我國近年房地產(chǎn)調(diào)控政策

1、我國近3年房地產(chǎn)調(diào)控政策、效果分析項管Q154215070149劉涵我國近3年房地產(chǎn)調(diào)控政策、效果分析摘要：十一屆三中全會以后，我國開始鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，時至今日房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，被社會各界廣泛關注。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展不僅關系著人們的住房等民生問題、也關系著相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更是推動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要動力。隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度的日益加快，房地產(chǎn)行業(yè)也暴露出了許多弊端和問題，從土地資源管理制度的不完善、房地產(chǎn)市場監(jiān)管不嚴格到投機性購房數(shù)量的猛增和房地產(chǎn)價格的非理性上漲等，這一系列問題對國家的經(jīng)濟發(fā)展、社會的和諧穩(wěn)定都有著非常大的負面影響。為保證房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、健康

2、發(fā)展，中央政府出臺了一系列宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)整，由于國內(nèi)外眾多因素的影響，我國房地產(chǎn)行業(yè)宏觀政策的方向也隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷變化而調(diào)整，表現(xiàn)出不同時期房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標和特點也有所不同1。基于以上這些特點，本文主要以我國近三年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策為研究對象，通過整理歸納相關數(shù)據(jù)，運用定量分析的方法分析國家近三年調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)影響的效果。近幾年來房地產(chǎn)開發(fā)投資一直呈現(xiàn)快速增長趨勢，房屋價格連年高漲、居高不下，在相當程度上超出了民眾承受能力；房地產(chǎn)信貸規(guī)模迅速膨脹，房地產(chǎn)抵押貸款在信貸資產(chǎn)中的比重也在日益上升。由于房地產(chǎn)抵押貸款本身是一種風險較高的貸款，隨著其規(guī)模和比重的大，其風

3、險程度總體在不斷上升，這種風險一旦爆發(fā)，對金融機構和金融體系造成打擊的嚴重程度也在上升。這些問題引起了政府和人們對房地產(chǎn)市場能否健康發(fā)展的擔憂。為促進國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)穩(wěn)定增長，引導房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，我國政府相繼出臺一系列地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。我國目前主要運用行政手段和經(jīng)濟手段對兩種手段房地產(chǎn)業(yè)進行管理，用經(jīng)濟手段時經(jīng)常依靠行政權力，因此，很多文件主要是以國務院或者國家部委辦的名義發(fā)布的2。因此我們開始查找資料分析我國近三年房地產(chǎn)調(diào)控政策，其分析結果如下：2015年央行降息5次、降準備金3次、營業(yè)稅5年改2年、二套房首付比例下調(diào)4成、公積金新政、房貸6.15%直降至4.9%2016年前半年降準、降

4、息、降稅、降首付促進樓市成交；后半年以調(diào)控為主，限購、限地，有效控制房價過快上漲，避免房地產(chǎn)泡沫。2017年進行一系列限購限貸：一、認房又認貸，二套房首付比例上調(diào)10%二、限貸措施加碼，首套、二套均暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款；三、企業(yè)買房受限，商業(yè)住房再交易需要滿三年。具體分類如下列表所見：時間政策類別政策內(nèi)容2015年土地政策土地執(zhí)行“有供、有限”財政政策個人轉讓兩年以上住房免征營業(yè)稅貨幣政策央行降息5次央行降低存款準備金率1%一套房貸款首付比降至四成2016年財政政策購買非普通住房、一套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)，均按照4%勺稅率征稅。貨幣政策調(diào)整公積金貸款

5、利率。5年以下2.75%,其他3.25%貸款首付降低；公積金首20%商業(yè)貸款首25%2017年行政政策認房又認貸房地產(chǎn)企業(yè)和消費者可以根據(jù)調(diào)控政策更改其行為模式，引導雙方理性投資。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展尚未成熟，多數(shù)購房消費者的盲目跟風行為和預期心理會造成影響房價的上漲或下降，甚至會導致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“過冷”或者“過熱”現(xiàn)象。通過對我國房地產(chǎn)調(diào)控政策效果進行分析、評價，可以有助于房地產(chǎn)企業(yè)和購房消費者更加清晰的理解當前房地產(chǎn)調(diào)控政策，準確把握當前房地產(chǎn)市場走勢，避免盲目決策，減少非理性投資。與此同時，可以幫助房地產(chǎn)中介、金融機構等參與主體了解市場，當房地產(chǎn)市場發(fā)生變化時，能夠及時做出應對措施。更重

