安義石鼻鎮(zhèn)度假村項目策劃

1、 第一章 總 論項目名稱：安義石鼻鎮(zhèn)休閑度假村建設(shè)可行性研究報告（暫定）一、項目建設(shè)單位、法人代表、所有制形式項目建設(shè)單位：法人代表：注冊資本：企業(yè)類型：注冊地址：二、建設(shè)地點、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)期限、建設(shè)內(nèi)容1、建設(shè)地點：安義石鼻鎮(zhèn)休閑度假村坐落于安義縣石鼻鎮(zhèn)，山清水秀，綠樹成蔭。2、建設(shè)規(guī)模：占地面積 1000畝3、建設(shè)期限：3年4、 建設(shè)內(nèi)容：本項目重點建設(shè)內(nèi)容將圍繞著南昌市高端商務(wù)人群的需求而定位，立足于打造三大主題的高端商務(wù)休閑養(yǎng)生綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)。1）打造以旅游休閑為主題的南昌高端商務(wù)群體的花園式休閑生活區(qū)我們將因地制宜，將真正的田園生活帶給客戶，主打訴求為“綠色、環(huán)保、健康、全方位身心放

2、松”，圍繞這一訴求，我們將建設(shè)開心農(nóng)場、果園戶外、精品現(xiàn)代游樂、農(nóng)家生活、戶外游玩等項目，將此項目建設(shè)成為南昌商務(wù)高端人士的花園式休閑生活區(qū)，讓客戶可以在這里得到全方位的身心放松2）打造以會議、拓展訓(xùn)練、商務(wù)交流為主題的南昌商務(wù)精英的休閑式商務(wù)會所我們將圍繞客戶的商務(wù)需求，打造包括拓展中心、CS基地、三星級酒店、企業(yè)家俱樂部等商務(wù)項目和設(shè)施、主打訴求為“精英會所、高端人脈圈、員工休閑培訓(xùn)基地”，并成立專業(yè)的會所運營公司，組織開展各類論壇和商業(yè)會議，將本項目打造成南昌商務(wù)精英的休閑式商務(wù)會所。3） 打造以系統(tǒng)化養(yǎng)生服務(wù)為主題的南昌精英人士的養(yǎng)生服務(wù)中心我們將把養(yǎng)生地產(chǎn)作為項目的核心主打訴求，圍繞

3、著高端商務(wù)人士對生活品質(zhì)的要求，打造以養(yǎng)生別墅、私人醫(yī)生、管家服務(wù)、貴賓式服務(wù)、生態(tài)養(yǎng)生、抗衰老治療等為主題的養(yǎng)生服務(wù)綜合體，并建設(shè)高端SPA、水療、養(yǎng)生會所、私人醫(yī)生管理機構(gòu)、管家式物業(yè)管理、貴賓式服務(wù)體系、抗衰老治療中心等一系列的設(shè)施和服務(wù)項目，成為為高端客戶提供系統(tǒng)化的養(yǎng)生服務(wù)綜合體三、項目估算總投資：1.2億元（投資暫定商榷） 四、項目綜合評價 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游是旅游業(yè)發(fā)展一個新方向，一方面拓寬了旅游業(yè)的廣度，為旅游活動增添了新景觀，有助于生態(tài)保護和環(huán)境優(yōu)化，使環(huán)境恢復(fù)魅力，永保秀麗；另一方面開拓了農(nóng)業(yè)和土地被利用的新領(lǐng)域，圍繞建設(shè)旅游大產(chǎn)業(yè)、面向旅游大市場，進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)。

4、五、編制依據(jù)縣招商引資有關(guān)文件，安義縣旅游總體規(guī)劃。 六、項目建設(shè)的指導(dǎo)思想本報告的編制依照國家現(xiàn)行政策、法律、法規(guī)，本著開發(fā)與環(huán)保相結(jié)合，經(jīng)濟效益與社會效益相統(tǒng)一，建成一個具有濃厚的民間文化和古樸典雅的與特色商業(yè)休閑度假村，使所有業(yè)主及觀光者能感受到回歸自然的爽心悅目，同時又不失星級享受，并通過該度假村的建成營業(yè)能吸引更多的游客和投資者來我縣投資開發(fā)。 七、項目建設(shè)的基本原則及規(guī)劃1、 獨具特色，講究檔次；2、 與周圍景觀充分融合與統(tǒng)一；3、 突出度假娛樂功能為主兼顧其他的經(jīng)營理念；4、 封閉式管理，開放式經(jīng)營。第2章 項目提出的背景一市場前景分析 2013年中共中央國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代化

