物業(yè)委托管理與自有管理模式的區(qū)別

1、委托物業(yè)管理與自建自管的優(yōu)劣分析委托物業(yè)管理是指發(fā)展商在房產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，由發(fā)展商（或國有資產(chǎn)）通過招投標(biāo)或協(xié)議招標(biāo)的形式，先行選定專業(yè)物業(yè)管 理公司,對該物業(yè)進行前期管理 （包括顧問公司）。如：戴德梁行、 仲量聯(lián)行、大正物業(yè)等專業(yè)物業(yè)管理公司。世邦魏理仕管理康田企業(yè) 園、渝高物業(yè)管理留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園、渝海物業(yè)管理的重慶機場、大正物 業(yè)管理的政府物業(yè)等。自建自管是指發(fā)展商在房產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，由發(fā)展商自己建 立的物業(yè)管理公司對其物業(yè)項目進行管理。 開發(fā)商為了項目的持續(xù)式 發(fā)展，在一段時期內(nèi)，只能自建物管公司自行管理，以補貼式物業(yè)管 理，向購房者提供售后服務(wù)。如龍湖地產(chǎn)下屬新龍湖物業(yè)管理有限公

2、 司、金科地產(chǎn)下屬金科物業(yè)管理有限公司、曙光都市工業(yè)園下屬重慶 宏景源物業(yè)管理有限公司等。一、委托管理的優(yōu)勢如果選聘社會上有實力、有經(jīng)驗、品牌的專業(yè)管理服務(wù)公司（如 五大行），既能樹立企業(yè)良好形象，又能使業(yè)主們一開始就享受到高 水平的管理服務(wù)，帶動后期房屋銷售。主要優(yōu)勢有以下幾個方面：1, 可以減少開發(fā)企業(yè)的管理難度；2, 人員經(jīng)過專業(yè)系統(tǒng)培訓(xùn)，素質(zhì)較高；3，服務(wù)理念與意識相對較強；4 ，前期介入可站在業(yè)主角度提出對發(fā)展商合理且促進銷售的專業(yè)建議;5 ，對企業(yè)及物業(yè)品牌形象能起到提升作用；6，對消費者購買具有促進作用；7，樹立良好業(yè)主口碑，促進后期銷售工作；二、委托管理的劣勢開發(fā)企業(yè)通過委托的

3、形式實施專業(yè)化管理，通過專業(yè)化、集約式經(jīng)營希望提高服務(wù)水平降低管理成本，在一定程度上滿足開發(fā)企業(yè)及 消費者的需求，但在實際運作中也出現(xiàn)了很多的問題：1、外包服務(wù)質(zhì)量難以控制一般委托管理都是通過招標(biāo)方式進行，一旦決定了合作方，實際 質(zhì)量是難以控制的，加之現(xiàn)有專業(yè)化物業(yè)公司的管理水平良莠不齊， 人員素質(zhì)不等。開發(fā)企業(yè)通常只能控制對方的管理者或代表， 基層員 工是較難控制的，質(zhì)量在第一現(xiàn)場難以控制。最為關(guān)鍵的是這些專業(yè) 化公司的員工并不一定接受過專業(yè)化的培訓(xùn)， 導(dǎo)致專業(yè)化的服務(wù)停留 在較低水平，而達不到企業(yè)原來的期望。即使把服務(wù)要求寫在合同上， 要求專業(yè)公司按合同來進行，這種做法容易使專業(yè)公司把合同

4、條款當(dāng) 作最終的工作目標(biāo)，而不能與企業(yè)的以客戶為導(dǎo)向的服務(wù)宗旨一致。2、委托管理往往較難體現(xiàn)公司的形象及文化3、管理成本較高開發(fā)企業(yè)應(yīng)支付物業(yè)公司以下幾種費用：（1）前期開辦費：4-5元/m2，按建筑面積計算；（2）空置費：從首套房屋約定交房時間起，未銷售房屋（未到接房期限)按50%+收物業(yè)管理費;(3) 專有部分物管費：屬開發(fā)企業(yè)自有產(chǎn)權(quán)(如車庫)；(4) 銷售中心物管費：按建筑面積計算，價格在 20-30元/m2;(5) 水電能耗費：開發(fā)企業(yè)自有資產(chǎn)產(chǎn)生的水電費用及公攤；(6) 物業(yè)費補貼：按重慶物價局778號文相關(guān)規(guī)定，在開發(fā)項目 基礎(chǔ)設(shè)施沒完善的情況下，物業(yè)費應(yīng)作 30%勺下調(diào)。這部分

