淮南房地產(chǎn)發(fā)展研究課件

1、淮南房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)研究淮南房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)研究PART-01PART-01：淮南城市概況淮南城市概況PART-02PART-02：淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析PARTPART-03-03：淮南樓市區(qū)域分析淮南樓市區(qū)域分析n 淮南歷史悠久、立市年輕，資源優(yōu)勢(shì)突出淮南歷史悠久、立市年輕，資源優(yōu)勢(shì)突出n 我國我國5353座特大城市之一，享有地方立法權(quán)座特大城市之一，享有地方立法權(quán)n 淮南近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅速淮南近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅速n 合淮加速同城化，發(fā)展?jié)摿薮蠛匣醇铀偻腔l(fā)展?jié)摿薮蠡茨铣鞘懈艣r淮南城市概況區(qū)位:淮南市位于安徽省中部偏北，東接滁州，南臨合肥，西南與六安相連，西及西北與

2、阜陽交界，東北與蚌埠相交。面積:全市總面積2596.4平方公里，其中市區(qū)面積1566.4平方公里，鳳臺(tái)縣面積1030平方公里。建成區(qū)面積89.44平方公里。 人口:2010年末全市總?cè)丝?42.5萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口113.3萬人，常住人口230萬人。全市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員(不含私營個(gè)體)約30萬人，煤炭行業(yè)從業(yè)人員約煤炭行業(yè)從業(yè)人員約1212萬人，占比萬人，占比40%40%。產(chǎn)業(yè):淮南作為我國東部地區(qū)資源重鎮(zhèn),具有無可比擬的煤炭資源優(yōu)勢(shì),煤炭遠(yuǎn)景儲(chǔ)量444億噸,探明儲(chǔ)量153億頓,占華東地區(qū)的32%，占全國19%.煤炭行業(yè)的拉動(dòng)作用明顯?；茨系靥幇不帐≈斜辈?，為淮南地處安徽省中北部，為中國億噸

3、煤基地、華東火電基地和煤化中國億噸煤基地、華東火電基地和煤化工基地工基地的的“三大基地三大基地”淮南城市現(xiàn)狀淮南城市現(xiàn)狀淮南依煤礦建市、隨礦建鎮(zhèn)，形成了點(diǎn)多線長(zhǎng)、城鄉(xiāng)交錯(cuò)，淮南依煤礦建市、隨礦建鎮(zhèn)，形成了點(diǎn)多線長(zhǎng)、城鄉(xiāng)交錯(cuò)， “大分散、小大分散、小集中集中”的城市格局，導(dǎo)致城市的要素集聚和經(jīng)濟(jì)輻射功能較弱。的城市格局，導(dǎo)致城市的要素集聚和經(jīng)濟(jì)輻射功能較弱。城鎮(zhèn)規(guī)模偏小、建設(shè)水平較低城鎮(zhèn)規(guī)模偏小、建設(shè)水平較低淮南在清代末年因煤礦而建鎮(zhèn)；主力礦井9座，主要為謝一礦、謝二礦、顧橋、新集等礦井；由于礦區(qū)分布不集中，除了主城區(qū)外，隨礦建鎮(zhèn)的城市發(fā)展模式就形成了點(diǎn)多線長(zhǎng)，城鄉(xiāng)交錯(cuò)，大分散、小集中的城市格局

4、；淮南城市化水平滯后，城市化率與工業(yè)化率之比僅為1.14，低于國際上公認(rèn)比值1.42.5的合理范圍?；茨铣鞘鞋F(xiàn)狀淮南城市現(xiàn)狀目前淮南市政府位于田家庵區(qū)洞山路；商業(yè)中心主要集中于“商貿(mào)”，包括家樂福、肯德基等聚集人氣的商業(yè)；根據(jù)預(yù)測(cè)，到2020年淮南市人口發(fā)展到290萬人，其中城鎮(zhèn)人口249萬人。城鎮(zhèn)人口規(guī)模的擴(kuò)大必然要求用地空間相應(yīng)擴(kuò)大。田家庵區(qū)是目前淮南行政中心、商業(yè)中心，密集程度高。但規(guī)劃凌亂，整個(gè)田家庵區(qū)是目前淮南行政中心、商業(yè)中心，密集程度高。但規(guī)劃凌亂，整個(gè)區(qū)域可共發(fā)展的空間狹小，已無法滿足現(xiàn)有的發(fā)展需求區(qū)域可共發(fā)展的空間狹小，已無法滿足現(xiàn)有的發(fā)展需求大通濕地生態(tài)區(qū)承擔(dān)著中心老城大通

