世聯(lián)X年廈門圣地亞哥商業(yè)街XX年度營銷總結及XX

1、1市場回顧業(yè)績回顧營銷總結20212021年廈門商業(yè)整體成交與市場放量同步年廈門商業(yè)整體成交與市場放量同步，逐漸呈現(xiàn)供過于求趨勢，逐漸呈現(xiàn)供過于求趨勢22021年至今國家針對住宅頒布了多項調控政策，商業(yè)地產發(fā)展勢頭良好，從廈門商業(yè)供銷走勢可看出，針對住宅調控政策之后，商業(yè)成交量和供應量基本保持同步，調控政策針對商業(yè)的利好性不明顯；宏觀經濟及貨幣政策的影響，通脹壓力巨大，房地產市場將會遇到大風險，資本震蕩明顯，近期商業(yè)投資業(yè)陷入低迷，有一定走低趨勢，但商業(yè)地產未來仍有很大空間；20212021年廈門商業(yè)成交走勢圖年廈門商業(yè)成交走勢圖島外低總價，小面積商鋪去化較好，大面島外低總價，小面積商鋪去化較

2、好，大面積高總價商鋪普遍滯銷積高總價商鋪普遍滯銷3島內市場：總價島內市場：總價300300萬以下的商鋪接受度高萬以下的商鋪接受度高島內市場：面積島內市場：面積120120以下的商鋪去化快以下的商鋪去化快島外：總價島外：總價150150萬以下的商鋪接受度高萬以下的商鋪接受度高島外：面積島外：面積8080以下的商鋪去化快以下的商鋪去化快島外商業(yè)總價島外商業(yè)總價150150萬以下，面積萬以下，面積8080 以下的商鋪去化速度良好以下的商鋪去化速度良好周邊成熟市場商鋪單價基本在周邊成熟市場商鋪單價基本在3 3萬萬/ /平米以內，平米以內，未成熟商鋪在未成熟商鋪在2 2萬萬/ /平米以內，且去化速度慢平

3、米以內，且去化速度慢4海滄市場：單價海滄市場：單價150150萬以下的商鋪接受度高萬以下的商鋪接受度高海滄市場：面積在海滄市場：面積在8080平以下的商鋪接受度高平以下的商鋪接受度高龍池市場：去化產品中，單價基本在龍池市場：去化產品中，單價基本在1800018000元元/ /以內，產品面積主要集中在以內，產品面積主要集中在8080平以下平以下海滄在售二手商鋪多數(shù)在海滄生活區(qū)沿街位置，單價多在海滄在售二手商鋪多數(shù)在海滄生活區(qū)沿街位置，單價多在2萬萬/平米左右，成熟市場的平米左右，成熟市場的調高調高6米商鋪單價超過米商鋪單價超過3萬萬/平米平米市場總結：項目入市時市場未出現(xiàn)明顯利好驅動，不同市場總

4、結：項目入市時市場未出現(xiàn)明顯利好驅動，不同產品去化嚴重失衡，周邊市場銷售不佳產品去化嚴重失衡，周邊市場銷售不佳本項目商業(yè)入市階段，處于廈門商業(yè)市場逐漸出現(xiàn)供過本項目商業(yè)入市階段，處于廈門商業(yè)市場逐漸出現(xiàn)供過于求的時期于求的時期島外商業(yè)低總價小面積產品去化較好，大面積高總價產島外商業(yè)低總價小面積產品去化較好，大面積高總價產品容易滯銷品容易滯銷商業(yè)市場商業(yè)市場供過于求供過于求產品去化產品去化不均衡不均衡本項目周邊市場缺乏較高的價格參考，成熟商鋪的單價本項目周邊市場缺乏較高的價格參考，成熟商鋪的單價長期保持中等水平，周邊去化速度緩慢長期保持中等水平，周邊去化速度緩慢周邊市場周邊市場銷售不佳銷售不佳6

