諸城市四季美林的項目物業(yè)發(fā)展建議及推售的報告ppt課件

1、諸城市四季美林工程物業(yè)開展建諸城市四季美林工程物業(yè)開展建議及推售報告議及推售報告2019-07恒業(yè)安邦恒業(yè)安邦謹呈：山東吉宇房地產(chǎn)開發(fā)謹呈：山東吉宇房地產(chǎn)開發(fā)201907SJML01恒業(yè)安邦恒業(yè)安邦工程解析工程解析工程定位工程定位物業(yè)建議物業(yè)建議推售建議推售建議報告內(nèi)容工程中心競爭力：工程中心競爭力：“產(chǎn)品產(chǎn)品/區(qū)域價值是最可發(fā)區(qū)域價值是最可發(fā)掘的競爭力掘的競爭力恒業(yè)安邦恒業(yè)安邦區(qū)域價值區(qū)域價值配套配套交通交通外部景觀外部景觀產(chǎn)品產(chǎn)品正大文苑正大文苑 陽光河畔陽光河畔 龍城華庭龍城華庭 龍都新苑龍都新苑 東城名苑東城名苑 本案本案 -恒業(yè)安邦恒業(yè)安邦競爭戰(zhàn)略做產(chǎn)品，打造工程中心競爭力樹籠統(tǒng)，建

2、立競爭壁壘，建立差別，選擇對手說未來，使客戶構(gòu)成工程處于河西板塊認知關(guān)于物業(yè)建議關(guān)于物業(yè)建議恒業(yè)安邦恒業(yè)安邦規(guī)劃重點在于充分利用長條型地塊，躲避現(xiàn)狀不利條件規(guī)劃重點在于充分利用長條型地塊，躲避現(xiàn)狀不利條件優(yōu)勢：優(yōu)勢：1 1、長條型地塊，主要位置比例、長條型地塊，主要位置比例1 1：3 3；適宜；適宜做中軸線型規(guī)劃規(guī)劃；做中軸線型規(guī)劃規(guī)劃；優(yōu)勢：優(yōu)勢：1 1、長條地塊難以構(gòu)成向心力；、長條地塊難以構(gòu)成向心力；2 2、周邊附屬建筑質(zhì)量低劣；、周邊附屬建筑質(zhì)量低劣；3 3、三面臨物，一面臨路，且非城市主干道。、三面臨物，一面臨路，且非城市主干道。問題與思索問題與思索1 1工程本體如何與東側(cè)低端住宅自

3、工程本體如何與東側(cè)低端住宅自然分隔，防止環(huán)境的不良影響。然分隔，防止環(huán)境的不良影響。2 2充分利用長條型地塊，使工程價充分利用長條型地塊，使工程價值最大化。值最大化。3 3充分利用北側(cè)的展現(xiàn)性，配合商充分利用北側(cè)的展現(xiàn)性，配合商業(yè)提高小區(qū)的功能性和價值性。業(yè)提高小區(qū)的功能性和價值性。帝邦國際恒業(yè)安邦恒業(yè)安邦整體規(guī)劃恒業(yè)安邦意見經(jīng)過景觀主軸，處理社區(qū)向心力問題車行道人行道真正實現(xiàn)人車分流利用行道樹減少因周邊建筑物業(yè)質(zhì)量差對本工程的影響行道樹主入口景觀主軸與樓前景觀綠化的結(jié)合，實現(xiàn)“異步移景全盤整體設(shè)計排布產(chǎn)品全盤整體設(shè)計排布產(chǎn)品恒業(yè)安邦恒業(yè)安邦一期建議方案一：+社區(qū)大門+入口景觀=一期方案二：+

4、社區(qū)大門+入口景觀=一期一期二期二期市場多層競爭小于高層競爭，而且高層之間的真正競爭局面還未正式構(gòu)成；以多層作為啟動區(qū)符合目前的市場情況?；\統(tǒng)區(qū)盈利區(qū)施工通道看房通道開發(fā)步驟以開發(fā)步驟以“景觀先行景觀先行 以適銷產(chǎn)品炒熱以適銷產(chǎn)品炒熱市場，為后期勝利開發(fā)奠定根底市場，為后期勝利開發(fā)奠定根底恒業(yè)安邦恒業(yè)安邦一期二期二期籠統(tǒng)區(qū)盈利區(qū)看房通道施工通道二期建議方案：+ +景觀主軸+其他=二期利用一期的實景展現(xiàn)，樹立客戶自信心，適當拉高售價，實現(xiàn)開發(fā)目的。高層產(chǎn)品借市場優(yōu)勢實現(xiàn)利潤空間多層高層產(chǎn)品借市場優(yōu)勢實現(xiàn)利潤空間多層+商業(yè)產(chǎn)品借社區(qū)成熟度實現(xiàn)高價商業(yè)產(chǎn)品借社區(qū)成熟度實現(xiàn)高價恒業(yè)安邦恒業(yè)安邦戶型設(shè)計

