完善我國(guó)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度的思考_以_小產(chǎn)權(quán)_房為視角

1、2009年第3期(總第185期 社會(huì)主義研究SOCIAL ISM STU DIES No. 3,2009Serial No. 185農(nóng)村問(wèn)題研究完善我國(guó)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度的思考以“小產(chǎn)權(quán)”房為視角胡光志朱三英【摘要】“小產(chǎn)權(quán)”房是農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的典型代表, 它的出現(xiàn)突顯出我國(guó)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的諸多缺陷。本文建議我國(guó)轉(zhuǎn)變政府職能, 確立農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的基本原則, 從交易市場(chǎng)、中介服務(wù)組織、流轉(zhuǎn)程序、監(jiān)督機(jī)制和救濟(jì)途徑等方面進(jìn)一步完善我國(guó)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度。【關(guān)鍵詞】“小產(chǎn)權(quán)”房; 土地使用權(quán); 流轉(zhuǎn)法律制度【中圖分類(lèi)號(hào)】F301【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 2 20067204【作

2、者簡(jiǎn)介】胡光志(1961 , 男, 四川人, , 從事經(jīng)濟(jì)法學(xué)研究; 朱三英(1978 , 女, 湖南人, 。, 房問(wèn)題的有效破解, 的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度的第一場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)。一“、小產(chǎn)權(quán)”房及其意義辨析“小產(chǎn)權(quán)”不是一個(gè)法律概念, 是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中約定俗成的稱(chēng)謂, 其涵義相對(duì)“大產(chǎn)權(quán)”而言, 不外乎三種:第一, 非房地產(chǎn)發(fā)展商提供的產(chǎn)權(quán); 第二,國(guó)家有關(guān)部門(mén)未對(duì)其進(jìn)行審批備案和公示登記(因鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府所發(fā)的房產(chǎn)證書(shū)不具有公示效力 ; 第三, 進(jìn)行市場(chǎng)自由交易時(shí)未承擔(dān)國(guó)有土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)。本文所稱(chēng)“小產(chǎn)權(quán)”房是指:在農(nóng)村集體土地之上、由所在鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或村委會(huì)批準(zhǔn)建設(shè)(未經(jīng)城市規(guī)劃部門(mén)和房屋管理

3、部門(mén)的許可 并出售給非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員的房產(chǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)”房在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中出現(xiàn), 產(chǎn)生于外部效應(yīng)的“內(nèi)部化”動(dòng)力, 具有其必然性和合理性。德姆塞茨認(rèn)為, 外部效應(yīng)“是指一個(gè)能夠(在更大程度上 使所有相互作用的人都承擔(dān)這些效應(yīng)的過(guò)程,它通常是產(chǎn)權(quán)的變遷過(guò)程”, 是一種由某個(gè)當(dāng)事人中的一個(gè)人或一群人承擔(dān)決策后果的成本過(guò)高, 以至于不值得這樣做”。這是因?yàn)?一方面交易中的“固有”困難, 可能由某種活動(dòng)的“溢出效應(yīng)”引起, 而阻止這種效應(yīng)的成本太高, 以致外部性; 另一方面在法制社會(huì)中, 對(duì)自發(fā)談判的禁止使交易費(fèi)用趨于無(wú)窮大。當(dāng)“內(nèi)部化”中的收益大于成本時(shí)(其原因主要來(lái)源于經(jīng)濟(jì)價(jià)值的變化, 這種變

4、化產(chǎn)生于新技術(shù)的發(fā)展和新市場(chǎng)的開(kāi)拓 , 新的產(chǎn)權(quán)就會(huì)出現(xiàn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)”房出現(xiàn)的實(shí)質(zhì)就是交易雙方當(dāng)事人在政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)規(guī)制、高房?jī)r(jià)與低購(gòu)買(mǎi)力條件下、利用農(nóng)村土地資源要素的前市場(chǎng)化機(jī)會(huì)、以低交易成本為表征的私有房產(chǎn)自主交易行為, 它成功地演繹了外部性內(nèi)部化原理。其積極性或合理性在于:它一方面有效地滿足了城市低收入居民的住房需求; 另一方面實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)出售方的資產(chǎn)貨幣化, 改善了其現(xiàn)金流; 同時(shí), 在客觀和事實(shí)上也實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)資源(集體所有制土地使用權(quán) 個(gè)案的市場(chǎng)化, 在交易雙方之間成功地進(jìn)行了一次有效的資源優(yōu)化配置。筆者認(rèn)為, 是否應(yīng)該發(fā)展“小產(chǎn)權(quán)”房, 不在于現(xiàn)有的法律如何規(guī)定, 而在于是否合

