物業(yè)管理的重要性

1、物業(yè)管理的重要性隨著城市建設(shè)的發(fā)展，各種住宅、商業(yè)大廈、辦公大樓、標準工業(yè)廠房以 及住宅小區(qū)日益增多，它們在交付使用后，都面臨著管理、養(yǎng)護、修繕的問題； 不僅是新建樓宇、 住宅小區(qū)是如此， 歷代保存下來的原有老房屋也存在著定期養(yǎng) 護修繕的問題。原有在產(chǎn)品經(jīng)濟體制下形成的房屋管理模式，早己顯得落后了， 不適用了。在商品經(jīng)濟體制下，房屋的管理、修繕、服務(wù)，出路只有一個，借鑒 國際經(jīng)驗，推行社會化、 專業(yè)化的管理模式， 由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管 理。一、物業(yè)管理可以延長房屋使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮 房產(chǎn)建成后，一要受到自然環(huán)境因素的作用而發(fā)生損壞。如震力、重力、 風(fēng)力、大氣與水的侵蝕作用

2、等。 二在使用過程中要受到人為因素的作用而受到破 壞。如設(shè)計、施工質(zhì)量較差。建筑材料不合格，使用不當(dāng)?shù)惹闆r。因此，隨著時 間的推移，房屋的結(jié)構(gòu)部位、圍護部分、裝修、上下水及其設(shè)備管道等，都將發(fā) 生不同程度的損壞， 如不及時進行維修和加強管理， 就會影響房屋的功能正常發(fā) 揮，諸如電梯中途停止運行，清水管、便池漏水、屋面漏雨，門鎖開關(guān)失靈，煤 氣、供熱、空調(diào)、供水、供電中斷，陽臺欄桿、雨棚倒塌，裝飾層脫落等等，不 僅功能不能正常發(fā)揮， 還會過早達到危房程度或損壞， 甚至釀成傷害事故， 以至 影響業(yè)主生活（住宅）、工作（寫字樓）與生產(chǎn)經(jīng)營（商用與工業(yè)物業(yè) ）的正常進行。推行專業(yè)化、社會化物業(yè)管理，不

3、僅僅在于確保物業(yè)在整個使用周期內(nèi)功 能的正常發(fā)揮，而且良好的不間斷的專業(yè)管理服務(wù)，還可以使物業(yè)的壽命延長。 有些住宅區(qū)管理得比較好， 使業(yè)主在清靜、優(yōu)美、生活方便的環(huán)境里， 安居樂業(yè)。 但有很多住宅區(qū)因管理不善， 在小區(qū)內(nèi)亂搭亂建， 環(huán)境亂七八糟， 房屋剛使用兩 三年，就已面目全非，不僅影響到城市面貌，有礙城市觀瞻，也給居民的生活、 學(xué)習(xí)和工作帶來許多不便。 一個住宅區(qū)或一幢樓房， 往往是根據(jù)產(chǎn)權(quán)或隸屬關(guān)系， 分為幾家合管或各自分管； 有的地方甚至連房屋的電氣、 衛(wèi)生設(shè)備、 上下水管道 也實行分割管理，造成互不銜接，出了問題，電話請、上門催，也難得找到產(chǎn)權(quán) 單位派技工上門修理。這表明，沒有這種

4、專業(yè)化、社會化物業(yè)管理，物業(yè)使用年 限會大為縮短。二、物業(yè)管理能為業(yè)主及租戶創(chuàng)造與保持一個安全、舒適、文明、和諧的 生活與工作的環(huán)境 物業(yè)管理，基本分為管理和服務(wù)兩個方面。管理方面主要是做好戶籍、產(chǎn) 權(quán)、產(chǎn)業(yè)、租賃、租金、設(shè)備等方面的管理工作；掌握房產(chǎn)的變動和使用情況， 使房屋及時得到修理，保持房屋功能；把房屋的數(shù)量、建筑形式、完好程度、設(shè) 備使用情況及時準確地記錄下來， 隨時變更原始記錄， 是管理方面的一項經(jīng)常性 工作。服務(wù)方面主要是充分保證滿足用戶要求， 及時登門進行日常服務(wù)， 并超前 檢修上下水管道、暖氣管道、水管的防凍保暖、換紗窗、檢修門鎖、修換燈口、 電線、開關(guān)。另外及時檢修鍋爐，

5、保證供暖；及時檢修泵房、 變電所，保證供水、 供電；及時檢修煤氣管道，保證安全供氣；及時檢修電梯，保證安全運行。當(dāng)然 服務(wù)中也包括管理，對于房屋、設(shè)備必須點交、登記齊全，建立保管卡。向用戶 點交清楚，明確保管責(zé)任。在日常工作中要注意宣傳愛護使用房屋設(shè)備的常識， 并注意設(shè)備變化情況。用戶遷入或遷出時，要進行清點。物業(yè)售租后服務(wù)或物業(yè)管理，不僅可以使物業(yè)及其設(shè)備處于完好狀態(tài)與正 常運行及延長使用壽命， 而且可以為物業(yè)中生活與工作的人們創(chuàng)造與保持一個安 全、舒適、文明、和諧的生活與工作環(huán)境和氛圍。運作良好的大廈設(shè)施，有助于 工作效率的提高； 稱心如意的住宅環(huán)境， 有助于人際關(guān)系的調(diào)適。 住宅社會學(xué)研

