住宅小區(qū)各指標估算方法

1、住宅小區(qū)的開發(fā)一般分為前期籌劃、投資咨詢、規(guī)劃設計、工程施工、物業(yè)管理等幾個階段。前期籌劃、投資咨詢的內容一般包括擬建樓盤價格售價，房型定位及占比方案，購房戶購置力分析，開發(fā)方案的籌劃，住宅建設標準，建筑造型，停車方式及停車位數(shù)量，開發(fā)本錢估算及盈利性分析等。前期籌劃、投資咨詢的牽涉面廣，專業(yè)性強，開發(fā)商依靠自身的力量往往無力完成，而委托擁有大量信息數(shù)據的房地產咨詢機構完成?，F(xiàn)針對一案例，欲對上海住宅小區(qū)開發(fā)的前期籌劃、投資咨詢作粗淺的探討。   某房地產開發(fā)商已獲得位于上海市五級地段的一住宅建設地塊，該地塊占地面積21000M2，地塊周圍教育、醫(yī)療、娛樂、購物等配套設施齊

2、備，高架、公交、地鐵在建等交通設施完備，目前，開發(fā)商已與政府土地管理部門簽訂土地出讓協(xié)議，土地出讓協(xié)議中規(guī)定土地出讓年限為70年，用途為住宅，規(guī)劃容積率為2.5，出讓金為3675萬元。另外開發(fā)商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動拆遷協(xié)議，其地塊動遷費用包括支付被動遷單位和居民直接費用、清理場地費用、動遷工作勞務費用等合計為200萬元/畝，該開發(fā)商在委托設計單位進行規(guī)劃設計之前，在目前只有土地出讓協(xié)議和動拆遷協(xié)議兩份根本資料的根底上，欲委托咨詢機構進行住宅小區(qū)開發(fā)前期籌劃、開發(fā)本錢估算及盈利性分析。   一、住宅小區(qū)開發(fā)前期籌劃   1、樓盤價格定位  

3、;  根據咨詢人員市場調查，待建地塊附近已建或在建住宅樓盤的價格分布范圍從最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，購房戶有較大的選擇空間，多數(shù)樓盤價位集中在中價范圍。具體調查結果見下表：    從上表可以看到，附近已建和在建競爭樓盤的均價多數(shù)分布在4980-6980元/M2。經過綜合分析，擬定待建住宅小區(qū)購房戶以上海本地工薪階層中等偏上收入家庭為主，以經濟能力較弱群體和高收入白領階層為輔，根據自身樓盤的特點，擬定樓盤住宅商品房銷售均價在6180元/M2。在銷售運作時，可根據市場的供求關系，在已制定的銷售價格根底上，進行適當?shù)恼{整。   

4、2、房型定位及占比方案    近年上海住宅市場新開發(fā)樓盤戶型面積偏大的情況比擬普遍，根據上海市房地產交易中心和上海市統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布的2002年上海市房地產市場商品房預售結構分析數(shù)據，2002年房地產市場商品房戶型面積70M2以下的僅占2.2%，房型面積70-100M2的占16.3%，戶型面積100-150M2占53.9%，戶型面積在150M2以上的占27.7%，由于戶型面積在100M2以上的占81.6%，戶型面積明顯偏大，使許多工薪階層家庭望房興嘆。實際上，目前上海住宅市場最為搶手的戶型是中小房型，它不是指傳統(tǒng)意義上的50M2左右戶型，而是指二房一廳面積在85M2左右，二房

5、二廳面積在100M2左右的戶型，這種戶型實用性強，總價適中，物業(yè)管理費也不高，對工薪階層具有極大的吸引力，經綜合分析比照，擬建住宅小區(qū)開發(fā)工程的房型、建筑面積和占比定位如下見下頁:   3、購房戶購置力分析   根據上述建筑面積定位與銷售價格，主力房型二房一廳一衛(wèi)和二房二廳一衛(wèi)每套房屋銷售均價為：52.5萬元-61.8萬元。一般情況下購房者首付30%，即15.75萬元-18.5萬元左右，余款向銀行按揭分20年歸還，以61.8萬元二房二廳一衛(wèi)房型為例，首付18.5萬元，余款43.3萬元分20年歸還，目前商業(yè)貸款月利率為0.42%，每萬元每月還本付息額為66.2164

