房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人勝任力模型初探

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人勝任力模型初探         11-07-05 09:12:00     作者：劉宇    編輯：studa090420摘要：研究嘗試通過對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的調(diào)查、取樣及分析，確定影響房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人勝任力水平的因素，構(gòu)建優(yōu)秀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的勝任力模型。研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人勝任力可歸為6個因子：問題解決能力、溝通能力、成就欲、人際能力、知識技能及洞察力。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人；勝任力；勝任力模型 1  問題

2、提出 早在1970年，人們就開始著手研究勝任力的問題，總體上經(jīng)歷了概念提出、概念拓展及實(shí)證研究三個階段。隨著勝任力理論研究的不斷深入，勝任力模型大量應(yīng)用到實(shí)際當(dāng)中，其研究對象、范圍、適用群體也在逐步擴(kuò)大。如今，勝任力理論、模型的應(yīng)用已經(jīng)不僅僅局限于外國企業(yè)，國內(nèi)企業(yè)也在大量應(yīng)用勝任力模型來幫助企業(yè)找到最適合企業(yè)的人才，不僅應(yīng)用于民企，也應(yīng)用于國企、事業(yè)單位，甚至非盈利性組織也多有涉及。相對而言，國內(nèi)對勝任力的研究比國外遲一些，我們在勝任力概念及模型構(gòu)建等理論上的研究可以借鑒或參照外國的相關(guān)書籍或文獻(xiàn)，在已有的研究基礎(chǔ)上進(jìn)行更深層次的探討，但針對我國各行業(yè)、領(lǐng)域、具體職位的崗位勝任力研究亟待深入

3、，需要結(jié)合國情、行情、企業(yè)真實(shí)、具體的現(xiàn)狀進(jìn)行研究，并且還有待于進(jìn)一步應(yīng)用到具體的實(shí)踐中去。 同時，從宏觀的角度分析，住房是城鎮(zhèn)居民安居樂業(yè)，社會和諧發(fā)展的根本。只有結(jié)合國情處理好住房交易問題，才能讓人們有家可歸，有所可居，才能使社會生活更加融洽，實(shí)現(xiàn)國泰民安，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)社會主義和諧社會的偉大構(gòu)想。在現(xiàn)實(shí)生活中，各種買房需求充斥著房地產(chǎn)市場：改善性需求、投資性需求、也有剛性需求如結(jié)婚用房，需求方如果僅依靠自己的能力，往往由于信息不暢、專業(yè)性不強(qiáng)等諸多原因?qū)е聸]有閑暇時間，無法滿足購房的愿望，買賣房屋的交易不能順利完成，造成供需雙方浪費(fèi)了大量時間、精力，資源得不到優(yōu)化配置。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這一角色正

4、是適應(yīng)市場需求的產(chǎn)物，是調(diào)節(jié)供需矛盾、為滿足居民對房屋這一特殊商品的交易需求的產(chǎn)物。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在國家法律法規(guī)及政策的引導(dǎo)下，緩解或解決了居民買賣房屋的矛盾，使房屋這一資源在買賣與租賃中實(shí)現(xiàn)了優(yōu)化配置。同時，在這一領(lǐng)域?qū)I(yè)化分工的出現(xiàn)，降低了買賣雙方的交易成本，為雙方節(jié)省了大量的時間、精力、金錢。而第三方的介入與擔(dān)保行為，對交易安全也起到了保障作用。房地產(chǎn)中介行業(yè)的良性發(fā)展，意味著更多的資源能夠得到更多的機(jī)會重新匹配，達(dá)到資源優(yōu)化配置的目的，在買賣雙方能夠承受的范圍之內(nèi)，達(dá)成交易，實(shí)現(xiàn)了雙方利益最大化。 所以，結(jié)合我國國情研究房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的勝任力模型，從中提煉出作為優(yōu)秀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的必備能力，

5、對房地產(chǎn)行業(yè)、從事房地產(chǎn)中介的企業(yè)的下一步優(yōu)化發(fā)展必然有一定的指導(dǎo)意義。  2  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的界定及其特殊性 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指在房地產(chǎn)市場中專門提供房地產(chǎn)信息、技術(shù)和政策法規(guī)咨詢服務(wù)，從事房地產(chǎn)策劃、評估和代理業(yè)務(wù)，為房地產(chǎn)交易雙方牽線搭橋，促成交易，并協(xié)助辦理有關(guān)手續(xù)，從而收取傭金的自然人和法人1。他們的工作具備一個特殊點(diǎn)，這個特殊點(diǎn)在行業(yè)中被稱為“一手托兩家”。也就是說，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不同于一般的銷售人員隸屬于某一特定公司，以銷售該公司特有的產(chǎn)品并與其他公司競爭的人員。由于信息的相對公開，往往多家公司都掌握同一信息，這就導(dǎo)致了作為一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，不僅在與其他公