5、費用物業(yè) 公司將向開發(fā)企業(yè)收取。4、物業(yè)服務(wù)費用較高高端物業(yè)管理公司有著較完善的服務(wù)體系，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)較高。寫字 樓物業(yè)服務(wù)費在5-10元/m2,大多數(shù)購房者接受起來有一定的難度， 對后期銷售有一定的影響。5、在經(jīng)營模式上難與開發(fā)企業(yè)達成一致所有專業(yè)化物業(yè)公司經(jīng)營均是以最大的經(jīng)濟效益為目的，其在物業(yè)管理過程中，從人員的配置，物品材料的使用上都會考慮成本因素。 以次充好，以少充多，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不能滿足開發(fā)企業(yè)的要求。三、自建自管的優(yōu)勢(1) 管理成本較低開發(fā)企業(yè)組建自有物業(yè)公司可減少開辦費、空置房管理費、專有部分管理費、銷售中心物業(yè)費、物業(yè)費補貼等多種費用，可以節(jié)約較 大成本。(2) 在經(jīng)營管理思

6、路上能夠與開發(fā)企業(yè)達成一致物業(yè)公司是開發(fā)企業(yè)的下屬企業(yè)，能夠較大程度的滿足開發(fā)企業(yè)的要求，在經(jīng)營理念及經(jīng)營方式上能夠與開發(fā)企業(yè)保持一致。（3）服務(wù)意識較強物業(yè)公司作為開發(fā)下屬企業(yè)，員工從入職開始接受公司的發(fā)展理 念、企業(yè)文化。能夠與開發(fā)企業(yè)始終保持一致，全心全意的為開發(fā)企 業(yè)服務(wù)。（4）對客戶負責(zé)的表現(xiàn)減少管理環(huán)節(jié)，能夠及時有效的解決開發(fā)企業(yè)相關(guān)遺留問題，樹立企業(yè)良好口碑。（5）創(chuàng)造效益物業(yè)公司的主要收入包括：公共性服務(wù)費（物管費）、專項服務(wù) 費、特約服務(wù)費、多種經(jīng)營收入（廣告）、雜費等。一般情況下，物 業(yè)管理公司的物業(yè)費利潤在 7-10%。四、自建自管物業(yè)的劣勢（1）管理難度較大物業(yè)企業(yè)成立

7、之初，管理體系尚不完善。在人員配備、物資配備、 操作流程的熟悉、員工的配合等方面可能會出現(xiàn)不同程度的問題，增加企業(yè)管理難度。（2）管理事項復(fù)雜物業(yè)公司作為一個具有獨立法人資格的企業(yè)，需要建立健全各個 職能部門及完善的管理體系，管理事項復(fù)雜。（3）管理服務(wù)經(jīng)驗不足，盲從性較大。（4）有一定的管理風(fēng)險物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)過程中主要有安全風(fēng)險（災(zāi)害、偷盜）、資金風(fēng)險（惡意欠費）、停車場責(zé)任風(fēng)險、設(shè)備風(fēng)險（電梯、供配電設(shè) 施）。通過兩種管理模式的比較，從產(chǎn)品定位、經(jīng)濟效益、后期發(fā)展等 方面考慮，自建自管方式較為適合本項目。附：物業(yè)公司組建相關(guān)流程物業(yè)公司組建流程一、成立物業(yè)服務(wù)公司工商注冊登記公司設(shè)立登

8、記申請書.doc企業(yè)（字號）名稱預(yù) 先核準(zhǔn)申請書.doc內(nèi)資有限責(zé)任公司設(shè)立登記應(yīng)提交材料:1、公司法定代表人簽署的公司設(shè)立登記申請書；2、全體股東簽署的指定代表或者共同委托代理人的證明及指 定代表或委托代理人的身份證件復(fù)印件；應(yīng)標(biāo)明指定代表或者共同委托代理人的辦理事項、權(quán)限、授權(quán)期3、全體股東簽署的公司章程；4、股東的主體資格證明或者自然人身份證件復(fù)印件；股東為企業(yè)的，提交營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；股東為事業(yè)法人的, 提交事業(yè)法人登記證書復(fù)印件；股東為社團法人的，提交社團法人登 記證復(fù)印件；股東為民辦非企業(yè)單位的，提交民辦非企業(yè)單位證書復(fù) 印件；股東為自然人的，提交身份證件復(fù)印件；其他股東提交有關(guān)

9、法 律法規(guī)規(guī)定的資格證明。5、依法設(shè)立的驗資機構(gòu)出具的驗資證明；6、股東首次出資是非貨幣財產(chǎn)的，提交已辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的 證明文件；7、董事、監(jiān)事和經(jīng)理的任職文件及身份證件復(fù)印件；依據(jù)公司法和公司章程的有關(guān)規(guī)定，提交股東會決議、董 事會決議或其他相關(guān)材料。股東會決議由股東簽署，董事會決議由董 事簽字。8法定代表人任職文件及身份證件復(fù)印件；根據(jù)公司法和公司章程的有關(guān)規(guī)定，提交股東會決議、董事 會決議或其他相關(guān)材料。股東會決議由股東簽署，董事會決議由董事 簽字。9、住所使用證明；自有房產(chǎn)提交房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；租賃房屋提交租賃協(xié)議復(fù)印件 以及出租方的房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件。 有關(guān)房屋未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的，

