房地產(chǎn)前期開發(fā)流程要詳細的

1、房地產(chǎn)前期開發(fā)流程要詳細的、懸賞分：0 |提問時間：2010-12-2 08:52 |提問者：425473151其他回答共1條給你復制一篇很有用的文章吧。字數(shù)太多，我發(fā)個地址，你去我 QQ空間看詳細的吧。http:中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于明年 1月1日實施，作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)管理部 門的小混混以及現(xiàn)在的下海流浪人員，我看了其中與房地產(chǎn)開發(fā)報建有關(guān)的內(nèi) 容，有些感慨，在這里講一講。涉及房地產(chǎn)管理的各大部門之間的恩怨由來已久，我想到哪里就講到哪里吧。 下面基本上是按照報建的先后順序來說。1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房

2、地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是，這幾樣東西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一 看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。 這三樣東西涉 及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用 途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地 用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強 度指標的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個 批復里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求， 也會在這個文件里體現(xiàn) 出來。

3、一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許 可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對應(yīng)該是必須的程 序。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。但是呢，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。因為首先，很多地方的國土 部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出 商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本 沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情

4、你規(guī)劃部門得給 我搞定。我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。 要知道，我國正式搞土地出讓也 只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從 1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到 2000年之后才上市 的。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗，國際上也沒有什么可供借鑒的 模式。因為我國的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個行業(yè)浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個概念一直到現(xiàn)在 都還沒深入人心，更何況當時呢。不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只

5、是歷史了。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用 權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當依據(jù) 控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為 國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。 未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土 地使用權(quán)。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓 合同后，建設(shè)單位應(yīng)當持建設(shè)項目的批準、 核準、備案文件和國有土地使用權(quán)出 讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)

6、出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬 泡，阿門。2、項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特 色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項目公司。 這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項目公司名下， 按我國 法律，不屬于交易。我再次強調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)， 不屬于交易。再次強調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項目子公 司，在房子賣完后再把它在實體上消滅， 只留下一個殼。這種操作模式?jīng)]什么法 律風險可言，非

7、常的經(jīng)濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么 干。 再說立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也 不知道這個東西應(yīng)該算什么。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。 我不知 道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各 地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上 不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清 楚的事情。立項與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。 譬如最近國家的 政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環(huán)境保護促進可持 續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項

8、主要前提材料就是立項批文。 立不了項根本做不了環(huán)評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前 為止，建設(shè)項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的 政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門， 譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司， 去環(huán)保局，就 讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司， 然后讓這些公司負責把這些手續(xù)辦出 來。編制費用稍微給多點都沒關(guān)系?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點， 關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找?，F(xiàn)在這些專 業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設(shè)部門基

9、本上做不到， 建 設(shè)部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到，某某是什么專業(yè) 資質(zhì)任職什么公司。現(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個。嘿嘿。下一篇開始講正式的規(guī)劃報建：總平面審查階段。3、總平面審查階段這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫修建性詳細規(guī)劃審查這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排 的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少， 日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進 出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的 專業(yè)啊專業(yè)。在這里我要舉例說明一下，比

10、如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是 建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。 譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000 平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是 30%?？雌饋磉@個計算應(yīng)該是沒 有什么爭議了。但是且慢。我這 3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米 是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?，F(xiàn)在，爭議 就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密 度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地 面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊， 我的綠化沒有減少啊，我的休 閑空間沒有減少啊，所以這個2000

11、平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花 園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題， 反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的 空間可以鉆營。再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是 放到實踐中一看，啥是凈用地面積啊？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權(quán)證載 的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個 東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲 船高。這都是可以鉆營的地方。其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。 但 是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道， 上 面種草保持綠

12、化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。 這么搞行不行？反正我個人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設(shè)計要求滴，反正我個人 不知道這種草地能不能承載得起消防車。審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能 通得過。我反正幾乎沒有見過能順順當當啥工作不做， 干等著就能通過總平面審 查的。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計， 只要有心，無論什么公司的總平面， 無論是你萬科還是富力還是雅居樂， 那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是 消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，

