從市場(chǎng)均衡理論看調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必要性

1、CONSTRUCTION ECONOMY2006.8總第 286期 建筑經(jīng)濟(jì)1引言近年來 , 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛 , 已逐漸成為國(guó)民經(jīng) 濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) , 伴隨而來的是房地產(chǎn)價(jià)格的一路上揚(yáng) 。 高 昂的價(jià)格超出了一般居民的購(gòu)買力 , 抑制了房地產(chǎn)有效需 求的實(shí)現(xiàn) 。 國(guó)家為穩(wěn)定房?jī)r(jià) , 出臺(tái)了一系列的政策 , 其中重 要的一條就是調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu) 。 因此 , 從理論上探討調(diào) 整住宅結(jié)構(gòu)對(duì)降低房?jī)r(jià)的作用 , 為宏觀調(diào)控提供依據(jù) , 具 有十分重要的意義 。2我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格以及供需潛力2.1房地產(chǎn)價(jià)格水平高且保持增長(zhǎng)按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) , 衡量房?jī)r(jià)合理性的指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入 比 。 房?jī)r(jià)收入比是指一個(gè)國(guó)家

2、或城市的年平均上市房?jī)r(jià)與 居民家庭年平均收入之比 , 合理的房?jī)r(jià)收入比值在 36之 間 。 根據(jù) 2004年對(duì)我國(guó) 36個(gè)大城市的房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行測(cè) 算 (以購(gòu)買 70平方米簡(jiǎn)約兩居室為標(biāo)準(zhǔn) , 結(jié)果是 :房?jī)r(jià)收入 比超出 9的城市有 8個(gè) , 如表 1所示 。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局報(bào)告顯示 , 2004年全國(guó)商品房均價(jià) 2714元 /m 2, 2005年全國(guó)商品房均價(jià) 2920元 /m 2, 而全國(guó)城鎮(zhèn)居 民人均可支配收入 10493元 。 根據(jù)以上數(shù)據(jù) , 以一個(gè)三口之 家購(gòu)買一套 70m 2簡(jiǎn)約兩居室計(jì)算 , 房?jī)r(jià)收入比是 6.49。 該 指標(biāo)顯示 , 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格明顯偏高 。但我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格依

3、然保持增長(zhǎng) , 2005年房?jī)r(jià)漲幅為 7.6%。 2006年 2月 , 70個(gè)大中城市房屋價(jià)格同比上漲 5.5%, 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè) , 2006年房地產(chǎn)價(jià)格漲幅將達(dá)到 6%。 2.2供給與需求潛力并行住宅供給 :縱觀我國(guó)房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù) , 供給一直處于 增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) , 如表 2所示 。住宅需求 :黨的十六大提出全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo) 。 未來 20年 , 中國(guó)人均 GDP 要達(dá)到 3000美元 , 足以給地產(chǎn)市場(chǎng)帶 來了巨大的消費(fèi)需求 。從市場(chǎng)均衡理論看調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必要性 沈偉鋒 , 譚大璐(四川大學(xué)建筑與環(huán)境學(xué)院 , 成都 610065摘 要 本文分析了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀 ,

4、結(jié)合市場(chǎng)均衡理論探討了調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)對(duì)降低房?jī)r(jià)的作 用 , 并提出了調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的相關(guān)建議 , 為宏觀調(diào)控提供了理論依據(jù) 。關(guān)鍵詞 住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu) ; 市場(chǎng)均衡 ; 房地產(chǎn)價(jià)格Abstract:This text analyzed the present condition of the real estate market in china , and combining with the mar-ket equilibrium theory , it also discussed the function of adjusting the residence supply struct

5、ure to lower building price. At last , this text gave some related suggestions of how to adjust the residence supply structure , and provided theoretical basis for macro control.Key words:residence supply structure ; market equilibrium ; real estate price中圖分類號(hào) F407.9文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 B 文章編號(hào) 1002-851X(200608-009

6、3-03表 1我國(guó)八城市房?jī)r(jià)收入比值城市 溫州 上海 杭州 南京 青島 天津 大連 北京 房?jī)r(jià)收入比值 12.2112.0711.559.989.769.699.549.30表 220012004年我國(guó)房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)年份 20012002200320042005房地產(chǎn)投資額 (億元 63447791101541315815759房地產(chǎn)投資增速 (% 27.322.830.329.619.8房 地 經(jīng) 濟(jì)93建筑經(jīng)濟(jì)2006.8總第 286期CONSTRUCTION ECONOMY我國(guó)城市化進(jìn)程發(fā)展迅速 , 農(nóng)村人口大量涌入城市 , 城 市人口急劇增加 , 給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了極大的發(fā)展空間 。

7、大規(guī)模的舊城改造給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)造了充實(shí)的 空間 。隨著我國(guó)加入 WTO , 市場(chǎng)投資環(huán)境的改善吸引了大 量境外投資 , 增加了大量境外流動(dòng)人口 , 買房 、 租房的需求 相應(yīng)膨脹 。3市場(chǎng)均衡理論市場(chǎng)均衡理論反映了一種產(chǎn)品或服務(wù)的需求 (供給 與價(jià)格之間的關(guān)系 , 其作用是通過市場(chǎng)使某種商品或服務(wù) 的供給與需求達(dá)到均衡 。3.1需求曲線在一定時(shí)期內(nèi) , 消費(fèi)者對(duì)一定量的產(chǎn)品或服務(wù)愿意支 付的最高價(jià)格 , 稱為需求價(jià)格 。 假定所有其他因素不變 , 價(jià) 格越高 , 需求量越小 ; 價(jià)格越低 , 需求量越大 。 反之 , 需求價(jià) 格越低 , 需求量也越大 ; 需求價(jià)格越高 , 需求量越小 。

