中國(guó)房地產(chǎn)投資環(huán)境的地區(qū)差異分析報(bào)告

1、 . . . 中國(guó)房地產(chǎn)投資環(huán)境的地區(qū)差異分析摘要：房地產(chǎn)投資環(huán)境優(yōu)劣對(duì)城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大影響。本文從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)微觀決策的角度出發(fā)，抽象出企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策的決策模型，并依據(jù)該模型，建立房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的指標(biāo)體系。在指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，根據(jù)各省相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，運(yùn)用地理信息系統(tǒng)(GIS)軟件對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資環(huán)境的地區(qū)差異進(jìn)行顯示和分析，最后提出改善各地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境的相關(guān)對(duì)策建議以促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 投資環(huán)境 地區(qū)差異 地理信息系統(tǒng)1 引言房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。其具有高投資、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)，綜合性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)效應(yīng)大等特征。從1979年的住房

2、制度改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了20多年的潮漲潮落。經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的論證和實(shí)際事實(shí)都證明，我國(guó)目前正經(jīng)歷房地產(chǎn)業(yè)投資的第三輪快速增長(zhǎng)。在這種形勢(shì)下，方維慰。房地產(chǎn)投資環(huán)境研究初探。人文地理，2001年06期。系統(tǒng)地研究分析在一定時(shí)空圍，影響房地產(chǎn)投資活動(dòng)(特指掌握項(xiàng)目決策權(quán)的實(shí)業(yè)投資活動(dòng))的各種外部環(huán)境即房地產(chǎn)投資環(huán)境，探討我國(guó)房地產(chǎn)投資環(huán)境的地區(qū)差異和成因，相信可以在一定程度上為企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的區(qū)位選擇和政府有針對(duì)性地改善房地產(chǎn)投資環(huán)境提供參考，以避免投資的盲目性。2 理論基礎(chǔ)為科學(xué)地分析評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資環(huán)境，我們必須首先建立投資環(huán)境分析的理論模型，并從該模型出發(fā)建立相應(yīng)的指標(biāo)體系，選擇系

3、列合適的指標(biāo)。目前比較成熟的投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法有多因素分析法、等級(jí)尺度法、系統(tǒng)計(jì)量法、冷熱國(guó)法、道氏公司評(píng)估法、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估法、投入產(chǎn)出法、系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)方法等多種，這些方法在分析投資環(huán)境時(shí)有一個(gè)共同之處，即都基本上是從宏觀的角度出發(fā)較系統(tǒng)地分析區(qū)域投資環(huán)境的各個(gè)影響因素，并進(jìn)而建立相應(yīng)的指標(biāo)體系。然而由于缺乏微觀分析基礎(chǔ)，這類評(píng)價(jià)方法是否真正體現(xiàn)了微觀主體投資者的利益，反映了他們的決策選擇，卻值得懷疑。由于本文分析的是一個(gè)產(chǎn)業(yè)的投資環(huán)境，而作出產(chǎn)業(yè)投資決策的主體是微觀企業(yè)，這更要求本文要建立基于企業(yè)微觀決策的分析模型。2.1 假設(shè)假設(shè)1：企業(yè)追求利潤(rùn)最大化，并設(shè)企業(yè)利潤(rùn)為 (p-c)y(1+r)，其中

4、p為房地產(chǎn)單位價(jià)格，c為房地產(chǎn)單位成本，y為企業(yè)如果進(jìn)入市場(chǎng)會(huì)提供的房地產(chǎn)數(shù)量，r指房地產(chǎn)的增值能力。由于房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長(zhǎng)、投資數(shù)額和風(fēng)險(xiǎn)大等特征，因而這里我們假設(shè)企業(yè)在進(jìn)行投資決策時(shí)，會(huì)以當(dāng)前市場(chǎng)上的房地產(chǎn)投資收益狀況為基礎(chǔ)，若收益為正，則預(yù)測(cè)房地產(chǎn)建成時(shí)的房地產(chǎn)投資收益;如果當(dāng)前市場(chǎng)上房地產(chǎn)投資收益為負(fù)，則不進(jìn)行投資。假設(shè)2：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是同質(zhì)的。因而有，y=Y/Nc，其中Y為一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)需要量，Nc指該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)。作這個(gè)假設(shè)是基于數(shù)據(jù)的可獲得性。假設(shè)3：我們定義A為一個(gè)區(qū)域人們的住房投資傾向因子，即人們?cè)敢鈱⒖芍涫杖氲亩啻蟊壤糜谧》肯M(fèi)。我們可以用pc/p來(lái)對(duì)

