徐州市場調(diào)研報告

1、徐州房地產(chǎn)市場調(diào)研報告一.徐州市宏觀環(huán)境1 .徐州市概況：（1）徐州市行政區(qū)劃：徐州市自1983年起實行市管縣的行政新體制，現(xiàn)下轄豐縣、沛縣、銅山縣、睢寧縣四縣，邳州市、新沂市二市，以及鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、賈汪區(qū)、泉山區(qū)、九里區(qū)五區(qū)。徐州市行政區(qū)劃基本情況統(tǒng)計表（資料截止2005年1月）區(qū)、市、縣鎮(zhèn)街道辦事處村民委員會居民委員會面積（平方公里）人口（萬人）鼓樓區(qū)/885769云龍區(qū)/92444118九里區(qū)/14263698賈汪區(qū)729854690泉山區(qū)/10/77豐縣14/36081446沛縣15/324571349銅山縣22/3387睢寧縣16/386151767新沂市16/254181571邳

2、州市24/462222088總計114432280395徐州市位于江蘇省的西北部，華北平原的東南部，域內(nèi)除中部和東部存在少數(shù)丘崗?fù)?大部皆為平原。徐州東西長約 210公里，南北寬約140公里，土地總面積11258平方公里。地處蘇、魯、豫、皖四省交界，為東部沿海與中部地帶、上海經(jīng)濟(jì)區(qū)與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部?！皷|襟淮海，西接中原，南屏江淮，北依齊魯”，素有“五省通衢”之稱。京滬、隴海兩大(2)徐州市地理位置:鐵路在此交匯，京杭大運河傍城而過貫穿徐州南北，在全國生產(chǎn)力布局中具有承東接西、溝通南北、雙向開放、梯度推進(jìn)的獨特區(qū)位優(yōu)勢(3)徐州市交通運輸:徐州歷來都是兵家必爭之地，素有五省通衢之稱,是全國

3、重要的交通樞紐。公路四通八達(dá)，北通京津,南達(dá)滬寧，西接蘭新，東抵海濱，為全國重要水陸交通樞紐和東西、南北經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的重要“十字路口”。隴海、京滬兩大鐵路干線在此交匯；京滬、京福和連霍三條我國重要的干線高速公路在此貫通；京杭大運河穿境而過；徐州觀音機(jī)場為國家民航干線機(jī)場；魯寧輸油管道縱貫徐州，形成了鐵路、公路、水運、航空、管道“五通匯流”的立體交通體系2005年各種運輸方式完成運輸量運輸方式貨運量客運量絕對數(shù)（萬噸）比上年增長（%）絕對數(shù)（萬人）比上年增長（%）總計148128340鐵路30351119公路55587202水運684-民航管道5532-（4）徐州人口構(gòu)成及發(fā)展：根據(jù)徐州2005年1

4、1月1日零時人口普查顯示，徐州大市常住人口為883萬人，人員眾多，規(guī)模龐大。其中徐州小市（狹義徐州）常住人口萬人，它包括：云龍區(qū)、鼓樓區(qū)、九里區(qū)、賈汪區(qū)、泉山區(qū)五個區(qū)。徐州小市各區(qū)人口云龍區(qū)鼓樓區(qū)九里區(qū)賈汪區(qū)泉山區(qū)總計面積（平方開）11821298690人口（萬）資料來自徐州統(tǒng)計局全市常住人口中，014歲人口為164萬人，占常住人口的;1564歲人口為635萬人，占常住人口的;65歲及以上人口為84萬人，占常住人口的。人民生活：人均可支配收入居民收入明顯提高。2004年，徐州市城鎮(zhèn)在崗職工人均工資達(dá)到15809元,增長;全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到9839元，增長10%;農(nóng)民人均純收入402

5、1元，增長。2005年徐州市城市居民人均可支配收入為元，比上年增長,扣除同期居民消費價格上漲影響因素，居民收入水平實際增長%人均消費支出2005年居民人均居住類消費支出元，比上年上升%。其中：住房裝潢消費人均支出元，同比增長%，占住房支出的%。人均住房使用面積2005年，城市居民住房條件繼續(xù)改善，年末人均住房使用面積平方米，比2004年末增加平方米。在住房面積不斷增加的同時，居民的居住條件有了顯著的改善。2005年底，城市居民家庭的住房成套率達(dá)%，從住宅類型看，住二居室住房的家庭比例最高，占全部戶數(shù)的%，住三居室的家庭占%，住四居室以上的家庭占全部戶數(shù)的%。小結(jié)：人口結(jié)構(gòu)和城市發(fā)展程度緊密相連

6、，徐州市目前仍屬于工業(yè)化快速發(fā)展階段。人民生活水平得到了進(jìn)一步的提高，購買力增強(qiáng)，對住房的需求也有了進(jìn)一步的發(fā)展。5）徐州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況：經(jīng)濟(jì)總值：2005年，徐州市國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速發(fā)展，綜合實力進(jìn)一步增強(qiáng)。全市生產(chǎn)總值（GDP）初步核算達(dá)億元，比上年增長,增幅提高個百分點，再創(chuàng)1997年以來新高。徐州歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值示意圖（億元）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2005年第一產(chǎn)業(yè)億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重為。2005年第二產(chǎn)業(yè)億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重為。2005年第三產(chǎn)業(yè)億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重為。全市三次產(chǎn)業(yè)比例由2004年的13：50：37調(diào)整為14：50：36。2005年徐州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)示意圖同時民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得新

