北京市住宅區(qū)業(yè)主共有資金管理暫行辦法

1、附件2：北京市住宅區(qū)業(yè)主共有資金管理暫行辦法（征求意見稿）第壹章總則第壹條【目的及依據】為了進壹步理順本市住宅區(qū)物業(yè)服務交易活動中各方主體的法律關系，保障業(yè)主對物業(yè)共用部分的收益權，維護業(yè)主大會對物業(yè)服務費用等業(yè)主共有資金的所有權、管理權，根據物權法、物業(yè)管理條例、北京市物業(yè)管理辦法等法律、法規(guī)和規(guī)章，制定本暫行辦法。第二條【業(yè)主共有資金】本辦法所稱業(yè)主共有資金是指物業(yè)管理區(qū)域內，由業(yè)主大會所有的資金。第三條【適用范圍】住宅區(qū)業(yè)主大會依法成立且登記后，經業(yè)主大會會議決定，開立業(yè)主共有資金賬戶，對物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。第四條【管理主體】業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)

2、域內，全體業(yè)主對物業(yè)共用部分實施管理的業(yè)主自我管理組織。業(yè)主大會負責本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有資金的歸集、使用、管理和監(jiān)督。第五條【管理方式】業(yè)主大會決定委托物業(yè)服務企業(yè)或其它管理人對物業(yè)共用部分實施管理的，應當由業(yè)主大會和物業(yè)服務企業(yè)或其它管理人簽訂書面合同。業(yè)主大會決定自行管理物業(yè)共用部分，需要采購專業(yè)服務的，應當由業(yè)主大會和專業(yè)服務企業(yè)簽訂專業(yè)服務委托合同。業(yè)主大會于決定自行管理之前，應當對擬定的詳細的自行管理方案以及應急保障措施進行表決，且告知物業(yè)所于地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。第六條【管理規(guī)約約定和業(yè)主大會會議決定】物業(yè)管理區(qū)域內的管理規(guī)約應當包含但不限于以下內容：（壹）物業(yè)共用部分管

3、理方式；（二）業(yè)主大會的權利義務；（三）業(yè)主和業(yè)主大會的法律關系；（四）業(yè)主共有資金交存、使用和財務管理制度；（五）業(yè)主拖欠物業(yè)服務資金、專項維修資金和其他分攤費用的認定和追繳辦法；（六）公示欠費業(yè)主名單、限制業(yè)主共同管理權利、收取滯納金等懲戒措施和具體實施主體；（七）其他需要于管理規(guī)約中約定的業(yè)主共有資金有關事項。管理規(guī)約對之上內容未約定的，能夠由業(yè)主大會會議決定后，及時于管理規(guī)約中增補。第二章業(yè)主共有資金賬戶第七條【共有資金賬戶的開立】住宅區(qū)業(yè)主大會到銀行開立業(yè)主共有資金賬戶,分類存儲業(yè)主共有資金，應當符合下列條件：（1） 業(yè)主大會依法成立且登記；（2） 業(yè)主大會已設立監(jiān)事會；（3） 業(yè)主

4、大會會議已就開立業(yè)主共有資金賬戶作出決定；（4） 本住宅區(qū)業(yè)主已領取業(yè)主壹卡通；（5） 應當是符合本辦法第六條的關聯(lián)規(guī)定；業(yè)主大會開立業(yè)主共有資金賬戶的，業(yè)主應當使用業(yè)主壹卡通交存、查詢業(yè)主共有資金，通過業(yè)主決定共同事項公共決策平臺表決使用業(yè)主共有資金。第八條【業(yè)主共有資金賬戶】業(yè)主共有資金賬戶包括：（壹）物業(yè)服務資金；（二）住宅專項維修資金；（三）業(yè)主依據管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會會議的決定分攤的費用；（四）物業(yè)共用部分運營收益；（五）業(yè)主大會的其他合法收入。第九條【物業(yè)服務資金】本辦法所稱物業(yè)服務資金是指由業(yè)主向業(yè)主大會交納的，用于支付本住宅區(qū)內物業(yè)共用部分維修、養(yǎng)護、管理，環(huán)境衛(wèi)生和秩序維

