商全面履行合同，維護(hù)購(gòu)房消費(fèi)者的合法權(quán)益有著非常重要的作用

32、。關(guān)于開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售活動(dòng)的有關(guān)程序。雖然，在國(guó)務(wù)院發(fā)布的城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例和建設(shè)部的商品房銷售管理辦法中已有一些規(guī)定，但均較為原則。筆者經(jīng)有關(guān)考察認(rèn)為，商品房預(yù)售一般要具備以下有關(guān)材料，并經(jīng)過(guò)以下幾個(gè)有關(guān)程序和步驟：商品房預(yù)售的前期準(zhǔn)備工作。在這個(gè)階段，開(kāi)發(fā)商首先必須準(zhǔn)備好可用于公示的：1、具備商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格和商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng)條件的文件和證明，以向購(gòu)房人明示其是否已經(jīng)具備合法進(jìn)行商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng)的主體資格。商品房開(kāi)發(fā)商委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售或預(yù)售的，還必須明示中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是否具備合法中介資格的證明文件和商品房銷售委托書(shū)。2、準(zhǔn)備好將向購(gòu)房人明示的商品房銷售管理辦法、城市商品房預(yù)售管

33、理辦法和商品房預(yù)售合同示范文本。3、準(zhǔn)備好將要預(yù)售的商品房有關(guān)情況的材料及售樓說(shuō)明書(shū)。如設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明與將要實(shí)際交付的商品房是否一致。4、做好售樓廣告和宣傳。售樓廣告和宣傳一是要符合國(guó)家的廣告法和房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行條例等有關(guān)規(guī)定；二是要保證廣告、宣傳的內(nèi)容必須真實(shí)、合法、和準(zhǔn)確，廣告與宣傳所明示的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)與合同約定的內(nèi)容相符。5、招聘和培訓(xùn)從事商品房預(yù)售的有關(guān)宣傳、咨詢和服務(wù)人員，以做好有關(guān)介紹、解釋、說(shuō)明和提供資料等工作，保證商品房預(yù)售工作的正常開(kāi)展。商品房預(yù)售及協(xié)商簽訂合同。在這個(gè)階段，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)做到的事項(xiàng)有：1、根據(jù)購(gòu)房人的要求，如實(shí)介紹在建商品房的狀況，如實(shí)提供預(yù)售商品房的有關(guān)

34、材料，提供國(guó)家關(guān)于商品房預(yù)售的有關(guān)規(guī)定和商品房預(yù)售合同示范文本等。2、雙方根據(jù)商品房預(yù)售合同示范文本進(jìn)行協(xié)商并簽訂商品房預(yù)售合同。需要注意的問(wèn)題，一是有些當(dāng)事人在簽訂合同簽訂時(shí)，往往疏忽質(zhì)量要求和保修條款，遺漏物業(yè)管理方式條款的審查和約定，開(kāi)發(fā)商的售樓人員應(yīng)當(dāng)主動(dòng)說(shuō)明；二是商品房預(yù)售合同示范文本是雙方協(xié)商并簽訂合同的重要，并不能限制當(dāng)事人對(duì)將要簽訂合同的具體條款進(jìn)行協(xié)商。3、雙方在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，必須提供真實(shí)的身份證明材料、進(jìn)行聯(lián)系的通訊方式及地址。4、開(kāi)發(fā)商不得強(qiáng)迫購(gòu)房人簽訂不具備商品房預(yù)售合同主要條款的預(yù)定合同或定金合同。5、開(kāi)發(fā)商將簽訂的商品房預(yù)售合同向法定的房產(chǎn)和土地管理部門(mén)登記

35、備案并告知購(gòu)房人，購(gòu)房人可以進(jìn)行查詢。6、開(kāi)發(fā)商配合購(gòu)房人同有關(guān)銀行辦理房屋按揭貸款手續(xù)。在這個(gè)階段，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)注意慎重審查和核對(duì)合同條款的約定與開(kāi)發(fā)商在廣告、宣傳資料中明示的有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)、使用材料及配套設(shè)備如電梯等是否有不明確，可能發(fā)生誤解的內(nèi)容。慎重簽訂預(yù)定合同或定金合同，以防此類“陷阱”。注意有的開(kāi)發(fā)商提供的商品房預(yù)售合同文本，并非國(guó)家建設(shè)部制定的商品房預(yù)售合同示范文本，認(rèn)真審查開(kāi)發(fā)商自己擬定的商品房預(yù)售合同文本，有無(wú)明顯不公平條款或霸王條款。商品房預(yù)售合同的履行。在這個(gè)階段，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)做到的事項(xiàng)主要有：1、按照建筑工程施工合同的約定，督促施工單位按期竣工、驗(yàn)收、結(jié)算及支付工程款，以保證

36、按期向購(gòu)房人交付房屋。因不可抗力或合同約定的其他原因，需延期交付房屋的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)及時(shí)通知購(gòu)房人。2、工程在施工工程中，經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)及時(shí)書(shū)面通知購(gòu)房人。書(shū)面通知必須載明購(gòu)房人在收到后的十五日內(nèi)須確定是否退房并書(shū)面答復(fù)開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商不得隨意變更設(shè)計(jì)，增加購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)或損害購(gòu)房人的利益。3、開(kāi)發(fā)商在向購(gòu)房人交付房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。4、開(kāi)發(fā)商在向購(gòu)房人交付房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)將其選聘的物業(yè)管理企業(yè)的情況告知購(gòu)房人，并通知有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)。5、在交付房屋后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)提示并積極協(xié)助購(gòu)房人在規(guī)定的期限內(nèi)，及時(shí)辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記。6、對(duì)購(gòu)房人提出的房屋質(zhì)量問(wèn)題，在保證的質(zhì)量保修范圍內(nèi)，及時(shí)履行保修責(zé)任。7、及時(shí)解決因房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，或因規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更等，購(gòu)房人提出的退房及賠償問(wèn)題。在這個(gè)階段，購(gòu)房人特別需要注意的是，在開(kāi)發(fā)商交付房屋時(shí)，要根據(jù)雙方簽訂合同