7、突破。全年民營經(jīng)濟(jì)完成增加值億元，比上年增長;總量占全市GDP的，比上年提高個百分點，增幅高于全市GDP增幅個百分點。年末私營企業(yè)萬戶，新增4732戶，增長，總注冊資本達(dá)億元，增長;個體戶萬戶，新增萬戶，增長,注冊資金億元，增長。市場物價總水平小幅上漲。自2月份以后，全市價格總水平漲幅明顯回落，全年城市居民消費價格總水平比上年上漲,其中，消費品價格上漲，服務(wù)項目價格上漲。全年商品零售價格上漲%。小結(jié)：徐州處于城市化和工業(yè)化快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)面臨較大發(fā)展契機(jī)。私營經(jīng)濟(jì)成為徐州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個亮點，人民收入和消費需求得到進(jìn)一步提升。2 .徐州市城市規(guī)劃外部規(guī)劃:打造徐州都市圈是江蘇省于2000

8、年在全省城市工作會議上提出的，為全省三大都市圈之一。范圍包括：江蘇省的徐州市，連云港市，宿遷市；安徽省的宿州市，淮北市；山東省的棗莊市，濟(jì)寧市的微山縣；河南省商丘市的永城市，共涉及8個地級市，其區(qū)域構(gòu)成以江蘇省境內(nèi)為主體。空間組織：核心層以50KM為半徑，包括徐州市區(qū)和銅山、邳州、沛縣三縣（市）；緊密層以100KM為半徑,包括徐州市睢寧、豐縣、新沂，宿遷市，商丘市的永城市，安徽的宿州市和淮北市，山東的棗莊市和濟(jì)寧市的微山縣。徐州都市圈區(qū)位分析圖小結(jié)：徐 圈規(guī) 城市 展奠 的發(fā) 徐州 集聚徐州都市圈基本情況圖州大者B市劃為徐州未來的發(fā)定了良好展目標(biāo)，市的城市能力進(jìn)一步增強(qiáng)，必然帶動更多的外地人口

9、過來定居。內(nèi)部規(guī)劃：另一方面，根據(jù)徐州市的總體規(guī)劃要求，徐州的東南部將建成一個全新的城區(qū)。徐州新城區(qū)位于徐州市城市的東南部，東起規(guī)劃中的京滬高速鐵路，西抵拖龍山，南臨連霍高速公路，北接故黃河風(fēng)光帶，總規(guī)劃用地50平方公里，建設(shè)用地38平方公里，規(guī)劃期人口20萬，遠(yuǎn)期可容納40萬人生活居住，其中大龍口水庫周邊地區(qū)10個平方公里為新區(qū)起步區(qū)。徐州新城區(qū)建設(shè)是為了落實省委、省政府提出的“三圈、五軸、四個特大城市”的發(fā)展戰(zhàn)略、解決徐州市由“單核心、攤大餅”式的發(fā)展向“雙核心、五組團(tuán)”城市空間結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、迎接新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)并滿足未來建設(shè)300萬人口的特大城市的發(fā)展需求所作出的重大決策。在目前老城區(qū)已沒有發(fā)

10、展空間的情況下，發(fā)展新的城市中心，對于提高城市的區(qū)域服務(wù)功能、塑造現(xiàn)代化城市形象、加快城市化進(jìn)程、實現(xiàn)跨越式發(fā)展，無疑將發(fā)揮重要的作用。徐州市具有良好的區(qū)位優(yōu)勢。徐州市是新亞歐大陸橋東端第一個區(qū)域性中心城市和淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市，是江蘇省重點規(guī)劃建設(shè)的四個特大城市和三大都市圈核心城市之一，同時也是東隴海產(chǎn)業(yè)帶的支撐點和陸港經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)品集散地，必然需要一個能為整個區(qū)域提供強(qiáng)大的服務(wù)功能、區(qū)位優(yōu)越、設(shè)施完備、環(huán)境優(yōu)美的核心地區(qū)。新城區(qū)選址在京福高速公路和連霍高速公路兩大交通干線的交匯點，通過城市快速干道將高速交通直接引入新區(qū)中心。新城區(qū)東北緊臨規(guī)劃中的京滬高速鐵路客站，東南距觀音民航機(jī)場僅20余公里，

11、因而具有極為便捷的區(qū)域快速交通條件，這在當(dāng)今飛速發(fā)展的汽車時代提高與周邊城市的聯(lián)系效率、構(gòu)筑1小時緊密城市圈、發(fā)揮中心城市的輻射吸引作用都具有極其重要的意義，可以使徐州成為南、北、東、西大城市之間的“平衡點”和商務(wù)、會議活動的優(yōu)選地點。由于距離老城中心僅8公里，可以借助老城以及北部的壩山片區(qū)和西部的銅山新區(qū)建立高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)設(shè)施，盡快形成核心的服務(wù)功能。新城區(qū)依托大龍湖和故黃河風(fēng)光帶，西靠托龍山脈，東南緊臨呂梁山風(fēng)景區(qū)，可謂山水天全、自然風(fēng)光秀美，可以建立起多層次、立體化、復(fù)合型的網(wǎng)絡(luò)狀生態(tài)結(jié)構(gòu)，加上良好的地勢和工程地質(zhì)條件以及開闊的發(fā)展空間，將使其成為面向區(qū)域、服務(wù)周邊、獨具特色和魅力的現(xiàn)代化

12、城市新中心。按照徐州市新城區(qū)發(fā)展目標(biāo)，至2020年，該地區(qū)將成為以現(xiàn)代區(qū)域交通為依托，以商貿(mào)、金融、文化、信息、會展、教育、居住、高新產(chǎn)業(yè)等為支撐的設(shè)施完備、環(huán)境良好、風(fēng)景優(yōu)美的城市新區(qū)，同時也是徐州市新的門戶”和窗口”,是徐州市對外聯(lián)系的口岸，是徐州市作為區(qū)域型中心城市對外服務(wù)的主要城市組團(tuán)。起步區(qū)作為新城區(qū)建設(shè)的起點，擔(dān)負(fù)著溝通老城聯(lián)系、建立基礎(chǔ)設(shè)施、聚集人氣資源、確立形象定位等重要責(zé)任和功能，起步區(qū)建設(shè)直接影響著新區(qū)建設(shè)的質(zhì)量和速度，是整個新城區(qū)建設(shè)的關(guān)鍵和突破口。小結(jié)：徐州新城區(qū)的規(guī)劃對徐州城市發(fā)展重心起到較大影響，未來徐州發(fā)展的重心將以東南部區(qū)域、銅山新區(qū)為主，這一片區(qū)將成為徐州未來