6、7元，每月還款額經計算為2867元，對于中等偏上收入家庭購房戶應該有還款能力。另外，如果購房戶能夠得到局部公積金貸款，由于公積金貸款利率比商業(yè)貸款利率低，那么每月還款額將有所下降，購房客戶還款能力更能得到保證。   4、開發(fā)方案籌劃及參考經濟指標確實定   開發(fā)方案:   社會經濟的開展和人民生活水平的提高，對住宅小區(qū)居住環(huán)境提出了更高的要求，促使住宅建筑形態(tài)向舒適和實用方向開展，傳統(tǒng)的多層+高層建筑模式已不能滿足土地緊張的大城市的需求，而另一種折衷方式小高層板式結構住宅7-13層，因與多層住宅相比具有節(jié)約土地資源的優(yōu)勢，與高層住宅相

7、比具有良好的通風、采光優(yōu)勢，成為當前和未來最受購房戶歡送的建筑形態(tài)，本次開發(fā)方案原那么上選用12層小高層板式結構。   參考經濟指標: 1住宅幢數(shù)、建筑面積、住戶數(shù)的估算 根據房型定位及占比方案，待建樓盤住宅每戶平均建筑面積： 70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75M2 每幢住宅設5個單元，每單元為一梯二戶每單元設1臺電梯，那么每幢12層小高層住宅建筑面積為：12層*5單元/層*2戶/單元*103.75M2=12450平方米 基地地塊面積為21000M2，規(guī)劃容積率為2.5，那

8、么可建住宅商品房和公建配套設施建筑面積合計為：21000*2.5=52500M2 根據住宅小區(qū)規(guī)劃指標，一般住宅商品房占94%-95%，公建配套設施占5%-6%，假設住宅商品房占總數(shù)的95%，那么住宅商品房可建建筑面積為：52500M2*95%=49875M2 可建12層小高層住宅幢數(shù)為：49875/12450=4幢 住宅實際可建建筑面積：4*12450=49800M2 每戶平均建筑面積為103.75 M2，那么住戶數(shù)為：49800/103.75=480戶 2公建配套設施 公建配套效勞設施包括：幼兒園、托兒所，便民商店，其他配套設施，

9、其中幼兒園、托兒所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套設施一般占25%。  公建配套設施可建總建筑面積：總建筑面積-住宅建筑面積=52500-49800=2700平方米幼兒園、托兒所建筑面積：2700*40%=1080M2 便民商店建筑面積：2700*35%=945M2 其他配套設施建筑面積：2700*25%=675M2 3室外附屬設施 室外附屬設施包括獨立式地下停車庫、變電所、標準網球場等。 停車位：小區(qū)機動車擬15%停在地面車位上，85%停在獨立式地下車庫內?？紤]到家庭轎車今后在上海的普及趨勢，假設小區(qū)內每3戶住戶擁有一輛

10、家庭轎車，那么需總停車位為：480/3=160個，地面車位數(shù)：160*15%=24個；地下車位數(shù)：160*85%=136個。 獨立式地下停車庫：每個車位平面尺寸為2.5m*5m，占地面積12.5M2。地下車位包括分攤車道面積一般為30-35M2，本次估算取上限值，那么獨立式地下停車庫面積為： 136*35=4760M2 變電所:變電所投資取決于整個小區(qū)的總用電量，整個小區(qū)總用電量估算如下：   民用建筑單位面積用電量指標摘錄如下：住宅為40W/M2，幼兒園、托兒所為：30W/M2，便民商店為：60-120W/M2，其他配套設施為80W/M2，車庫為20-

11、30W/M2。在估算時均采用上限值。 住宅商品房用電量：49800*50=2490千瓦 幼兒園、托兒所用電量：1080*30=32.4千瓦 便民商店用電量：945*120=113.4千瓦 其他配套設施用電量：675*80=54千瓦 小高層住宅樓本身地下室：103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦 獨立式地下停車庫：4760*30=142.8千瓦 用電量小計：2957.1千瓦 另外小區(qū)內零星用電量取5%，那么整個住宅小區(qū)總用電量為： 2957.1*1+5%=3105千瓦 選用變壓器容量為3