5、其進(jìn)行描述，其中pc指居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。 pc/p越大， A值也越大，表明人們更愿意將錢用于房地產(chǎn)消費(fèi)，而不用于其他消費(fèi)品消費(fèi)。假設(shè) 4：在假設(shè)3的基礎(chǔ)上，我們假設(shè)Y=AINp/p，其中A指人們的住房投資傾向因子，I指一個(gè)區(qū)域的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，Np指該區(qū)域需要購(gòu)置房地產(chǎn)且具有消費(fèi)能力的人口數(shù)。一般地，我們認(rèn)為一個(gè)地區(qū)的城市化水平越高，城鎮(zhèn)人口越多，則Np數(shù)值越大。假設(shè)5：我們假設(shè)影響房地產(chǎn)增值能力的因素只有區(qū)位和區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率兩者，即有r=f(L，g)，其中L指區(qū)域的區(qū)位條件，g指區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率。2.2 理論模型綜上，我們得到企業(yè)投資決策的簡(jiǎn)單模型，即Max(p-c)*AINp/(p

6、Nc)*1+f(L，g)。我們將上式進(jìn)行簡(jiǎn)單的變換，得到Max(1-c/p)*(AINp/Nc)*(1+f(L，g)，其中有均為正值。從該模型中，我們可以看出，一個(gè)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)主要從盈利能力，市場(chǎng)稟賦和增值潛力三方面進(jìn)行考慮。一個(gè)區(qū)域，如果在其投資的c/p(我們可以稱之為成本價(jià)格比)越低，表明企業(yè)在該區(qū)域投資的盈利能力越強(qiáng)。一個(gè)區(qū)域，如果在該區(qū)域，人們的住房投資傾向越大，該區(qū)域的城市化水平和人均可支配收入越高，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量很少(這里我們假定房地產(chǎn)企業(yè)是同質(zhì)的)，則我們可以認(rèn)為對(duì)于作投資決策的企業(yè)而言，該區(qū)域具有很強(qiáng)的市場(chǎng)吸引力。一個(gè)區(qū)域，如果其區(qū)位很好，預(yù)期國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)

7、頭良好，則該區(qū)域具有良好的房地產(chǎn)增值潛力。2.3 指標(biāo)體系依據(jù)上述理論模型，我們可以建立房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系，如下：表1：房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)指標(biāo)體系領(lǐng)域?qū)泳唧w指標(biāo)層盈利能力房地產(chǎn)單位成本房地產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)稟賦住房投資傾向城鎮(zhèn)居民人均可支配收入城鎮(zhèn)人口數(shù)量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)增值潛力區(qū)位優(yōu)劣度區(qū)域經(jīng)濟(jì)預(yù)期增長(zhǎng)率3 實(shí)證分析從上述理論出發(fā)，我們對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資環(huán)境的地區(qū)差異進(jìn)行分析和描述。這里，根據(jù)房地產(chǎn)投資周期，我們采用2001年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)投資環(huán)境地區(qū)差異進(jìn)行分析，在分析中我們將借助地理信息系統(tǒng)(GIS)，采用軟件為arcview3.2a。3.1房地產(chǎn)盈利能力的地區(qū)差異當(dāng)從

8、區(qū)域角度考查房地產(chǎn)盈利能力的差異時(shí)，基于數(shù)據(jù)的可獲得性和分析的便利，我們用各區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)近似代替(1-c/p)來(lái)進(jìn)行分析，由于我們假設(shè)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是同質(zhì)的，因而這種近似是可行的。(見圖1)。圖1： 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)地區(qū)差異圖3.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)稟賦的地區(qū)差異為了分析的簡(jiǎn)便和可行性，我們?cè)诖思僭O(shè)各區(qū)域人們的住房投資因子和需要購(gòu)置房地產(chǎn)且具有消費(fèi)能力的人口數(shù)相等，因此各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)稟賦的差異只取決于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)的比值。根據(jù)各地區(qū)上述數(shù)值的大小將全國(guó)各省劃分為七等，利用GIS顯示。(見圖2)。圖2： 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)