5、濕地生態(tài)區(qū)承擔(dān)著中心老城區(qū)人口外溢的重任。區(qū)人口外溢的重任?？闯鞘泻暧^經(jīng)濟(jì)看城市宏觀經(jīng)濟(jì)尋找城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的房地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)會(huì)尋找城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的房地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)會(huì)2010年，淮南市經(jīng)濟(jì)總量突破600億元大關(guān)， GDP增長(zhǎng)率均保持在13%以上，淮南市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展階淮南市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展階段。段。20102010年淮南人口年淮南人口242.5242.5萬，人均萬，人均GDPGDP約約2400024000元，折合元，折合37003700美元。美元。 淮南淮南GDP產(chǎn)業(yè)比重產(chǎn)業(yè)比重淮南屬于典型的工業(yè)城市淮南屬于典型的工業(yè)城市, , 第二產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位越來越明顯。第二產(chǎn)業(yè)作

6、為支柱產(chǎn)業(yè)的地位越來越明顯。2004年以來，淮南市加快國企改革，煤、電、化三大支柱產(chǎn)業(yè)作用顯著增強(qiáng)，較大地拉升第二產(chǎn)業(yè)比重。第二產(chǎn)業(yè)比重由2004年的52%上升到2010年的64.4%。農(nóng)業(yè)等第一產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步下降，2010年降至7.8%。第二產(chǎn)業(yè)成為淮南主要經(jīng)濟(jì)支撐產(chǎn)業(yè)。第二產(chǎn)業(yè)以初級(jí)加工制造業(yè)和原材料制造業(yè)為主，受周邊城市相關(guān)下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響較大第二產(chǎn)業(yè)以初級(jí)加工制造業(yè)和原材料制造業(yè)為主，受周邊城市相關(guān)下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響較大 城市化進(jìn)程城市化進(jìn)程20102010年淮南城市化率達(dá)到年淮南城市化率達(dá)到47%47%，處于城市化進(jìn)程加速階段，處于城市化進(jìn)程加速階段，預(yù)計(jì)未來淮南城預(yù)計(jì)未來淮南城市

7、規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大。市規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大。 淮南市歷年全市人口數(shù)及構(gòu)成（萬人）年份年末總?cè)丝谵r(nóng)業(yè)人口比重（%）非農(nóng)業(yè)人口比重（%）2004年233.58172.8654.74105.7245.262005年235.78129.1254.76106.6645.242006年237.9129.4454.41108.4645.592007年239.42128.7253.76110.746.242008年240.88127.953.1112.9846.92009年242.5129.253.28113.346.722010年242.5129.253.28113.346.72人均可支配收入人均可支配收入200

8、42004年至年至20102010年，淮南人均收入增幅超過年，淮南人均收入增幅超過100%100%，基本以每年，基本以每年10001000元的速度元的速度提升，這主要得益于依靠煤炭、電力以及化工等行業(yè)職工工資的拉升。提升，這主要得益于依靠煤炭、電力以及化工等行業(yè)職工工資的拉升。社會(huì)財(cái)富迅速積累，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。社會(huì)財(cái)富迅速積累，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。規(guī)劃變革規(guī)劃變革1220072007年淮南市提出了年淮南市提出了“合淮同城化合淮同城化”，中心城區(qū)主要向南發(fā)展，在舜耕山以南，中心城區(qū)主要向南發(fā)展，在舜耕山以南形成新城區(qū)。形成新城區(qū)。大通濕地生態(tài)區(qū)成為