5、護等關聯(lián)費用的資金。物業(yè)服務資金的交存、使用、管理和監(jiān)督由管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會會議決定。管理規(guī)約未約定或者業(yè)主大會會議未決定的，可參照北京市物業(yè)服務收費管理辦法（試行）（京發(fā)改20052662號）的有關規(guī)定。物業(yè)服務資金的交存標準應和物業(yè)服務合同或業(yè)主自行管理方案中的約定相壹致，業(yè)主大會能夠委托物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理機構對本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務費標準進行評估。第十條【專項維修資金】住宅專項維修資金用于支付住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造費用。住宅專項維修資金的交存、使用和監(jiān)督管理適用建設部、財政部住宅專項維修資金管理辦法和北京市住宅專項維修資金管理辦法的規(guī)定。第十壹

6、條【物業(yè)共用部分運營收益和業(yè)主大會的其他合法收入】業(yè)主大會能夠依據管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會會議決定，將物業(yè)共用部分運營收益和業(yè)主大會的其他合法收入納入業(yè)主共有資金賬戶，用于支付下列費用：（壹）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的辦公費用及聘請工作人員的工資、津貼、福利費用等；（二）財務、審計、承接查驗、物業(yè)服務評估監(jiān)理等費用；（三）業(yè)主共同決定支付的超生年度預算的支由；（四）業(yè)主共同決定支付的其他合理費用。第十二條【業(yè)主分攤費用】物業(yè)共用部分運營收益和業(yè)主大會的其他合法收入不足以支付第十壹條所列費用的，不足部分由業(yè)主分攤，且存入業(yè)主共有資金賬戶。業(yè)主分攤前款費用的比例，管理規(guī)約有約定或有業(yè)主大會會議決定的，

7、按照約定或者決定；沒有約定、決定或約定、決定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積占建筑物總面積的比例確定。第三章業(yè)主共有資金交存第十三條【資金交存】住宅區(qū)的業(yè)主應當按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會會議決定向業(yè)主大會交納物業(yè)服務資金和其他分攤費用。業(yè)主應當定期將物業(yè)服務資金和其他分攤費用存入業(yè)主壹卡通，由業(yè)主大會按照約定通過銀行從業(yè)主壹卡通中劃轉使用業(yè)主壹卡通劃轉資金的，銀行、業(yè)主、業(yè)主大會應當簽訂書面合同。第十四條【資金催繳】業(yè)主拖欠物業(yè)服務資金和其他分攤費用的，業(yè)主大會應當及時催繳。委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人收費的，業(yè)主大會應協(xié)助催繳。業(yè)主拖欠專項維修資金的，業(yè)主大會能夠委托其開戶銀行催繳。第十

8、五條【催繳措施】業(yè)主拖欠物業(yè)服務資金和其他分攤費用的，業(yè)主大會應當按照管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會會議決定向欠費業(yè)主發(fā)生欠費繳納通知單。欠費繳納通知單壹般包含欠費金額、繳費期限、滯納金計算方法、繳費賬戶、繳費方法、關聯(lián)后果等內容。業(yè)主大會應當按照管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會會議決定，于住宅區(qū)顯著位置公示欠費業(yè)主信息及欠費金額。公示的業(yè)主信息應當符合管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會會議決定，沒有約定或約定不明確的，以公示名單及門牌號為限。第十六條【滯納金】業(yè)主大會應當照管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會會議決定，向拖欠物業(yè)服務資金和其他分攤費用的業(yè)主收取滯納金。滯納金收取標準不得違反國家有關禁止性規(guī)定。業(yè)主大會向欠費業(yè)主

9、收取的滯納金歸全體業(yè)主共有。第十七條【業(yè)主共同管理權利限制】業(yè)主大會能夠按照管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會會議決定,限制欠費業(yè)主行使被選舉權、表決權等業(yè)主共同管理權利。限制時限由管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會會議決定。對欠費業(yè)主共同管理權利的限制不免除其應當承擔的義務。第十八條【欠費債務轉移】業(yè)主拖欠物業(yè)服務資金、專項維修資金和其他分攤費用的，轉讓物業(yè)時應當和業(yè)主大會結清。房屋買受人和房屋出賣人能夠于房屋買賣合同中約定房屋出賣人欠交物業(yè)服務資金、專項維修資金和其他分攤費用向房屋買受人的債務轉移。房屋買受人于購買業(yè)主出賣的房屋時，能夠向業(yè)主大會索取關聯(lián)費用交費情況的書面證明文件。房屋買受人向業(yè)主大會索取房屋

