房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析報(bào)告

1、糾錯(cuò)、改錯(cuò)注意估價(jià)報(bào)告八項(xiàng)的順序，15年“目錄”和“致估價(jià)委托人函”位置調(diào) 整，及“估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示”位置調(diào)整二、致估價(jià)委托人函（如無(wú)標(biāo)題算錯(cuò)誤）1標(biāo)題（致估價(jià)委托人函）3估價(jià)目的（寫(xiě)明估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途，或估價(jià)是為了滿足估價(jià)委托人的何種需要。）6.價(jià)值類型（寫(xiě)明所評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的名稱，當(dāng)所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格無(wú)規(guī)范的名稱時(shí)， 應(yīng)寫(xiě)明其定義或內(nèi)涵）&估價(jià)結(jié)果（注意：必須與結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果一致，總價(jià)沒(méi)有大寫(xiě)算錯(cuò)誤，原來(lái)此處沒(méi)有 單價(jià)不算錯(cuò)誤，但是今年教材特別注明了單價(jià)，15年最好謹(jǐn)慎指出單價(jià)；如果是抵押報(bào)告的同時(shí)披露三種價(jià)值：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)

2、假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值、房地產(chǎn)估價(jià)師所知悉的法定優(yōu)先受償款、 以及抵押價(jià)值）三、估價(jià)師聲明注意如下1 未列明實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名；（必須是2名以上，1人去查勘算錯(cuò)誤。若不是所有在本聲明上簽名的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師都對(duì)估對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，應(yīng)如實(shí)寫(xiě)明對(duì)實(shí)地查勘的估價(jià)師姓名，但非注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)在該聲明上簽字。）2未說(shuō)明是否有重要專業(yè)幫助；（有重要專業(yè)幫助的，應(yīng)說(shuō)明幫助的專家；應(yīng)有重要專業(yè)幫助而未說(shuō)明重 要專業(yè)幫助的算錯(cuò)；）3注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明中缺實(shí)地查勘日期不能算錯(cuò)。四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告1估價(jià)委托人（2013之前第一部分是標(biāo)題，13教材寫(xiě)作要求沒(méi)寫(xiě)標(biāo)題，但結(jié)果報(bào)告仍要求有標(biāo)

3、題，無(wú)標(biāo)題算錯(cuò)）包括：委托單位全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人姓名、住所及身份證號(hào)2 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)包括：估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人或者執(zhí)行合伙人姓名、住所、估價(jià)資質(zhì)等級(jí)以及資質(zhì) 證書(shū)編號(hào)（注意：無(wú)資質(zhì)等級(jí)算錯(cuò)誤、有了資質(zhì)等級(jí)沒(méi)有資質(zhì)證書(shū)編號(hào)也算錯(cuò)誤，有了資質(zhì)等級(jí)要看業(yè)務(wù) 范圍是否在資質(zhì)等級(jí)內(nèi)，超出等級(jí)承攬業(yè)務(wù)算錯(cuò)。）3估價(jià)目的（1）房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”。（2） 國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)目的根據(jù)補(bǔ)償方式不同分為兩種：被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門(mén)與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。

4、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門(mén)與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià) 值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的估價(jià)目的：“為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供市場(chǎng)價(jià)值參考”。（4 ）企業(yè)入股、合并的：“為企業(yè)入股、合并等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的作價(jià)提供價(jià)值依據(jù)”（5 ）投資決策分析和咨詢服務(wù)的“為房地產(chǎn)投資決策提供價(jià)值參考依據(jù)”。（6）復(fù)核評(píng)估目的的“受XX銀行委托，對(duì)XX機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核?！? .估價(jià)對(duì)象（理論教材 p73-80、p122）1）估價(jià)對(duì)象基本狀況：名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等；2） 土地基本狀況：四至、面積、形狀

5、、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權(quán) 屬狀況、土地使用期限；3）建筑物基本狀況：建筑物層數(shù)、用途、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建成年月、維護(hù)保養(yǎng)和使用情況，公共配套設(shè)施完備程度。不同估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)對(duì)象范圍不同。現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括房屋、構(gòu)筑物、土地、在建工程、期房和 滅失的房地產(chǎn)。估價(jià)對(duì)象還可能不是純粹的房地產(chǎn)，含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財(cái)產(chǎn)的價(jià) 值。如為某個(gè)可供直接經(jīng)營(yíng)使用的旅館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場(chǎng)等的交易提供價(jià)值參考依 據(jù)的估價(jià)，其評(píng)估價(jià)值除了包含該旅館、商店、餐館、汽車加油