9、數(shù)的比值地區(qū)差異圖3.3 房地產(chǎn)增值潛力的地區(qū)差異在房地產(chǎn)投資決策中，區(qū)位是非常重要的一個(gè)因素。投資區(qū)位的優(yōu)劣在很大程度上決定了投資的成敗。從區(qū)域開發(fā)與發(fā)展的角度看，我們認(rèn)為我國(guó)東部基本上處于網(wǎng)絡(luò)開發(fā)階段，中部地區(qū)處于點(diǎn)軸開發(fā)階段，西部地區(qū)處于增長(zhǎng)極發(fā)展階段;而在全國(guó)，沿海地帶、隴海蘭新線和長(zhǎng)江沿岸，為我國(guó)的一級(jí)開發(fā)軸線，形成一種”形的開發(fā)形態(tài)。運(yùn)用GIS的緩沖分析功能，得到對(duì)我國(guó)區(qū)位的基本描述圖。(見圖3a)。全國(guó)各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的差異，在不影響分析結(jié)果的前提下，為了數(shù)據(jù)處理的方便，本文采用各地區(qū)近四年的平均GDP指數(shù)來(lái)代替，根據(jù)數(shù)值大小，運(yùn)用GIS進(jìn)行分等顯示。(見圖3b)。圖3a：房地

10、產(chǎn)投資良好區(qū)位描述圖圖3b： 各地區(qū)近四年的平均GDP指數(shù)差異圖4 結(jié)論從上面的分析，我們可以認(rèn)識(shí)到我國(guó)房地產(chǎn)投資環(huán)境比較好的地區(qū)主要集中在東南沿海，包括、等省。這與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展梯度基本吻合。東南沿海地區(qū)，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，城鎮(zhèn)人口數(shù)量多，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，因而房地產(chǎn)企業(yè)在這種地區(qū)投資具有比較大的優(yōu)勢(shì)。另一方面，由于其他地區(qū)向這些地區(qū)的人口遷移和流動(dòng)數(shù)量較大，在短期可以影響房地產(chǎn)價(jià)格，抬高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的收益和收益預(yù)期。但是，同時(shí)從圖2當(dāng)中，我們可以看到這種地區(qū)，同長(zhǎng)江沿岸的、等省市一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量過多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。就像所有其他產(chǎn)業(yè)一樣，房地產(chǎn)業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，會(huì)產(chǎn)生對(duì)規(guī)?；?、集團(tuán)化

11、經(jīng)營(yíng)的需要。因而，作者認(rèn)為這些地區(qū)今后主要是要扶持發(fā)展一批上規(guī)模、有效益、誠(chéng)信好的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，以提高經(jīng)營(yíng)效率，降低成本，規(guī)市場(chǎng)。對(duì)于蒙、等陸省份由于區(qū)位條件較差、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化都偏低，因而從總體上講，這些地區(qū)在房地產(chǎn)投資環(huán)境上不占有優(yōu)勢(shì)。但是，在每個(gè)省的局部地區(qū)，在經(jīng)濟(jì)中心和重要交通線路沿線等區(qū)位條件好的地方，可以適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行開發(fā)。這些地區(qū)今后主要的是發(fā)展經(jīng)濟(jì)，提高居民人均可支配收入，同時(shí)可以有重點(diǎn)地集中地選擇一些區(qū)位條件好的地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，吸引投資，進(jìn)行城市經(jīng)營(yíng)。中部地區(qū)，如、等地，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平居中，人口數(shù)量龐大但是人均可支配收入水平還不足以形成房地產(chǎn)消費(fèi)的熱潮。其中，省，由于區(qū)位條件比較好，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率近年來(lái)也比較高，因而在省的房地產(chǎn)投資數(shù)額比較大，企業(yè)數(shù)量多。國(guó)家重點(diǎn)工程的建設(shè)投資為此作出了較大貢獻(xiàn)。但這種地區(qū)存在的主要問題是，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)效益低下，值得警惕。今后這些地方應(yīng)采取措施提高房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的效益，規(guī)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，東北地區(qū)，歷年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在