成本策劃-從經(jīng)營的視角前置成本控制

1、  成本策劃是個舶來語，可以說是日本企業(yè)成本管理的代表模式。簡言之，成本策劃相當于從經(jīng)營戰(zhàn)略的角度來系統(tǒng)分析企業(yè)成本。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，成本策劃是前置成本管理，實現(xiàn)成本“事前”控制的一種重要的管理方式。但目前，中國房地產(chǎn)企業(yè)對于成本策劃這一管理手段的運用還基本處于空白。那么，房地產(chǎn)企業(yè)是否需要成本策劃？成本策劃的具體思路又如何？     成本管理是否必須設(shè)計先行？    一直以來，地產(chǎn)企業(yè)的成本管理都始于設(shè)計圖紙出來之后。在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理人員的意識里，多數(shù)人認為成本需要設(shè)計先做，只有有了設(shè)計圖紙，算了工程量，

2、才能計價、估價；少數(shù)人認為，至少有概念設(shè)計，才能估價，才能估算，成本同樣還是需要設(shè)計先行；只有很少的人認為，沒有設(shè)計之前需要先做成本的測算、規(guī)劃。    “成本管理必須設(shè)計先行”早已在成本管理人員的意識里根深蒂固，從來沒有人質(zhì)疑，也從來沒有人考慮：沒有設(shè)計圖紙是否也能開始成本管理？    沒有設(shè)計圖紙是否也能開始成本管理？答案當然是肯定的，這就是我們本文將要談到的成本策劃。    成本策劃是運營的需要    從過程上看，房地產(chǎn)企業(yè)的價值鏈呈漏斗形，即越往運營前端成本控制的空間

3、越大，對利潤產(chǎn)生的影響也越大。譬如，在房地產(chǎn)項目運營中，設(shè)計階段決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本大格局：雖然設(shè)計費占房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程費用的比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但設(shè)計對工程造價的影響卻可高達75%以上。    因此，從經(jīng)營的角度而言，要通過成本控制來實現(xiàn)經(jīng)營利潤的最大化，必須打破傳統(tǒng)設(shè)計先行的成本管理模式，尋求成本管理手段的進一步前置，從運營戰(zhàn)略的視角進行成本策劃?？梢哉f，從經(jīng)營層面而言，成本策劃是經(jīng)營活動開始的必需步驟。    成本策劃的具體思路    成本策劃是一個系統(tǒng)工程，要求成

4、本管理人員具有成本管理、設(shè)計、實施、采購等綜合素質(zhì)。具體而言，成本策劃是指在設(shè)計的前端，成本管理人員站在企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的高度，根據(jù)項目的定位及成本總控目標，整體分析、規(guī)劃項目在設(shè)計、施工等各個環(huán)節(jié)的成本配置，提出成本策略。成本策劃通過前置目標成本的管理方式，解決的是經(jīng)營的問題，做與不做的問題，以及準備如何做的問題。    從成本體系上看，目標成本前置，就是成本策劃階段（也即可研成本階段），這個階段一定要與企業(yè)戰(zhàn)略完整結(jié)合，才能在方向上把控正確。后面的責任成本、動態(tài)成本乃至最后的決算成本這一系列管理鏈條的存在才有意義，無效成本才有可能減至最低。  

5、  成本策劃究竟如何去具體施行？下面我就以某地產(chǎn)公司一個博物館項目的成本策劃為例，為大家具體闡述成本策劃的思路及步驟。    第一步：了解需求，弄清項目最終要達到的目標    成本策劃之前，我們首先需要明確投資方對博物館的需求，以及最終希望達到一個怎樣的目標。也即弄清這個項目的邊界條件：花多少錢，達成怎樣的效果。通過與投資方的溝通，我們了解到他們對此項目的目標是投資3000萬元建造面積為3500平米的博物館，除滿足博物館的基本功能需求外，還要建成所在小區(qū)里的標志性建筑。    第二步：對同類產(chǎn)品

6、成本案例進行調(diào)查分析    一方面，走訪其他博物館，對博物館人員進行密集訪談，了解如何管理博物館；另一方面進行實體參觀拍照，了解博物館設(shè)計規(guī)范，明確博物館的標準版。最后，根據(jù)實地調(diào)查與訪談，以及網(wǎng)上資料的收集，對同級以及上下級的博物館進行分析比較，并參考其成本造價數(shù)據(jù)，按照重置成本法進行成本分析，明確博物館的總造價、單方造價以及成本投放重點等信息。    第三步：提出成本配置建議    根據(jù)行業(yè)設(shè)計規(guī)范，以及投資方的需求（如果是住宅產(chǎn)品，就需要了解目標客戶的需求），梳理出本項目的基本功能，并結(jié)合投資總額，

7、提出必備功能性成本（必須成本）、可變成本、成本投放的側(cè)重點等成本配置建議。    這里強調(diào)的是成本配置一定要結(jié)合客戶的需求，了解和把握客戶需求也是成本控制的基礎(chǔ)。比如我們買一個家用電器或者電子產(chǎn)品，就經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)這些產(chǎn)品有很多的功能可能從來就用不到，但實際上這些產(chǎn)品的生產(chǎn)商在生產(chǎn)過程中為這些功能付出了很多的成本。同樣，我們在建房子的時候也應(yīng)該考慮到這一點，就是要在成本總目標基礎(chǔ)上，將充分滿足客戶的需求作為基本出發(fā)點，即要清楚地知道客戶的需求是什么，進而把那些可有可無的東西堅決去掉，對于那些客戶很關(guān)注的東西要堅決做到最好，明確可變與不變成本的比例。 

8、0;  第四步：提出成本策略建議    成本策略建議也即實現(xiàn)項目目標的手段，是根據(jù)項目的定位及成本總控制目標、成本配置建議，從整體上對設(shè)計、建材、施工、裝修等提出成本策略。例如，根據(jù)投資方對博物館的需求取向（標志性建筑）及成本總控目標，我們給到的成本策略建議主要有如下兩大點：一是滿足博物館第二功能的同時滿足“標志性建筑”之需，重視外立面的設(shè)計，可適當采用異形形狀，這是成本配置的重點；二是博物館屬藝術(shù)品，材料不一定是最好，但工藝一定要最高端，通過精致、簡約來體現(xiàn)博物館的藝術(shù)性，所以裝飾取向建議選擇好的施工工藝及中價格材料。    另外，對裝修、建材的選擇等事項我們也提出了一些具體的成本策略建議，例如，在裝修上，建議所有展廳采用簡單裝修，地面采用自流平水泥地面，墻面及天棚面主要為乳膠漆；在選材上，設(shè)備建議盡量采用國產(chǎn)。    第五步：規(guī)劃運行費用    根據(jù)前面的成本配置建議以及成本策略，得到一個大體的目標成本，并規(guī)劃設(shè)計、實施、建材等的資金計劃。    綜上可見，成本策劃主要解決的是限額下的經(jīng)營目標是否可以實現(xiàn)、如何實現(xiàn)，以及經(jīng)營目標不同下的成本限額變化需求問題；解決成本限額下可