12、200KVA1KW視同1KVA能滿足整個住宅小區(qū)用電要求。擬設10KV容量為800KVA變電所4座。取每座變電所房屋建筑面積為50平方米，共計200平方米。 網球場：為滿足小區(qū)居民的休閑、娛樂生活需要，擬在小區(qū)內建造標準網球場1座。 標準網球場規(guī)格：36.58m*18.29m。網球場占地面積：669M2 5、建筑覆蓋率、綠化率、小區(qū)綠化面積、網球場占地面積、地面車位占地面積、小區(qū)道路占地面積等指標估算  建筑覆蓋率： 4幢12層小高層占地面積：103.75*5*2*4*(1+10%)=4565M2 公建配套設施(以2層計)占地面積：2

13、700/2*(1+10%)=1485M2 配電所占地面積：200*1+10%=220 M2 建筑物占地面積：6270M2 (考慮到根底凸出外墻，建筑物占地在標準層根底上增加10%) 建筑覆蓋率：6270/21000*100%=29.9% 綠化率：新建小區(qū)綠化率一般不低于30%，為改善環(huán)境，提高生活質量，整個基地綠化率取中檔偏上水平為35%，除建筑物占地、道路場地，地面車位，網球場，幼兒園、托兒所活動場所，小區(qū)居民活動場所外，其余均植以綠化，其中獨立式地下室上方設中心綠地。 小區(qū)綠化總面積：21000*35%=7350M2 網

14、球場占地面積：36.58*18.29=669M2 地面車位占地面積：24*2.5*5=300M2 幼兒園、托兒所室外活動場所：面積同建筑面積1080 M2 居民室外活動場所：取小區(qū)總占地面積的5%，即21000*5%=1050 M2 小區(qū)道路占地面積：21000-6270建筑物-7350綠化-669網球場-300地面車位-1080幼兒園、托兒所室外活動場所-1050 M2居民室外活動場所=4281 M2 小區(qū)道路占有率：4281/21000*100%=20.4% 6、小區(qū)日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤氣日最大用量、 容量等指標

15、估算： 民用建筑近期供水，污水排放，煤氣用量， 容量規(guī)劃指標摘錄如下：   供水指標： 住宅：7-10升/M2·日；公建配套設施：6-10升/M2·日；綠化：1.5升-2升/M2·日。   小區(qū)日最大用水量為：10升/M2*49800M2住宅+10升/M2*2700M2公建配套+2升/M2*9450M2綠化=544M3   排污指標：   住宅：6.7-9.5升/M2·日；公建配套設施：5.4-9升/M2·日。   小區(qū)日最高

16、污水排放量為：9.5升/M2*49800M2(住宅)+9升/M2*2700M2(公建配套)=497M3   人工煤氣日最大用量：4.4M3/戶*480戶+2700M2*0.08M3/M2=2328M3   人工煤氣用量指標：   住宅：4.4M3/戶·日；公建配套設施：0.08M3/M2·日。 容量指標：   住宅：100-154門/萬M2；公建配套設施：25門/萬M2    線數(shù)量：154門/萬M2*4.98萬M2+25門/萬M2*0.27萬M2=774門   &

17、#160;       7、前期籌劃成果匯總如下：   建設規(guī)模：擬建4幢地下1層地上12層小高層，一梯二戶，板式結構，每幢每層5個單元，平均每戶建筑面積：103.75平方米，層高2.9米   地塊總面積：21000平方米   建筑物占地面積：6270平方米   綠化占地面積：7350平方米   網球場占地面積：669平方米   地面停車位占地面積：300平方米   小區(qū)道占地面積：4281平方米 

18、60;幼兒園、托兒所室外活動場所占地面積：1080平方米   小區(qū)居民室外活動場所占地面積：1050平方米   總建筑面積：57260平方米   住宅商品房建筑面積：49800平方米   公建配套設施建筑面積：2700平方米   幼兒園、托兒所面積：1080平方米   便民商店面積：945平方米   其他配套設施面積：675平方米   獨立式地下停車庫建筑面積：4760平方米   規(guī)劃容積率：2.5不包括地下停車庫面

19、積   建筑覆蓋率：29.9%   綠化率：35%   小區(qū)道路占有率：20.4%   其他娛樂，休閑設施占有率：14.7%   住宅小區(qū)總用電量：3105千瓦   住宅小區(qū)最高日用水量：544立方米   住宅小區(qū)最高日污水排放量：497立方米   住宅小區(qū)最高日人工煤氣用量：2328立方米   住宅小區(qū) 容量：774門   總戶數(shù)： 480戶   二、開發(fā)工程開發(fā)本錢分析及估

