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文檔簡(jiǎn)介

1、上海市 x 山項(xiàng)目分析報(bào)告目錄目 錄 1一、總論 21.1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 21.1.1 項(xiàng)目概況 . 21.1.2 項(xiàng)目規(guī)劃總體要求 21.1.3 項(xiàng)目建筑面積指標(biāo) 21.2 編制依據(jù) 21.3 要緊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 31.4 結(jié)論 3二、市場(chǎng)分析 42.1 宏觀環(huán)境分析 42.1.1都市概況 42.1.2經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r . 42.1.3居民生活水平 52.2 、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 52.2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 52.2.2 板塊特征 62.2.3 以后進(jìn)展趨勢(shì) 7三、項(xiàng)目周邊環(huán)境 3.1 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 73.1.1 周邊環(huán)境 73.1.2 SWOT 分析83.2 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析 8四、項(xiàng)目定位 4.1

2、 總體定位 94.2 產(chǎn)品定位 104.3 客戶定位 104.4 價(jià)格定位 11五、財(cái)務(wù)效益 125.1 銷售收入測(cè)算 125.2 建設(shè)投資估算 125.3 不確定性分析 135.4 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 13一、總論1.1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介1.1.1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目地塊位于金山區(qū)金山新城中心城區(qū)杭州灣大道以東 、衛(wèi)陽南路 以西、龍?jiān)绰芬阅稀鍢驏|路以北。土地面積 142868 平方米,土地用 途為居住。項(xiàng)目地塊所處區(qū)域?qū)儆谝?guī)劃中的金山區(qū)都市中心區(qū) ,西北面臨近區(qū) 政府、西面臨近中央大道,附近市政、生活和商業(yè)配套都在完善之中。 東面是山陽居住區(qū),鄰近的有山鑫聯(lián)城花苑,現(xiàn)正在建配套的菜場(chǎng)和商 場(chǎng)。南面集中了藍(lán)堡愛

3、琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個(gè)中高檔樓1.1.2 項(xiàng)目規(guī)劃總體要求項(xiàng)目占地面積 142868 平方米,規(guī)劃建設(shè)一個(gè)大型中高檔居住區(qū), 土地使用年限為 70 年,規(guī)劃容積率為 1.1, 其中多層 1.4, 非獨(dú)立式低 密度住宅 0.7, 建筑密度多層 30%,非獨(dú)立式低密度住宅 25%,綠化率 40%。機(jī)動(dòng)車泊位按 0.7 個(gè)/ 戶配置。1.1.3 項(xiàng)目建筑面積指標(biāo)項(xiàng)目總建筑面積 180184.8 平方米,住宅部分 155654.8 平方米,其 中多層 124523.8 平方米,不墅 31131 平方米;車位部分 23030平方米, 配套 1500 平方米。1.2 編制依據(jù)本報(bào)告依照目前可獵

4、取的資料, 結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和金山區(qū)有關(guān) 規(guī)劃, 在實(shí)地考察與市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上, 通過客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估, 為 項(xiàng)目投資提供科學(xué)的決策依據(jù)。此外,本報(bào)告編制依據(jù)還有:1、上海市國有土地使用權(quán)出讓合同。2、上海市土地資源治理局 20030820 號(hào)土地出讓公告。3、上海市規(guī)劃治理局都市設(shè)計(jì)治理技術(shù)規(guī)定關(guān)于住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)和土地利用條件和要求。1.3 要緊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積 142868m總建筑面積180184.8 m其中:住宅155654.8 m多層124523.8 m疊加/ 聯(lián)排不墅31131 m2車位223030 m2配套1500 m2容積率 1.1綠化率機(jī)動(dòng)車停車泊位1.4