9、連接新老城區(qū)的橋梁，左右逢源。大通濕地生態(tài)區(qū)成為連接新老城區(qū)的橋梁，左右逢源。西部城區(qū)西部城區(qū)居住用地居住用地1184.341184.34公公頃，人口容量頃，人口容量3838萬萬人左右人左右東部城區(qū)（主城區(qū)）東部城區(qū)（主城區(qū)）居住用地居住用地2415.332415.33公頃，人口公頃，人口容量容量7777萬人左右。萬人左右。山南新區(qū)山南新區(qū)居住用地居住用地1578.361578.36公頃，人口容量公頃，人口容量6060萬人左右萬人左右城市空間布局城市空間布局13隨著淮南城市隨著淮南城市“東進(jìn)、南擴(kuò)、西調(diào)、北聯(lián)東進(jìn)、南擴(kuò)、西調(diào)、北聯(lián)”，大通濕地生態(tài)區(qū)的在大淮南的大通濕地生態(tài)區(qū)的在大淮南的“中心中

10、心”區(qū)位優(yōu)勢(shì)將更加凸顯。區(qū)位優(yōu)勢(shì)將更加凸顯。由于各種原因的制約，由于各種原因的制約，山南新區(qū)的發(fā)展將是一山南新區(qū)的發(fā)展將是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，田家庵個(gè)長(zhǎng)期的過程，田家庵的中心地位在近期不會(huì)的中心地位在近期不會(huì)改變。改變。原因1：跨越式發(fā)展需進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)期的大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)原因2：淮南人口增長(zhǎng)緩慢，山南新區(qū)人口積累需經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間原因3：淮南發(fā)展主要依托淮礦，其留守山北使得城市重心難以南移。皖江城市帶皖江城市帶 皖江城市帶在空間布局上以沿長(zhǎng)江一線為發(fā)展軸,以合肥和蕪湖兩市為“雙核，以滁州和宣城兩市為“雙翼，構(gòu)筑“一軸雙核兩翼”產(chǎn)業(yè)分布的新格局。包括合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶、池州、巢湖、滁州、宣城

11、九市,以及六安市的金安區(qū)和舒城縣。目的目的 規(guī)劃明確將皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)定位為合作發(fā)展的先行區(qū)、科學(xué)發(fā)展的試驗(yàn)區(qū)、中部地區(qū)崛起的重要增長(zhǎng)極、全國重要的先進(jìn)制造業(yè)和服務(wù)業(yè)基地。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)明確把裝備制造業(yè)、原材料產(chǎn)業(yè)、輕紡產(chǎn)業(yè)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)作為重點(diǎn)發(fā)展的六大支柱產(chǎn)業(yè),在皖江沿岸適宜開發(fā)地區(qū)高水平地規(guī)劃建設(shè)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的集中區(qū),以適應(yīng)產(chǎn)業(yè)大規(guī)模、集群式轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) 皖江城市帶是長(zhǎng)三角向中西部地區(qū)實(shí)施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和輻射的最佳區(qū)域,具有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、要素成本低、配套能力強(qiáng)等綜合優(yōu)勢(shì)。“合淮工業(yè)走廊合淮工業(yè)走廊”已被確定為已被確定為

12、皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的示范區(qū)，皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的示范區(qū)，20102010年年1 1月月2323日，日，合淮同城化工業(yè)走廊規(guī)劃通過審批合淮同城化工業(yè)走廊規(guī)劃通過審批，合淮同城化戰(zhàn)略構(gòu)想開始走向現(xiàn)，合淮同城化戰(zhàn)略構(gòu)想開始走向現(xiàn)實(shí)。實(shí)?；茨习l(fā)展戰(zhàn)略淮南發(fā)展戰(zhàn)略淮南經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，顯示淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)發(fā)展期，生存、改善型需求兼有淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)發(fā)展期，生存、改善型需求兼有淮南屬于典型的工業(yè)城市，以初級(jí)加工制造業(yè)和原材料制造業(yè)為主，受周邊城市下游產(chǎn)業(yè)發(fā)以初級(jí)加工制造業(yè)和原材料制造業(yè)為主，受周邊城市下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響較大展的影響較大淮南正處于城市化進(jìn)程的加速階段，預(yù)計(jì)未來幾年城市規(guī)模