5、u東座商業(yè)街整體銷售23套，商業(yè)街整體銷售率約40% 商業(yè)內街一層銷售率100%！ 總銷額4300萬，成交均價約1.7萬/平米！u住宅累積銷售率99.9%！u車位銷售201個！ 業(yè)績回顧：西岸街區(qū)東座全線產品20212021年營銷歷程以商業(yè)的公開為主要節(jié)點，年營銷歷程以商業(yè)的公開為主要節(jié)點，結合車位促銷為主要旺場動作結合車位促銷為主要旺場動作5月22日內部認購5月29日開盤營銷活動營銷活動7搶先買入廈漳商業(yè)第一站建發(fā)商業(yè)鉅作五月矚目開啟第一波車位促銷五一開街第二波車位促銷國慶博餅西岸街區(qū)一期招商二期即將推出西岸街區(qū)東座外街產品開盤活動圣誕攝影活動推廣強度推廣強度西岸街區(qū)二期美食街即將推出8根據(jù)

6、商鋪去化情況及客戶信息反饋，及時調根據(jù)商鋪去化情況及客戶信息反饋，及時調整推售策略，促進產品去化整推售策略，促進產品去化推廣主題推廣主題銷售情況銷售情況銷售21套集中于內街一層西岸街區(qū)二期即將發(fā)售銷售5套外街4，內街1套有部分商家表示意向進駐西岸街區(qū)公開發(fā)售西岸街區(qū)一期火熱招商中推售產品推售產品西岸街區(qū)東座產品全線推售西岸街區(qū)二期東座外街產品西岸街區(qū)二期招商信息發(fā)布開盤銷售產品集中于內街開盤銷售產品集中于內街調整策略將外街調整策略將外街作為二期推售作為二期推售集中推售外街高總價產品集中推售外街高總價產品有一定效果，針對客戶對有一定效果，針對客戶對人氣的抗性，調整策略進行招商人氣的抗性，調整策略

7、進行招商9內街均價內街均價1400014000元每平元每平外街均價外街均價2100021000元每平元每平n 價格杠桿：通過內外街的價差，促進價值相對較低的內街一層產品去化；n 加大折扣：后期以西岸街區(qū)（外街）蓄客暫不出售的口徑，報價為表價上浮10%的價格區(qū)間，推動客戶找關系要到折扣，給客戶造成近8折的超低折扣力度的心理認知，促進外街客戶成交。前期通過拉開內外街價差促進價值較低的內街產前期通過拉開內外街價差促進價值較低的內街產品去化，后期通過變相提高折扣幅度促進成交品去化，后期通過變相提高折扣幅度促進成交10以商鋪銷售為主要節(jié)點，結合車位促銷活以商鋪銷售為主要節(jié)點，結合車位促銷活動進行旺場，營

8、造氛圍，促進銷售動進行旺場，營造氛圍，促進銷售第一波車位促銷五一開街活動第二波車位促銷國慶博餅西岸街區(qū)開盤圣誕攝影活動旺場活動旺場活動重要活動重要活動11線上推廣效果不明顯，圍繞活動進行的短信及友介較為有效上門客戶上門客戶進線客戶進線客戶點式覆蓋為主，不斷完善商業(yè)展示，在商鋪點式覆蓋為主，不斷完善商業(yè)展示，在商鋪面市初期對銷售起到一定促進面市初期對銷售起到一定促進后期商家未能正式進駐，逐漸陳舊的包裝展后期商家未能正式進駐，逐漸陳舊的包裝展示導致商業(yè)街呈現(xiàn)蕭條態(tài)勢，客戶信心喪失示導致商業(yè)街呈現(xiàn)蕭條態(tài)勢，客戶信心喪失針對銷售團隊進行多次培訓，內容包括商業(yè)針對銷售團隊進行多次培訓，內容包括商業(yè)基礎知