5、理, 是否有利于推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展, 是否符合廣大人民群眾的根本利益。隨著新農(nóng)村建設(shè)和農(nóng)村現(xiàn)代化的推進(jìn), 農(nóng)村67的個(gè)人行動(dòng)給他人帶來(lái)的或由他人承擔(dān)的損害的一種社會(huì)成本; 其之所以具有外部性, 是由于“讓互動(dòng)非農(nóng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展增加了對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地的需求, 同時(shí), 我國(guó)城市郊區(qū)的農(nóng)村集體土地的低成本優(yōu)勢(shì)日益呈現(xiàn), 不僅城市人口向農(nóng)村轉(zhuǎn)移尋求居住的場(chǎng)所, 而且還伴隨著一些服務(wù)于農(nóng)業(yè)的工商企業(yè)向農(nóng)村的轉(zhuǎn)移?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)是村集體和農(nóng)民對(duì)集體土地權(quán)利的行使, 可以在一定程度上促進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地利用效率的提高, 滿足農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地的需求, 也有利于打破城鄉(xiāng)分治的二元結(jié)構(gòu)、促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。此外“小產(chǎn)權(quán)

6、”, 房的發(fā)展在一定程度上起到平抑房?jī)r(jià)的作用, 緩解了城市住房的壓力, 提升城市居民的生活質(zhì)量。二“、小產(chǎn)權(quán)”房折射了現(xiàn)行農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度之弊端我國(guó)土地管理法第63條規(guī)定:農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！靶‘a(chǎn)權(quán)”房是農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的典型代表, 其在我國(guó)目前的法律體系中存在制度缺陷與合法性障礙。(一 農(nóng)村土地交易市場(chǎng)體系缺失律制度和有效的市場(chǎng)體系, , 房現(xiàn), , 其所有權(quán)不得轉(zhuǎn)讓, 而農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)則成為農(nóng)村土地市場(chǎng)形成的重要條件。由于農(nóng)村土地交易市場(chǎng)的缺失, 目前的下。在中介組織匱乏、信息不對(duì)稱(chēng)導(dǎo)致的流轉(zhuǎn)渠道不暢的現(xiàn)狀下, 政府主導(dǎo)型強(qiáng)制推動(dòng)和農(nóng)民

7、自發(fā)型推動(dòng)都無(wú)法有效配置農(nóng)村有限的土地資源。同時(shí), 我國(guó)農(nóng)村也缺乏相應(yīng)的土地價(jià)值評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)。土地是價(jià)值較大的不動(dòng)產(chǎn), 而且是一種有限資源。所以對(duì)于土地權(quán)益的合理估價(jià)是土地流轉(zhuǎn)的一個(gè)必不可少的過(guò)程。但是由于缺乏中介機(jī)構(gòu), 使土地流轉(zhuǎn)透明度不夠, 再加上監(jiān)管機(jī)構(gòu)的不健全, 各種不正當(dāng)?shù)耐恋亓鬓D(zhuǎn)極易發(fā)生。未建立土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格體系, 土地使用權(quán)的商品性就不可能明確的通過(guò)市場(chǎng)表現(xiàn)出來(lái), 就不可能通過(guò)流轉(zhuǎn)在大范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)整。還有, 我國(guó)農(nóng)村也沒(méi)有相應(yīng)的土地金融市場(chǎng)。一個(gè)完善的土地市場(chǎng)除了有土地的二級(jí)市場(chǎng)以外, 還必須要有土地的金融市場(chǎng)。因?yàn)橥恋貦?quán)利流轉(zhuǎn)的另一個(gè)伴生物是資金的流通, 土地, , 需要金融支持

8、、土地資源的優(yōu)化配置是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程, 其實(shí)質(zhì)是土地產(chǎn)權(quán)在各個(gè)主體之間的流轉(zhuǎn)。這在客觀上要求以法的形式來(lái)規(guī)范土地產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容、界限和形式, 調(diào)節(jié)各產(chǎn)權(quán)主體之間的利益, 保護(hù)相關(guān)主體的合法權(quán)益并約束其行為?，F(xiàn)行法律對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的方式(如轉(zhuǎn)包、租賃、抵押、轉(zhuǎn)讓、入股、互換經(jīng)營(yíng)等 還存在缺陷或真空, 客觀上造成了土地利益分配社會(huì)沖突與利益失衡隱患。2002年發(fā)布的中共中央關(guān)于做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的通知和2003年3月起施行的農(nóng)村土地承包法是我國(guó)推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的法律政策依據(jù)。首先, 對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定相對(duì)籠統(tǒng), 且未涉及農(nóng)民承包地流轉(zhuǎn)和交易問(wèn)題, 缺乏可操作性。廣東省專(zhuān)門(mén)出臺(tái)了集體建設(shè)用地使