13、將進(jìn)一步擴(kuò)大城市規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大淮南市人均可支配收入均呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，社會(huì)財(cái)富迅速積累，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了有力支持。供了有力支持。正在實(shí)踐中的合淮同城一體化，為淮南帶來了新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和發(fā)展動(dòng)力；而大通濕地生態(tài)區(qū)大通濕地生態(tài)區(qū)將承擔(dān)起將承擔(dān)起“緩解城市擴(kuò)容壓力緩解城市擴(kuò)容壓力”與與“構(gòu)建新老城區(qū)橋梁構(gòu)建新老城區(qū)橋梁”的雙重功能。的雙重功能。宏觀背景分析對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響宏觀背景分析對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響PART-01PART-01：淮南城市概況淮南城市概況PART-02PART-02：淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析PARTPART-03-03：淮南樓市區(qū)域分析淮南

14、樓市區(qū)域分析淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)迅速淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)迅速n從從20082008年開始，淮南房地產(chǎn)資產(chǎn)年開始，淮南房地產(chǎn)資產(chǎn)投資明顯增大，年均增幅達(dá)投資明顯增大，年均增幅達(dá)40%40%以上，以上，進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展期。進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展期。n 20102010年開始，房地產(chǎn)投資增幅高年開始，房地產(chǎn)投資增幅高達(dá)達(dá)43.2%43.2%，超過，超過78.378.3億元。億元。房地產(chǎn)投資狀況房地產(chǎn)投資狀況淮南市2010-2012年住房建設(shè)年度計(jì)劃（單位：萬平方米）年度商品住房保障性住房合計(jì)2010280130.4410.4201132042.8362.8201232434.8358.8合計(jì)924208113

15、2淮南市2010-2012年建設(shè)用地年度計(jì)劃（單位：公頃）年度商品住房用地保障性住房用地合計(jì)用地201017574249201120026226201220322225合計(jì)578122700淮南淮南2010-20122010-2012計(jì)劃供地總量計(jì)劃供地總量700700公頃（折合公頃（折合1050010500畝），普通商品房年供應(yīng)量畝），普通商品房年供應(yīng)量約約300300萬萬數(shù)據(jù)來源：淮南市城市規(guī)劃局?jǐn)?shù)據(jù)來源：淮南市城市規(guī)劃局p 土地供應(yīng)充足，成交量連年增長(zhǎng)；土地供應(yīng)充足，成交量連年增長(zhǎng)；p 已成交土地動(dòng)工比例較低，竣工地塊更少；已成交土地動(dòng)工比例較低，竣工地塊更少；p 后續(xù)供應(yīng)充足，但成交量

16、預(yù)計(jì)仍將冷淡；成交之后是否得到及時(shí)開發(fā)，和房地產(chǎn)市場(chǎng)今后的后續(xù)供應(yīng)充足，但成交量預(yù)計(jì)仍將冷淡；成交之后是否得到及時(shí)開發(fā)，和房地產(chǎn)市場(chǎng)今后的發(fā)展?fàn)顩r有密切關(guān)系，有待于進(jìn)一步觀察。發(fā)展?fàn)顩r有密切關(guān)系，有待于進(jìn)一步觀察。土地市場(chǎng)狀況土地市場(chǎng)狀況住宅成交面積住宅成交面積價(jià)格價(jià)格2010年1月-2011年11月淮南市商品住宅銷售面積-價(jià)格關(guān)系走勢(shì)圖20112011年年1 1月至月至1111月，成交量下跌明顯，但價(jià)格依然維持高位盤整態(tài)勢(shì)月，成交量下跌明顯，但價(jià)格依然維持高位盤整態(tài)勢(shì)p 11月份淮南市住宅成交1239套，成交面積12.71萬方，從每周的銷售情況來看，11月前兩周的成交套數(shù)與后兩周的反差較大。

17、前兩周的成交套數(shù)明顯高于后兩周 。原因分析：應(yīng)該是10月份未能完成的部分商品房成交的延續(xù)造成。后兩周的成交情況一片慘淡，與淮南購房者濃厚的觀望情緒有關(guān)。p 11月份淮南住宅成交均價(jià)4144元/平米，環(huán)比上月下跌1.5%，11月的住宅銷售量和均價(jià)波動(dòng)都比較明顯。但從今年來看，均價(jià)較為穩(wěn)定控制在4000至4300之間。p 其中8月份在1-11月中，銷售面積、套數(shù)及均價(jià)處于平均位置，以下我們將以8月份的具體數(shù)據(jù)為重要分析對(duì)象住宅供求關(guān)系住宅供求關(guān)系20112011年年8 8月供求比月供求比0.760.76，淮南樓市表面呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，但我們認(rèn)為，深，淮南樓市表面呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，但我們認(rèn)為，深