6、司的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人競爭，甚至也在與自己公司內(nèi)部的同事競爭，不僅在競爭買房客戶，也在競爭賣房業(yè)主即房屋這一特定商品的擁有者。 土地資源的稀缺性，導(dǎo)致房產(chǎn)資源的稀缺，各種需求不斷膨脹，供需矛盾逐漸突出。由于房產(chǎn)產(chǎn)品具有排他性和唯一性，即任何一座房產(chǎn)由于地理位置、樓層、布局以及價(jià)格等等具有唯一性；在合法的范疇內(nèi)，沒有任何兩家客戶可以同時買到或租到同一處房產(chǎn)，具有排他性。同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人交易的目的只在提供服務(wù)、搜集信息進(jìn)行匹配，最終促成雙方交易。他們起到了溝通橋梁的作用，直接實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)買賣或租賃雙方的利益，間接實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)公司、經(jīng)紀(jì)人的利益。這些都造就了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工作方式的獨(dú)特性。 3 &

7、#160;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人勝任力調(diào)查問卷 3.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人勝任力調(diào)查問卷的設(shè)計(jì) 本調(diào)查問卷的主要目的在于搜集勝任力數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、構(gòu)建勝任力素質(zhì)模型，所以將此前總結(jié)整理出的34個勝任力特征詞條分別用一句話來描述，形成了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人勝任力模型調(diào)查問卷的主要部分。 本調(diào)查問卷分為兩大部分，第一部分為背景信息，主要包括：性別、年齡、學(xué)歷、婚姻狀況、在本行業(yè)的工作年限、在本單位的工作年限及職級。第二部分為勝任素質(zhì)問題，由43個勝任力特征詞條所形成的描述性語句組成。 3.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人勝任力調(diào)查問卷的發(fā)放與回收 本次調(diào)查問卷的調(diào)查對象為某房地產(chǎn)公司的北京地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，職級從見習(xí)

8、經(jīng)紀(jì)人至主任，采取隨機(jī)抽取的形式進(jìn)行調(diào)查。 本次調(diào)查問卷共發(fā)放了258份，收回212份，回收率為82.17%。此次調(diào)查問卷是否有效的判別標(biāo)準(zhǔn)為：如果一份問卷有某題沒有作答，或者所有題目的做答均為同一個答案的，則此份調(diào)查問卷為無效。根據(jù)以上的標(biāo)準(zhǔn)，在收回的調(diào)查問卷中，無效問卷為56份，有效問卷為156。調(diào)查問卷回收的有效率為73.58%。 3.3 數(shù)據(jù)的錄入 舍去56份無效問卷，將剩余的156份有效問卷逐條錄入EXCEL表格房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人勝任力模型調(diào)查問卷數(shù)據(jù)中，并最終導(dǎo)入SPSS文件房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人勝任力模型調(diào)查問卷數(shù)據(jù)分析。 3.4 信度分析 在數(shù)據(jù)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整錄入的基礎(chǔ)上

9、，本研究使用SPSS軟件“scale”中的Reliability Analysis命令來進(jìn)行Cronbachs Alpha信度分析，分析顯示Cronbachs Alpha系數(shù)為.936（.8），說明通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人勝任力模型調(diào)查問卷整理所得的問卷達(dá)到了可接受的水平，即該測量達(dá)到了足夠的信度。 4  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人勝任力模型構(gòu)建流程概述 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人勝任力模型的構(gòu)建將大體分為兩個部分：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人勝任力數(shù)據(jù)t檢驗(yàn)分析及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人勝任力數(shù)據(jù)因子分析。前者目的在于，在所有的勝任素質(zhì)詞條中，排除對勝任力無顯著影響的勝任素質(zhì)詞條，精簡勝任素質(zhì)詞條，使整體

10、研究更加科學(xué)、合理。后者目的在于，把精簡后的勝任素質(zhì)詞條根據(jù)因子進(jìn)行分類，形成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人勝任力維度，從而構(gòu)建房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人勝任力模型。 4.1  定義總體標(biāo)識的標(biāo)識變量 根據(jù)之前的優(yōu)秀績效組與普通績效組的分類標(biāo)準(zhǔn)，定義一個標(biāo)識變量為績效，如為優(yōu)秀績效組則標(biāo)識“1”，如為普通績效組則標(biāo)識為“2”，以區(qū)分樣本組別。 4.2  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人勝任力模型的統(tǒng)計(jì)軟件分析 4.2.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人勝任力數(shù)據(jù)t檢驗(yàn)分析 本研究采用t檢驗(yàn)分析中的兩獨(dú)立樣本t檢驗(yàn)分析，以確定34個勝任素質(zhì)詞條是否對優(yōu)秀績效組樣本及普通績效組樣本有顯著影響。 經(jīng)過兩獨(dú)立樣本t檢驗(yàn)分析，共有5個檢驗(yàn)變量不能顯著區(qū)別兩獨(dú)立樣本的檢驗(yàn)變量，分別為責(zé)任感、適應(yīng)能力、靈活性、沖突管理、主動性、余下29個變量。如表1所示，能夠顯著區(qū)別兩獨(dú)立樣本的變量為