建筑名詞解釋--建筑面積,用地面積及用地紅線面積

1、建筑面積建筑面積， 是地產(chǎn)名詞， 與實用面積及實用率計算有直接關(guān)系。因應(yīng)國家地區(qū)不同，其定義 和量度標(biāo)準(zhǔn)未必一致。 建筑面積一般大于使用面積。 建筑面積是建設(shè)工程領(lǐng)域一個重要的技 術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，也是國家宏觀調(diào)控的重要指標(biāo)之一。建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑 外墻 外圍線測定的各層平面 面積之和。它是表示一個 建筑物 建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標(biāo)。它包括三項， 即使用面積 、 輔助面積 和 結(jié)構(gòu)面積 。在中國 內(nèi)地，與建筑面積有關(guān)的法規(guī)有商品房銷售面積 計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則及現(xiàn)行的 建筑面積計算規(guī)則 。而在中國 香港 ，建筑面 積定義則未有公認(rèn)量度標(biāo)準(zhǔn)，一般理解是售樓實用面積加上作公眾共

2、有的 公共面積。在中國 臺灣 則有建筑技術(shù)規(guī)則，其第九章之容積管制即是關(guān)于 容積率和建筑面積的規(guī)范建筑面積分類建筑面積 =有效面積 +結(jié)構(gòu)面積 =使用面積 + 輔助面積 +結(jié)構(gòu)面積（ 1）、建筑面積 指建筑物長度、寬度的外包尺寸的乘積再乘以層數(shù)。它由使用 面積、交通面積和結(jié)構(gòu)面積組成。（ 2）、使用面積 指主要使用房間和輔助使用房間的凈面積（凈面積為軸線尺寸 減去墻厚所得的凈尺寸的乘積） 。（ 4 ）、交通面積指走道、樓梯間、電梯間等交通聯(lián)系設(shè)施的凈面積。（ 5 ）、結(jié)構(gòu)面積指墻體、柱所占的面積。計算方法因為建筑面積是計算商品房價格的結(jié)算數(shù)據(jù)，所以對于購房者來說，了解建筑面 積的計算方法是非常

3、重要的。在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是 ：（1）單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層( 如閣樓 ) 也應(yīng)計算建筑面積。(2) 多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按 建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。(3) 地下室、 半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積， 按其上口外墻 ( 不包括采光井、 防潮層及其保護墻 ) 外圍的水平面積計算。(4) 用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超米的，按架空層外圍的水平面積的 一半計算建筑面積。(5) 穿過建筑物

4、的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建 筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。(6) 電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設(shè)面積。(7) 住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層 (放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護用 ) ，層高超過米的，按技術(shù) 層外圍水平面積計算建筑面積。(8) 獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積；多柱雨蓬，按外 圍水平面積計算建筑面積。(9) 突出房屋的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水 平面積計算建筑面積。(10) 兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂 蓋的架空通廊按其投影面積的

5、一半計算建筑面積。(11) 突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。(12) 封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積 ( 包括陽臺欄板 )的一半計算建筑面積。 挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑 面積。(13) 住宅建筑內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯 ( 包括疏散梯 )的，其室外樓梯按每層水平投 影面積計算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯 ( 包括疏散梯 )的，其室外樓梯按每 層水平投影面積的一半計算建筑面積。另外，在住宅的建筑中， 不計算建筑面積的范圍有 ：(1) 突出墻面的構(gòu)件配件、藝術(shù)裝飾和掛( 壁) 板，如：柱、垛、勒腳等。(2) 檢修、消

6、防等用的室外爬梯，寬度在 60 厘米以內(nèi)的鋼梯。(3) 獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。(4) 沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間。(5) 層高在米以內(nèi)的技術(shù)層 ( 設(shè)備層 ) 。(6) 單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。(7) 層高小于米的深基礎(chǔ)地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。 從以上可以看出，住宅的建筑面積計算起來比較復(fù)雜，不僅規(guī)定多，而且專 業(yè)性、技術(shù)性非常強。消費者在購房時，如果對此不了解，或者對計算出的結(jié)果表示 懷疑，可以咨詢專業(yè)人員或請專門測量機構(gòu)，依照上述標(biāo)準(zhǔn)重新測量計算。公共面積建筑面積中，具爭議的是公共面積內(nèi)有多少項目被包括在內(nèi)，當(dāng)中可能包括：樓 梯、走廊、