9、識及銷售技巧等基礎知識及銷售技巧等培訓現(xiàn)場培訓現(xiàn)場培訓課件培訓課件15推售總結：針對客戶變化靈活推售價格策略：拉大價差，有效利用折扣促進銷售活動策略：有效利用車位促銷，與節(jié)點結合帶人氣銷售管理：對銷售團隊專項培訓，建立專業(yè)形象展示策略：不斷提升商業(yè)展示面，增加客戶信心16成交客戶分析成交客戶分析商業(yè)成交客戶以投資需求的本地小企業(yè)主居多商業(yè)成交客戶以投資需求的本地小企業(yè)主居多，以線下途徑上門為主，以線下途徑上門為主成交客戶職業(yè)中私企業(yè)主占成交客戶職業(yè)中私企業(yè)主占最大的比例最大的比例客戶以投資為主要購買目的客戶以投資為主要購買目的以線下為主，其中以線下為主，其中call客和友介占主要客和友介占主要

10、成交客戶中，以廈門島內客成交客戶中，以廈門島內客戶居多戶居多17成交客戶的核心驅動力是對于圣地亞哥萬人成交客戶的核心驅動力是對于圣地亞哥萬人大社區(qū)的認可，認為未來人氣可支撐經營大社區(qū)的認可，認為未來人氣可支撐經營客戶語錄：主要還是覺得這個社區(qū)以后會很旺，來了幾次覺得這里的人氣是還可以，也去問了這邊的中介，二手房交易還是比較多的，所以人氣應該會慢慢上來。業(yè)主李先生自營客戶比例較大雖社區(qū)逐漸成熟，自住客戶比例較往年有所增長客戶主要認可萬人大社區(qū)建發(fā)品牌是成交的重要推動力成交客戶分析成交客戶分析價格抗性：p投資金額大部分都在150萬以下p對于外街上下捆綁高總價難以接受地段抗性：p認可區(qū)域前景，但認為

11、價值已被透支，無投資價值人氣抗性：p對圣地亞哥了解，覺得小區(qū)入住率過低p商業(yè)街多少商鋪空置，認為商鋪過于蕭條客戶語錄：“圣地亞哥這個地方我知道，我有朋友就在這邊買了，不過好像價格一直沒怎么漲?，F(xiàn)在小區(qū)入住率這么低，都沒什么人，來過一兩次，就是覺得這個地方沒人氣，店開不起來的話我投資肯定也不好賺。那些利好我知道，可是與其把錢放在這里這么久，倒不如拿去投資其他的來得更快些，即使以后要買，也要等到有人氣之后，貴點沒關系” 投資客蘇先生客戶的典型特征：未成交客戶分析未成交客戶分析商業(yè)未成交客戶對價格、地段和人氣的抗性商業(yè)未成交客戶對價格、地段和人氣的抗性較大，認為目前人氣不足以支撐現(xiàn)有價格較大，認為目

12、前人氣不足以支撐現(xiàn)有價格下半年房產現(xiàn)下行趨勢，基于投資回報的下半年房產現(xiàn)下行趨勢，基于投資回報的“未來增值性未來增值性”未被充分認可，未被充分認可， 以短期投資價值為內核的驅動力不足以短期投資價值為內核的驅動力不足現(xiàn)場人氣和展示不足，難以給到客戶購買沖動，二次上現(xiàn)場人氣和展示不足，難以給到客戶購買沖動，二次上門的可能性基本為零門的可能性基本為零前景不明前景不明不愿投資不愿投資內容不足內容不足不愿再來不愿再來目前商業(yè)外街的總價及面積段過大，不符合客戶的心理目前商業(yè)外街的總價及面積段過大，不符合客戶的心理預期預期價格抗性價格抗性不愿購買不愿購買客戶總結客戶總結社區(qū)人氣是促進購買關鍵因素，但商業(yè)街冷