5、農(nóng)業(yè) 進(jìn)一步增強農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見，首提發(fā)展家庭農(nóng)場。目前，在江西省周邊省份都已正式開展積極培育家庭農(nóng)場的試點，江西首家注冊的家庭農(nóng)場也于近日應(yīng)運而生。目前，全國都在大力推動農(nóng)業(yè)家庭農(nóng)場，并作為今后的農(nóng)業(yè)發(fā)展趨勢，更是提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的唯一途徑，更是打造地方經(jīng)濟的重要支點。力爭做大做強，成為江西省發(fā)展農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的示范單位。隨著城市化發(fā)展的日益變遷，現(xiàn)代都市人都趨向遠(yuǎn)離喧囂的噪音和鋼筋水泥叢林,投身山林田園,去感受大自然的真山真水。做到春觀花、夏納涼、秋賞桂、冬詠梅。在寧靜的大自然中實現(xiàn)放松自己，達(dá)到消除壓力，放松心情；健康運動，提升體質(zhì)；增強交流，和諧家庭的需求。 生態(tài)旅游農(nóng)業(yè)是一種具有休閑

6、、娛樂、教育功能的產(chǎn)業(yè)，它是將農(nóng)業(yè)景觀、生態(tài)景觀、田園風(fēng)光景觀的深層次開發(fā)與旅游業(yè)延伸交叉形成的新型農(nóng)業(yè)開發(fā)模式。黨中央、國務(wù)院發(fā)出建設(shè)社會主義新農(nóng)村的號召，建設(shè)新農(nóng)村，正在成為各級黨政工作的主旋律。順應(yīng)大勢，旅游業(yè)向農(nóng)村挺進(jìn)，這是我國旅游業(yè)進(jìn)入戰(zhàn)略提升期采取的重大舉措?！班l(xiāng)村旅游熱”的興起，對于推動農(nóng)村致富奔小康，促進(jìn)農(nóng)村精神文明建設(shè)、提升地方整體形象，具有極為重要的意義。因此，本項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃。2、 隨著安義縣社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民群眾對高品質(zhì)的休閑娛樂等精神層面的需求日益增長。安義屬于省會南昌市郊縣，交通發(fā)達(dá)，客商云集，是經(jīng)商投資的熱土 如今該縣工業(yè)經(jīng)濟大幅攀升

7、，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟穩(wěn)中有升，三產(chǎn)經(jīng)濟高效提升，開放型經(jīng)濟突飛猛進(jìn)。在高速公路沿線石鼻鎮(zhèn)內(nèi)獨資興建一座集休閑、娛樂、觀光、夜?fàn)I、度假為一體的休閑度假山莊，將為廣大旅游者提供全新的體驗和一流的服務(wù)，為安義旅游事業(yè)的發(fā)展插上騰飛的翅膀。第三章 項目建設(shè)的必要性 1、生態(tài)旅游是人們?nèi)諠u義追求的時尚 生態(tài)農(nóng)業(yè)是遵循生態(tài)經(jīng)濟學(xué)規(guī)律進(jìn)行經(jīng)營和管理的集約化農(nóng)業(yè)體系，其最終目標(biāo)是實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、生態(tài)三個效益的統(tǒng)一。旅游業(yè)作為朝陽產(chǎn)業(yè)，已成為國民經(jīng)濟的重要支柱。而將二者融于一體、富含科技含量的高科技生態(tài)旅游農(nóng)業(yè)則成為熱點，大有發(fā)展前途。 2、項目建設(shè)是農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的需要 建立可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟體系、社會體系和保持

8、與之相適應(yīng)的可持續(xù)利用的資源和環(huán)境基礎(chǔ)，是我國可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。堅持走經(jīng)濟、社會、人口、資源和環(huán)境相互協(xié)調(diào)，兼顧當(dāng)代人.和子孫后代利益的可持續(xù)發(fā)展道路，這不僅是歷史一的必然，也是我一們這一代人對未來應(yīng)切實擔(dān)負(fù)起的責(zé)任。建立和發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)，是我國農(nóng)業(yè)發(fā)展的必由之路。 3、促進(jìn)資源的合理利用，發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)是中國農(nóng)業(yè)的重大戰(zhàn)略選擇 4、環(huán)境保護的需要生態(tài)與經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，是當(dāng)今國際社會普遍關(guān)注的重大問題，也是人類生存和社會前進(jìn)的永恒主題。它已成為當(dāng)今世界農(nóng)業(yè)發(fā)展乃至社會發(fā)展的重大戰(zhàn)略問題。環(huán)境保護是我國必須長期堅持的一項基本國策。我國的基本國情表明，在人均資源有限，人口不斷增長，生態(tài)環(huán)境壓力日益加