20、算   一、開發(fā)本錢分析   由于整個開發(fā)建設工程所需資金與住宅商品房、公建配套設施、室外附屬設施、室外工程建設標準密切相關，故在估算之前，必須先確定住宅商品房、公建配套設施、室外附屬設施、室外工程等建設標準。   1、住宅商品房建設標準見下表：  2、公建配套效勞設施，室外附屬設施建設標準見下表：  3、建設工程開發(fā)本錢估算： 根據上述建筑物及構筑物建設標準，住宅商品房及獨立式停車庫其建筑安裝單價構成分析見下表： 公建配套設施用房，室外附屬設施，室外工程建設本錢分析見下表：   4、工程開發(fā)所

21、需建設本錢具體估算過程：   A、土地費用   A1、土地出讓金： 3675萬元   A2、地塊動拆遷費用3000*1200=6300萬元   小計： 9975萬元   B、主體工程建設費   B1、住宅商品房   地下工程：49800 M2*220元/M2=1095.6萬元   結構：49800M2*600元/M2=2988萬元   建筑：49800M2*145元/M2=722.1萬元   機電

22、安裝：49800M2*440元/M2=2191.2萬元   開辦費：49800M2*35元/M2=174.3萬元   小計：7171萬元   B2、獨立式地下停車庫   地下工程：4760M2*2800元/M2=1332.8萬元   結構工程：4760M2*0=0   建筑：4760M2*70元/M2=33.3萬元   機電安裝：4760M2*195元/M2=92.8萬元   開辦費：4760M2*40元/M2=19.0萬元 

23、  小計 1478萬元   B3、公建配套設施   幼兒園、托兒所：1080M2*700元/M2=75.6萬元   便民商店：945M2*1000元/M2=94.5萬元   其他配套設施：675M2*1000元/M2=67.5萬元   小計 238萬元   B4、變電所   設備：   變壓器：1500元/KVA*3200KVA=480萬元   配電設備：上下壓開關柜、負荷開關、配電盤、電纜橋架等1000元

24、/KW*3200KW=320萬元   進口柴油發(fā)電機：1700元/KW*3200KW*20%=108.8萬元容量按變壓器容量的20%計算   設備小計： 909萬元   土建： 200M2*800元/ M2=16萬元   小計： 925萬元   B5、室外網球場36.58M*18.29M,共1座   細石鋼筋混凝土基層：5萬元   聚胺脂類面層：22萬元   場地設備:5萬元   進口燈光系統(tǒng)：13萬元 

25、 進口圍網系統(tǒng)：9萬元   小計： 54萬元   主體工程建設費合計：9866萬元   C、室外工程費：   包括土方、道路、圍墻、大門、綠化、上下水管道、管溝、庭院路燈、電纜、建筑小品等，按主體工程建設費的12%估算：   9866*12%= 1184萬元   D、工程間接費用   1、 專業(yè)費用：按主體工程建設費的6%估算，9866*6%=592萬元   2、 開發(fā)商籌建管理費：按主體工程建設費的2%估算，9866*2%=

26、197萬元   3、 住宅配套費：按住宅建筑面積的320元/M2估算，49800*320=1594元   4、 人防建設配套費   本工程地下室可建成平戰(zhàn)結合的人防設施，按規(guī)定可以免繳人防建設配套費。   5、 市政建設配套費   按120元/M2標準估算，即：120元/M2*52500M2=630萬元   6、 有關部門收取的各種手續(xù)費：   按15元/M2標準估算：15元/M2*52500M2=79萬元   小計： 3092萬元   E、不可預見費   按A-D各項費用的5%估算   9975+9866+1184+3092*5%=24117*5%=1206萬元   A-E小計： 25323萬元   F、建設期貸款利息   假設開發(fā)商自有資金占建設資金的30%，25%建設資金來源于樓盤的滾動銷售，45%建設資金來源于向銀行貸款，銀行貸款1-3年貸款利率為5.49%，貸款資金平均占用時間為1.5年，那么建設貸款利息為：   三、工程開發(fā)盈利性分析