7、停車場、管理處、升降機及其公眾大堂、天井、單位窗戶外的“窗臺”等。 因此，合理、準(zhǔn)確地計算建筑面積是工程造價確定與控制過程中的一項重要工作。公用建筑面積分?jǐn)偅?1 ）分?jǐn)傇瓌tA、房屋公用建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝?。公用建筑面積分?jǐn)們H限于本幢內(nèi)的公用 建筑面積。與幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)房等）不得分?jǐn)偟?本幢房屋內(nèi)。B、房屋公用建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進行分?jǐn)偂?公用建筑面積分?jǐn)偤螅?不區(qū)分各戶攤得面積的具體部位。 公用建筑面積部位一經(jīng)分?jǐn)偅?任何人不得侵占或改變其原始設(shè)計的使用功能。C、商、住、辦綜合樓，其房屋內(nèi)部部位使用功能，房型分隔差異較大，應(yīng)根

8、據(jù) 其用途或房型分隔的不同，按相關(guān)面積比例先行分?jǐn)側(cè)惫媒ㄖ娣e（此次分?jǐn)偟?最小單位為層） ，然后再分?jǐn)偢髯怨媒ㄖ娣e。D、商品房按“套”或“單元”出售。商品房銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi) 或單元內(nèi)建筑面積（以下稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。套（單元）建 筑面積 = 套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e2）計算方法套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：A）套（單元）內(nèi)的使用面積套內(nèi)使用面積的計算應(yīng)符合下列規(guī)定：a 、套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、而所、儲藏室、壁柜等分 戾門內(nèi)面積的總和； b 、躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積； c、不

9、包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；C ）陽臺建筑面積a、原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；b、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；c、陽臺按其凈面積（含女兒墻墻體面積）的一半計算建筑面積； d、半挑半陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積進部分按 其凈面積的一半計算建筑面積。套內(nèi)建筑面積= 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積3）公用建筑面積由以下幾部分組成： A）電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和走疲乏、地下設(shè)備、 值班警衛(wèi)室等。B）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體

10、水平投 影面積的一半。公用建筑面積=全幢建筑面積 - 全幢各套內(nèi)建筑面積之和- 單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等） 。C）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。分?jǐn)偟墓妹娣e =套內(nèi)建筑 面積 * 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 建筑面積建設(shè)項目報經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門取得用地規(guī)劃許可后，經(jīng)國土資源行 政主管部門測量確定的 建設(shè)用地 土地面積（準(zhǔn)確界限由土地供應(yīng)圖標(biāo)明）， 共由兩個部分組成：一、代征地面積（即由建設(shè)項目業(yè)主隨同其他建設(shè)用地一起辦理征地 手續(xù)，并由業(yè)主承擔(dān)一應(yīng)費用，但建設(shè)項目業(yè)

11、主必須無償?shù)亟唤o城市公共 建設(shè)行政主管機關(guān)，作為公共建設(shè)用地的那部分土地稱為代征地。對這部 分土地，雖然是業(yè)主出資、業(yè)主征用，但是土地使用權(quán)不屬于業(yè)主，業(yè)主 的土地證上面也不體現(xiàn)，其財產(chǎn)權(quán)歸城建部門即政府所有。這部分土地的 用途是規(guī)劃已經(jīng)確定的公共道路、活動場所、綠化及 城市景觀 區(qū)的建設(shè)， 緊鄰項目建設(shè)用地。）。二、建設(shè)項目 凈用地面積 （在這部分土地內(nèi)才可以建設(shè)項目需要的工 程內(nèi)容）。業(yè)主只對第二部分土地?fù)碛胸敭a(chǎn)權(quán)。以上兩部分其實是同一宗地不同用途的劃分而已。 在建設(shè)項目確定 以前， 控制性詳細(xì)規(guī)劃 已經(jīng)確定（不然也無法辦理用地規(guī)劃許可），從控 制性詳細(xì)規(guī)劃圖項目業(yè)主清楚知道自己征用的土地含有多少代征地、什么 用途等等。用地紅線用地紅線：各類 建筑 工程項目用地的使用權(quán)屬范圍的邊界線。 與建筑紅線