13、社區(qū)人氣是促進購買關鍵因素，但商業(yè)街冷清現(xiàn)狀及高價格不能給予客戶購買信心清現(xiàn)狀及高價格不能給予客戶購買信心20內街一層短期售罄，成交關鍵在于產品性價比，內街一層短期售罄，成交關鍵在于產品性價比，內街二層滯銷，原因在于二層難以經營內街二層滯銷，原因在于二層難以經營產品去化分析產品去化分析21外街已成交為位置最好的端頭產品，成交關鍵外街已成交為位置最好的端頭產品，成交關鍵為產品價值，其余產品因捆綁高總價出現(xiàn)滯銷為產品價值，其余產品因捆綁高總價出現(xiàn)滯銷產品去化分析產品去化分析外街產品面積外街產品面積外街產品總價外街產品總價22內街一層性價比產品走量較好，外街高總內街一層性價比產品走量較好，外街高總價

14、及內街二層低價值產品去化速度緩慢價及內街二層低價值產品去化速度緩慢商業(yè)街人氣不足，客戶對商業(yè)街現(xiàn)狀缺乏商業(yè)街人氣不足，客戶對商業(yè)街現(xiàn)狀缺乏信心信心客戶對高總價具有較大的抗性，對于低總客戶對高總價具有較大的抗性，對于低總價性價比產品較為認可價性價比產品較為認可商業(yè)街人氣不足，產品缺乏競爭優(yōu)勢項目面臨高價與價值支撐不足的困境23目標分析背景分析242012年度商業(yè)營銷目標 宏觀政策背景：歐債危機、國內通脹及貨幣政策導致金融宏觀政策背景：歐債危機、國內通脹及貨幣政策導致金融緊縮持續(xù)影響市場，進而影響到客戶資金鏈緊縮持續(xù)影響市場，進而影響到客戶資金鏈25p歐洲銀行評級下降，主權債務危機明顯，銀行業(yè)開始

15、面臨“流動性短缺”歐債危機影響逐步接近次貸危機；全球經濟面臨著更多的挑戰(zhàn)，需求將顯著下行，將對中國經濟產生巨大的影響；p近期GDP、CPI數(shù)據(jù)顯示，中國經濟繼續(xù)在向“低增長，高通脹”的滯脹方向滑行，近幾年中國經濟貨幣推動型十分明顯，寬松貨幣政策帶來GDP高速增長，也帶來了通脹，預計貨幣緊縮政策將不會放松宏觀政策背景：政策調控明顯，市場反應強烈，客戶對房地產宏觀政策背景：政策調控明顯，市場反應強烈，客戶對房地產市場信心降低，觀望情緒加重市場信心降低，觀望情緒加重2620212021年上半年購房者投資比例走勢年上半年購房者投資比例走勢信貸政策對不同首付能力購房者的影響信貸政策對不同首付能力購房者的

16、影響限購政策對不同置業(yè)目的購房者的影響限購政策對不同置業(yè)目的購房者的影響大勢研判：近期政策會持續(xù)收緊，未來不夠明朗，預計未來會出大勢研判：近期政策會持續(xù)收緊，未來不夠明朗，預計未來會出現(xiàn)兩次價格觸底現(xiàn)兩次價格觸底結論：結論：20212021年底年底-2021-2021年預計會有兩次價格觸底，部分城市二次觸底的成交量可年預計會有兩次價格觸底，部分城市二次觸底的成交量可能高于一次觸底成交量，能高于一次觸底成交量，20212021年底年底-2021-2021年初或遇樓市全面回暖年初或遇樓市全面回暖28客戶資金受影響客戶資金受影響: :經濟形勢下行態(tài)勢明顯經濟形勢下行態(tài)勢明顯和銀行的緊縮政策導致和銀行

17、的緊縮政策導致客戶現(xiàn)金流受到限制客戶現(xiàn)金流受到限制客戶心態(tài)受影響客戶心態(tài)受影響：受房價下行預期和經濟受房價下行預期和經濟悲觀看法，客戶觀望情悲觀看法，客戶觀望情緒正在不斷增強緒正在不斷增強29說明：說明： 可售商鋪西座平面圖東座一層平面圖東座二層平面圖除東座內街一層外，商業(yè)街其他產品均有大量庫存除東座內街一層外，商業(yè)街其他產品均有大量庫存累計可售東座共累計可售東座共35間，西座整棟，總銷金額約間，西座整棟，總銷金額約1億億 目前庫存主要集中在外街捆綁高總價和內街目前庫存主要集中在外街捆綁高總價和內街位置較差的二層等低性價比產品位置較差的二層等低性價比產品30東座外街上下捆綁單元，屬于市場上的大

