審慎對待當前的房地產熱

1、審慎對待當前的房地產熱    一、 房地產業(yè)的現(xiàn)狀與問題    近幾年，我國經濟的發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內需的政策，都為房地產業(yè)的發(fā)展注入了新的活力?？傮w分析我國的房地產業(yè)仍處在綠色景氣區(qū)內運行，但是，局部過熱和結構性問題應引起足夠的重視。    1、房地產投資穩(wěn)步上升，地域熱點顯現(xiàn)    發(fā)展經濟理論告訴我們，資本積累，投資增加是經濟增長的必要條件。沒有投資的穩(wěn)步增長，任何國家都不可能實現(xiàn)從農業(yè)國向

2、工業(yè)化和現(xiàn)代化的轉變。對于中國一個人口快速增長的發(fā)展中國家來說，保持一定的投資規(guī)模就尤為重要。近兩年，全球經濟增速放緩，我國經濟實現(xiàn)7.3%和8%的高增長率，其中投資貢獻率高達3.6%左右。在國內產業(yè)結構在調整中，房地產投資占固定資產投資的比重從1990年的5.6%，逐步上升至2001年的20.7%（表1），彌補了傳統(tǒng)產業(yè)投資增長率下降的遺缺，其對經濟增長的貢獻率也慢慢顯現(xiàn)出來。    從總量分析，在19972001年間，全社會投資增長率分別為8.6%，13.9%， 5.1%和10.3%，房地產開發(fā)投資增長率分別為 -1.2%，13.

3、7%，13.5%和21.5%，略高于全社會固定資產投資增長率，但并沒有出現(xiàn)19921993年增長率高達117%和165%的過熱現(xiàn)象（圖1）。    房地產開發(fā)投資結構基本合理，2001年住宅占投資總量的比重保持在66%，    其中普通住宅占51%，別墅和經濟適用房分別占6%和9%，辦公樓為12%，商業(yè)用房為12%。    從房地產持續(xù)投資熱點的分布來看，它主要集中在以廣州、上海和北京為    主導的三大城市群（圖2），從2002年1-

4、9月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，北京、上海、廣東、浙江、江蘇、山東投資增長率分別為29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%?？陀^地講，這些地區(qū)房地產投資熱有其合理的因素，也有令人擔心的一面。三大地帶是中國經濟增長最快的地區(qū)，經濟的發(fā)展、居民收入的水平提高，消費升級換代，大量外資的進入和勞動力的流動都會增加對房地產的需求，但是，與其他產品一樣，房地產投資也要以需求為后盾，沒有效的需求，房地產投資就不可能持續(xù)的增長。那么，我國的房地區(qū)性投資穩(wěn)步增長是否有需求的支撐？    2、銷售率空置率，地域分化明顯   

5、0;近幾年，購房低息貸款、減免稅費、戶籍制度的松動是刺激居民購房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的銷售率（當年銷售面積占當年竣工面積的比例）分別是88.4%和75%，其中商品住宅的銷售率達到歷史最高水平（圖3）。    但是，在銷售率回升的同時，空置面積也在上升，達到12000萬平方米，其中，空置期一年以上的為4000多萬平方米，占當年房屋竣工面積的13.4%，高于國際警戒線10%。對于空置率需要我們做認真的分析。首先，空置率上升無論何種原因都不是一個好現(xiàn)象，空置率高意味供給與需求的不匹配、占壓銀行資金多，由此會影響資源的優(yōu)化配置。其次，市場

6、上任何一種產品都需要有合理的庫存。房地產作為一種價值高的大宗商品，其合理的庫存期、庫存比率應該為多少？以住宅為例，我國房地產開發(fā)的房屋多是高層和多層，國外多是一家一戶住宅，不同樣式的住宅，其均好程度差異極大，因此，就有好賣與不好賣之分。那么，不同質的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，國外的空置率是以全部存量房為分母，而我國城鎮(zhèn)存量房有多少至今仍是一個未知數(shù)。再次，地域差別。即便是在國內，不同地區(qū)經濟實力的強弱，其對空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年東亞危機爆發(fā)后，海南空置商品房425萬平方米，給當?shù)胤康禺a業(yè)和銀行業(yè)帶來重創(chuàng)，留下的是滿目瘡痍的“爛尾樓”，而當時上海的空置房屋