9、用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法, 針對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)序地將農(nóng)業(yè)用地通過(guò)出租或變相出讓轉(zhuǎn)為工業(yè)用地的行為和稅收的流失等問(wèn)題, 規(guī)定集體土地與國(guó)有建設(shè)用地“同地、同權(quán)、同價(jià)”。此舉無(wú)疑是一種積極、有益的探索。但作為地方規(guī)章, 其無(wú)法超越現(xiàn)行基本法律制度, 不得不作出“農(nóng)民的宅基地不能流轉(zhuǎn), 通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租方式取得的集體建設(shè)用地不得用于商品房開(kāi)發(fā)和住宅建設(shè)”等限制性規(guī)定。其次, 對(duì)集體土地流轉(zhuǎn)的前提條件、使用范圍、主體地位、權(quán)利義務(wù), 受讓人資格、收益分配等問(wèn)題均缺土地流轉(zhuǎn)具有自發(fā)性、隱形性, 既對(duì)國(guó)有土地市場(chǎng)的規(guī)范和運(yùn)作造成沖擊, 也影響了城鎮(zhèn)規(guī)劃的落實(shí)和國(guó)家對(duì)土地的宏觀管理和土地供應(yīng)問(wèn)題的計(jì)劃控制,

10、 還逃避了國(guó)家稅費(fèi), 導(dǎo)致本應(yīng)規(guī)范和有效運(yùn)行的農(nóng)村集體土地權(quán)市場(chǎng)化出現(xiàn)畸形?？上驳氖? 目前有學(xué)者已經(jīng)對(duì)此有所認(rèn)識(shí)并提出破解之策略。(二 交易中介組織缺位在目前情況下, 我國(guó)農(nóng)村缺乏土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或使用權(quán)交易的中介組織機(jī)構(gòu)。當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的推動(dòng)工作, 主要是由鄉(xiāng)(鎮(zhèn) 政府、村委組織和村民小組來(lái)完成的。姑且不論其專(zhuān)業(yè)技術(shù)能力, 其工作中始終具有濃厚的行政干預(yù)色彩, 時(shí)常違背多數(shù)農(nóng)戶意愿, 從而無(wú)法實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置目標(biāo)。與此同時(shí), 一部分農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是靠農(nóng)戶自發(fā)推動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)的, 但由于農(nóng)戶既是土地流轉(zhuǎn)主體又是推動(dòng)主體, 對(duì)市場(chǎng)信息把握的準(zhǔn)確性和全面性上存在不足, 其結(jié)果往往是交易成本大、土地資

11、源配置效率低68乏必要的法律規(guī)定, 集體土地流轉(zhuǎn)合同與當(dāng)事人的法律責(zé)任, 現(xiàn)行的民法通則、合同法、農(nóng)業(yè)法、土地管理法等都無(wú)明確規(guī)定, 以致當(dāng)事人的合同行為任意性較大, 從而提高了解決糾紛的成本與難度。三、完善農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度的建議法律必須總是要考慮到人類(lèi)行為的規(guī)律性, 而立法者則必須經(jīng)常考慮這樣一個(gè)問(wèn)題, 即是否存在一個(gè)立法需求, 或者一個(gè)特定的、被認(rèn)為是符合人們?cè)竿慕Y(jié)果是否可以通過(guò)社會(huì)各種力量的自由競(jìng)爭(zhēng)而達(dá)到?！靶‘a(chǎn)權(quán)”房是我國(guó)城鄉(xiāng)二元土地結(jié)構(gòu)的培育農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)主體, 健全交易價(jià)格機(jī)制和管理體制, 真正引導(dǎo)集體農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)納人正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道。其四, 集體組織與相鄰人優(yōu)先

12、原則。為了保證價(jià)格的公正性, 防止農(nóng)村土地資源流失或暴利行為, 保護(hù)交易中的弱勢(shì)群體, 在同等條件下, 原集體經(jīng)濟(jì)組織和相鄰地塊承包人具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這樣可以節(jié)約交易成本, 使農(nóng)地流轉(zhuǎn)時(shí)相鄰地塊合并經(jīng)營(yíng)的可能性大大提高。其五, 有限性流轉(zhuǎn)原則。農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)并不是無(wú)限制的流轉(zhuǎn), 需要堅(jiān)持有限性原則, 即在土地所有權(quán)、土地使用期限、流轉(zhuǎn)次數(shù)、流轉(zhuǎn)后的土地使用范圍等方面有一定的限制, 防止出現(xiàn)“炒地”現(xiàn)象, 防止改變土地的用途, 保護(hù)耕地。(三 培育和發(fā)展農(nóng)村土地使用權(quán)交易市場(chǎng)從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)角度看, 農(nóng)村土地使用權(quán)的本質(zhì)特征是生產(chǎn)資料, 性作用, 。農(nóng)村土地使、地價(jià)等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的、出租、入股、抵押等