10、屬 城鎮(zhèn)房屋的，提交房地產(chǎn)管理部門的證明或者竣工驗收證明、購房合同及房屋銷售許可證復(fù)印件；屬非城鎮(zhèn)房屋的，提交當(dāng)?shù)卣?guī)定的 相關(guān)證明。出租方為賓館、飯店的，提交賓館、飯店的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印 件。使用軍隊房產(chǎn)作為住所的，提交軍隊房地產(chǎn)租賃許可證復(fù)印件。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，屬城鎮(zhèn)房屋的，還應(yīng)提交登記附 表-住所（經(jīng)營場所）登記表及所在地居民委員會（或業(yè)主委員會） 出具的有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的證明文件； 屬非城鎮(zhèn)房屋的，提交當(dāng)?shù)卣?guī)定的相關(guān)證明。10、企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書；11、法律、行政法規(guī)和國務(wù)院決定規(guī)定設(shè)立有限責(zé)任公司必須報經(jīng)批準(zhǔn)的，提交有關(guān)的批準(zhǔn)文件或者許可證書

11、復(fù)印件；12、公司申請登記的經(jīng)營范圍中有法律、行政法規(guī)和國務(wù)院決定規(guī)定必須在登記前報經(jīng)批準(zhǔn)的項目，提交有關(guān)的批準(zhǔn)文件或者許可證 書復(fù)印件或許可證明。注：1、依照公司法、公司登記管理條例設(shè)立的除一人有限 責(zé)任公司和國有獨資公司以外的有限責(zé)任公司申請設(shè)立登記適用本 指南。2、提交的申請書與其它申請材料應(yīng)當(dāng)使用 A4型紙。以上各項未注明提交復(fù)印件的，應(yīng)當(dāng)提交原件；提交復(fù)印件的， 應(yīng)當(dāng)注明“與原件一致”并由股東簽署，或者由其指定的代表或委托 的代理人加蓋公章或簽字。3、以上涉及股東簽署的，自然人股東由本人簽字；自然人以外的股東加蓋公章。二、稅務(wù)申報三、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)申報1 、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級申請表原

12、件3份物業(yè)企業(yè)資質(zhì)申報表.doc2、營業(yè)執(zhí)照3、公司章程復(fù)印件3份原件3份物業(yè)公司章程范本.doc4、 企業(yè)法定代表人的身份證明復(fù)印件3份5、 注冊資本驗資證明文件復(fù)印件3份6、 物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書復(fù)印件3份7、 管理和技術(shù)人員職稱證書（需驗證原件）復(fù)印件3份8物業(yè)管理專業(yè)人員、管理和技術(shù)人員的勞動合同（市或區(qū)兩級勞動社會保障局印制的規(guī)范性合同）復(fù)印件3份受理條件：（1）是否具有獨立法人資格；（2）注冊資本人民幣是否在人民幣 50萬元以上；（3）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職 管理和技術(shù)人員是否不少于10人，其中，具體中級以上職稱的人員 是否不少于5人，工程

13、、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人是否具有相應(yīng)專業(yè)中級以 上職稱；（4）物業(yè)管理專業(yè)人員是否按照國家有關(guān)規(guī)定取得了職業(yè)資格證書；（5）是否有委托的物業(yè)管理項目；（6）是否建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，是否建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)；（7）是否具備規(guī)定的其他行政許可條件。其中，新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不需審查第（5）、（6）項內(nèi)容。四、前期物業(yè)合同備案開發(fā)建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同訂立之日起15日內(nèi)（預(yù)售許可證辦理前）向物業(yè)所在地區(qū)、縣（自 治縣）房地產(chǎn)行政主管部門申請備案，并提交下列材料：（一）物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；（二）建設(shè)工程規(guī)劃許可證和經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)、標(biāo)注物業(yè)管理服務(wù)用房具體位置和面積的規(guī)劃詳圖。（三）簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同；（四）物業(yè)管理服務(wù)方案；（五）業(yè)主臨時公約（六）住宅項目建筑規(guī)模在2萬平方米以上的提供重慶市物業(yè)管理招 投標(biāo)中標(biāo)通知書或議標(biāo)結(jié)果通知書；建筑規(guī)模小于2萬平方 米的提供區(qū)、縣物業(yè)辦出具的物業(yè)協(xié)議招標(biāo)備案證明；（七）普通住宅小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)費收費等級和中標(biāo)價格標(biāo)準(zhǔn)。 以上第1、2、7、項要件需核對原件后留存復(fù)印件，經(jīng)核對內(nèi)容無誤 后，在留存的復(fù)印件空白處加蓋專用章。五、物業(yè)管理