6、要的是，可以有助于強化房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施效果3。在研究實施調(diào)控政策之后房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況如下：2015年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，比上年名義增長1.0%（扣除價格因素實際增長2.8%）,增速比1-11月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資64595億元，增長0.4%,增速回落0.3個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.3%。2015年，商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長6.5%,增速比1-11月份回落0.9個百分點。其中，住宅銷售面積增長6.9%,辦公樓銷售面積增長16.2%,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長1.9%。商品房銷售額87281億元，增長14.4%,

7、增速回落1.2個百分點。其中，住宅銷售額增長16.6%,辦公樓銷售額增長26.9%,商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降0.7%。2016年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資102581億元，比上年名義增長6.9%（扣除價格因素實際增長7.5%),增速比1-11月份提高0.4個百分點。其中，住宅投資68704億元，增長6.4%,增速提高0.4個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.0%。2016年，商品房銷售面積157349萬平方米，比上年增長22.5%,增速比1-11月份回落1.8個百分點。其中，住宅銷售面積增長22.4%,辦公樓銷售面積增長31.4%,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長16.8%。商品房銷售額11762

8、7億元，增長34.8%,增速回落2.7個百分點。其中，住宅銷售額增長36.1%,辦公樓銷售額增長45.8%,商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長19.5%。2017年1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資50610億元，同比名義增長8.5%,增速比1-5月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資34318億元，增長10.2%,增速提高0.2個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.8%。1-6月份，商品房銷售面積74662萬平方米，同比增長16.1%,增速比1-5月份提高1.8個百分點。其中，住宅銷售面積增長13.5%,辦公樓銷售面積增長38.8%,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長32.5%。商品房銷售額59152億元，

9、增長21.5%,增速提高2.9個百分點。其中，住宅銷售額增長17.9%,辦公樓銷售額增長38.9%,商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長41.7%。全國房地產(chǎn)開埠松黨噌沔1-12J=3工一空圮LT1月11f月11。月月全國啟地產(chǎn)開本企業(yè)土地賄追回租取聲1-E-R15學1-O.HE.H1T月工田.弓J.一>!<>.可11.1,JL一七一H=41了牛1-3,二一。弓工一S.弓X-G全國官圮1尸開發(fā)企業(yè)土地財吉田積4Wi»ZOl-eiF-J.-7尸1B1-6弓X-W»:一TJ.H1-122-Q17A=1-3JL-4工一三.弓1-C1-B-R1-gJi22.SIT月1-10H1

10、T3月1-12.H2OL營千201#»l-3.fiRtZ月1W月個國商代慶/首宣面積及的曾砸隼GK全國商品南皆S懺面積及銷代者訂出速70|8QIJ111111>1加14年1-7qi-a.qLf號1-10:L-liH1-1文月士修1；年1-3H1-5一出月l-電月1-2月根據(jù)以上數(shù)據(jù)運用經(jīng)濟學原理，貨幣政策中商品價格由市場供求關系決定4,從根本上說，房價是由房地產(chǎn)供和需求決定的。土地價格是房地產(chǎn)主要開發(fā)成本，影響和制約著房地產(chǎn)供給，根據(jù)供求關系理論，土地價格由土地供給和需求決定。在我國土地屬于國有資產(chǎn)，土地供給由土地劃撥和土地出讓的規(guī)模決定，近年來房地產(chǎn)用地的有限供給，使得土地供