7、接近700萬平方米，占全國的七分之一，卻能使之化險為夷，絕處逢生。    仍以房地產投資三大熱點地區(qū)為例，19982001年，廣東的商品房屋銷售率為66%，69%，71%和68%，低于全國的平均水平，在銷售率走低的情況下，施工面積仍居高不下，這就不能不令人擔憂。同期，上海的銷售率為73%，90%。85%和100%。截至2002年9月，上海商品房屋銷售面積為1404萬平方米，當期竣工面積為1194萬平方米，銷售量大于竣工面積無疑有助于消化空置商品房屋。鑒于銷售率和空置率是房地產前期投資經營活動的一個結果，因此，全面的、動態(tài)地分析新開工面積、施工面積、竣工面

8、積和拆遷面積的聯(lián)動關系，才能對銷售率和空置率的變化做出正確判斷。    3、價格基本平穩(wěn)，結構變化突出    2002年1-9月份，全國一些大中城市的房屋銷售價格漲幅較快，其中，寧波南昌、杭州、青島、上海和廈門的銷售價格指數(shù)分別為119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4，漲幅超前。但是，全國總體平均價格的走勢力基本平穩(wěn)，特別是與百姓相關的商品住宅價格漲幅很小，在北京等大城市還出現(xiàn)了小幅回落（圖4）。    可是面對走低的價格，廣大百姓卻仍找不到自

9、己能負擔得起的住房，這就需要我們仔細分析平均價的構成，或者說住宅的結構。我們的統(tǒng)計分析中，只提供住房價格的平均數(shù)，卻很少提供不同價位住宅所占的比例，或每套住宅的價格。以北京為例，近幾年為配合舊城改造，增加了經濟適用房的開發(fā)建設，低價位住宅的供給增加無疑會拉低平均價格。此外，北京這兩年炒“入世”、炒奧運會，城市建設攤大餅式的急劇擴張，大量遠郊別墅、高檔住宅星羅旗布，由于遠郊土地成本低，別墅的平價為7583元/平方米，低于近郊區(qū)11605元/平方米，這樣大量城郊樓盤的推出，也有壓低整體房價的作用。    因此，總體房價的合理并不意味著住房供給結構的合理，單位

10、價格（元/平方米）的走低并不意味著每套住宅的總價位走低。北京等城市經濟適用房單位價格雖有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面積大、建筑標準高，造成每套住宅總價位過高，結果許多工薪階層還是買不起。加之低價位住宅的地段不近人意，靠公交車上下班的工薪階層多希望購買京城四環(huán)以內的住房，可低價位的住宅多在五環(huán)和郊外，在地鐵、公交車等多種基礎設施建設不配套的情況下，買經濟適用房多為經濟收入可觀者也就不足為奇了。     4、炒地圈地熱，成為房地產業(yè)發(fā)展的隱憂    實事求是的講，北京等大城市房價高有其合理的一面，其中“

11、五多”常駐人口多、老外多、外來人口多、高收入者多和集團購買多都會推動房價上揚；但是，土地市場的不規(guī)范，炒地圈地熱是造成北京等大城市房價盤升的根本原因。許多地產商借“舊城改造”之機或趕在2002年7月1日招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定實施之前忙著圈地，以增加自已的土地儲備，致使2001年北京購置土地面積增幅達到173%，在全國名列前茅（圖5）。    圈地炒地讓地產巨頭從中獲得了暴利，地價經多次轉手越抬越高，房價也就跟著上去了，這種圈地炒地熱對北京房地產業(yè)的發(fā)展可以說是貽害長遠。熟話說“沒有能長到天那么高的大樹”，房地產的價格也不可能無休止地長下去。因

