宅基地使用權(quán)司法鑒定評估的問題和處理技巧

1、宅基地使用權(quán)司法鑒定評估的問題和處理技巧時間： 2010-01-24 14:33來源： 作者：王學(xué)哲【找法網(wǎng) 宅基地評估】隨著城市化進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，宅基 地使用權(quán)作為為一種特殊的用益物權(quán)， 越來越多的陷入經(jīng)濟(jì)矛盾和糾紛之中。 在 我國的很多城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)， 諸如“小產(chǎn)權(quán)房” 等宅基地非法轉(zhuǎn)讓的事件大量存 在?！昂锨椤迸c“合法”的矛盾與博弈，不僅對司法審判提出了嚴(yán)峻的考驗，也 往往讓司法鑒定行為不知所從。一、宅基地轉(zhuǎn)讓的違法性 宅基地禁止轉(zhuǎn)讓是我們社會主義市場經(jīng)濟(jì)和政治體制決定， 是現(xiàn)階段社會和 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求， 是保障農(nóng)村穩(wěn)定和農(nóng)民生存權(quán)的重要舉措， 我國的系列法 律法規(guī)都對

2、集體土地使用權(quán)特別是宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)做出了嚴(yán)格的禁止性規(guī)定。物權(quán)法 第一百五十二條規(guī)定 “宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享 有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。 ”第一百五 十三條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、 行使和轉(zhuǎn)讓， 適用土地管理法等法律和國家 有關(guān)規(guī)定。”土地管理法 第六十三條規(guī)定 “ 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、 轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”國務(wù)院 1981 年公布的關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知第三條指 出“農(nóng)村社隊的土地都?xì)w集體所有。 分配給社員的宅基地、 自留地（自留山） 和承 包的耕地，社員只有使用權(quán)，既不準(zhǔn)出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓，也不準(zhǔn)在

3、承包地和 自留地上建房、葬墳、開礦、燒磚瓦等。 ”國務(wù)院辦公廳 2008 年發(fā)布的關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和 政策的通知 再次重申“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民， 城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng) 村購買宅基地、 農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。 單位和個人不得非法租用、 占用農(nóng)民集體 所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地， 其面積不得超過省、 自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不 予批準(zhǔn)。二、宅基地轉(zhuǎn)讓行為的無效性 宅基地轉(zhuǎn)讓的違法性，決定了轉(zhuǎn)讓行為的無效性。我國民法通則和合 同法對無效行為的認(rèn)定和處理做出了比較明確的規(guī)定。民法通則第五十八條規(guī)定“下列民

4、事行為無效：無民事行為能力人實 施的;限制民事行為能力人依法不能獨立實施的；一方以欺詐、脅迫的手段或 者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的 ；惡意串通，損害國家、 集體或者第三人利益的 ； 違反法律或者社會公共利益的 ； 經(jīng)濟(jì)合同違反國家 指令性計劃的；以合法形式掩蓋非法目的的。無效的民事行為，從行為開始起 就沒有法律約束力。”民法通則第六十一條規(guī)定“民事行為被確認(rèn)為無效或者被撤銷后，當(dāng)事 人因該行為取得的財產(chǎn)， 應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。 有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方 因此所受的損失，對方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 ”合同法第五十二條規(guī)定“有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐

5、、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益 ；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益； 違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。 ”合同法第五十八條規(guī)定 “合同無效或者被撤銷后， 因該合同取得的財產(chǎn)， 應(yīng)當(dāng)予以返還 ； 不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng) 當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 ”三、宅基地使用權(quán)利類別的劃分宅基地轉(zhuǎn)讓行為被宣布無效后， 返還財產(chǎn)、 責(zé)任賠償是必不可少的工作。 一 方面，宅基地與地上房屋和設(shè)施具有不可分割性， 宅基地的轉(zhuǎn)讓和返還同時也意 味著地上房屋及設(shè)施的轉(zhuǎn)讓和返還。 另一方面，宅基

6、地轉(zhuǎn)讓行為的違法性是社會 共知的，買賣雙方一般都具有同等過錯和責(zé)任。 基于此，為了便于經(jīng)濟(jì)賠償處理， 司法機(jī)關(guān)往往要求司法鑒定機(jī)構(gòu)對于違法標(biāo)的進(jìn)行評估， 這就不可避免的涉及權(quán) 利的合理劃分問題。區(qū)分既有不動產(chǎn)和新增不動產(chǎn) 既有財產(chǎn)是指宅基地買賣雙方原無效協(xié)議項下的不動產(chǎn)， 一般包括宅基地使 用權(quán)和既有房屋和設(shè)施等。 新增不動產(chǎn)是指原協(xié)議不動產(chǎn)交付日至司法鑒定估價 日期間，宅基地購買人在宅基地使用權(quán)上新投入形成的不動產(chǎn)， 包括房屋、 設(shè)施 和裝修等。一般而言，既有不動產(chǎn)在返還之列。宅基地購買人應(yīng)當(dāng)將既有不 動產(chǎn)及時返還原使用權(quán)人。 而新增不動產(chǎn)則是宅基地購買人因無效協(xié)議而遭 受的損失，不在資產(chǎn)返