13、形式, 將農(nóng)地, 通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)農(nóng)地流轉(zhuǎn), 是農(nóng)村社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)歷史的和邏輯的發(fā)展。首先, 從市場(chǎng)配置農(nóng)地資源的效用看, 體現(xiàn)了“效率優(yōu)先, 兼顧公平”的原則。農(nóng)村作為市場(chǎng)主體, 具有“經(jīng)濟(jì)人”的特征, 在交易市場(chǎng)中, 農(nóng)民會(huì)根據(jù)自身的實(shí)際情況, 變更土地使用權(quán), 實(shí)現(xiàn)利益最大化。建立農(nóng)村土地使用權(quán)交易市場(chǎng)有利于土地的合理流轉(zhuǎn), 實(shí)現(xiàn)土地規(guī)模經(jīng)濟(jì), 實(shí)現(xiàn)保值增值, 吸引非農(nóng)資金投向農(nóng)業(yè)生產(chǎn), 加快農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè), 促進(jìn)農(nóng)民向二、三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移。其次, 市場(chǎng)是促進(jìn)生產(chǎn)要素合理配置的最佳方式, 農(nóng)村土地交易市場(chǎng)實(shí)質(zhì)是充分發(fā)揮價(jià)值規(guī)律的作用, 以市場(chǎng)價(jià)格作為農(nóng)村土地交易的核心機(jī)制。當(dāng)然, 單純依靠

14、市場(chǎng)機(jī)制調(diào)控農(nóng)村土地使用權(quán)交易過(guò)程并不能實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地資源的最合理配置, 政府必須對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行必要的干預(yù), 調(diào)控農(nóng)村土地在不同用途間的交易過(guò)程, 從而既有效保護(hù)農(nóng)村土地資源, 又不對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成不利影響。(四 培育和規(guī)范中介服務(wù)組織中介服務(wù)組織是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)雙方的橋梁和紐帶, 主要有農(nóng)村土地交易所、土地流轉(zhuǎn)代理機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所等。市場(chǎng)中介服務(wù)組織為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)提供更多機(jī)會(huì), 減少交易成本, 降低交易風(fēng)險(xiǎn), 彌補(bǔ)了農(nóng)村土地市場(chǎng)中交易雙方69特殊產(chǎn)物, 應(yīng)該按照科學(xué)發(fā)展觀的要求, 結(jié)合我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r, 完善農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度和市場(chǎng)體系建設(shè)。(一 農(nóng)村土地

15、使用權(quán)流轉(zhuǎn)中政府職能的轉(zhuǎn)變政府職能由“管理型”向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)變。政府作為制度的供給者, 應(yīng)通過(guò)制定和執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī), 履行其在經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展過(guò)程中的公共管理職能:界定和保護(hù)各類(lèi)產(chǎn)權(quán); 創(chuàng)造良好的信用環(huán)境; 促進(jìn)統(tǒng)一市場(chǎng)的形成, 擴(kuò)大市場(chǎng)對(duì)內(nèi)對(duì)外開(kāi)放, 逐步消除行政性壟斷, 加強(qiáng)對(duì)自然壟斷行業(yè)的規(guī)制; 程中, 越位、, 同時(shí)按照科學(xué)發(fā)展觀的要求, 牢固樹(shù)立正確的政績(jī)觀, 處理好地方財(cái)政增長(zhǎng)與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌大局的關(guān)系, 并切實(shí)保護(hù)農(nóng)村和農(nóng)民的合法權(quán)益。(二 明確農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的基本原則在筆者看來(lái), 農(nóng)村土地使用流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以下幾個(gè)原則:其一, 公平與效率原則。所謂公平, 就是充分考慮農(nóng)村土地的福利

