資產(chǎn)評(píng)估期末考試

1、收益法：資產(chǎn)未來收益期有限的情況1.某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)3年，營(yíng)業(yè)終止后資產(chǎn)全部用于抵債現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，經(jīng)預(yù)測(cè)得出3年內(nèi)各年預(yù)期收益的數(shù)據(jù)如表2-2?；竟绞牵?#160; 收益額(萬(wàn)元) 折現(xiàn)率 折現(xiàn)系數(shù) 收益折現(xiàn)值(萬(wàn)元)第一年 300 6 0.9434 283第二年 400 6 0.8900 356第三年 200 6 0.8396 167.9如此可以確定其評(píng)估值為：評(píng)估值=283+356+167.9=806.9(萬(wàn)元)資產(chǎn)未來收益無(wú)限期的情況(1)未來收益年金化的情形?；竟綖椋嘿Y產(chǎn)評(píng)估值(收益現(xiàn)值)=年收益額資本化率 上述公式實(shí)際是預(yù)期收益折現(xiàn)值求和的特殊形式（即永續(xù)年金形式）(2)未來收

2、益不等額的情形?；竟綖椋?資產(chǎn)評(píng)估值=前若干年各年收益額×各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益資本化率×前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)應(yīng)當(dāng)指出，確定后期年金化收益的方法，一般以前期最后一年的收益額作為后期永續(xù)年金收益，也可預(yù)測(cè)后期第一年的收益作永續(xù)年金收益。2:某企業(yè)預(yù)計(jì)未來五年收益額分別是12萬(wàn)元、15萬(wàn)元、13萬(wàn)元、11萬(wàn)元和14萬(wàn)元。假定從第六年開始。以后各年收益均為14萬(wàn)元，確定的折現(xiàn)率和資本化率為10。確定該企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)下的評(píng)估值。首先，確定未來五年收益額的現(xiàn)值：其次，將第六年以后的收益進(jìn)行資本化處理：1410=140(萬(wàn)元)最后，確定該企業(yè)評(píng)估值：企業(yè)評(píng)估值=4

3、9.2777+140×0.6209 =136.2(萬(wàn)元)【收益法作業(yè)題】1、某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)3年，營(yíng)業(yè)終止后資產(chǎn)全部用于抵債現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，經(jīng)預(yù)測(cè)得出3年內(nèi)各年預(yù)期凈現(xiàn)金流入分別為300萬(wàn)元、400萬(wàn)元、200萬(wàn)元，適用的折現(xiàn)率為6%，試確定該企業(yè)的評(píng)估值。300/(1+6%)+400/(1+6%)2+200/(1+6%)3=806.942、某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來5年的凈現(xiàn)金流量分別為11萬(wàn)元、12萬(wàn)元、13萬(wàn)元、15萬(wàn)元、16萬(wàn)元。假定從第6年開始，以后各年均為18萬(wàn)元，確定的折現(xiàn)率和資本化率均為10%，計(jì)算該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營(yíng)下的評(píng)估值。首先，確定前五年收益的現(xiàn)值：11/1.1+12

4、/1.12+13/1.13+15/1.14+16/1.15=49.86其次，將第六年以后的收益進(jìn)行資本化處理18/10%/1.15=111.77最后，確定企業(yè)的評(píng)估值=49.86+111.77=161.63機(jī)器設(shè)備實(shí)體性貶值測(cè)算計(jì)算公式為：（加權(quán)平均年限）u 實(shí)體性貶值率=加權(quán)投資年限÷（加權(quán)投資年限+尚可使用年限） ×100%u 成新率=尚可使用年限÷（加權(quán)投資年限+尚可使用年限） ×100%u 加權(quán)投資年限=（已投資年限×權(quán)重) = 加權(quán)投資年限×（原始投資的更新成本/ 更新成本）1.被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于2005年。原始價(jià)值30 00

5、0元，2010年和2013年進(jìn)行兩次更新改造，主要是添置一些自動(dòng)化控制裝置。當(dāng)年投資分別為3 000元和2 000元。2015年對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從2005年至2015年每年的價(jià)值上升率為10。該設(shè)備的尚可使用年限經(jīng)檢測(cè)和鑒定為6年，求該設(shè)備的成新率。參考答案 (1)調(diào)整計(jì)算現(xiàn)行成本。投資日期原始投資額價(jià)格變動(dòng)系數(shù) 現(xiàn)行成本 2005年 2010年 2013年 30000元 3000元 2000元 2.60 1.61 1.21 78000元 4830元 2420元 合 計(jì) 35000元  85250元(2)計(jì)算加權(quán)投資年限。加權(quán)投資年限=（已投資年限×權(quán)重) = 加權(quán)投