10、出賣人關聯(lián)費用交費情況的書面證明文件的，業(yè)主大會應當提供。第十九條【欠費起訴】業(yè)主未按照管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會會議決定交納物業(yè)服務資金和其他分攤費用的，業(yè)主大會能夠依據管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會會議決定向人民法院起訴。第四章業(yè)主共有資金使用第二十條【財務管理】業(yè)主大會應當按照國家關聯(lián)法規(guī)、政策的有關規(guī)定，且參照民間非營利組織會計制度（財會20047號）的有關規(guī)定，建立專門的業(yè)主共有資金財務管理制度，保證資金安全。業(yè)主大會應當建立業(yè)主共有資金財務檔案，且指定專人保管。管理人員變更的，應當及時移交保管的財務檔案。第二十壹條【財務人員】業(yè)主大會應當按照國家關聯(lián)法規(guī)、政策的規(guī)定和管理規(guī)約的約定，聘請具

11、有相應從業(yè)資格的財務管理人員或者委托專業(yè)機構管理業(yè)主共有資金。第二十二條【資金監(jiān)督機構】業(yè)主大會應當設立監(jiān)事會，監(jiān)督業(yè)主共有資金的使用。第二十三條【年度預算、決算】業(yè)主大會應當建立業(yè)主共有資金年度預算、決算制度。業(yè)主大會能夠授權業(yè)主委員會或委托專業(yè)機構起草年度預算、決算方案，由業(yè)主大會會議審議后確定。第二十四條【資金使用程序】業(yè)主大會應當嚴格按照年度預算，通過以下程序使用業(yè)主共有資金：（1） 業(yè)主委員會根據年度預算，提出使用建議；（2） 監(jiān)事會會同財務人員審核使用建議；（3） 業(yè)主大會對使用建議進行表決。經審核符合預算且業(yè)主大會決定能夠使用共有資金的，由業(yè)主委員會主任會同監(jiān)事會、財務人員共同簽

12、署業(yè)主共有資金使用決定書。業(yè)主大會負責人向專戶銀行提交業(yè)主大會決議，發(fā)出劃轉業(yè)主共有資金的通知。（四）專戶銀行將所需業(yè)主共有資金劃轉至使用單位。會計年度終結時，業(yè)主共有資金節(jié)余部分，自動結轉到下壹年度；物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生超生業(yè)主共有資金年度預算的支由時，應當及時召開業(yè)主大會會議作由決議。業(yè)主大會負責人按照業(yè)主大會做由的業(yè)主共有資金使用決定，向專戶銀行發(fā)生劃轉業(yè)主共有資金的通知。第二十五條【業(yè)主共有資金決算】下壹年度業(yè)主大會定期會議召開前，由監(jiān)事會審核下列事項：（壹）是否按年度預算使用業(yè)主共有資金；（二）使用業(yè)主共有資金是否符合相應程序；（三）超生預算使用業(yè)主共有資金，是否經業(yè)主大會會議決議；（

13、四）業(yè)主共有資金使用中其他需要審查的事項。第五章業(yè)主共有資金管理第二十六條【收益管理】物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部分運營收益和業(yè)主大會的其他合法收入，應當由業(yè)主大會財務管理人員按照管理規(guī)約定或者業(yè)主大會會議決定存入業(yè)主共有資金賬戶，嚴禁任何人截留、私分、私存或挪作他用。第二十七條【擔保和運營】業(yè)主大會不得向任何單位及個人借款或為任何第三方提供擔保，不得利用業(yè)主共有資金對外投資。第二十八條【年度公示】業(yè)主大會應當定期和業(yè)主共有資金開戶銀行核對本住宅區(qū)業(yè)主共有資金賬目，且于每年壹季度向業(yè)主公示下列情況：（壹）業(yè)主共有資金交存、使用、增值受益和結存的數(shù)額;（二）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；（三）業(yè)主拖欠物業(yè)服務資金和其他分攤費用情況；（四）其他有關業(yè)主共有資金使用和管理的情況。第二十九條【資金查詢】業(yè)主共有資金的開戶銀行應當提供住宅區(qū)共有資金查詢服務，接受業(yè)主大會對業(yè)主共有資金賬戶和業(yè)主對業(yè)主共有資金賬戶、業(yè)主壹卡通中住宅區(qū)業(yè)主共有資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。第三十條【審計、質詢】業(yè)主大會監(jiān)事會應當根據管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會會議決定，定期委托專業(yè)部門對業(yè)主共有資金的使用情況進行審計，審計結果應當于物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置進行公示。關聯(lián)業(yè)主對業(yè)主大會執(zhí)行本辦法第二十三條、二十八條關聯(lián)內容有異議的，能夠提出