18、層原因更多在于部分項(xiàng)目有意調(diào)整了推盤節(jié)奏。層原因更多在于部分項(xiàng)目有意調(diào)整了推盤節(jié)奏。p 8月份淮南市住宅供應(yīng)面積為12.73萬方，環(huán)比降幅為33.14%，同比降幅為40.26。供應(yīng)主要集中在田家庵區(qū)的信宜四季城（供應(yīng)2.4萬方）和山水居（供應(yīng)3.5萬方），此外謝家集區(qū)的西部商貿(mào)文化城供應(yīng)3.1萬方，此三盤的供應(yīng)量已占淮南供應(yīng)量的70.70%。p 8月份淮南住宅成交面積16.75萬方，環(huán)比上個(gè)月降幅為9.12%，同比去年8月份漲幅為23.34%。多多/高層銷售狀況高層銷售狀況20112011年以來，多層因供應(yīng)總量減少，導(dǎo)致量跌價(jià)升；高層則供大年以來，多層因供應(yīng)總量減少，導(dǎo)致量跌價(jià)升；高層則供大于

19、銷，導(dǎo)致價(jià)格增幅不大。于銷，導(dǎo)致價(jià)格增幅不大。p 8月份淮南多層住宅成交面積24094平米，環(huán)比上月降幅為56.38%，同比去年8月份降幅為60.38%；8月份成交均價(jià)為3582元/平米，環(huán)比上月漲幅為0.99%，同比去年8月份漲幅為5.32%。p 8月份淮南高層住宅成交面積為143445平米，環(huán)比上月漲幅為11.11%，同比去年8月份漲幅為91.24%；8月份成交均價(jià)為4245元/平米，環(huán)比上月降幅為0.09%，同比去年8月漲幅為18.33%。區(qū)域成交狀況（田家庵區(qū)）區(qū)域成交狀況（田家庵區(qū)）田家庵區(qū)歷來是淮南樓市的中堅(jiān)。但田家庵區(qū)歷來是淮南樓市的中堅(jiān)。但20112011年年5 5月后，區(qū)內(nèi)項(xiàng)

20、目后月后，區(qū)內(nèi)項(xiàng)目后勁乏力，預(yù)示中心城區(qū)土地和住宅價(jià)格將因稀少而珍貴。勁乏力，預(yù)示中心城區(qū)土地和住宅價(jià)格將因稀少而珍貴。p 8月份淮南市田家庵區(qū)成交面積5.78萬方，環(huán)比上月降幅為32.28%，同比去年8月份降幅為22.87%。p 8月份淮南田家庵區(qū)成交面積占淮南成交面積的0.34,6-8月份連續(xù)三個(gè)月該區(qū)銷售占比持續(xù)下滑。區(qū)域價(jià)格狀況（田家庵區(qū)）區(qū)域價(jià)格狀況（田家庵區(qū)）目前中心城區(qū)物業(yè)以多層、小高層為主，產(chǎn)品相對(duì)單一，隨著后目前中心城區(qū)物業(yè)以多層、小高層為主，產(chǎn)品相對(duì)單一，隨著后期產(chǎn)品的升級(jí)，中心城區(qū)價(jià)格將迎來新的躍升。期產(chǎn)品的升級(jí)，中心城區(qū)價(jià)格將迎來新的躍升。p 8月份淮南田家庵區(qū)住宅的成