12、為任何來京創(chuàng)業(yè)的企業(yè)或個人都不可能無視生產與生存的成本，短期的漲價也許在可承受范圍之內，但是，當房地產價格上漲過快超過可接受的成本，那么，北京就喪失去了吸引創(chuàng)業(yè)企業(yè)和人才的優(yōu)勢。香港土地成本高、房價高已成為其經濟發(fā)展一大制約因素，這難道不應該引起我們的警覺和深省嗎？     5、房地產信貸發(fā)展 有喜也有憂    房地產是一種投入大、價值高的資產，無論其投資與消費都不離開金融的支持。從住宅消費信貸方面分析，將抵押信貸機制引入住宅市場，對于多年來習慣于追逐的“大企業(yè)”、“大項目”、“大筆貸款”的中國

13、銀行業(yè)來說無疑是一重大突破，對于習慣了“量入為出”的廣大百姓來說更是消費觀念與行為的一次巨變。個人住房抵押信貸的迅速增長，不僅改善了銀行資產結構，提高了銀行信貸資金的“安全性、盈利性”，也促進了住宅生產與消費的良性循環(huán)。    從房地產開發(fā)信貸方面分析，我們可以看到：這幾年銀行對房地產開發(fā)企業(yè)的貸款增幅很小，致使國內貸款占企業(yè)資金來源的比重一直在22%徘徊。相比較，自籌資金和其他資金來源所占比重卻不斷上升。那么在企業(yè)自有資金不足、多年負債率高達76%的情況，自籌資金主要是依靠預售房款和銀行的流動資金貸款。而消費者購房的預付款除一部分個人儲蓄金外，相當一大

14、部分來自銀行貸款。因此，無論資金以何種形式出現(xiàn)，多是從銀行的口子出去的。    那么，靠銀行信貸搞投資是否會誘發(fā)房地產泡沫、金融風險？在現(xiàn)代信用經濟社會，銀行借貸作為一種融資的手段，其本身并不是泡沫，能否誘發(fā)泡沫取決于資金的投向和使用效率，如果將資金投向市場需求潛力大的中、低檔普通住宅，投資的結果可以滿足社會需求，增進社會的財富。反之，盲目地炒地、炒高檔樓宇、高檔娛樂設施，表面上熱得不得了，實際上供求關系嚴重失調，泡沫就不可避免了。因此，分析房地產業(yè)是否存在泡沫，銀行信貸的規(guī)模、增長速度只是一個變量，關鍵是看資金的投向和資產的質量。  

15、;  此外，銀行自身體系是否健全也是抵御房地產信貸風險的關鍵。衡量銀行體系健全的基本指標包括：資本充足率、資產質量（壞帳率）、經營管理水平、收益率和流動資產比率等。在1997東亞危機中，香港和新加坡的房地產信貸占銀行資產的3040%，卻能在房地產價格大幅縮水時安然無恙，因為香港和新加坡銀行的資本充足率高達1520%，不良資產率僅為3%，而韓國、菲律賓和泰國銀行的資本資產比率在610%，不良貸款率高達22%，因此，房地產價格的波動使這些國家的銀行陷入前所未有的災難（Collyns，2002）。在我國銀行資本金不足，不良資產率居高下的情況下，個人住房信貸和房地產企業(yè)貸款應在銀行

16、資產中應占多大的份額才有利于優(yōu)化資產結構？在我國信用制度、抵押保險制度不健全的情況，如何提高房地產信貸的質量？這些都是急待解決的問題。    二、防范房地產泡沫的舉措    上述分析表明：我國房地產市場總體形勢看好，且此輪房地產熱主要是消費需求拉動的，與19921993年單一的投資熱有質的區(qū)別，但是，總體形勢看好并不意味著不存在問題和隱憂。我們認為，我國房地產業(yè)潛在的風險不在總量，在結構；不在速度，在質量。因此，對于不同的房地產熱，政府的調控方式也應有所不同。根據(jù)房地產泡沫的生成機理，我們認為，防范房地產泡沫應采取