6、站、高爾夫球場(chǎng)等的建筑物及其占用范圍 內(nèi)的土地的價(jià)值，通常還包含房地產(chǎn)以外的其他財(cái)產(chǎn)，如家具、電器、貨架、機(jī)器設(shè)備等的價(jià)值，甚至包 含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、商譽(yù)、客戶基礎(chǔ)、員工隊(duì)伍、債權(quán)債務(wù)等價(jià)值，即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。5.價(jià)值時(shí)點(diǎn)必須是公歷的某年某月某日，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的的確定，為估價(jià)對(duì)象價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間及其確定的理由?；仡?性估價(jià)和預(yù)測(cè)性估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)在難以具體到日且能滿足估價(jià)目的需要的情況下，可到周或旬、月、季、 半年、年等。（注意：從 2011年理論教材要求說(shuō)明價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定的理由，無(wú)理由算錯(cuò)誤。對(duì)于抵押目的估 價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般應(yīng)選定為估價(jià)人員實(shí)地查勘現(xiàn)場(chǎng)之日，如不是實(shí)地查勘之日，還要在估

7、價(jià)假設(shè)與限制條 件中說(shuō)明一下。被征收房屋價(jià)值時(shí)點(diǎn)為“房屋征收決定公告之日”。6價(jià)值類型包括價(jià)值或價(jià)格的名稱、定義或內(nèi)涵。根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。常見(jiàn)的價(jià)值類型有：市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、 現(xiàn)狀價(jià)值、抵押價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值。不同估價(jià)對(duì)象、同一估價(jià)對(duì)象但不同估價(jià)目的往往具有不同的價(jià)值 類型。（1 ）抵押估價(jià)的價(jià)值類型表述為：“抵押價(jià)值是在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值（或有限 市場(chǎng)價(jià)值）扣除法定優(yōu)先受償款后的余額”。（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值類型可表述為：“為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值”；（3）房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)價(jià)值類型可表述為：“為投資價(jià)值，是一種基于市場(chǎng)價(jià)值和特定投資 人自身?xiàng)l件所決定的價(jià)值依據(jù)”。（

8、4）國(guó)有土地房屋征收估價(jià)的價(jià)值類型表述為：“被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地 使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不 考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。一一不考慮租賃因素的影響，是指評(píng)估被征收房屋無(wú)租約限制的價(jià)值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評(píng)估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、 拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。”（見(jiàn)制度p49）7估價(jià)原則（2013教材和后邊的估價(jià)依據(jù)調(diào)了前后次序） &估價(jià)依據(jù)（2015教材新增一段話）依據(jù)包括四方面： 1）有關(guān)法律、法規(guī)、政策； 2）有關(guān)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，包

9、括房地產(chǎn)估 價(jià)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)意見(jiàn)和估價(jià)對(duì)象所在地的地方標(biāo)準(zhǔn)；3）估價(jià)委托書(shū)、估價(jià)委托合同和估價(jià)委托人提供的估價(jià)所需資料如估價(jià)對(duì)象的面積、用途、權(quán)屬證明等；4）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師掌握和搜集的估價(jià)所需資料。（1）房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（所有報(bào)告必須有！沒(méi)有算錯(cuò)！）（2）如果是抵押估價(jià)的必須有房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)（3）如果是房屋征收估價(jià)的必須有：國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法和國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（2001年6月13日國(guó)務(wù)院公布的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例同時(shí)廢止、2003年發(fā)布的城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)也同時(shí)廢止。）9 估價(jià)方法（注意：此處重定義輕理由）采用的方法及方法的理由（在