21、交均價(jià)為4357元/平米，環(huán)比上月漲幅為4.5%，同比去年8月份漲幅為12.23%區(qū)域成交狀況（山南新區(qū)）區(qū)域成交狀況（山南新區(qū)）政策高壓之下，熱點(diǎn)板塊山南新區(qū)成交量及比重也呈下跌之勢(shì)。政策高壓之下，熱點(diǎn)板塊山南新區(qū)成交量及比重也呈下跌之勢(shì)。p 8月份淮南山南新區(qū)住宅成交面積為4.43萬方，環(huán)比上月降幅為26.45%，同比去年8月份漲幅為7.03%。p 8月份山南新區(qū)住宅的成交量占淮南市住宅成交量的0.26，在田家庵區(qū)成交占比下跌的情況下，山南的成交占比也同時(shí)出現(xiàn)下滑，對(duì)于淮南房產(chǎn)以此兩區(qū)為發(fā)展重點(diǎn)的形式下，謝家集區(qū)的發(fā)展不可小視。區(qū)域價(jià)格狀況（山南新區(qū)）區(qū)域價(jià)格狀況（山南新區(qū)）山南新區(qū)以別墅

22、、花園洋房等高端產(chǎn)品成就價(jià)格領(lǐng)跑者。山南新區(qū)以別墅、花園洋房等高端產(chǎn)品成就價(jià)格領(lǐng)跑者。p 8月份淮南山南新區(qū)成交均價(jià)為5288元/平米，環(huán)比上月漲幅為7.45%，同比去年8月份漲幅為18.08%。戶型結(jié)構(gòu)戶型結(jié)構(gòu)p 戶型結(jié)構(gòu)以70-110M2的2室2廳和3室2廳為供應(yīng)主力；p 從銷售結(jié)果來看，消費(fèi)者對(duì)各類戶型的接收度均較好。 20102010年年-2011-2011年淮南各類戶型供銷比較年淮南各類戶型供銷比較 數(shù)據(jù)來源：淮南房管局資料 PART-01PART-01：淮南城市概況淮南城市概況PART-02PART-02：淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析PARTPART-03-03：淮南樓市區(qū)

23、域分析淮南樓市區(qū)域分析中心城區(qū)形成三大熱點(diǎn)板塊：田家庵區(qū)、山南新區(qū)、東部新區(qū)中心城區(qū)形成三大熱點(diǎn)板塊：田家庵區(qū)、山南新區(qū)、東部新區(qū)東部新區(qū)東部新區(qū)/ /經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)田家庵區(qū)田家庵區(qū)山南新區(qū)山南新區(qū)田家庵區(qū)（中心板塊）：城市核心，區(qū)域成熟，價(jià)值突出田家庵區(qū)（中心板塊）：城市核心，區(qū)域成熟，價(jià)值突出區(qū)域形象：區(qū)域形象：淮南一直的城市中心，區(qū)域內(nèi)行政、商務(wù)、購物等功能集中，人口密度高，但是建筑老舊，形象一半，目前正在積極尋求改造道路交通：道路交通：路網(wǎng)密集，公共交通暢達(dá)，但是路面較窄，高峰時(shí)易阻塞配套設(shè)施：配套設(shè)施：醫(yī)療、教育、商務(wù)、購物等配套齊全物業(yè)類型：物業(yè)類型：小高層、高層為主規(guī)模：中大規(guī)模價(jià)

24、格：價(jià)格：均價(jià)4500-5000，性價(jià)比高。主力戶型：主力戶型：在售部分普通住宅集中于80-120平米三房，部分50-70平米精裝公寓銷售：銷售：新推樓盤比較多，銷售相對(duì)較好。田家庵區(qū)（中心板塊）：價(jià)格高，品質(zhì)參差不齊田家庵區(qū)（中心板塊）：價(jià)格高，品質(zhì)參差不齊璽園璽園信誼四季城信誼四季城中央國際購物廣場(chǎng)中央國際購物廣場(chǎng)上品印象上品印象中化國際城中化國際城金地國際城金地國際城幸福密碼幸福密碼淮河新城淮河新城中至信中至信1 1號(hào)莊園號(hào)莊園新都會(huì)新都會(huì)陽光國際城陽光國際城上東錦城上東錦城樓盤名稱占地建面容積率物業(yè)類型主力戶型價(jià)格（元/平米）銷售動(dòng)態(tài)幸福密碼23#、24#兩幢住宅61-13045006