5、 結(jié)論40%940 個(gè)本項(xiàng)目在目前市場(chǎng)行情下,總投資 555,889,936.72 元,銷售收入658,784,392 元,稅后利潤(rùn) 44,221,695 元,投資收益率為 8.0%。從敏感度分析來看,本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性較大。故本項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)上不可行。二、市場(chǎng)分析2.1 宏觀環(huán)境分析2.1.1 都市概況金山區(qū)位于上海市西南,杭州灣北岸,處在滬、杭、甬及舟山群島 經(jīng)濟(jì)區(qū)域中心和長(zhǎng)三角都市圈樞紐地帶。西連浙江省平湖市、嘉善縣, 東鄰上海市奉賢區(qū), 北接松江區(qū)和青浦區(qū)。 全區(qū)陸地總面積 586 平方公 里,轄 14個(gè)鎮(zhèn)、 1個(gè)街道,現(xiàn)有人口 55萬。金山區(qū)境內(nèi)有滬杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路網(wǎng)絡(luò)。

6、6 / 25滬杭鐵路金山支線直達(dá)金山城區(qū)。南部沿海申甬車客渡碼頭開發(fā)了舟 山、寧波等地海運(yùn)航線。黃浦江支流貫穿全區(qū)各鎮(zhèn), 成為內(nèi)河運(yùn)輸主動(dòng) 脈。到2005年,金山將形成“三縱兩橫”五條高速公路和“六縱六橫” 區(qū)域干線公路網(wǎng)架。杭州灣跨海大橋建成后,金山將成為浙江快速進(jìn)入 上海的橋頭堡。嘉金高速建成通車后,金山北出上海的時(shí)刻將大大縮短。經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r2004年1-3季度金山區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值99.51億元,按可比價(jià)格計(jì)算比去年同期增長(zhǎng) 26.1%,增速比去年同期高出7.3個(gè)百分點(diǎn),可能全年增長(zhǎng)將超過24%結(jié)合2003年進(jìn)展情況來看,金山區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展 開始步入高速增長(zhǎng)期國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展1501005008

7、0.192.4116.924.3%Y2.3%.5%30.0%20.0%10.0%0.0%200120022003I I GDP億元)2004年1-9月份金山區(qū)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資75.91億元,同比增長(zhǎng)68.1%。1-9月房地產(chǎn)投資完成 74375萬元,同比增長(zhǎng)32.0%,占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的9.8%,接著保持高速穩(wěn)定增長(zhǎng)的勢(shì)頭。其緣故要緊是房地產(chǎn)開發(fā)接著了去年進(jìn)展的勢(shì)頭,從今年1-9月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 反映,新開工項(xiàng)目較多,而且其規(guī)模較大,今年的房地產(chǎn)投資形勢(shì)仍較為樂觀。但由于受宏觀調(diào)控的阻礙下半年開始增幅逐月下降。10050029.25.4固定資產(chǎn)投資85.8200120022003固定資

8、產(chǎn)投資(億元)房地產(chǎn)投資額(億元)居民生活水平2003年金山區(qū)城鎮(zhèn)職工年平均收入18500元,比上年增長(zhǎng)8.0 %;農(nóng)民人均收入4832元,比上年增長(zhǎng)9.5 %。年末居民儲(chǔ)蓄存款76.7億元,比上年增長(zhǎng)17.7 %。農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)投保率 93.18 %居民生活水平3000020000100001850016306202850%15%10%5%0%200120022003I I城鎮(zhèn)職工年工資(元)2.2、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析221房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述2004年金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃進(jìn)展,商品房接著保持旺銷勢(shì)頭。1-9月份,全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成7.44億元,同比增長(zhǎng)32.0%。商品房施工面積145.36萬平方米,