9、劇的情況下，我們決不能再延續(xù)過去那種過度索取資源，高消耗、高排放，先污染后治理的傳統(tǒng)發(fā)展模式，應(yīng)努力尋求一條經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境相互協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展道路。第4章 市場分析預(yù)測 一、安義縣經(jīng)濟概況安義縣地處贛西北，屬省會南昌市郊縣，東鄰灣里區(qū)，南接高安市，西南與奉新縣相連，西北與靖安縣接壤，東北與永修縣毗鄰。105國道縱貫縣域、京九鐵路、昌九高速公路擦境而過。安義縣區(qū)位交通便捷，京九鐵路、昌九高速公路擦境而過，縣城距南昌市區(qū)僅30分鐘車程，距昌北國際機場20分鐘車程，距江西最大外運港口九江和國際名山廬山60分鐘車程，全面融入了南昌半小時經(jīng)濟圈和臨空經(jīng)濟圈。二、項目前景分析 該項目通過對荒山、荒坡、水庫

10、的綜合開發(fā)利用，綜合發(fā)揮資源優(yōu)勢，實現(xiàn)和諧發(fā)展，加快發(fā)展先進(jìn)生產(chǎn)力，促進(jìn)生產(chǎn)方式、生活方式、消費觀轉(zhuǎn)變，提高人民群眾生活質(zhì)量，并為后代人發(fā)展提供良好基礎(chǔ)和可持續(xù)利用資源與環(huán)境的根本之舉。項目最終將建設(shè)成為集觀光、休閑、娛樂于一體的規(guī)?；?、多功能化的生態(tài)觀光體系。 三、客源預(yù)測 1、客源預(yù)測方面與預(yù)測依據(jù) （1）會議、觀光的旅游人數(shù) 這部分游客大部分來自吧、南昌市及鄰近的市縣，年均30000一40000人次。其中會議占30%，觀光占70%，年平均增長率在3一4%之間。 （2）過路游客 來往安義周邊旅游的游客年均30000人次。 （3）山莊地處工業(yè)園區(qū)，外商云集，山莊的高檔別墅是企業(yè)家們辦公、休閑

11、、娛樂的理想場所。第五章 其他一、建設(shè)選址、特征及建設(shè)條件 本項目所在地位于南昌市安義縣石鼻鎮(zhèn)，距離南昌市中心城區(qū)50KM，位于昌銅高速公路附近。項目占地1000畝左右，項目所在地視野開闊，梅嶺以西山腳下，生態(tài)資源優(yōu)良。建設(shè)條件適中，建設(shè)造價比正常條件下高出10%左右。 二、公用二程要求 1、電力。需架設(shè)500米高壓線路及變電設(shè)施，用電約300千瓦時，空 調(diào)1.5千瓦150個，3千瓦10個。給排水設(shè)備一套。 2、環(huán)保。所有糞便及其他生活垃圾均采用兩次化糞方式方能排出，廢 水入坑過濾，確保山莊整潔、衛(wèi)生，無污染。 3、消防。山莊內(nèi)外盡可能采用防火材料裝修，且裝備消防器材_。 4、衛(wèi)生防疫。主要抓

12、住兩點，一是食品衛(wèi)生防疫，嚴(yán)明衛(wèi)生制度，養(yǎng)成衛(wèi)生習(xí)慣；二是公共衛(wèi)生防疫做到環(huán)境整潔，客戶一客一換，定期消毒。 三、經(jīng)營管理 渡假村采用封閉式管理，開放式經(jīng)營，高端消費，星級享受。用特有的旅游文化吸引人，用最佳的服務(wù)留住人。做到活動內(nèi)容豐富，活動品味高檔，活動費用低廉。大膽與境內(nèi)外旅游界及同行業(yè)聯(lián)營。為游客提供良好、輕松、舒適、廉價的休閑度假、觀光旅游的好場所，同時也可為各部門提供一個集會、學(xué)習(xí)等勝地。 渡假村做到依法經(jīng)營，熱情服務(wù)，堅守以人為本、顧客至上的服務(wù)信條。 四、組織機構(gòu)、勞動定員及職工培訓(xùn)山莊實行經(jīng)理負(fù)責(zé)制。下設(shè)客房部、娛樂室、餐飲部等職能部門。實行獨立核算，全額獎賠管理，勞動定員1