25、月4日開盤，目前銷售率50%，低樓層滯銷淮河新城2800畝140萬1.7高層5080住宅4100；公寓精裝4700目前在售3期公園組團(tuán)，14#樓。精裝公寓13#、14#、15#和16#樓，約600套金地國際城439畝62萬1.4洋房、別墅、挑高公寓、精裝修公寓128-1404000目前主推B區(qū)42#樓景觀房中化國際城132畝30萬3.97小高層、多層50-1244500目前在售二期D區(qū)上品印象129畝14萬1.61多層、高層、花園洋房洋房120-180；高層86-109洋房5000；高層45008月13日推高層29#、洋房11-13#，多層10#加推，目前日均來訪4組。中央國際購物廣場(chǎng)21.2

26、畝（一期）30萬5.75高層住宅50-130；公寓42-904800-5800高層242套剩余20套；公寓428套剩余40套信誼四季城219畝18.84萬1.29退臺(tái)洋房、多層洋房、小高層、高層80-116電梯洋房4500；多層洋房4900-5400目在售1#、35#、36#樓80-90全景院落電梯洋房；20#、31#樓80116多層庭院洋房璽園/新盤9.6萬44萬4.15共兩期，10幢高層售樓處已開放中至信壹號(hào)/新盤85.16畝20萬3.01幢會(huì)所、8幢高層77133樣板房已對(duì)外開放田家庵區(qū)在售樓盤一覽表田家庵區(qū)在售樓盤一覽表山南新區(qū)：未來政務(wù)中心，政策導(dǎo)向利好，開發(fā)起步階段山南新區(qū)：未來政

27、務(wù)中心，政策導(dǎo)向利好，開發(fā)起步階段區(qū)位形象：區(qū)位形象：未來的政務(wù)新區(qū)，政策傾斜力度大，區(qū)位認(rèn)知程度逐漸提高道路交通：道路交通：市政道路寬廣優(yōu)良，但目前公共交通缺乏配套設(shè)施：配套設(shè)施：市委市政府、淮南二中將搬遷于此，規(guī)劃有科技館、奧體中心、五星級(jí)酒店等山南新區(qū)：項(xiàng)目少，規(guī)模大，規(guī)劃超前，未來更具競(jìng)爭(zhēng)力山南新區(qū)：項(xiàng)目少，規(guī)模大，規(guī)劃超前，未來更具競(jìng)爭(zhēng)力物業(yè)類型：別墅、多層洋房，搭配小高層規(guī)模：普遍大盤價(jià)格：聯(lián)排10000，疊排8000，多層5000，小高層4300，淮南價(jià)格領(lǐng)跑者主力戶型：80-120平米舒適三房是暢銷戶型，120-160平米奢闊戶型去化較慢銷售：受政策及推盤進(jìn)度影響，相對(duì)2010

28、年，總體銷量下降明顯。目前月均銷售約50套樓盤名稱占地建面容積率物業(yè)類型主力戶型價(jià)格（元/平米）銷售動(dòng)態(tài)西湖春天331畝49萬2.012棟退臺(tái)情景洋房，37棟多層，19棟高層84-125多層5950高層5200，洋房63007#18#23#24#正在認(rèn)籌聯(lián)華泉山湖2600畝150萬0.99迷你洋房、多層、情景洋房、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅80-120多層5000，高層4300目前在售二期劍橋郡剩余產(chǎn)品約200套山南印象280畝23萬1.4919棟小高層22棟多層80-120均價(jià)5500-5800多層剩余少量120-160房源；高層已經(jīng)售罄，均價(jià)5500-5800元；后期會(huì)推出50精裝修公寓樓廣弘城3

29、36.9畝43.8萬1.867棟高層83-130均價(jià)5100商鋪100002.2期剩余少量125-170房源；3.1期88-105小戶三房正在預(yù)約；凡爾賽街48套120-300商鋪，剩余20間金地滟瀾山400畝24萬1.033棟洋房，44棟聯(lián)排，7棟獨(dú)棟，21棟疊加90-145聯(lián)排10845，退臺(tái)洋房5900，疊加7700在售：87#96#88#89#97#105#洋房，71#72#55#54#疊加，34#65#58#42#43#44#聯(lián)排的剩余產(chǎn)品領(lǐng)秀山南（未售）274畝11.5萬1.026套獨(dú)棟、32套雙拼、136套雙拼、176套聯(lián)排10月10日9點(diǎn)，嶺秀山南媒體記者招待會(huì)在山南會(huì)所盛大舉