13、樓市的主戰(zhàn)場。3 .徐州市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況：（1）固定資產(chǎn)：2002-2006固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資列表20022003200420052006合計固定資產(chǎn)投資（億）同上年增長率（）%房地產(chǎn)投資（億）47同上年增長率（）房地產(chǎn)投資所占比例%資料來自徐州市統(tǒng)計局年度統(tǒng)計公報注：2006年指的是110月份結(jié)論：很顯然，從0206年徐州市固定資產(chǎn)的投資正在快速上升，而最重要的是房地產(chǎn)投資的數(shù)額上升的很快，增長速度也是驚人，特別是05、06年，整體數(shù)據(jù)顯示徐州市房地產(chǎn)市場前途一片光明。雖然，這2年國家出臺了一些政策文件對徐州市的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定的影響，但對于徐州來說炒房的行為不多，而且銷售條件

14、比較寬松，可以大比例的預(yù)約收錢，對開發(fā)商十分有利，因此影響并不是很大，況且市場也會做出相應(yīng)的調(diào)整。（2）土地供應(yīng)情況：年度出讓宗數(shù)土地面積（力平方米）成交儕格（億兀）04年全年2205年全年2006年上半年6結(jié)論：徐州市05年土地供應(yīng)有跳躍式的放量，為04年土地供應(yīng)量的近7倍，為06年徐州市場商品房的供應(yīng)量奠定了基礎(chǔ)，同時市場競爭也會比較激烈。預(yù)計06年的土地供應(yīng)量相比05年同期，將有一定量減少。（3）商品房供應(yīng)量時間冏品房預(yù)售面積（力平方米）同期增長住宅預(yù)售回枳同期增長04年1-12月%05年1-12月%06年1-6月/總計/結(jié)論：徐州市商品房總體供應(yīng)量呈逐步上升態(tài)勢，也說明了居民的住房需求

15、在進(jìn)一步的增加。06年上半年的供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到了05年全年的,市場競爭愈演愈烈。（4）商品房需求量徐州巾商品房2004年比上年增長2005年比上年增長2006年上半年總計成交袋數(shù)（戶）1355%9043567%717517553成交回積（力方）%18%成交金額（億）%105%可以看到從2004年到2006年，徐州全市的商品房需求量呈上漲趨勢，尤其是到了05、06年上漲趨勢比較明顯，可以預(yù)計未來的商品房需求會進(jìn)一步加強(qiáng)，存在一定的上升空問。（5）商品房價格徐州市住宅價格走勢圖（2004-2006年上半年）（單位：元/平方米）從1000瓊看出，從2004-2006年上半年徐州市區(qū)住宅價格處于穩(wěn)步上揚

16、的發(fā)展態(tài)2500另300 元。2000266是到了 06年第二季度，住宅價格有較大幅度上揚，上揚帆度為（6）1500市*2358*71；一9832367一2047房地啊?屣2本卿：1892作為000發(fā)展中的城市，徐州市經(jīng)濟(jì)狀況良好，人口眾多；房地產(chǎn)總體發(fā)展水平500-總體供需方個發(fā)展上升期，發(fā)展的空間還較大。面，徐州市近幾年對住房需求量比較大，商品房銷售情況良好,.1于2于3于戶1于2于/ 戶 1于2千隨著兩田需0好的0軍步那，05洲市05/價05成隨05橘進(jìn)”上歌根據(jù)城市發(fā)展水平必然帶動房地產(chǎn)行業(yè)窣展水平相一致的原理,可以預(yù)見，這個上漲的空間還比較大。住宅均值A(chǔ):住宅部分二,市場分析1 .區(qū)

17、域板塊的劃分：根據(jù)徐州市中心以及東南西北各區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，我們把徐州市劃分為五大板塊：中心板塊；城東板塊；城南板塊，城西板塊；城北板塊。同時徐州的東南部將規(guī)劃成為徐州的新城，城市中心也會進(jìn)一步的向東南遷移，目前已有實力開發(fā)商在此區(qū)域拿地。2 .中心板塊:(1)中心板塊介紹:整個中心板塊位于徐州市的市中心，在地段上占據(jù)著徐州的黃金地段，各種商業(yè)配套、生活配套非常齊全。該板塊是徐州的核心板塊，同時也是目前徐州房價最高的區(qū)域，市場發(fā)展比較成熟，客戶接受度也比較高。(2)可比典型樓盤分析:樓盤名稱產(chǎn)品形態(tài)開盤時間建筑面積主力面積均價總銷售率一品官邸圖層商住06年7月F米90-130平米490

18、0元/平米50%穎都上花園小高層、高層06年12月底力-F米120平米木正金庭嘉園多層、小tWj層、Wj層06年11月F米140150平米3800元/平米35%(3)中心板塊總結(jié)：產(chǎn)品形態(tài)本板塊的產(chǎn)品以高層商住為主，大約高層占60%,小高層30%,多層10%由于徐州市民對高層和小高層的抗性不大，再加上中心地塊的發(fā)展優(yōu)勢和已成熟配套的存在，以及人們對區(qū)域的發(fā)展信心，人們對高層，小高層接受度還比較高,但是多層憑借其稀缺性優(yōu)勢，受到市民追捧主力面積在徐州購房的大多數(shù)是二次置業(yè)者，因此這些人對三房的需求比較大，因此該區(qū)域樓盤的主力面積多集中在120140左右的三房。同時，處于對總價的考慮，市民對二房的