13、32人，其中客房部12人，娛樂室70人，餐飲部20人，保安20人，管理人員10人。上崗前所有員工必須正規(guī)培訓(xùn)。 五、工程建設(shè)安排工程建設(shè)含征地及平整、工程設(shè)計、施工及驗收、職工培訓(xùn)、開張等階段。初步規(guī)劃，在征地工作結(jié)束后20天內(nèi)完成山莊設(shè)計工作，前期工程240天內(nèi)完成并交付使用，在工程竣工前半個月招聘員工和培訓(xùn)員工，以便工程完工后能順利即時開張營業(yè)，在施工過程中要及時協(xié)調(diào)好有在部門工作，保證渡假村營業(yè)前水、電能全面通暢；第二期工程3年之內(nèi)完成。 六、投資估算和資金籌措 （一）投資估算 1、編制說明。本項目所有投資均按當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時平均物價估算。 2、建設(shè)投資估算 (1)土建工程：3900萬元； (2

14、)房屋裝飾：1800萬元； (3)房內(nèi)設(shè)施；1000萬元(中央空調(diào)、電梯等)； (4)其他設(shè)施(鍋爐、餐飲具、給排水等)：16萬元； (5)廊一亭及附屬建筑：400萬元； (6)綠化：1600萬元； (7)兒童游樂園設(shè)施：50萬元； (8)山莊公路(瀝青)：300萬元； (9)征土地及培訓(xùn)等：500萬元； (10)流動資金：500萬； (11)不可預(yù)見費用：1000萬元； 項目總投資11660萬元。（二）資金籌措 項目總投資11660萬元(自籌)：第一期工程投資6000萬元，第二期工程投資5660萬元。 七、財產(chǎn)評價 項目的效益分析按總資金(項目總投資：固定資產(chǎn)全部流動資金)計算，損益表及現(xiàn)金

15、流量表均按項目總投資計算。 (一)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 1、建設(shè)規(guī)模。建設(shè)投資為11160萬元，流動資金500萬元。 2、實施進(jìn)度。從開工建設(shè)至開張營業(yè)時間控制在3年內(nèi)完成。 3、工資及福利費，·經(jīng)理工資年薪3-4萬元，其他員工平均年薪2-2 .6.萬元。 (2) 財務(wù)評價 1、營業(yè)收入成本利潤預(yù)測法(表示法)均按前景分析和東鄉(xiāng)等周邊市民消費情況預(yù)測。 2、不確定性分析 (1) 敏感性分析就固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成本、營業(yè)收入增長和降低10%單個 因素變化對財務(wù)內(nèi)部收益率，投資回收期做敏感分析，影響該項目的主要因素是客源及經(jīng)營成本，只有客源穩(wěn)定增長，年游客量首年按2萬人次以上并逐年遞增20%的前提下

16、，才有較強的抗風(fēng)險能力，此外經(jīng)營策略及景區(qū)的有關(guān)政策也是影響本項目經(jīng)營效益的重要因素。 (2)盈虧平衡分析 按照旅游行業(yè)一般規(guī)律，當(dāng)本項目年接待人次在60000人次以上，企業(yè)就可以保本(即年回報達(dá)總投資10%以上)，由此可見該項目投資風(fēng)險較小。若要考慮本項目固定資產(chǎn)本身升值，那風(fēng)險將降為最小限度。 3、風(fēng)險分析 本項目在建設(shè)期和經(jīng)營期的風(fēng)險上要來自以下凡方面：經(jīng)營管理風(fēng)險、開發(fā)能否盡快見效風(fēng)險、本地政策風(fēng)險等，要克服以上風(fēng)險造成的損失，關(guān)鍵在于建立一支能內(nèi)引外連客源的經(jīng)營隊伍，及時掌握消費者心理和市場變化確定靈活的經(jīng)營策略，對內(nèi)加強管理，提高服務(wù)質(zhì)量，樹立良好的企業(yè)形象。 綜合以上定量分析可以看出，本項目經(jīng)濟效益良好，資產(chǎn)增值可能性大，盈余能力較強，項目自身具有良好的抗風(fēng)險能力。從財務(wù)平衡角度看本項目是可行的。 第6章 結(jié)論與建議 一、結(jié)論 1、本項目符合安義縣招商引資政策和旅游事業(yè)發(fā)展規(guī)劃，是提升安義旅游品質(zhì)的一項標(biāo)志性工程。本項目建成營運，將增加當(dāng)?shù)刎敹愂杖?，解決大量失業(yè)人員就業(yè)，帶動附近村民致富，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展必將發(fā)揮巨大的推動作用。 2、本項目正確處理了資源保護和開發(fā)利用的關(guān)系。該項目建設(shè)，本著因地制宜的原則，合理開發(fā)利用山、水資源，把山地的開發(fā)與農(nóng)業(yè)旅游觀光、推動經(jīng)濟發(fā)展緊密結(jié)合在一起。 3、本項目正確處理了眼前利益