6、 究表明，良好的環(huán)境，不僅能減少煩惱、焦慮、矛盾、摩擦，乃至減少某些危害 社會的不軌行為，還會形成互助、互諒的社會風(fēng)氣，促進身心健康，乃至小孩的 學(xué)習(xí)成績。這一切，是社會穩(wěn)定和經(jīng)濟增長所必須具備的前提條件。三、物業(yè)管理有利于提高城市管理的社會化和專業(yè)化程度 物業(yè)管理將分散的社會分工匯集起來統(tǒng)一辦理， 如清潔、保安、環(huán)境綠化、 水電等，每個產(chǎn)業(yè)人或租住人只需面對物業(yè)管理公司一家， 就能將所有關(guān)于房屋 和住宅環(huán)境的日常事宜辦妥， 而不必分別面對各個不同部門。 物業(yè)管理公司可以 將房屋的環(huán)境衛(wèi)生承包給專業(yè)的清潔公司打掃；向?qū)I(yè)保安公司雇聘保安人員； 將小區(qū)環(huán)境綠化承包給專業(yè)綠化隊， 住戶只需根據(jù)物價

7、部門批準的收費標準， 按 管理企業(yè)的收費通知單連同租金按時一次性交付。 既方便使用者， 也便于統(tǒng)一管 理。完善的物業(yè)管理，對物業(yè)整個使用周期內(nèi)的綜合管理與服務(wù)按合同承包經(jīng)營。 其管理與服務(wù)項目可謂豐富、充實、多樣、周到，一般包括下列內(nèi)容：1、房屋及基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的管理。含房屋維護與修理、電梯設(shè)備維護 與開啟；園林綠化、道路、路燈、供電設(shè)施、供排水管網(wǎng)、自來水加壓站、生活 污水處理站、煤氣與供熱等的管理及維修。2、地產(chǎn)管理。主要禁止在所屬范圍內(nèi)私搭亂建、亂占、亂堆等非法使用土 地。3、綜合服務(wù)。含治安防盜、防火與消防、值勤、照看停車；環(huán)衛(wèi) 維護區(qū)容、區(qū)貌，所屬范圍內(nèi)室外公共地方的清潔衛(wèi)生的打

8、掃與保護及蓄水池定 期清洗等；生活服務(wù)，含家務(wù)勞動、代送病人去醫(yī)院、代送接幼兒上學(xué)與回家、 家用電器修理、代換煤氣、代收代交水電煤氣供熱費用、代辦保險與交稅、代收 與分送信件報刊雜志、 傳呼電話， 宣傳合理使用房屋與設(shè)備的知識， 不準污染環(huán) 境 （發(fā)出噪音、垃圾亂倒 ）、不準損壞園林綠化及康樂設(shè)施、不準載重汽車進入小 區(qū)通道、不準在中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)療所門前設(shè)攤擺點叫賣等。4、組織有益的社區(qū)康樂活動等。 這種管理方式大大提高了城市管理的社會 化和專業(yè)化。四、完善的物業(yè)管理不單使房屋保值，而且還可以使房屋增值 物業(yè)管理的好，不斷“追加勞動” ，通過維修，進行舊房更新改造、室內(nèi)裝 修，不僅能使物業(yè)

9、及其設(shè)備處于完好狀態(tài)和正常運行， 而且可以提高物業(yè)的檔次 和適應(yīng)性， 使房屋保值和增值， 即使是在市場比較疲軟的景況下， 也能夠容易地 招攬顧客， 出售或出租這些房屋， 獲取更多的利潤或租金， 從而產(chǎn)生較高的經(jīng)濟 效益。如疏于管理， 就可能會造成更多的問題， 使新建的住宅區(qū)在數(shù)年內(nèi)變成危 舊房區(qū)。可見，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是最實在、最有效的宣傳手段，既可使整個地區(qū) 的房地產(chǎn)增值，也能為企業(yè)帶來直接的經(jīng)濟效益。1 什么叫物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司的職能是什么 ? 物業(yè)管理公司是指具備縣級以上物業(yè)管理主管部門核準頒發(fā)的資質(zhì)證書， 經(jīng)工商行政管理機關(guān)注冊登記， 以社會化、 專業(yè)化、經(jīng)營型方式從事物業(yè)管理服

10、 務(wù)的企業(yè)。物業(yè)管理公司主要應(yīng)具備以下職能：（1） 介入房地產(chǎn)開發(fā)前期規(guī)劃。 物業(yè)管理公司應(yīng)從方便使用的角度出了， 在房地產(chǎn)前期規(guī)劃、設(shè)計中提供助于規(guī)劃、布局、配套、結(jié)構(gòu)、設(shè)備等方面的經(jīng) 驗與信息，減少不必要的失誤，促進規(guī)劃、設(shè)計水平的提高。2） 監(jiān)督施工質(zhì)量，參與綜合驗收。工程施工全過程中的建筑物入其配 套設(shè)施、設(shè)備、 場地質(zhì)量直接影響物業(yè)的使用效果， 也直接決定了物業(yè)管理工作 基礎(chǔ)的好壞。 因此物業(yè)管理公司有必要參與施工質(zhì)量監(jiān)督及物業(yè)綜合驗收， 以便 及時消除隱患，熟悉物來，確保物業(yè)使用功能的發(fā)揮。（ 3） 辦理接管驗收。物業(yè)管理公司接受業(yè)主委托對物業(yè)進行管理，是對 物業(yè)管理權(quán)屬的轉(zhuǎn)移， 所民必須首先辦理物業(yè)接管驗收手續(xù)。 接管驗收應(yīng)在物業(yè) 綜合驗收合格的前提下進行。 辦理接管驗收可以明確交接雙方的法律責(zé)任， 為建 立物業(yè)檔案資料提供依據(jù)。（ 4） 提供物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理公司依據(jù)國家有關(guān)法律和管理標準， 向業(yè)主和用戶提供多層次、全方位的物業(yè)管理服務(wù)，通綜合規(guī)劃，統(tǒng)一管理，為 業(yè)主和用戶創(chuàng)造整