18、面東座外街上下捆綁單元，屬于市場上的大面積高總價產品，此類產品市場去化速度緩慢積高總價產品，此類產品市場去化速度緩慢庫存主力面積段：庫存主力面積段： 97-130平庫存產品均價：庫存產品均價： 1萬8左右總價總價200200萬左右產品占絕大多數(shù)萬左右產品占絕大多數(shù)120120以上大面積產品占絕大多數(shù)以上大面積產品占絕大多數(shù)商業(yè)街外街產品靠近角嵩路，昭示性及通達性較好，捆綁銷售面積大，總價高此類大面積產品大面積產品在島外市場去化速度緩慢！島外市場去化速度緩慢！外街庫存情況外街庫存情況31東座內街庫存通達性和昭示性較差，產品價東座內街庫存通達性和昭示性較差，產品價值較低，難以得到客戶認可值較低，難

19、以得到客戶認可庫存主力面積段：庫存主力面積段： 60-80平庫存產品均價：庫存產品均價： 1萬2左右內街庫存情況內街庫存情況商業(yè)街內街二層產品本身符合市場主流去化產品范圍通達性和昭示性差，導致了其去化緩慢通達性和昭示性差，導致了其去化緩慢32庫存主力面積段：庫存主力面積段： 1000平左右?guī)齑娈a品均價：庫存產品均價： 1萬1左右西座產品總價過高，且一二層需帶長期租約西座產品總價過高，且一二層需帶長期租約出售，現(xiàn)無客戶接受出售，現(xiàn)無客戶接受西座庫存情況西座庫存情況商業(yè)街西座一二層已經租給新華都，三四層空置，每層總價均在7百萬以上屬于整體市場難以去化的高價產品屬于整體市場難以去化的高價產品33世聯(lián)

20、觀點：鑒于目前市場商業(yè)情況及產品特殊性建議重新對剩余庫存產品進行組合！34核心問題營銷方向價值梳理：客戶對遠期價值無明顯感知，商業(yè)街人氣因素是成交價值梳理：客戶對遠期價值無明顯感知，商業(yè)街人氣因素是成交的關鍵，在無法吸引外部客戶的短期內，的關鍵，在無法吸引外部客戶的短期內，社區(qū)人氣成為關注焦點社區(qū)人氣成為關注焦點35項目現(xiàn)狀：項目整體接近尾盤，難以大額投入營銷成本打造商業(yè)街項目現(xiàn)狀：項目整體接近尾盤，難以大額投入營銷成本打造商業(yè)街人氣；社區(qū)整體交房兩年，短期內難以有效提升入住率人氣；社區(qū)整體交房兩年，短期內難以有效提升入住率36面臨圣地亞哥尾盤營銷費用有限圣地亞哥交房兩年短期內難以提升入住率3

21、738人群消費商家經營良性運作，促進成交39價值構建促進成交營銷鋪排40p 招商部門成立p 招商工作開展p 招商方案建議p 相關配合動作41招商部門成立：將現(xiàn)有的招商信息欄升級為正式招商部門，給招商部門成立：將現(xiàn)有的招商信息欄升級為正式招商部門，給予客戶有專門部門負責招商的感知予客戶有專門部門負責招商的感知求租信息欄求租信息欄營銷中心控臺實景圖營銷中心控臺實景圖升級為升級為招商部招商部展示牌展示牌移除移除相關物料：招商手冊、業(yè)態(tài)規(guī)劃圖相關物料：招商手冊、業(yè)態(tài)規(guī)劃圖42招商工作展開：立足于業(yè)主進行全面挖掘，外部進行中大型主招商工作展開：立足于業(yè)主進行全面挖掘，外部進行中大型主力店的洽談，并定期通