10、結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告中都必須說(shuō)方法和理由，而且如果只選用了一種方法在 結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告中都要充分說(shuō)明不選用其他方法的理由，但只要選用了兩種以上的方法在這兒就不要 提不選其他方法的理由，但是到了技術(shù)報(bào)告中即使采用兩種方法也要說(shuō)明理論上適用但未采用的估價(jià)方法 的未被采用理由）+方法定義（而定義只要求在結(jié)果報(bào)告中出現(xiàn)，在技術(shù)報(bào)告中可以不給出方法定義）。 在估價(jià)方法選用說(shuō)明中，應(yīng)對(duì)理論上適用的估價(jià)方法進(jìn)行闡述，并對(duì)理論上適用但未選用的估價(jià)方法要充 分說(shuō)明理由。10估價(jià)結(jié)果（2015新增表示方法）除房地產(chǎn)抵押估價(jià)外，當(dāng)估價(jià)對(duì)象為多宗房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按表1-3格式說(shuō)明不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果和最終評(píng)估價(jià)值；估價(jià)

11、結(jié)果匯總表表1-3幣種:估價(jià)方法及結(jié)果估價(jià)對(duì)象及結(jié)果測(cè)算結(jié)果估價(jià)結(jié)果估價(jià)對(duì)象1總價(jià)（元或萬(wàn)元）單價(jià)（元/m2）估價(jià)對(duì)象2總價(jià)（元或萬(wàn)元）單價(jià)（元/m2）估價(jià)對(duì)象3總價(jià)（元或萬(wàn)元）單價(jià)（元/m2）總價(jià)（元或萬(wàn)元）單價(jià)（元/m2）匯總評(píng)估價(jià)值總價(jià)（元或萬(wàn)元）單價(jià)（元/m2）房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估結(jié)果，應(yīng)按表 1-4格式說(shuō)明最終評(píng)估價(jià)值。 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估結(jié)果匯總表表1-4幣種:估價(jià)方法相關(guān)結(jié)果估價(jià)對(duì)象1估價(jià)對(duì)象2估價(jià)對(duì)象31 假疋未設(shè)立法總價(jià)（元或萬(wàn)元）定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值單價(jià)（元/m2）2.估價(jià)師知悉的 法疋優(yōu)先受償款總額（元或萬(wàn)元）2. 1已抵押擔(dān)保 的債權(quán)數(shù)額總額（元或萬(wàn)元）2. 2拖欠的建設(shè)

12、 工程價(jià)款總額（元或萬(wàn)元）2. 3其他法定優(yōu) 先受償款總額（元或萬(wàn)元）3抵押價(jià)值總價(jià)（元或萬(wàn)元）單價(jià)（元/m2）11. 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師12. 實(shí)地查勘期為實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的起止日期，具體為自進(jìn)入估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)之日起至完成實(shí)地查勘之日止。（注意：現(xiàn)場(chǎng)查勘應(yīng)該在作業(yè)期內(nèi)，不可在作業(yè)期前或作業(yè)期結(jié)束后）13估價(jià)作業(yè)期是本次估價(jià)的起止日期，具體自受理估價(jià)委托之日起至估價(jià)報(bào)告出具之日止。（注意：要與封面上的估價(jià)報(bào)告出具日期、與致委托人函的致函日期相匹配。）五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告1. 估價(jià)對(duì)象描述與分析 （2015調(diào)了區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益三者的順序）關(guān)于樓層和朝向到底屬于區(qū)位還是實(shí)物狀況，具體情況具體分析，見(jiàn)理論教

13、材p404第一自然段一一“估價(jià)對(duì)象的用途和實(shí)物狀況不同，對(duì)其區(qū)位狀況的界定會(huì)有所不同。例如，居住、商業(yè)、辦公和工業(yè)用途的房 地產(chǎn)，它們的區(qū)位狀況的具體內(nèi)容就有所不同。再如，估價(jià)對(duì)象是整個(gè)住宅小區(qū)，還是其中一幢住宅樓或 一幢住宅樓中的一套住房，對(duì)區(qū)位狀況和界定是不同的。如果是整個(gè)住宅小區(qū)，則其區(qū)位狀況一般不包括 朝向和樓層；如果是一幢住宅樓，則其區(qū)位狀況應(yīng)包括朝向，但不包括樓層；如果是一幢住宅樓中的一套 住房，則其區(qū)位狀況既包括朝向，也包括樓層?！?. 市場(chǎng)背景描述與分析市場(chǎng)背景分析過(guò)于簡(jiǎn)單也可視為一項(xiàng)錯(cuò)誤。從大的方面應(yīng)有以下兩塊內(nèi)容：（1）未進(jìn)行本地整體房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析的（2 ）未進(jìn)行本地本