19、需求也比較大。價格方面該板塊的位置、地段在徐州是最好的，故其價格在整個徐州也是最高的。這些商住樓主要分布在淮海路與中山路、解放路交界處周邊。整個板塊的均價估計在3737元/平米左右，其中最高價格已經(jīng)接近5000元/平米?？驮捶矫娼^大多數(shù)都是市中心的客戶，本區(qū)域客戶占了80%,外區(qū)域客戶占20%;職業(yè)身份涉及多方面，其中以政府公務(wù)員，事業(yè)單位員工，私企業(yè)主為主。另外,這些客戶很多都不是首次置業(yè)，換房的比較多，自住,投資；年齡集中在40歲左右。銷售方面中心板塊雖然價格很高，但是憑借其絕佳的地段，總體去化情況良好，特別是一些品質(zhì)比較高的樓盤，去化速度相當(dāng)快。(4)典型個案分析：個案一：一品觀邸區(qū)域市

20、區(qū)項目位置徐州市中山北路與夾河街交叉處裝修情況毛坯案名一品觀邸容積率售樓處徐州中山北路12號發(fā)展商徐州金正基房地f發(fā)有限公司得房率82%聯(lián)系電話營銷策劃上海寶名綠化率20%公開日期05年底物業(yè)類別商住產(chǎn)品形態(tài)高層開盤時間2006-7-16總建筑面積（平方米）力平方米規(guī)劃總戶數(shù)（套）商務(wù)樓216戶交房時間2007-12物業(yè)費（元/平方米月）元/平方米總銷售率50%主力面積（平方米）90至130平方米乘U余量（套）平均單價（元/平方米）4900元/平方米（一房一價）銀行貸款額度綜述：本案位于徐州市中山北路12號，地處徐州市中心，地段非常好，周邊的配套也相當(dāng)?shù)凝R全。醫(yī)院：市第一醫(yī)院、徐醫(yī)附醫(yī)。教育：

21、徐州一中、二中、三中、擷秀中學(xué)、樹人中學(xué)。但位置的關(guān)系，其一到三樓是商場勢必造成噪音的污染。本案的產(chǎn)品形態(tài)單一，兩棟高層，顧客選擇面比較小，且戶型不佳。但是由于地段的關(guān)系去化的非常好，投資客占很大的比例。個案二：金庭嘉園區(qū)域巾區(qū)項目位置夾河街與西安路交叉口裝修情況毛坯案名金庭嘉園容積率3售樓處夾河街與西安路交叉口發(fā)展商江蘇愛東集團(tuán)得房率聯(lián)系電話物業(yè)類別普通住宅產(chǎn)品形態(tài)多層、小高層、高層開盤時間06年11月基地面積（平方米）11330m2規(guī)劃總戶數(shù)（套）388（單身公寓70套）交房時間2007年總建筑面積（平方米）56000m2產(chǎn)權(quán)年限物業(yè)費元/平方米面積范圍（平方米）50-150總銷售率35%

22、主力面積（平方米）單身公寓以48m2/54itf為主力戶型3*2*2141平米-153平米乘U余量（套）單價范圍（元/平方米）3480-4600元/平米車庫價格（元）平均單價（元/平方米）3800元/平米銀行貸款額度主力總價（元）單身公寓20-25萬3*2*255萬年限綜述:該案位于徐州市西安北路與夾河路交匯處，周邊的配套比較齊全；本案一至三層是商鋪，層數(shù)低的住戶可能會受到噪音污染。小區(qū)有一個3000平米的中庭花園，以及5.6米挑空的雙面景觀回廊。由于本案的地段比較好，期銷售也很好，其中投資的占很大一部分比例。本案一至三樓是商鋪，形態(tài)有高層，小高層,多層；本案均價4000/平米;總體銷售率35

23、%個案三：穎都上花園區(qū)域巾區(qū)項目位置徐州淮海西路195號裝修情況毛坯案名穎都上花園容積率售樓處淮海西路195號發(fā)展商徐州穎都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司得房率聯(lián)系電話/物業(yè)類別住宅產(chǎn)品形態(tài)高層，小高層開盤時間2006年12月底基地面積（平方米）萬總建筑面積（平方米）萬平方米交房時間2008年5月面積范圍（平方米）總銷售率主力面積（平方米）120平米乘U余量（套）平均單價（元/平方米）預(yù)計4000元/平米（一價）銀行貸款額度綜述:本案位于淮海西路195號，處于市中心；其產(chǎn)品形態(tài)為高層、小高層。本案現(xiàn)在尚未開盤，具體價格還沒確定，初步估計在4000/平米左右；目前在做開盤前期客戶積累。3 .城東板塊：（1）

24、城東板塊介紹：城東板塊整體發(fā)展比較成熟，房價水平處于徐州市區(qū)中下水平，東部城區(qū)周邊工廠企業(yè)分布密集。該區(qū)域的生活配套比較成熟，有大型的商場、賓館、酒店、銀行以及一些生活娛樂設(shè)施；如：香山賓館，東方大酒店，天橋副食市場等。板塊內(nèi)近2年內(nèi)吸引了全國房地產(chǎn)知名品牌地產(chǎn)一一上海綠地，綠地的進(jìn)入為區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展增加了活力，同時也產(chǎn)生了不小的壓力，具開發(fā)的綠地世紀(jì)城現(xiàn)為徐州在售的最大樓盤。城東板塊原有的各種生活配套設(shè)施以及工業(yè)基礎(chǔ)為區(qū)域發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，在未來幾年內(nèi)京滬高速鐵路的開通更將為區(qū)域發(fā)展提供無窮的動力，規(guī)劃的高鐵徐州站就在城東區(qū)域，并且距離城東中心居住區(qū)僅僅5分鐘車程。(2)可比典型樓盤分析:項目名