6、資年限×（原始投資的更新成本/ 更新成本）加權(quán)投資年限=10×（78000/85250）+5×（4830/85250）+2×（2420/85250）=9.53)計(jì)算成新率。 成新率=6÷(9.5+6)×100=392.被評(píng)估設(shè)備構(gòu)建于2003年，原始價(jià)值為300000元，2008年和2010年進(jìn)行了兩次技術(shù)改造，主要是增添了一些裝置，投資額分別為50000元和80000元，2013年底對(duì)該設(shè)備進(jìn)行了評(píng)估，假設(shè)從2003年到2013年設(shè)備每年的價(jià)格上漲率為5%，該設(shè)備仍可使用5年，計(jì)算該設(shè)備的成新率。參考答案 (1)調(diào)整計(jì)算現(xiàn)行成本。投

7、資日期原始投資額價(jià)格變動(dòng)系數(shù) 現(xiàn)行成本 2003年 2008年 2010年 300000元 50000元 80000元 1.63 1.28 1.16 489000元 64000元 92800元 合 計(jì) 430000元  645800元(2)計(jì)算加權(quán)投資年限。 加權(quán)投資年限= 10×（489000/645800）+5×（64000/645800）+3×（92800/645800）=8.5(3)計(jì)算成新率。 成新率=5÷(8.5+5)×100=373. 2013年底評(píng)估某企業(yè)一臺(tái)設(shè)備，該設(shè)備的賬面原值為300萬(wàn)元，年產(chǎn)產(chǎn)品10000件，已

8、經(jīng)使用10年，經(jīng)調(diào)查，評(píng)估時(shí)與被評(píng)估設(shè)備一樣型號(hào)的設(shè)備已不再生產(chǎn)，取而代之的是新型號(hào)設(shè)備，2013年底該新型號(hào)設(shè)備的價(jià)格為600萬(wàn)元，年產(chǎn)產(chǎn)品20000件，該類設(shè)備的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.7，該評(píng)估設(shè)備截至評(píng)估基準(zhǔn)日的法定利用時(shí)間累計(jì)28800小時(shí)，實(shí)際累計(jì)利用時(shí)間25920小時(shí)，該設(shè)備尚可使用6年，該設(shè)備由于設(shè)計(jì)不合理，造成能耗較高，與新型號(hào)設(shè)備相比，每年多支出運(yùn)營(yíng)成本10000元，已知該企業(yè)的所得稅稅率為25%，折現(xiàn)率為8%，年限為6年的年金現(xiàn)值系數(shù)為4.6229、根據(jù)上述材料估測(cè)被評(píng)估設(shè)備的下列數(shù)據(jù)：（1）設(shè)備的重置成本 待評(píng)估資產(chǎn)的重置成本=參照物的重置成本*（待評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力/參

9、照物的生產(chǎn)能力）X=600*(10000/20000)0.7=369.34（2）估測(cè)設(shè)備的成新率與實(shí)體性貶值資產(chǎn)的利用率=值評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間/值評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計(jì)法定利用時(shí)間=25920/28800=90%設(shè)備實(shí)際使用年限=10*90%=9成新率=尚可使用年限/總使用年限=6/（9+6）=0.4實(shí)體性貶值=重置成本*（1-成新率）=369.34*（1-0.4）=221.6（3）估測(cè)該設(shè)備的功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值（提示：設(shè)備基本正常利用時(shí)，不考慮經(jīng)濟(jì)性貶值。）功能性貶值=10000*（1-25%）*（p/a,8%,6）=7500*4.6229=34671.75（4）計(jì)算該設(shè)備的

10、評(píng)估值評(píng)估值=重置成本-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值-實(shí)體性貶值=369.34-221.6-3.47=144.27第四章該地產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)值（1）計(jì)算土地取得費(fèi)單位面積土地取得費(fèi)=80萬(wàn)元/畝=80萬(wàn)元/666.7平方米=1200元/平方米（2）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用單位面積土地開發(fā)費(fèi)用=200000000元/1000000平方米=200元/平方米（3）計(jì)算投資利息土地取得費(fèi)的計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)費(fèi)用是均勻投入計(jì)息期為開發(fā)期的一般，則：土地取得費(fèi)利息=Q×（1+r）n-1=1200×90(1+8%)2-1199.68元/平方米（3）計(jì)算投資利息土地取得費(fèi)的計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)費(fèi)用是