22、過短信釋放相關信息力店的洽談，并定期通過短信釋放相關信息業(yè)主挖掘通過業(yè)主調查問卷、短信發(fā)送、call客等方式挖掘業(yè)主中希望經營的人群外部拓展通過對主力店的中大型經營商家進行洽談引入信息釋放把每個階段招商的進度融入到商業(yè)信息中通過短信進行釋放43招商方案建議：在符合業(yè)態(tài)規(guī)劃的前提下，針對業(yè)主經營和主招商方案建議：在符合業(yè)態(tài)規(guī)劃的前提下，針對業(yè)主經營和主力店給予優(yōu)惠，降低進駐門檻，推動商鋪經營力店給予優(yōu)惠，降低進駐門檻，推動商鋪經營業(yè)主經營優(yōu)惠業(yè)主經營優(yōu)惠 ）主力店進駐優(yōu)惠主力店進駐優(yōu)惠新出租商鋪出售建議新出租商鋪出售建議業(yè)主將自行收取出租新出租商鋪的所有租金在租約期內，租金不足5%年回報率的進行

23、折扣返還（例如租金僅達年回報率2%，租期2年，則將進行（5%-2%）*2=6%的折扣返還，即94折）在租約期內，若租金超過5%年回報率，則全部由業(yè)主自行收取對于尚未出售的商鋪，優(yōu)先考慮業(yè)主經營，提供提供1 1個月的試經營期限個月的試經營期限，不收取租金等任何費用，在試經營期結束后，視其經營業(yè)績，若業(yè)績不佳，將更換該業(yè)主，若業(yè)績，若業(yè)績良好，該業(yè)主將擁有優(yōu)先租賃的權利良好，該業(yè)主將擁有優(yōu)先租賃的權利（業(yè)績考量以不定期抽查人流量為依據(jù)，將提前告知）對于尚未出售的商鋪，提供裝修提供裝修期的租金免除期的租金免除，具體租金分別洽談，并配合商家開業(yè)等舉辦活動配合商家開業(yè)等舉辦活動進行推廣宣傳進行推廣宣傳

24、44相關活動配合：圍繞招商工作的開展，進行以商業(yè)街經營為主相關活動配合：圍繞招商工作的開展，進行以商業(yè)街經營為主題的周末系列旺場活動題的周末系列旺場活動45沿街及主路口重新裹上金布，打造商業(yè)氛圍創(chuàng)意指示牌，吸引來往客戶眼球，路牌內容為商業(yè)價值點相關展示配合：結合招商工作持續(xù)進行的主題，點式覆蓋，更相關展示配合：結合招商工作持續(xù)進行的主題，點式覆蓋，更新現(xiàn)有陳舊包裝，營造商業(yè)氛圍新現(xiàn)有陳舊包裝，營造商業(yè)氛圍招商部招商部西岸西岸街區(qū)街區(qū)46p 人氣聚集p 人流引導已在經營未售招租已售未經營老人活動中心47人氣聚集：目前已開商鋪集中在商業(yè)街西側，將在東側進行人人氣聚集：目前已開商鋪集中在商業(yè)街西側，

25、將在東側進行人氣吸引，形成消費動線氣吸引，形成消費動線消費動線人氣營造關鍵點：已售商鋪的經營及外街能帶動人氣的“主力店”的進駐48人氣聚集：選取外街店面作為圣地亞哥社區(qū)活動中心，配備休人氣聚集：選取外街店面作為圣地亞哥社區(qū)活動中心，配備休閑設施促進人流聚集閑設施促進人流聚集基本情況：目前居住在圣地亞哥的居民中，50歲以上的人群據(jù)達到了40%以上，因此如何能把他們吸引到商業(yè)街過來就顯得至關重要。社區(qū)活動中心：作為目前社區(qū)主要的娛樂場所，深受中老年人喜愛，尤其是麻將等游戲參與度極高，能極大吸引老年人前來休閑娛樂，從而帶動商業(yè)街的人氣。圣地亞哥社區(qū)圣地亞哥社區(qū)49人流引導：規(guī)避目前小區(qū)過大，到達商業(yè)