16、功能, 使“耕者有其田”, 不能使農(nóng)民失去必要的生活保障, 以維護(hù)農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定。所謂效益, 就是在公平的基礎(chǔ)上, 力爭(zhēng)最合理、最有效的利用土地, 通過(guò)使用權(quán)的流轉(zhuǎn), 讓土地向耕田能手適當(dāng)集中, 使有限的資源發(fā)揮更大的效益。其二, 平等自愿原則。農(nóng)村土地使用權(quán)交易雙方系平等、獨(dú)立的市場(chǎng)主體, 基于農(nóng)村土地使用權(quán)交易是以合同形式發(fā)生的物權(quán)處分行為, 交易過(guò)程中就必須堅(jiān)持自愿原則, 以保證農(nóng)民按自己的意志和市場(chǎng)規(guī)律變動(dòng)土地使用關(guān)系。其三, 市場(chǎng)導(dǎo)向原則。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種特殊商品, 農(nóng)用地流轉(zhuǎn)本身是一種不同產(chǎn)權(quán)主體之問(wèn)的市場(chǎng)交易行為, 農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度應(yīng)以市場(chǎng)導(dǎo)向?yàn)樵瓌t,信息不對(duì)稱(chēng)

17、的缺陷。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的中介服務(wù)組織是由專(zhuān)業(yè)人員組成的, 為土地流轉(zhuǎn)雙方提供信息、服務(wù)的, 收取一定服務(wù)費(fèi)的, 具有法人資格的社會(huì)團(tuán)體。為保護(hù)各交易主體的合法權(quán)益, 實(shí)現(xiàn)公平交易, 對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織應(yīng)加強(qiáng)規(guī)范, 使其更好地提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)。各中介服務(wù)組織都應(yīng)依法服務(wù), 其服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都有具體明確的規(guī)定, 在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂相關(guān)合同, 提供真實(shí)、有效、專(zhuān)業(yè)的信息。(五 建立嚴(yán)格的農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)流轉(zhuǎn)程序嚴(yán)格的農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)程序是保障有序流轉(zhuǎn), 操作規(guī)范, 政府科學(xué)管理的必要前提, 土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)嚴(yán)格按照公告、流轉(zhuǎn)、登記的程序進(jìn)行。根據(jù)中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)

18、題的決定有關(guān)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的內(nèi)容, 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主要有轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式。無(wú)論采取何種形式進(jìn)行土地使用權(quán)流轉(zhuǎn), 首先都應(yīng)按照流轉(zhuǎn)程序進(jìn)行公告。公告后, 通過(guò)中介服務(wù)組織, 在信息對(duì)稱(chēng)、平等自愿的基礎(chǔ)上雙方協(xié)商, 在此基礎(chǔ)務(wù)。與此相銜接, 個(gè)漸進(jìn)過(guò)程, , 同林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)、國(guó)土資源等管理部門(mén), 按照農(nóng)村土地承包法的要求, 統(tǒng)一制定和完善包括耕地、林地、牧草地“、四荒”地、水域等在內(nèi)的農(nóng)用地登記管理辦法, 并采取切實(shí)措施增加土地登記覆蓋面, 建立土地資料庫(kù)和信息、查詢系統(tǒng), 創(chuàng)造條件實(shí)現(xiàn)全國(guó)土地市場(chǎng)聯(lián)網(wǎng), 充分發(fā)揮土地登記在市場(chǎng)監(jiān)管和產(chǎn)權(quán)保障中的作用。(六 完善農(nóng)村土地使用

19、權(quán)流轉(zhuǎn)監(jiān)督機(jī)制監(jiān)督應(yīng)貫穿于農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)整個(gè)過(guò)程中, 包括事前監(jiān)督、事中監(jiān)督和事后監(jiān)督。事前監(jiān)督主要是指在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)前, 對(duì)土地流轉(zhuǎn)主體雙方的資格、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資格、土地公告內(nèi)容的真實(shí)性、公告途徑、公告期限等進(jìn)行監(jiān)督審查, 以維持土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的秩序。事中監(jiān)督是指在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的過(guò)程中, 對(duì)土地流轉(zhuǎn)主體的行為是否符合土地流轉(zhuǎn)程序進(jìn)行監(jiān)督, 包括中介機(jī)構(gòu)提供的信息是否真實(shí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理、流轉(zhuǎn)合同是否合法等事項(xiàng)。事后監(jiān)督是對(duì)流轉(zhuǎn)后的土地使用進(jìn)行監(jiān)督, 相70對(duì)事前和事中監(jiān)督更為復(fù)雜和重要。經(jīng)過(guò)交易后的農(nóng)用地上所依附的產(chǎn)權(quán)關(guān)系更加復(fù)雜, 土地利用方式也常發(fā)生變化。主管部門(mén)對(duì)流轉(zhuǎn)后的土地用途進(jìn)行監(jiān)督, 確保進(jìn)入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的公司、企業(yè)經(jīng)營(yíng)目的純正性