5、要點戶型設(shè)計要點戶型建議小高產(chǎn)品創(chuàng)新是目前小高層突圍的重點產(chǎn)品創(chuàng)新是目前小高層突圍的重點恒業(yè)安邦恒業(yè)安邦小高層戶型設(shè)計創(chuàng)新點小高層戶型設(shè)計創(chuàng)新點 贈送面積及居住溫馨性是最大的設(shè)計要點贈送面積及居住溫馨性是最大的設(shè)計要點戶型建議小高臥室客廳大落地窗臥室客廳大落地窗大露臺大露臺+ +空中花架空中花架錯層錯層空中花園空中花園南北通透南北通透明衛(wèi)明衛(wèi)+ +干濕分別干濕分別恒業(yè)安邦恒業(yè)安邦戶型建議小高戶型展現(xiàn)戶型展現(xiàn)-雙凸窗的運用雙凸窗的運用衛(wèi)生間帶凸窗凸窗贈送面積最大化: 南北兩側(cè)大面積凸窗，雙向臥室送凸窗，衛(wèi)生間帶凸窗。贈送入戶花園贈送入戶花園贈送凸窗贈送凸窗贈送露臺贈送露臺面積（）比例建筑面積76

6、.074%贈送面積27.4陽臺9.826%露臺10.6花園7.0總計103.4100%贈送凸窗贈送凸窗恒業(yè)安邦恒業(yè)安邦戶型建議小高戶型展現(xiàn)戶型展現(xiàn)-夾層的運用夾層的運用贈送夾層，可作臥室運用帶獨立衛(wèi)生間。經(jīng)過夾層設(shè)計，提高了對空間的利用率，有力提升產(chǎn)品附加值贈送私家花園贈送私家花園贈送落地凸窗贈送落地凸窗贈送露臺贈送露臺贈送陽臺贈送陽臺面積（）比例建筑面積77.873%贈送面積25.5夾層14.627%露臺4.2陽臺2.9凸窗3.8總計103.3100%恒業(yè)安邦恒業(yè)安邦戶型展現(xiàn)戶型展現(xiàn)-參差贈送露臺的運用參差贈送露臺的運用戶型建議小高面積（）比例建筑面積123.592%贈送面積11.0露臺11

7、.08%總計134.5100%贈送露臺贈送露臺贈送露臺贈送露臺注重多層和高層小戶型中產(chǎn)品附加值小的缺憾，贈送觀景露臺，提高了小戶型的價值性，同時添加了瞰景功能。恒業(yè)安邦恒業(yè)安邦小高層二層建議小高層二層建議-贈送私家庭院贈送私家庭院戶型建議小高花園入口花園入口經(jīng)過贈送私家庭院添加二層附加值，享用花園經(jīng)過贈送私家庭院添加二層附加值，享用花園洋房感受。洋房感受。恒業(yè)安邦恒業(yè)安邦戶型建議多層戶型設(shè)計要點戶型設(shè)計要點恒業(yè)安邦恒業(yè)安邦戶型建議多層建議設(shè)地下車庫，一層贈送私家庭院建議設(shè)地下車庫，一層贈送私家庭院恒業(yè)安邦恒業(yè)安邦商業(yè)建議沿街商業(yè) 建筑方式：一層底商，可自在組合分割； 商鋪面積區(qū)間：以80-10

8、0平米，100-150平米兩個區(qū)間為主；少兩30-80平米以及1000平米以上的商鋪；對于大面積商鋪可自在分隔為多個小面積商鋪； 開間進深建議：開間尺寸8-13米，開間進深比例以1：2-2.5為最正確； 層高建議：建議層高4.9米。 留意要素： 1、預留招牌位置； 2、預留空調(diào)室外機機位。商鋪可不思索中央空調(diào)，商家獨立安裝分戶空調(diào)； 3、單套預留上下水管口，設(shè)計獨立衛(wèi)生間及排風系統(tǒng)； 4、商業(yè)店鋪需單獨預留車位； 5、餐飲類思索排污、排煙管道設(shè)計； 6、380V雙電源配置，滿足不同業(yè)態(tài)商家需求；建筑方式建議建筑方式建議關(guān)于價錢以及銷售周期建議關(guān)于價錢以及銷售周期建議恒業(yè)安邦恒業(yè)安邦建議建議20