25、稱1產(chǎn)品形態(tài)開盤時間建筑面積主力面積價格總銷售率東方美地多層2006-325力平方米88-104平方米2400元/平方米80%綠地世紀(jì)城多層、小高層2006-5130力平方米105-116平方米2800元/平方米70%陽光花園一期多層2005-84力平方米120-130平方米3300元/平方米50%御景灣多層小高層別墅2006-1060力平米80-120平米2480元/平米一組團(tuán)90%(3)城東板塊總結(jié)：產(chǎn)品形態(tài)現(xiàn)階段以多層為主，在未來一年內(nèi)將有部分小高層產(chǎn)品推出，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品整體定位為中低檔。主力面積面積以中小面積為主，三房面積控制在110平米左右，兩房主要為90平米左右。價格方面區(qū)域均價24

26、34元/平米，略低于徐州全市均價水平?？驮捶矫娲藚^(qū)域客源以周邊居民和企業(yè)員工換房為主，客戶就業(yè)主要在附近企業(yè)。銷售方面本板塊銷售情況優(yōu)劣差距明顯，規(guī)模大品質(zhì)高的樓盤去化情況良好，反之去化一般。（4）典型個案分析:個案一：綠地世紀(jì)城區(qū)域東區(qū)項目位置徐州市民富園東首裝修情況毛坯案名綠地世紀(jì)城容積率售樓處徐州市民富園東首發(fā)展商上海綠地集團(tuán)徐州置業(yè)有限公司得房率88%聯(lián)系電話物業(yè)類別商住產(chǎn)品形態(tài)多層、小高層開盤時間基地面積（平方米）937畝綠化率35%交房時間總建筑面積（平方米）130力平米產(chǎn)權(quán)年限物業(yè)管理上?？迫鹞飿I(yè)管理有限公司面積范圍（平方米）95-125總銷售率70%主力面積（平方米）105-1

27、16物業(yè)費（元/平方米月）元多層元小高層平均單價（元/平方米）2800元銀行貸款額度主力總價（元）27-33萬年限綜述：本案的產(chǎn)品形態(tài)為多層、小高層;該案的均價為2800元/平米；由于開發(fā)公司品牌好，影響力高，小區(qū)品質(zhì)較高，小區(qū)配套很完善.一樓帶花園提升一樓價值。再加上其價格比較便宜，因此銷售情況比較理想，三期去化率達(dá)到70%左右。個案二：東方美地區(qū)域東區(qū)項目位置徐州市民富園圓盤處裝修情況毛坯案名永泰東方美地容積率售樓處發(fā)展商中外合資徐州永泰地產(chǎn)公司得房率88%聯(lián)系電話營銷策劃南京新鴻泰綠化率30%公開日期物業(yè)類別住宅產(chǎn)品形態(tài)多層交房時間07年卜半年上房（二期）總建筑面積（平方米）25力平米規(guī)

28、劃總戶數(shù)（套）1192套物業(yè)管理金浩物業(yè)管理（一期）銷售面積（平方米）售出戶數(shù)（套）物業(yè)費（元/平方米月）一期元/平米（一期）面積范圍（平方米）88-131總銷售率80%主力面積（平方米）88-104乘U余量（套）單價范圍（元/平方米）2000-2700元/平米車庫價格（元）平均單價（元/平方米）2400元/平米銀行貸款額度主力總價（元）23-27萬年限綜述：本案產(chǎn)品形態(tài)為多層；均價為2400元/平米，相比綠地要便宜400-500元/平米，基本都是小戶型，總價比較低；目前所剩的都是一些大戶型的或頂層加閣樓的，該盤的閣樓面積比較大基本是標(biāo)準(zhǔn)房的50%,總價比較高，總體去化率達(dá)到80%左右。4 .

29、城南板塊：（1）城南板塊介紹：城南板塊是徐州近年來房地產(chǎn)發(fā)展的熱點區(qū)域，區(qū)域內(nèi)山水自然環(huán)境優(yōu)越，高校云集；區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)整體水平相對比較高，開發(fā)量大，產(chǎn)品形態(tài)豐富，競爭比較激烈。區(qū)域依托其豐富的自然資源利用生態(tài)區(qū)域適于居住這一賣點進(jìn)行開發(fā)，同時板塊為徐州最大的別墅區(qū)，近年來開發(fā)的別墅產(chǎn)品占據(jù)了徐州整體市場一半的份額。由于城南板塊規(guī)劃的完成以及實施，使得區(qū)域前景相當(dāng)可觀，同時結(jié)合區(qū)域為高校聚集區(qū)，山水區(qū)，整體趨勢將成為徐州市最為重要的居住區(qū)。(2)可比典型樓盤分析:項目名稱產(chǎn)品形開盤時建筑面積主力面積價格總銷售率態(tài)間山水華美小高層，別墅2006-4115力平米138平方米小高：3000元/平方米別

30、墅：4000元/平方米70%永嘉太陽城多層2005-815方T乙米105-119平方米2700元/平方米80%御苑一期聯(lián)排05年底力平米3900元/平方米80%久隆鳳凰城聯(lián)排獨立雙拼多層小高層商業(yè)2003-6103力F米獨立280330平米聯(lián)排250平米多層90-125平米商業(yè)一租現(xiàn)在只剩余聯(lián)排別墅價格3400元/平米95%泉山美墅多層;聯(lián)排別墅2005-411力4乙米別墅230290平米多層90-120平米多層：2800元/平米別墅：4000/平米85%(3)城南板塊總結(jié):產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品比較豐富，以多層產(chǎn)品為主，區(qū)域為徐州別墅最重要的別墅板塊，小高層產(chǎn)品剛剛起步。主力面積多層以中小面積，90平