26、街不便的弊端，提供人流引導：規(guī)避目前小區(qū)過大，到達商業(yè)街不便的弊端，提供電瓶車吸引社區(qū)居民前來消費電瓶車吸引社區(qū)居民前來消費圣地亞哥占地約40萬平米，小區(qū)過大，居住分散，不方便業(yè)主到達商業(yè)街消費，導致業(yè)主消費不便和商業(yè)街人氣蕭條建議提供1至2輛電瓶車定期在社區(qū)內部往返于小區(qū)和內部往返于小區(qū)和商業(yè)街之間商業(yè)街之間，方便業(yè)主到達商業(yè)街，促進商業(yè)街人氣及消費電瓶車線路建議電瓶車線路建議50p 低成本推廣p 吸引上門低成本渠道釋放信息關鍵動作社區(qū)巡展軟文炒作Call客持續(xù)短信發(fā)送51p 上門禮品p 旺場活動吸引客戶上門關鍵動作所有價值構建旨在吸引客戶52建發(fā)社區(qū)巡展：選取建發(fā)島內人氣較旺的小區(qū)進行西岸

27、街區(qū)社建發(fā)社區(qū)巡展：選取建發(fā)島內人氣較旺的小區(qū)進行西岸街區(qū)社區(qū)巡展，吸引建發(fā)老客戶及來往客戶區(qū)巡展，吸引建發(fā)老客戶及來往客戶巡展地點：建發(fā)各小區(qū)巡展方式：在小區(qū)主入口設立西岸街區(qū)大型展板，起著戶外廣告牌的作用，銷售人員在各個小區(qū)輪流進行巡展和派發(fā)傳單目標客戶群：建發(fā)老客戶及來往行人持續(xù)軟文炒作：通過網絡持續(xù)發(fā)布商業(yè)街軟文，放大項目持續(xù)軟文炒作：通過網絡持續(xù)發(fā)布商業(yè)街軟文，放大項目區(qū)域利好因素區(qū)域利好因素主要內容：向客戶闡述住房和商業(yè)的投資特性，對市場形勢作出預測，恢復客戶對市場的信心，而后著重廈漳跨海大橋通車帶來的變革。系列主題：2月份：2021年房產走勢預測35月份：商業(yè)、住宅兩架馬車撬動市

28、場冰期6-8月份：廈漳跨海大橋通車，又一條財富大道短信短信callcall客持續(xù)：持續(xù)進行短信、客持續(xù)：持續(xù)進行短信、callcall客進行推廣，釋放商客進行推廣，釋放商業(yè)信息，積蓄意向客戶業(yè)信息，積蓄意向客戶發(fā)送時間：將發(fā)送計劃調整為周三、周六2次內容提要：以西岸街區(qū)招商、政策或區(qū)域利好信息為主作用：便于銷售代表在周末之前跟蹤進線客戶，促使其周末上門，充分利用客戶資源。Call人群：前期所有進線及持有的其他項目call名單Call客方式：每人每天30組，并每天總結統(tǒng)計效果和問題匯總至銷售經理邀約上門時間：盡量邀約至周末&活動期間最佳From：建發(fā)房產建發(fā)西岸街區(qū)，坐享萬人社區(qū)千萬消費

29、，不限購，低總價，等你來搶！詳詢建發(fā)西岸街區(qū)，坐享萬人社區(qū)千萬消費，不限購，低總價，你媽喊你來搶店面！上門禮品：在周末及商業(yè)街開放等重要節(jié)點，利用上門禮品作為上門禮品：在周末及商業(yè)街開放等重要節(jié)點，利用上門禮品作為驅動力，吸引意向客戶上門驅動力，吸引意向客戶上門u基本情況：由于項目地處廈漳交界，屬于郊區(qū)商業(yè)，客戶上門量一直處于較低狀態(tài)，為增加意向客戶的上門量，選取適當?shù)纳祥T禮品成為了促使客戶上門的有效途徑u操作方式：當銷售代表判斷客戶為意向客戶時，可以向其說明上門禮品事宜，待客戶上門后向銷售經理申請55圣地亞哥抱枕圣地亞哥保溫杯50元移動充值卡活動吸引：在商業(yè)街重大節(jié)點舉辦大型活動，以展示商業(yè)