11、給小于房地產(chǎn)日益繁榮帶來的規(guī)模不斷擴大的土地需求，從而導致住宅用地價格持續(xù)上漲，也決定了房價的高位運行。各地方政府“土地財政”是引發(fā)地價持續(xù)上漲并最終導致高房價的重要原因，很多地方政府財政收入主要依靠出讓土地使用權取得。而消費者對房價的上漲預期影響購房需求，投資投機住房需求推動房價上漲。此時限購令實施，不僅是給房地產(chǎn)市場降溫的過渡性調(diào)控手段，也是為政府大力加強保障性住房建設，落實其余各項房地產(chǎn)調(diào)控措施，為更深層次的房地產(chǎn)調(diào)控爭取時間。在房地產(chǎn)市場實現(xiàn)軟著陸，回歸到相對理性和有序狀態(tài)時，限購令“以政策換時間”的使命也將完成。限購令和增加保障性住房等調(diào)控政策同步推進，是政府對失靈的市場進行宏觀調(diào)控

12、，對社會資源重新配置。限制投資、投機性購房，加快保障性住房的建設，已成為我國房地產(chǎn)調(diào)控的長期性政策導向?；谝陨戏治鑫覍曳康禺a(chǎn)調(diào)控政策有以下建議：1、 深化土地制度改革，保障農(nóng)民土地權益，修改土地法。2、 消除土地財政的制度基礎，組建國家儲備公司，運用外匯儲備戰(zhàn)略物資（如石油、金屬礦石、稀土金屬、棉花、糧食等），外匯占款除用于滿足支付的儲備以外，用于獲得關鍵性的礦產(chǎn)資源、原材料、關鍵技術和關鍵產(chǎn)品，并作為政府戰(zhàn)略儲備和發(fā)行貨幣的依據(jù)。3、 改革財政體制，地方實行基礎財政（以稅收為財政收入來源），中央實行外貿(mào)財政（以外匯為財政收入來源），各縣級財政收入的30%±交省財政，各省級財政

13、收入的30%k交中央財政，各級企業(yè)都劃歸地方管理（增值稅與資源稅都歸地方，利潤歸所有者），發(fā)展經(jīng)濟的責任主要交給地方，中央主要發(fā)展基礎設施、教育、國防、環(huán)境保護等，主要是戰(zhàn)略、政策的管理。4、 簡化稅種，降低稅率，所有流轉稅合并為增值稅。5、 停止土地招拍掛行為，保護農(nóng)村集體土地所有權的正常行使，企業(yè)、地方政府可以市場價格購買農(nóng)村建設用地，真正實現(xiàn)工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)，城市反哺農(nóng)村。6、 允許農(nóng)村建設用地的自主開發(fā)和合作開發(fā)，促進農(nóng)村的城鎮(zhèn)化、工業(yè)化。7、 停止掠奪市民財富的調(diào)控行為，對城市購房者因土地財政而多支付的價款進行補償，每戶限補償一套房。8、 對鐵路、民航、石油、石化、水處理等國家壟斷行業(yè)按

14、照工藝流程拆分為不同的企業(yè)，允許民營經(jīng)濟的進入，對金融等行業(yè)鼓勵民間資本的進入。參考文獻1汪道平.中國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控法律問題研究D.山東大學20072張遷平、周文興.關于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施的有效性分析J.統(tǒng)計與決策，2008（03）:3陳元志.房地產(chǎn)調(diào)控政策的評價與分析J.上海企業(yè).2010.01.4周旭.房地產(chǎn)調(diào)控政策失效的原因探究J.商業(yè)研究.2008（07）7清代紅頂商人”胡雪巖說：做生意頂要緊的是眼光，看得到一省，就能做一省的生意；看得到天下，就能做天下的生意；看得到外國，就能做外國的生意?！笨梢姡粋€人的心胸和眼光，決定了他志向的短淺或高遠；一個人的希望和夢想，決定了他的人生暗淡或輝煌。人生能有幾回搏，有生不搏待何時！所有的機遇和成功，都在充滿陽光，充滿希望的大道之上！我們走過了黑夜，就迎來了黎明；走過了荊棘，就迎來了花叢；走過了坎坷，就走出了泥濘；走過了失敗，就走向了成功！一個人只要心