31、米的二房和110平米的小三房為主，別墅多為經(jīng)濟(jì)型的聯(lián)排別墅，面積在250平米左右。價格方面區(qū)域房產(chǎn)均價3000元/平米，處于徐州中高水平，區(qū)域近一年來價格漲幅較大?？驮捶矫媸袇^(qū)普通居民換房，區(qū)域內(nèi)原有居民以及區(qū)域內(nèi)的高校教職工為主。銷售方面板塊的地理環(huán)境優(yōu)美，適合居?。煌瑫r規(guī)劃前景也比較好，因此該板塊樓盤的去化情況良好。（4）典型個案分析:個案一：永嘉太陽城區(qū)域南區(qū)項目位置風(fēng)華園西側(cè)斜對面裝修情況毛坯案名永嘉太陽城容積率售樓處風(fēng)華園西側(cè)斜對面發(fā)展商徐州市永嘉房地f發(fā)有限公司得房率85%聯(lián)系電話、營銷策劃金石地產(chǎn)綠化率30%開盤時間2005-8物業(yè)類別住宅產(chǎn)品形態(tài)多層、花園洋房交房時間2007-

32、8基地面積（平方米）12萬規(guī)劃總戶數(shù)（套）1384物業(yè)費（元/平方米月）總建筑面積（平方米）15萬產(chǎn)權(quán)年限物業(yè)管理面積范圍（平方米）86-169總銷售率80%主力面積（平方米）105-119剩余量（套）平均單價（元/平方米）2700元/平方米銀行貸款額度主力總價（元）35萬年限綜述:本案的產(chǎn)品形態(tài)豐富，有多層、陽光房、和花園洋房；其中陽光房在徐州尚屬首例，但由于位于雙山公墓，其檔次會受到一定的影響。該案周邊的配套比較齊全，但交通道路系統(tǒng)還不是很成熟，出行不是很方便；本案的均價為2700/平米，相對而言它的價格還是占一定的優(yōu)勢，因此會吸引一部分的客源；目前該案的去化率達(dá)到80%左右。個案二：御苑

33、區(qū)域南區(qū)項目位置銅山新區(qū)珠江路（11路終點站對面）裝修情況毛坯案名御苑容積率售樓處徐州市銅山新區(qū)湘江路北發(fā)展商徐州蘇恒房地產(chǎn)有限公司得房率90%聯(lián)系電話6營銷策劃南京中原房房地產(chǎn)營銷顧問有限公司綠化率35%物業(yè)類別住宅基地面積（平方米）力平米產(chǎn)品形態(tài)聯(lián)排別墅開盤時間2005年底總建筑面積（平方米）力平米規(guī)劃總戶數(shù)（套）238戶交房時間2007年底面積范圍（平方米）213-238總銷售率80%主力面積（平方米）220-238剩余量（套）平均單價（元/平方米）3900銀行貸款額度主力總價（元）80萬年限綜述:本案所處位置比較偏僻，交通極為不便，且周邊的生活配套相當(dāng)不齊全，且小區(qū)自身的配套幾乎沒有。

34、該案產(chǎn)品形態(tài)為聯(lián)排別墅；該案的均價為3900/平米，在價格方面比徐州市區(qū)相對而言要便宜很多，因此這個價位有一定的優(yōu)勢。該案到目前為止銷售情況不是很理想，周期太長。原因是其地理位置相當(dāng)偏，而且投入的廣告宣傳力度比較小，再加上周邊的生活配套欠佳，其本身也沒有什么配套，因此造成銷售情況不理想。5 .城西板塊：（1）城西板塊介紹：城西板塊由兩部分形態(tài)構(gòu)成部分，最西邊是徐州老的重工業(yè)區(qū)，很多大型的水泥廠，機(jī)械廠，煤廠都設(shè)在這里，有少量的老小區(qū)分布于此；另一部分靠近市區(qū)沿淮海路南北一帶及云龍湖北邊一帶大量分布了一些新的樓盤，商業(yè)和生活配套進(jìn)一步的成熟。(2)可比典型樓盤分析:樓盤名稱產(chǎn)品形態(tài)開盤時間建筑面

35、積主力面積均價總銷售率尚城國際圖層商住07年力平米140平米預(yù)計3600元/平米天山綠洲小高層、高層07年底80力TF米128-129平米預(yù)計3500元/平米小康人家三期小高層、高層06年5月10力TF米120平米3300元/平米60%錦繡年華多層、小高層、高層06年4月20力TF米123137平米3000元/平米75%濱湖花園二期高層06年10月18力TF米136138平米4200元/平米85%阿爾卡迪亞小高層、高層06年12月30力TF米124143平米木正開元四季別墅、多層、?房、小Wj層羊06年10月130萬平米135平米多層：2600元/平米洋房:2900元/平米剛開盤3%(3)城西

36、板塊總結(jié):產(chǎn)品形態(tài)現(xiàn)階段各種產(chǎn)品形態(tài)豐富，以高層，小高層為主，多層的稀缺性使其受到市民的青睞。主力面積因為該區(qū)域靠近市區(qū)，市區(qū)購房的大多數(shù)是二次置業(yè)者，因此這些人對三房的需求比較大，因此該區(qū)域樓盤的主力面積多集中在120140左右的三房。價格方面該板塊的住宅主要分布在沿淮海路南北兩側(cè)，以及云龍湖北邊。整個板塊的均價估計在2582元/平米左右，其中云龍湖北邊的公寓景觀比較好，因此價格也很高，已經(jīng)突破4000元/平米?？驮捶矫娼^大多數(shù)都是市中心的客戶，占了50%,本區(qū)域客戶占30%,還有20%來自其他區(qū)域；職業(yè)身份涉及多方面，其中以政府公務(wù)員，事業(yè)單位員工，私企業(yè)王為王。銷售方面這里距市中心不遠(yuǎn)，