9、增長(zhǎng)55.6%;商品房竣工面積56.24萬平 方米,同比增長(zhǎng)72.7%;商品房銷售額9.37億元,增長(zhǎng)112.8%,至9 月底,空置房面積5.63萬平方米,同比下降51.5 %150房地產(chǎn)開發(fā)122.962.374.259.4100500200120022003II施工面積(萬m2)I I竣工面積(萬m2)板塊特征依照一手市場(chǎng)樓盤供應(yīng)情況來看,金山區(qū)能夠劃分為三大板塊: 石化板塊、朱涇板塊、楓涇板塊。石化板塊該板塊由于區(qū)政府的南遷,市政建設(shè)和房地產(chǎn)投資迅速升溫。2004年市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì)32.18萬平方米,共2773套,已銷售13.75萬平方 米,共計(jì)1319套,去化率為47.5%。市場(chǎng)要緊房型

10、為100m左右的二房 和 120-140 m2 的三房。該板塊內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格在 3500-4500 元/ 平方米,均 價(jià)在 4000 元/ 平方米左右。朱涇板塊該板塊作為曾經(jīng)的區(qū)政府所在地,房地產(chǎn)市場(chǎng)興起的最早。 2004 年市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì) 25 萬平方米,共 2492 套,已售 7.81 萬平方米,共 740套,去化率為30% 市場(chǎng)要緊房型為 90 m2的二房和110-130 m2的 三房。該板塊的市場(chǎng)價(jià)格在 3000-4200 元/平方米,均價(jià)在 3500 元/平 方米左右。楓涇板塊該板塊隨著上海市“一城九鎮(zhèn)”打算的提出而備受關(guān)注。 2004年 市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì) 63.43 萬平方米, 共 57

11、70套,已銷售 23.48 萬平方米, 共計(jì) 2215 套,去化率為 38%。該板塊的市場(chǎng)均價(jià)在 3000 元/平方米左 右。2.2.3 以后進(jìn)展趨勢(shì)由于金山區(qū)地處遠(yuǎn)郊, 房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展起步較晚, 居民住房水平相 對(duì)較低。據(jù) 2003 年物業(yè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,2003 年我金山區(qū)居民住宅房屋總面積 399 萬平方米,人均住房面積 18.6 平方米。據(jù)建設(shè)部新近 的統(tǒng)計(jì),目前全國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為 23.67 平方米。 其中東 部地區(qū)為 25.06 平方米;中部地區(qū) 21.99 平方米; 西部地區(qū) 23.05 平方 米。而金山區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房水平和全國的平均水平比還相差 5.07 平 方

12、米,和東部地區(qū)比還相差 6.44 平方米。甚至和西部比還相差 4.45 平方米。這講明金山區(qū)的住房需求依舊專門可觀的。另一方面, 從近年房地產(chǎn)業(yè)投資情況看, 金山區(qū)的房地產(chǎn)投資呈逐 年高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。 2001 年金山區(qū)房地產(chǎn)投資總額為 5.4 億元,增長(zhǎng) 36.2%;2002 年投資總額為 7.7 億元,增長(zhǎng) 42.6%;2003 年投資總額為 10.5 億元,增長(zhǎng) 36.4%。這講明金山區(qū)的房產(chǎn)需求量較大。再從橫向比較看, 2003 年上海市十個(gè)郊區(qū)平均房地產(chǎn)投資量為30.45 億元,而金山區(qū)為 10.5 億元,相差 20 億元;最高的閔行區(qū) 61.1 億元,相差 59.6 億元。講明金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的潛力是巨大的。從上述三方面看, 金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的投資能量、 需求潛力、 進(jìn)展趨 勢(shì)是好的良好。三、項(xiàng)目周邊環(huán)境3.1 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析3.1.1 周邊環(huán)境項(xiàng)目地塊處于金山區(qū)規(guī)劃的中央城區(qū)的核心位置。 北面臨近金山區(qū) 政府, 西面是規(guī)劃的中央城區(qū)的中央大道, 東面是正在建設(shè)中的山陽居 住區(qū), 南面是聚攏了藍(lán)堡愛琴海、 金海岸花園、 海上明珠園等多個(gè)樓盤 的中高檔居住區(qū)。本項(xiàng)目交通便捷。西面緊鄰的杭州灣大道貫穿金

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