11、均勻投入計(jì)息期為開發(fā)期的一般，則：第一年投入部分的計(jì)息期為一年半，第二年投入部分計(jì)息期為半年，計(jì)算如下：土地開發(fā)費(fèi)利息=200 ×（1+8%）1.5-1+200 ×55% ×（1+8%）0.5-1=11.01+4.32=15.33萬(wàn)元（4）計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)=（1）+（2） ×12%=（1200+200）×12%=168元/平方米（5）計(jì)算土地收益土地收益 =（1）+(2)+(3)+(4) ×(1+15%) =(1200+200+199.68+168) ×(1+15%) =2032.83元/平方米（6）土地總價(jià)=2032.

12、83×12000=24393960元無(wú)形資產(chǎn)1. 甲公司5年前自行開發(fā)了一項(xiàng)大功率電熱轉(zhuǎn)換體及其處理技術(shù)，并獲得發(fā)明專利證書，專利保護(hù)期為20年。該公司準(zhǔn)備將該專利技術(shù)出售給乙企業(yè)，現(xiàn)需要對(duì)該項(xiàng)專利技術(shù)進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查，判斷確定評(píng)估參數(shù)。根據(jù)對(duì)該類專利技術(shù)的更新周期以及市場(chǎng)上產(chǎn)品更新周期的分析，確定該專利技術(shù)的剩余使用期限為4年，根據(jù)對(duì)該類技術(shù)交易實(shí)例的分析，以及該技術(shù)對(duì)產(chǎn)品生產(chǎn)的貢獻(xiàn)性分析，銷售收入的分成率為3%，所得稅稅率為25%.。根據(jù)過去的經(jīng)營(yíng)績(jī)效及對(duì)未來市場(chǎng)需求的分析，預(yù)測(cè)未來四年的銷售收入分別為600萬(wàn)元、750萬(wàn)元、900萬(wàn)元、900萬(wàn)元。根據(jù)當(dāng)期的市場(chǎng)投資收益率

13、，確定該專利技術(shù)評(píng)估中采用的折現(xiàn)率為15%。試確定該項(xiàng)專利技術(shù)的評(píng)估值。（1）首先計(jì)算該項(xiàng)專利技術(shù)的超額利潤(rùn) 未來四年銷售收入分成收益額的計(jì)算 R=P*Q*F(1-T)=P*Q*3%*(1-25%),預(yù)期各年的收益額分別為：第一年，R1=600*3%*(1-25%)=13.5第二年，R2=750*3%*(1-25%)=16.875第三年，R3=900*3%*(1-25%)=20.25第四年，R4=900*3%*75%=20.25(2)估算未來收益額的現(xiàn)值13.5/1.15+16.875/1.152+20.25/1.153+20.25/1.154=49.392.甲自行車廠將紅鳥牌自行車的注冊(cè)商標(biāo)使用權(quán)通過許可使用合同許可給乙廠使用，使用時(shí)間為5年。雙方約定由乙廠每年按使用該商標(biāo)新增利潤(rùn)的20支付給甲廠作為商標(biāo)使用費(fèi)。預(yù)測(cè)使用期限內(nèi)新增利潤(rùn)總額。新增利潤(rùn)總額取決于每輛車可新增利潤(rùn)和預(yù)計(jì)生產(chǎn)輛數(shù)。生產(chǎn)輛數(shù)可根據(jù)許可合同的有關(guān)規(guī)定及市場(chǎng)情況進(jìn)行預(yù)測(cè)。根據(jù)評(píng)估人員預(yù)測(cè)：預(yù)計(jì)每輛車可新增利潤(rùn)5元，第1年將生產(chǎn)自行車50萬(wàn)輛，第2年將生產(chǎn)50萬(wàn)輛。第3年將生產(chǎn)60萬(wàn)輛，第4年將生產(chǎn)60萬(wàn)輛，第5年將生產(chǎn)80萬(wàn)輛，按許可合同中確定的新增利潤(rùn)20作為分成率，假設(shè)確定折現(xiàn)率為10，所得稅稅率為25%。試評(píng)估該商標(biāo)