14、類房地產(chǎn)過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)狀況分析的（這個(gè)必須有?。?估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析（2015新增重點(diǎn)看下）包括：最佳的用途、規(guī)模和檔次，即按法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、價(jià)值最大化的次序進(jìn)行分 析、篩選或判斷確定。a. 應(yīng)說(shuō)明以估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況為估價(jià)前提，并有針對(duì)性地較詳細(xì)分析、說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的最高最 佳利用狀況。a.當(dāng)估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人和意向取得者對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開(kāi)發(fā)利用權(quán)利不同時(shí)，應(yīng)先根據(jù)估價(jià)目的確定 從估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人角度或意向取得者角度進(jìn)行估價(jià)，再根據(jù)其對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開(kāi)發(fā)利用權(quán)利，確 定估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況；b. 當(dāng)估價(jià)對(duì)象已為某種利用時(shí)，應(yīng)在調(diào)查了解及分析其利用

15、現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對(duì)其最高最佳利用和相應(yīng)的估 價(jià)前提作出下列判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明:1）維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應(yīng)選擇維持現(xiàn)狀前提進(jìn)行估價(jià)；2）更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇更新改造前提進(jìn)行估價(jià)；3）改變用途再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變用途前提進(jìn)行估價(jià)；4）改變規(guī)模再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變規(guī)模前提進(jìn)行估價(jià)；5）重新開(kāi)發(fā)再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇重新開(kāi)發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)；6）上述前提的某種組合或其他特殊利用最為合理的，應(yīng)選擇上述前提的某種組合或其他特殊利用前提進(jìn)行 估價(jià)。c. 當(dāng)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途之間不一致時(shí)，應(yīng)按下列規(guī)定確定估價(jià)所依據(jù)的用途，并

16、應(yīng)作為估價(jià)假設(shè)中的不相一致假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明及對(duì)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制：1）政府或其有關(guān)部門(mén)對(duì)估價(jià)對(duì)象的用途有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按其認(rèn)定或處理結(jié)果進(jìn)行估價(jià);2）政府或其有關(guān)部門(mén)對(duì)估價(jià)對(duì)象的用途沒(méi)有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按下列規(guī)定執(zhí)行：2.1 ）登記用途、規(guī)劃用途之間不一致的，可根據(jù)估價(jià)目的或最高最佳利用原則選擇其中一種用途;2.2 ）實(shí)際用途與登記用途、規(guī)劃用途均不一致的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的的確定估價(jià)所依據(jù)的用途。b.當(dāng)根據(jù)估價(jià)目的不以最高最佳利用狀況為估價(jià)前提時(shí)，可不進(jìn)行估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析。4 估價(jià)方法適用性分析（注意：此處重理由輕定義）后面詳述5 估價(jià)測(cè)算過(guò)程后面詳述6 估價(jià)結(jié)果

17、確定八、估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示（僅限抵押報(bào)告）注意是否缺市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示九、附件具體四大估價(jià)方法出錯(cuò)點(diǎn)（一）比較法一、比較法文字公式：1 技術(shù)報(bào)告測(cè)算中應(yīng)列出市場(chǎng)法文字公式，沒(méi)有列出就直接測(cè)算結(jié)果的為錯(cuò)誤;2 計(jì)算公式選用正確了，但無(wú)計(jì)算過(guò)程或者計(jì)算過(guò)程不清晰；3 選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或未說(shuō)明的；4 計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠或者不合理的。二、選取可比實(shí)例、：1. 可比實(shí)例少于3個(gè)的;2 可比實(shí)例可比性差的：“在區(qū)位上是否與估價(jià)對(duì)象在同一供求圈？用途是否相同？規(guī)模是否相當(dāng)（應(yīng)在 0.5-2倍之間）？權(quán)利性質(zhì)是否相同（主要指的是土地，出讓與劃撥沒(méi)有可比性）？交易類型是否與估價(jià)目 的吻合