37、在10分鐘車程之內(nèi)，而且價格也不是很高，整體去化情況良好，特別是云龍湖一帶的房子去化情況非常良好。（4）典型個案分析：個案一：濱湖花園三期區(qū)域西區(qū)項目位置湖北路西云龍湖北岸裝修情況毛坯案名濱湖花園三期容積率售樓處湖北路西段發(fā)展商徐州市濱湖花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司得房率聯(lián)系電話05營銷策劃綠化率70%基地面積（平方米）萬物業(yè)類別住宅產(chǎn)品形態(tài)高層開盤時間2006年10月總建筑面積（平方米）54方平方米規(guī)劃總戶數(shù)（套）1400戶左右交房時間2008年10月面積范圍（平方米）100-250平米總銷售率85%項目圖片主力面積（平方米）136-138平米剩余量（套）單價范圍（元/平方米）4000-5900元

38、/平米車庫價格（元）平均單價（元/平方米）4200元/平米（一一價）銀行貸款額度主力總價（元）57萬年限綜述：本案的產(chǎn)品形態(tài)是高層、小高層；本案是一戶一價均價在4200/平米；由于本案的地理位于比較好，緊靠云龍湖，自然生態(tài)非常好，距離市中心也不遠(yuǎn)，而且建筑密度??；雖然價格比較高但還是比較受歡迎，因此銷售情況非常好。個案二：阿爾卡迪亞區(qū)域西區(qū)項目位置徐州市二環(huán)西路43號裝修情況毛坯案名阿爾卡迪亞容積率售樓處二環(huán)西路濱湖路口發(fā)展商榮盛（徐州）房地戶升發(fā)公司綠化率40%聯(lián)系電話05物業(yè)類別住宅產(chǎn)品形態(tài)小高層高層開盤時間2006-12-18基地面積（平方米）規(guī)劃總戶數(shù)（套）交房時間2008-6-30總

39、建筑面積（平方米）30方平方米產(chǎn)權(quán)年限物業(yè)管理面積范圍（平方米）86191平米總銷售率主力面積（平方米）124-143平米的三房剩余量（套）單價范圍（元/平方米）車庫價格（元）平均單價（元/平方米）預(yù)計4000（一戶一價）銀行貸款額度主力總價（元）初步借計52萬年限綜述：本案產(chǎn)品形態(tài)為高層、小高層；本案目前尚未開盤，也不接受預(yù)定，只是前期的客戶積累；本案的的具體價格也還沒有定，只是一個初步的估計價格在4000元/平米左右0個案三：錦繡年華區(qū)域西區(qū)項目位置淮海四路延長段與二裝修情況毛坯輕路交叉口案名錦繡年華容積率售樓處西關(guān)新一佳對面發(fā)展商徐州財苑房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司得房率聯(lián)系電話物業(yè)類別住宅產(chǎn)

40、品形態(tài)多層；小高層；高層開盤時間2006年4月初基地面積（平方米）萬規(guī)劃總戶數(shù)（套）交房時間2007年4月底總建筑面積（平方米）20方平方米總銷售率75%主力面積（平方米）123-137平米的三房剩余量（套）平均單價（元/平方米）多層：3200元/平米；小高層：2900元/平米；高層：2800元/平米銀行貸款額度綜述:本案的產(chǎn)品形態(tài)是高層和小高層；本案的均價多層：3200元/平米；小高層:2900元/平米；高層：2800元/平米這個價格在徐州還是屬于比較便宜的，和市區(qū)的價格相差七八百左右，而且距離市區(qū)也不是很遠(yuǎn)，所以還是吸引了一部分市區(qū)的客戶前去購買。總體銷售情況還是比較良好的，去化率在75%

41、左右個案四：開甲尚城國際區(qū)域西區(qū)項目位置徐州市淮海路人民廣場旁邊裝修情況毛坯案名開甲尚城國際容積率售樓處淮海路人民廣場發(fā)展商開甲置業(yè)綠化率20%聯(lián)系電話物業(yè)類別商住產(chǎn)品形態(tài)高層開盤時間07年基地面積（平方米）萬規(guī)劃總戶數(shù)（套）交房時間總建筑面積（平方米）力平方米產(chǎn)權(quán)年限物業(yè)管理面積范圍（平方米）105175平米總銷售率主力面積（平方米）140平米左右的三房剩余量（套）平均單價（元/平方米）3600元/平米（一一價）銀行貸款額度主力總價（元）50方左右年限綜述:尚城國際位于西部人民廣場五道交匯，項目總建筑面積104100平方米，其中商業(yè)27500平方米，住宅53000平方米。定位為“徐州首席廣場

42、物業(yè)”。產(chǎn)品形態(tài)是高層，一至三層是商鋪，四層以上是住宅；由于還沒有開盤該案的均價目前暫定為3600元/平米，目前只做項目的前期客戶積累。個案五：天山綠洲區(qū)域巾區(qū)項目位置礦山東路東側(cè)、蘇堤北路西側(cè)裝修情況毛坯案名天山綠洲容積率售樓處徐州市淮海西路268號（友誼商城四隔壁）發(fā)展商徐州市華廈房產(chǎn)開發(fā)有限公司綠化率45%聯(lián)系電話968895物業(yè)類別住宅產(chǎn)品形態(tài)小高層、高層開盤時間07年底基地面積（平方米）40萬總建筑面積（平方米）80方平方米交房時間2008-8銷售向積（平方米）售出戶數(shù)（套）物業(yè)費（元/平方米月）元/平方米面積范圍（平方米）總銷售率主力面積（平方米）128129平方米剩余量（套）平均