30、街人氣活動吸引：在商業(yè)街重大節(jié)點舉辦大型活動，以展示商業(yè)街人氣的活動形式為主的活動形式為主56大型活動主題二：西岸街區(qū)商鋪簽約儀式暨二期公開儀式活動時間：7月初大型活動主題一：圣地亞哥社區(qū)活動中心揭牌儀式活動時間：3月底商家入駐授牌商家入駐授牌57如何提高成單率？ 進行產品的重新組合，以匹配目前市場容易接受進行產品的重新組合，以匹配目前市場容易接受的總價范圍的總價范圍58島外：總價島外：總價150150萬以下的商鋪接受度高萬以下的商鋪接受度高島外：面積島外：面積8080以下的商鋪去化快以下的商鋪去化快將價值較高產品和價值較低產品進行組合，少量分將價值較高產品和價值較低產品進行組合，少量分散推售

31、，實現(xiàn)整體均勻去化散推售，實現(xiàn)整體均勻去化591-3月份主推4-6月份主推7-9月份主推1-9月份主推東座一層平面圖東座一層平面圖東座二層平面圖東座二層平面圖外街二層去化：將外街分拆銷售，下調價格后通過外街二層去化：將外街分拆銷售，下調價格后通過和外街一層以及內街二層的價格對比促進去化和外街一層以及內街二層的價格對比促進去化60東座一層平面圖東座一層平面圖東座二層平面圖東座二層平面圖60萬萬120-150萬萬100-110萬萬30萬萬120-150萬萬50萬萬30萬萬55萬萬75-85萬萬75-85萬萬80-130萬萬75-100萬萬外街二層總價約為一層的外街二層總價約為一層的50%50%，但

32、與內街一層差距不明顯，建議，但與內街一層差距不明顯，建議下調二層價格至與內街一層有下調二層價格至與內街一層有 明顯差距，明顯差距，調整幅度約調整幅度約5%5%內街二層去化：優(yōu)先考慮整體打包出租給中大型商內街二層去化：優(yōu)先考慮整體打包出租給中大型商家經營，并適當下調價格至低于外街二層總價家經營，并適當下調價格至低于外街二層總價61經營人氣經營人氣優(yōu)先考慮整體打包出租保證租金回報為5%每年價格調整價格調整上調已售內街一層作為對比上調內街二層價格明顯低于外上調內街二層價格明顯低于外街一層，下調幅度約街一層，下調幅度約10%10%62西座面積大，總價高，建議對外口徑為新華都部西座面積大，總價高，建議對

33、外口徑為新華都部分持有，三四層引進主力店后再推售新華都部分分持有，三四層引進主力店后再推售新華都部分對外口徑：對外口徑：建發(fā)持有經營，將大力發(fā)展，為業(yè)主提供服務主力店引進：主力店引進：引進大型主力店，帶動商業(yè)街人氣的同時，促進銷售主力店方向：主力店方向：醫(yī)院、經濟型酒店、KTV63打造具有戰(zhàn)斗力的團隊，做好激勵，后期進行團打造具有戰(zhàn)斗力的團隊，做好激勵，后期進行團隊整合隊整合20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/64第一階段（1-3月）：借助一期招商，打破銷售冰期重要節(jié)點重要節(jié)點主推產品主推產品關鍵動作關鍵動作1月2月3月東座內外街部分組合產品、小廣場產品、西座東座內外街部分組合產品、小廣場產品、西座西岸街區(qū)一期商鋪簽約儀式一期招商大會東座一層東座二層媒體渠道