18、？可比實(shí)例成交日期是否接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)（不應(yīng)間隔一年以上）？3.可比實(shí)例的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：如樓面地價(jià)與單位地價(jià)混淆、幣種無(wú)換算或換算錯(cuò)誤、建筑面積與套內(nèi)建筑面積、使用面積、可出租面積相混淆;4可比實(shí)例未說(shuō)明或羅列不全的：來(lái)源、名稱、坐落、四至、規(guī)模、用途、權(quán)屬、交易日期、付款方式；5 可比實(shí)例成交價(jià)格內(nèi)涵說(shuō)明不清楚的。三、比較法交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整比準(zhǔn)價(jià)格= 可比實(shí)例成交價(jià)格X交易情況修正X市場(chǎng)狀況調(diào)整X房地產(chǎn)狀況調(diào)整1后面有比較因素條件指數(shù)表和修正系數(shù)表，但前面沒(méi)有列出可比實(shí)例情況分析表，是有果無(wú)因2 交易情況修正常出錯(cuò)：(1) 分子分母顛倒順序，分子應(yīng)為100;(2) 交易情況

19、說(shuō)明不清楚或者過(guò)于簡(jiǎn)單的；(3) 交易情況修正系數(shù)調(diào)整方向錯(cuò)誤，與描述情形剛好相反；(4) 修正系數(shù)確定理由不充分的。3. 市場(chǎng)狀況調(diào)整常出錯(cuò)：(1) 分母為100 ；(2) 成交日期表述不明確的；(3) 價(jià)格指數(shù)與市場(chǎng)狀況描述不一致的；(4 )價(jià)格指數(shù)調(diào)整中，定基價(jià)格指數(shù)的分子上應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)、環(huán)比價(jià)格指數(shù)是從基準(zhǔn)日期下一 個(gè)月的指數(shù)在分子上；(5) 調(diào)整系數(shù)確定理由不充分的。4. 房地產(chǎn)狀況調(diào)整易出錯(cuò)：以下三子項(xiàng)分子全為 100 ；1)區(qū)位: 因素選擇不全或者針對(duì)性差的； 因素差異分析不夠的； 調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致的；20%勺 子因素權(quán)重取值不合理的，或說(shuō)子因素權(quán)重

20、沒(méi)有說(shuō)明理由(例如某子因素30%勺權(quán)重，而某子因素權(quán)重)。(2) 權(quán)益：(3) 實(shí)物：(二)收益法一、有效毛收入1. 獲取收益二方式：分為出租和自營(yíng)，但重點(diǎn)是出租的2 有效毛收入必須考慮租賃保證金和押金的利息收入、空置和收租損失。3. 租金水平： 租金內(nèi)涵交待不清； 租賃實(shí)例狀況描述不完整、不清晰； 租賃實(shí)例可比性較差。4 租約限制：有租約按租約期內(nèi)的合同租金，沒(méi)租約或租約外按市場(chǎng)客觀租金。二、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用(扣除項(xiàng)目不要多項(xiàng)也不漏項(xiàng))運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中四不包括：1 所得稅；2 抵押貸還本付息額；3折舊攤銷；4改擴(kuò)建費(fèi)用：也就是說(shuō)純收益應(yīng)中包括以上四項(xiàng)。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用六應(yīng)扣除（4+2）:維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)（投

21、保房屋火災(zāi)險(xiǎn)）、房地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅+城鎮(zhèn)土地使用稅）、租賃費(fèi)用（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向出租人收取的租賃代理費(fèi)）、租賃稅費(fèi)（兩稅一費(fèi)、租賃手續(xù)費(fèi)）。三、凈收益1沒(méi)用客觀收益而是用了實(shí)際收益；2 沒(méi)有考慮出租率和空置損失、出租率或入住率或滿客率；3. 收益中沒(méi)有包括有形收益和無(wú)形收益；4. 未考慮未來(lái)收益的變化。四、報(bào)酬率或資本化率選用1. 報(bào)酬率選用的方法不正確，有累加法、市場(chǎng)提取法、排序插入法；2. 報(bào)酬率的確定不具有客觀性；3. 未說(shuō)明報(bào)酬率的來(lái)源，或說(shuō)確定報(bào)酬率的依據(jù)不充分、無(wú)理由；安全利率的選取沒(méi)有必要的說(shuō)明或 選錯(cuò)，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率應(yīng)選取同一時(shí)期國(guó)債利率或銀行存款利率，絕對(duì)不可以是貸款利率；4.