43、單價（元/平方米）一期起價倩計3500/平方米銀行貸款額度一一主力總價（元）40方左右年限綜述：本案位于礦山東路東側(cè)、蘇堤北路西側(cè)（原徐工集團(tuán)工程機(jī)械制造廠和橋箱廠用地），其中有14000余平方米的城市開放公共綠地。住宅部分主要為9-33層的中高層和高層建筑，共計118棟，建筑密度比較大，可能會影響采光。本案尚未開盤，一期起價初步估計在3500/平米左右；本案預(yù)售證還未拿到，已經(jīng)開始接受客戶預(yù)定，收房款的40%;開始預(yù)定當(dāng)天出現(xiàn)排隊購房的場面，一期現(xiàn)已銷售40%左右。個案六：開元四季區(qū)域西區(qū)項目位置三環(huán)西路（杏山子村）裝修情況毛坯案名開元四季容積率售樓處發(fā)展商開兀旅業(yè)集團(tuán)綠化率40%聯(lián)系電話/

44、9999物業(yè)類別住宅產(chǎn)品形態(tài)多層，小高層，洋房，別墅開盤時間06-10基地面積（平方米）880畝規(guī)劃總戶數(shù)（套）8000多套交房時間08年上半年總建筑面積（平方米）130萬物業(yè)費（元/平方米月）多，小高物業(yè)管理開元物業(yè)面積范圍（平方米）86-143總銷售率3%（剛開盤）主力面（平方米）積135乘U余量（套）平均單價（元/平方米）多層2600元/平米洋房2900元/平米銀行貸款額度主力總（元）價31-34萬年限綜述:本案的產(chǎn)品形態(tài)比較豐富有多層，小高層,洋房,別墅;量體也比較大130萬方。一期均價為2600/平方米。由于剛開盤目前去化在3%左右。6.城北板塊：（1）城北板塊介紹：城北板塊現(xiàn)在還處

45、于一個發(fā)展過度期，剛剛起步，主要的樓盤都集中在九龍湖附近。該區(qū)域的生活配套還不成熟，缺少大型的商場、賓館、酒店、銀行以及一些生活娛樂設(shè)施；如：咖啡館、保齡球館、酒吧、大型的KTV等；但是隨著中山北路的延伸，輕工路地建設(shè)，奔騰大道地通車，數(shù)十個新興居民小區(qū)的出現(xiàn)，尤其是交通站點的增設(shè)，北區(qū)已漸漸凸顯出其不可復(fù)制的地段優(yōu)勢及發(fā)展前景。面對新的發(fā)展形勢和新的發(fā)展機(jī)遇，“生態(tài)先行”已成為新北區(qū)發(fā)展宣傳的主導(dǎo)因素之一。（2）可比典型樓盤分析:項目名稱產(chǎn)品形態(tài)開盤時間建筑面積主力面積價格總銷售率怡康花園多層、小高層2006-711力平方米95-120平方米3000元/平方米40%和園愛家多層、小高層200

46、6-1240力平方米80-90平方米3000元/平方米35%九龍湖水景坊多層、小高層2007-123.6力平方米120-130平方米3300元/平方米20%(3)城北板塊總結(jié)：產(chǎn)品形態(tài)本板塊的產(chǎn)品以多層，小高層為主，高層比較少。多層50%,小高層35%,高層15%。由于多層產(chǎn)品的稀缺度比較高，徐州市民對多層比較偏好；目前來說,城北板塊現(xiàn)在還處于一個發(fā)展過度期，剛剛起步，該區(qū)域的生活配套還不成熟，缺少大型的商場、賓館、酒店、銀行以及一些生活娛樂設(shè)施；如：咖啡館、保齡球館、酒吧、大型的KTV等；但是這里憑借其價格優(yōu)勢以及規(guī)劃前景還是吸引了不少市區(qū)的客戶前來購房。主力面積在徐州購房的大多數(shù)是二次置業(yè)

47、者，因此這些人對三房的需求比較大，因此該區(qū)域樓盤的主力面積多集中在120130左右的三房。同時，很多本區(qū)域客戶對二房的需求也比較大。價格方面城北板塊現(xiàn)在還處于一個發(fā)展過度期，剛剛起步，缺少大型的商場、賓館、酒店、銀行以及一些生活娛樂設(shè)施；故其價格也比較低。整個板塊的均價估計在2139元/平米左右，其中品質(zhì)比較高的樓盤價格已經(jīng)突破3000元/平米?？驮捶矫婧艽笠徊糠质鞘兄行牡目蛻?，占了將近一半；本區(qū)域客戶也比較多，同時這里還有一些外地客戶在此購房；另外，這些客戶很多都不是首次置業(yè)，換房的比較多，自住,投資；年齡集中在3040歲之間。銷售方面目前來說，該板塊是所有板塊中去化情況最差的一個，最主要原

48、因是這里靠近火車站，比較臟亂；商業(yè)配套和生活娛樂措施還不完善。(4)典型個案分析：個案一：和園愛家區(qū)域北區(qū)項目位置西安北路延長段與二環(huán)北路父義口裝修情況毛坯案名和園愛家容積率售樓處徐州市九龍湖公園內(nèi)發(fā)展商蘇北建屋置業(yè)有限責(zé)任公司綠化率40%聯(lián)系電話/物業(yè)類別住宅產(chǎn)品形態(tài)多層、小高層開盤時間2006年12月基地面積（平方米）24萬規(guī)劃總戶數(shù)（套）700交房時間2007-7總建筑面積（平方米）40方平方米產(chǎn)權(quán)年限物業(yè)費（元/平方米月）1元/平方米面積范圍（平方米）81125平方米總銷售率主力面積（平方米）80-90平方米剩余量（套）平均單價（元/平方米）3000元/平方米銀行貸款額度主力總價（元）萬年限綜述:本案產(chǎn)品形態(tài)是多層和小高層；和園愛家項目位于二環(huán)