30、行。金融世家（未售）58畝13.5萬3.51棟辦公樓、3棟高層（豪宅）、3棟商業(yè)山南新區(qū)在售樓盤一覽表山南新區(qū)在售樓盤一覽表20102010年下半年年下半年-2011-2011年上半年山南個(gè)盤速價(jià)比年上半年山南個(gè)盤速價(jià)比廣弘城西湖春天滟瀾山泉山湖2010年銷售總套數(shù)/套127310977716702011年銷售總套數(shù)/套2483172643502010年月均銷售套數(shù)/套2121991711122011年月均銷售套數(shù)/套415344582010年月均銷售面積/平方米227062161022871703502011年月均銷售面積/平方米498056245397367502010年整體銷售均價(jià)/元/

31、平方米45164810500040002011年整體銷售均價(jià)/元/平方米4900520059004600速度下滑（60-160套/月）81%71%66%48%價(jià)格上漲(300-900元/平方米）8%8%15%13%東部新區(qū)（經(jīng)開區(qū)）：政府重點(diǎn)打造的工業(yè)基地，工業(yè)產(chǎn)業(yè)園的興起為區(qū)域發(fā)展積東部新區(qū)（經(jīng)開區(qū)）：政府重點(diǎn)打造的工業(yè)基地，工業(yè)產(chǎn)業(yè)園的興起為區(qū)域發(fā)展積 聚了充足的后勁。聚了充足的后勁。區(qū)域形象：區(qū)域形象：經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是淮南重要的工業(yè)生產(chǎn)基地，隨著生物醫(yī)藥工業(yè)園、韓國工業(yè)園、萬向工業(yè)園等的興起，區(qū)域形象正在改觀。但目前人氣較少道路交通：道路交通：路面寬闊，車流順暢，但道路檔次形象較低，另外

32、公共交通稍顯不足。配套設(shè)施：配套設(shè)施：基本缺乏NoImage東部新區(qū)（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）：開發(fā)起步階段，項(xiàng)目不多，價(jià)格優(yōu)勢(shì)突出東部新區(qū)（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）：開發(fā)起步階段，項(xiàng)目不多，價(jià)格優(yōu)勢(shì)突出物業(yè)類型：物業(yè)類型：傳統(tǒng)多層及別墅為主規(guī)模：規(guī)模：項(xiàng)目占地面積大，開發(fā)周期長(zhǎng)戶型：戶型：80-90平方米約占70%價(jià)格：價(jià)格：33003700元/平米銷售：銷售：幾乎推出即售完，這與本區(qū)項(xiàng)目不多，推出數(shù)量有限有關(guān)，另外，較低的價(jià)格也是一大賣點(diǎn)。樓盤名稱占地建面容積率物業(yè)類型主力戶型價(jià)格/元/平銷售動(dòng)態(tài)翰城博苑580畝60萬1.8多層、高層、花園洋房、別墅80-90小高層3700；多層3700-400010月1日，推出

33、11#126平米，15#81-89平米，23#78平米。共剩余70套。順發(fā)澤潤(rùn)園3798.3畝75萬1.18（一期）多層、洋房、小高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅88-140330010月22日開盤首推13號(hào)、34號(hào)、36號(hào)、37號(hào)、41號(hào)、43號(hào)、44號(hào)、45號(hào)、46號(hào)、47號(hào)的多層，銷售90%金灣香都90畝14萬1.99多層、小高層多層88、128；小高層83-132多層4500；小高層42006月25日開盤，目前在售多層洋房19#21#樓，面積88、128，均價(jià)4500；5#、16#小高層面積83132，均價(jià)4200金地月伴灣（新盤）700畝60萬2多層、高層（32+1、28+1）和小高層85-150一期即將推出7#，8#，11#，12#四棟140套精裝修多層，對(duì)外釋放裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/。10月6日樣板房對(duì)外開放，繳納2萬元誠意金，目前累計(jì)認(rèn)籌約110組。NoImage金地月伴灣金地月伴灣金灣香都金灣香都翰城博苑翰城博苑順發(fā)澤潤(rùn)園順發(fā)澤潤(rùn)園區(qū)域特征總結(jié)：田家庵區(qū)（中心板塊）為核心，城南、