9、19年年9月入市，總銷售周期月入市，總銷售周期18個月個月推售方案一期開盤一期開盤二期開盤二期開盤清盤清盤一期銷售6個月，2019年9月21開盤2021年3月銷售70%；二期銷售12個月，2021年3月開盤2019年1月根本售罄； 2021年3月清盤?？備N售周期不超越總銷售周期不超越18個月個月9212019 32009 12019一期一期 二期二期 恒業(yè)安邦恒業(yè)安邦定價/入市價市場比較法：參考工程選取市場比較法：參考工程選取市場比較法闡明：市場比較法闡明：第一步：選取參照系，第一步：選取參照系，選取市場中主要競爭工選取市場中主要競爭工程正大文苑、龍都新苑、程正大文苑、龍都新苑、陽光河畔作為參

10、照工程陽光河畔作為參照工程第二步：計算靜態(tài)價錢，第二步：計算靜態(tài)價錢，建立比準價錢體系后得建立比準價錢體系后得到市場比準價錢到市場比準價錢第三步：計算動態(tài)價錢，第三步：計算動態(tài)價錢，根據(jù)市場開展態(tài)勢，計根據(jù)市場開展態(tài)勢，計算工程動態(tài)價錢算工程動態(tài)價錢項目項目總建面總建面均價均價主力戶型主力戶型正大文苑13萬2188二、三居龍都新苑14萬2450二、三居金屋小區(qū)12萬2080二、三居(以上價錢為各工程目前實售均價以上價錢為各工程目前實售均價)恒業(yè)安邦恒業(yè)安邦因素因素位置位置價格價格交通交通配套配套物業(yè)物業(yè)管理管理周邊周邊環(huán)境環(huán)境項目項目規(guī)劃規(guī)劃樓盤樓盤規(guī)模規(guī)模建筑建筑風格風格戶型戶型品牌品牌實力

11、實力廣告廣告推廣推廣合計（加合計（加權(quán)平均）權(quán)平均）權(quán)重0.1045586 0.0960564 0.0993126 0.0935239 0.0893632 0.0902677 0.0676556 0.0660275 0.0658466 0.0681983 0.0870116 0.0721780 1正大文苑(打分) 6765667457463龍都新苑(打分) 8455867774465金屋小區(qū)(打分) 3644666557557本案分值(打分) 4465665776662進展靜態(tài)價錢計算進展靜態(tài)價錢計算定價/入市價恒業(yè)安邦恒業(yè)安邦由實踐比較得分，結(jié)合參照樓盤的售價，本由實踐比較得分，結(jié)合參照樓盤

12、的售價，本工程住宅的靜態(tài)市場比準價錢為：工程住宅的靜態(tài)市場比準價錢為：2243元元/ 以正大文苑為參照，價錢為：63/622188元/=2223元/ 以龍都新苑二期為參照，價錢為：65/622450元/=2568.5元/ 以金屋小區(qū)為參照，價錢為：57/622080元/=1912元/ 按參照樓盤的可比性，確定價錢權(quán)重為：正大文苑占35.5%，龍都新苑二期占24%，金屋小區(qū)占40.5%。 本工程住宅靜態(tài)市場比準價錢為：本工程住宅靜態(tài)市場比準價錢為： 2223/48.5%=2568.5 元元/27.5%+1912元元/24%=2243元元/ 恒業(yè)安邦恒業(yè)安邦一期入市均價一期入市均價2100-22002100-2200元元/ /平方米平方米定價/入市價動態(tài)價錢預估，動態(tài)價錢預估，到到20192019年年9 9月本案以月本案以2100-22002100-2200元元/ /平米入市平米入市思索到：近幾年來，諸城房地產(chǎn)市場價錢成平穩(wěn)上漲趨勢；2021年1月至6月諸城房屋銷售同比去年同期半年增長3.8%，估計08年度增幅估計可達8%； 數(shù)據(jù)來源：諸城統(tǒng)計局)按按20192019年漲幅年漲幅10%10%，半年漲幅，半年漲幅5%5%，估計動態(tài)市場比準價錢為：，估計動態(tài)市場比準價錢為：224322431+5%1+5%=2355=2355元元/ /平米平米恒業(yè)安邦