7、還范圍之列，應(yīng)單獨計量。區(qū)分歷史價值和現(xiàn)時價值 歷史價值是指不動產(chǎn)在歷史某個形成或交易時點的價值。 而現(xiàn)時價值則是指 不動產(chǎn)在司法鑒定估價日的價值。通常來說，當(dāng)原協(xié)議丟失或轉(zhuǎn)讓金額難以準(zhǔn)確衡量的情況下， 從事估價業(yè)務(wù) 的司法鑒定人需要評估既有不動產(chǎn)于實際轉(zhuǎn)讓日的正常價值， 作為原使用權(quán)人返 還現(xiàn)金的依據(jù)。 更多的情況，司法鑒定人需要評估宅基地及其地上房屋和設(shè)施在 司法鑒定估價日的市場價值， 來確定宅基地的增值或減值情況， 作為確定因協(xié)議 無效給買賣雙方帶來的損失額的重要依據(jù)。區(qū)分市場價值和實際使用價值市場價值是指宅基地使用權(quán)在公平、 公開市場條件下的正常交易價值。 而實 際使用價值是指宅基地使

8、用權(quán)給實際占有人帶來的客觀收益轉(zhuǎn)化為價值的額度。既然宅基地使用權(quán)不允許出租和轉(zhuǎn)讓， 那么一般來說其不具備市場條件， 也 就無所謂市場價值。 但是，如果宅基地面臨合法的征地和拆遷等行為時， 宅基地 可以給使用權(quán)人帶來客觀的收入， 就目前的政策而言，這種收益價值基本可以與 國有土地上的同類房屋相一致，因此其現(xiàn)在限定條件下是具備市場價值的特點 的。在正常狀態(tài)下，宅基地是不具備市場價值的。但因其同樣具備為 生產(chǎn)、生活提供生產(chǎn)資料的能力，同樣具有使用功能，其也就具備使 用價值。四、宅基地使用權(quán)評估的方法市場價值的評估方法當(dāng)宅基地使用權(quán)面臨拆遷或很可能面臨拆遷行為的情況下， 適當(dāng)考慮市場價 值的評估標(biāo)準(zhǔn)是

9、比較可行和合理的。 司法鑒定人， 結(jié)合拆遷市場和政策導(dǎo)向， 可 以選擇拆遷成本法、市場比較法和假設(shè)開發(fā)法等方法進(jìn)行評估。1. 拆遷成本法 我國目前大多數(shù)的拆遷均采用類似成本法的評估方法， 根據(jù)政策規(guī)定， 確定 宅基地可能獲得的合理補(bǔ)償價值。 但實際應(yīng)用過程中， 拆遷補(bǔ)償?shù)恼咝允置?顯，如何能鑒別哪些是合理的補(bǔ)償、哪些是政策性補(bǔ)償、哪些則是額外的補(bǔ)助， 對于司法鑒定人有著較高的要求。2. 市場比較法 權(quán)利上的限制， 應(yīng)該是宅基地房屋與國有土地房屋最主要的區(qū)別。 在面臨特 殊原因可以轉(zhuǎn)讓的情況下，司法鑒定人可以借鑒同類國有土地房屋轉(zhuǎn)讓的價格， 采用市場比較的方法， 并通過合理的權(quán)利價值修正，

10、確定宅基地及其房屋和設(shè)施 的市場價值。3. 假設(shè)開發(fā)法 假設(shè)開發(fā)法同樣必須基于規(guī)劃和拆遷改造的前提。 宅基地面臨拆遷的價值在 于其可以為開發(fā)建設(shè)提供用地， 通過測算開發(fā)完成后的價值扣減掉相關(guān)的開發(fā)成 本，進(jìn)而估算宅基地的市場價值。 此種方法面臨的最大問題是規(guī)劃的變動性， 因 此應(yīng)該謹(jǐn)慎采用。使用價值的評估方法 當(dāng)宅基地使用權(quán)處于一種正常的條件下， 其不具備可靠的市場價值。 司法鑒 定人需要根據(jù)宅基地的區(qū)位、 實體等確定其真實的使用價值， 一般可以選擇成本 法、比較法進(jìn)行評估。由于分戶、 立戶等情況的普遍存在， 合法的宅基地轉(zhuǎn)讓案例是存在的。 這些 宅基地交易，一般充分宅基地的區(qū)位和使用條件， 交易是理性的， 價格是可靠的， 可以作為比較和成本法的依據(jù)。 在實際應(yīng)用比較和成本法進(jìn)行評估過程中， 應(yīng)當(dāng) 在常規(guī)估價規(guī)范要求的基礎(chǔ)之上， 對可靠的選擇相關(guān)參數(shù)， 力求使得估價結(jié)果最