17、如下措施：    1、從土地源頭入手，規(guī)范土地市場    土地資源短缺不僅是困擾我國房地產業(yè)發(fā)展，也是困擾城市化乃至整個國民經濟發(fā)展的一個大問題，如何利用相對貧乏的土地資源為全體國民提供一個公正、平等、富足和安定的發(fā)展與生存環(huán)境，在一定意義上講，都有賴于土地資源的優(yōu)化配置。我們認為：首先，應通過立法確定城市規(guī)劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用結構的合理性，為城市和地區(qū)經濟長遠發(fā)展奠定基礎。其次，加快建設有形的土地市場，實現(xiàn)國有土地使用權交易的公正、公開、公平。今后，國有土地無論使用者是誰（政府或其

18、他企事單位），土地出讓都應納入有形市場，避免“黑箱”操作的諸多弊端，且招標并不是簡單的價高者得標，政府可用綜合指標，包括企業(yè)的資質，以往的開發(fā)業(yè)績、土地使用方向、開發(fā)項目的市場前景等，來確定中標者的資格。這樣，政府才可以有效的調控土地供給的規(guī)模、條件、時序和位置，同時，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供給。再次，建立土地信息系統(tǒng)，各城市政府應對所有待出讓的土地、現(xiàn)有土地使用結構、規(guī)劃、評估價格等信息公開，防止信息不對稱為一些人圈地、炒地謀取暴利便利；第四，對違規(guī)違紀者應給予嚴厲的制裁，以保障市場秩序的正常運行。    2、靈活運用利率、稅收政策，調控房地

19、產市場    近兩年的房地產熱，在一定程度是政府宏觀調控政策刺激下形成的。在經濟緊縮時，低息、減免稅政策有利于刺激有效需求，本無可非議，但是，長期實施一種政策，或無視受益對象實施同一政策，就可能給市場一種錯誤的信號：多次降息、資金成本低會誘使許多企業(yè)、個人涉足于高風險的投資，從而導致市場資源配置的失誤。為引導企業(yè)投資與開發(fā)更符合市場的需求，政府應適時調高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂設施、商廈寫字樓的貸款利率，調高個人非自住房的貸款利率，使低息政策更好地向中低收入者傾斜；各城市政府還應對高檔不動產開征不動產稅，并可采取累進稅。這對于中國一個仍處在發(fā)展階段的

20、國家來說，有利于抑制奢靡之風泛濫，而將有限和寶貴的資源用在實現(xiàn)城鎮(zhèn)和工業(yè)化上。此外，完善市場信息的供給，也是政府調控市場的重要內容。    3、完善房地產金融體制 防患于未然    我國銀行業(yè)是在金融體制不健全的情況下涉足房地產信貸業(yè)務，從外部環(huán)境上講，我國的個人信用制度、抵押制度和抵押保險機制不健全，從內部機制上講，我國銀行自身存在著許多脆弱性，如資本不足、不良資產過高，資產負債管理水平低等，這些都會加大房地產信貸的風險。但是，面對金融全球化的沖擊，多次下調利率利差收益縮小的壓力，我國銀行業(yè)迫切需要尋找新的利潤增長點，新興的房地產信貸特別是個人住宅抵押信貸則成為銀行業(yè)理想的選擇。個人住房抵押貸款是一種好資產，但持有比例過高，也會增加資金成本和經營風險，這就是“雞蛋不能放在一個籃子里”的道理。在美國，人住房抵押貸款僅占商業(yè)銀行資產的18%，占抵押銀行資產的50%，銀行資金來源不同，資金的運用也會有所不同。在香港，銀行要及時動態(tài)蹤貸款的質量。因此，我國的銀行業(yè)應從基礎設施建設入手，提高自身抵御金