13、等 等等等。（在這自夸一個：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）4、管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因為這 個東西實在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實在是害死人啊。而且，被 這個東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大 公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產(chǎn)公司， 在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到 就死。說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線 路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設(shè)計規(guī)范科

14、學統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。 給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排 出小區(qū)；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內(nèi)容 就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多 得要死。上面這三樣東西要科學的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體 再連接進入千家萬戶。這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士， 要判斷一個小區(qū)的官線綜合設(shè)計好不好，只需要看兩個東西：1、你就這么走進一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。 只要有這個，基本上這個小 區(qū)你就不用多考慮了。2、沙井蓋是不是基本沿著小

15、區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小 區(qū)你就可以考慮放棄了。為什么我要這么強調(diào)這個管線綜合呢？如果它設(shè)計不好有什么后果呢？首先， 就是給排水會整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實在是見得太多了； 然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運營商根本沒得選， 因為只埋了一條管，別的網(wǎng)絡(luò)運營商想進來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行， 而現(xiàn)在的這家， 不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘯的一下，斷網(wǎng)了。冉 然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起 開?？措娨暤臅r候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一

16、晚上。 這都是管線綜 合沒搞好的標志啊。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設(shè)計的時候好好的考慮，好好的研 究，不就行了嗎？事實上，是不行。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進 來，都得跟外面有個接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們， 無論開發(fā)商們 在事先做多少準備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工， 換地方了，哪怕它不換地方，就是水 平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠， 那也完蛋了。這種事情太常 見了。大家肯定經(jīng)常看到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪 里。我反正是被這個東西搞怕了

17、。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓 電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接 的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了， 又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓 你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，舌L引。引到多少電算多少電。 至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水?，F(xiàn) 在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管 徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設(shè)計， 事實上是一回事。我就不多說了。5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門對

18、單體設(shè)計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面 規(guī)劃，就比較容易通過一點。單體設(shè)計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實單體建筑的設(shè)計方案。 單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個人是這么總結(jié)的： 關(guān)鍵就是落實各空間的大小 尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在 車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般 是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。 車位不夠，基本上都別想通過單體審查。當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值， 按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗

19、值，來評估地下室面積夠 不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠， 不會認真的在圖紙上數(shù)。但是 單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子 母車位啦，根本停不進去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是 有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停 車位。立體機械停車位我相信很多人都見過， 那玩意非常的不好使喚，進出一次 花上半個小時那是非常正常的事情。 不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上， 只要 通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。 買的 人也少。我知

20、道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么 10幾20萬買一 巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要 10個平方 米不到的空間。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。 所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是 35到45平方米。規(guī) 劃部門都這么掌握。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。當然我這個是大概經(jīng)驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳 和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到 40萬一個。不過這個不代 表一般規(guī)律。嘿嘿。審完單體設(shè)計，設(shè)計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 這個過程比較沒什

21、么技術(shù)含量。 不 值得多說。我就一筆帶過了。不過這個建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在新的城鄉(xiāng)規(guī)劃法中被提到非常高的位置， 反復的強調(diào)。我個人還沒鉆詳明白，不知道這個法是什么意思，在搞什么玄虛。6、消防和人防專項審查這兩樣東西搞死人。我直接這么下兩個結(jié)論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)計 是達標的。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。我就這么直接一點：消防報 建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至 于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西， 都心存惡感。先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機構(gòu)，這個大家心里要有數(shù)。 我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開 發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。另外我 們的消費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求是非常影響使用的， 比如電梯 間和樓梯間之間設(shè)置個1級防火門，那對業(yè)主進進出出來講，是非常不方便的。 基本上來講，消防設(shè)計絕對不可能嚴格按規(guī)范做夠做足。 在這個方面，審查那也 是越來越嚴。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。 為什么呢？因 為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠流長，