22、采用了非本類房地產(chǎn)的報(bào)酬率，如商業(yè)的用了住宅的報(bào)酬率。5. 不同收益類型的房地產(chǎn)采用同一報(bào)酬率，如地下車庫(kù)和地上辦公樓用同一個(gè)報(bào)酬率。6. 把物價(jià)指數(shù)、通貨膨脹率、所得稅率等作為確定報(bào)酬率的參數(shù)或依據(jù)。六、收益期限的確定1. 沒(méi)有特殊說(shuō)明就直接將房屋的耐用年限、土地使用期限作為收益年限沒(méi)有交代建筑物剩余經(jīng)濟(jì) 壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限孰短，.無(wú)法考慮剩下二部分價(jià)值：剩余期限的建設(shè)用地使用權(quán)在價(jià)值時(shí) 點(diǎn)價(jià)值，或剩余建筑物經(jīng)濟(jì)壽命土地出讓期限界滿需要無(wú)償收回時(shí)建筑物殘值予以補(bǔ)償?shù)那樾危?. 帶租約的收益房地產(chǎn)，未考慮租約期與非租約期的區(qū)別，租約期內(nèi)用合同租金，租約期外用客觀的市場(chǎng)租金；3將房地

23、產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限；七、選用公式易出錯(cuò)點(diǎn)（必須列出字母或文字公式?。?. 選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或者未說(shuō)明的；2. 選用了無(wú)限年計(jì)算公式（一般選有限年計(jì)算公式）；3. 未說(shuō)明未來(lái)收益不變化而選取了未來(lái)收益不變化計(jì)算公式；4. 未說(shuō)明未來(lái)收益如何變化而選取了未來(lái)收益發(fā)生變化的計(jì)算公式。成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的糾錯(cuò)時(shí)間緊張可不看一些問(wèn)題的出題知識(shí)點(diǎn)總結(jié)1.抵押的題目所在頁(yè)碼1-房地產(chǎn)抵押需要對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的幅種類或6情瓠 或 問(wèn)"房地產(chǎn)抵押的哪些環(huán)節(jié)需要進(jìn)彳亍房地產(chǎn)估價(jià)"?理iP15第3&段2 抵押合同簽訂后，土地上新増房屋是否屬于抵押財(cái)產(chǎn)？理論P(yáng)26正數(shù)第2段3-

24、抵押和再次抵押價(jià)値公式理論?102±面4.抵押射目關(guān)規(guī)芯抵押擔(dān)保的范圍、扌氐押權(quán)冥現(xiàn)后被 執(zhí)行人的后續(xù)安羞問(wèn)題制JSP127W3段P噸氛理論P(yáng)171正數(shù)第2"段、秦例P21Q-P22S、最高額抵押制度F120G法走優(yōu)先受償款、托矢建設(shè)工程檢款的相關(guān)如識(shí)理論P(yáng)70倒數(shù)第1段、理論P(yáng)15Q 第予段匸抵押遵循謹(jǐn)慎厚則戸具體到四大方法的應(yīng)用理論P(yáng)1"倒數(shù)E行2征收的題目所在頁(yè)屋11.國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償一方式，或冋征收房屋應(yīng)如 何補(bǔ)償、房星征收補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容有什么?理論P(yáng)L7倒數(shù)3行PM,制度P卡匕征收房屋的性質(zhì)、用途、權(quán)屬，面積確定以及在房 屋征收前后與房屋征牧的幾項(xiàng)相關(guān)

25、工作理論P(yáng)L弘第L段*制度P紀(jì)前三 段、案例肥443.房屋征收應(yīng)哮慮哪些因素？案例 P245 <-t)4 房屋征收的夾地查勘制度P45 （三人Sf?J P24S （五臥及P70.理論P(yáng)40&六節(jié)5房屋征收評(píng)估異議和復(fù)核制度P刃四、案例P250七6.估價(jià)復(fù)楓估價(jià)鑒定*或說(shuō)重新估恂過(guò)去評(píng)估與現(xiàn) 在法院拍莫價(jià)和抵押價(jià)不一致懷疑為初高估理論P(yáng)4Q9/1節(jié)、理論囚石_、三段10專業(yè)水平難以勝任,應(yīng)如何處理？或說(shuō)不應(yīng)承 接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形有什么¥或說(shuō)與委托人有利 害關(guān)系應(yīng)回避0理論P(yáng)3B倒數(shù)/自然段滾理論P(yáng)d貯二、理論F1訊 第S9行1L影響房地產(chǎn)變現(xiàn)目訪因素分析理論P(yáng)仍第二段.案例P32 （十四、制JgP312第 二十