8、此規(guī) 律稱為需求法則 。 用函數(shù)表示為 :Q=a-bP式中 :a , b 兩個(gè)大于零的常數(shù) ;Q 市場(chǎng)需求量 ;P 需求價(jià)格 。需求曲線反應(yīng)了需求量與需求價(jià)格成反比關(guān)系 , 如圖 1曲線 D 所示 。3.2供給曲線供給價(jià)格指賣主為提供一定量的產(chǎn)品或服務(wù)所愿意 接受的最底價(jià)格 。 假定所有其他因素不變 , 供給價(jià)格越高 , 供給量也越大 ; 供給價(jià)格越低 , 供給量越小 。 此規(guī)律稱為供 給法則 。 同樣可用函數(shù)曲線表示 , 此時(shí) P 表示供給價(jià)格 , Q 表示供給量 , 如圖 1曲線 S 所示 。3.3市場(chǎng)價(jià)格的確定由于市場(chǎng)需求量和供應(yīng)量是產(chǎn)品或服務(wù)價(jià)格的單調(diào) 函數(shù) , 且需求曲線和供給曲線方

9、向不同 , 它們必然相交于 一點(diǎn) , 該點(diǎn)稱作 “ 均衡點(diǎn) ” , 縱坐標(biāo) P 0表示 “ 均衡價(jià)格 ” , 橫坐 標(biāo) Q 0表示商品或服務(wù)的 “ 均衡交易量 ” 。 如圖 1所示 。 當(dāng)出售價(jià)格高于均衡價(jià)格 , 假設(shè)為 P 1時(shí) , 供給量為 Q 2, 需求量為 Q 1, 供給大于需求 , 處于超額供給狀態(tài) (ex-cess supply 。 此時(shí)由于競(jìng)爭(zhēng) , 商家為了將多余的商品賣出 去 , 唯一的辦法就是降價(jià) ; 當(dāng)出售價(jià)格降低到均衡點(diǎn)以下 , 假設(shè)為 P 2時(shí) , 供給量為 Q 1, 需求量為 Q 2, 供 給 小 于需 求 , 處于超額需求狀態(tài) (excess demand 。 同樣

10、由于市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng) , 商家為了得到更多利潤(rùn) , 會(huì)競(jìng)相抬高價(jià)格 。 最終 , 供給 和需求會(huì)維持在均衡點(diǎn) 。在均衡點(diǎn)處 , 消費(fèi)者愿意和有能力購(gòu)買的產(chǎn)品或服務(wù) 與賣方愿意和能夠供給的產(chǎn)品或服務(wù)數(shù)量相等 , 這就是所 謂的 “ 市場(chǎng)均衡 ” 。 市場(chǎng)價(jià)格是買賣雙方達(dá)成交易時(shí)的商品 或服務(wù)價(jià)格 , 在完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件下 , 市場(chǎng)會(huì)在自發(fā)力量 下實(shí)現(xiàn)均衡 。 這時(shí)均衡價(jià)格就是市場(chǎng)價(jià)格 。由以上分析可知 , 市場(chǎng)通過自發(fā)力量調(diào)整價(jià)格 , 并使 之達(dá)到均衡 。4調(diào)整住宅結(jié)構(gòu)是降低房?jī)r(jià)的重要途徑根 據(jù) 可 靠 資 料 顯 示 , 2005年 我 國(guó) 商 品 房 空 置 率 是 26%, 大大超過國(guó)際公認(rèn)的

11、10%的警戒線 , 處于空置危險(xiǎn) 區(qū)間 。 表 3為我國(guó) 2000年至 2005年商品房空置面積 。數(shù)據(jù)顯示我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求 , 按照市場(chǎng)均衡理 論 , 價(jià)格應(yīng)處于下降階段 , 但事實(shí)卻正好相反 。 下面以恩格 爾曲線分析上述問題 , 以期尋找解決問題的措施 。4.1恩格爾曲線經(jīng)濟(jì)學(xué)上將商品分為正常商品和低檔商品 。 消費(fèi)者收 入越高 , 購(gòu)買并消費(fèi)的越多的產(chǎn)品稱作正常商品 ; 而消費(fèi) 者收入超過某一水平后 , 購(gòu)買并消費(fèi)的數(shù)量反而減少的商 品稱作低檔商品 。 將不同收入階層的收入 Y , 同他們對(duì)正常 商品和低檔商品的需求 Q , 用關(guān)系曲線表示就是恩格爾曲 線 , 如圖 2所示 。在

12、房地產(chǎn)市場(chǎng)中 , 消費(fèi)者期望的住宅往往是越高檔越 好 。 因此 , 可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)中的大戶型 、 低密度高檔住宅定 義為正常商品 , 而把普通房 、 經(jīng)濟(jì)適用房定義為低檔商品 。圖 1供給 、 需求曲線表 32000年至 2005年我國(guó)商品房空置面積年份 200020012002200320042005 (前 11個(gè)月 空置面積(億 m 20.97351.081.21.281.231.14房 地 經(jīng) 濟(jì) 94CONSTRUCTION ECONOMY2006.8總第 286期建筑經(jīng)濟(jì) 圖 2恩格爾曲線4.2我國(guó)商品住宅有效需求與有效供給現(xiàn)狀有效需求指消費(fèi)者在某一時(shí)期按給定的價(jià)格 , 愿意并有能

13、力購(gòu)買的商品或服務(wù)的數(shù)量 ; 有效供給指真正能滿足 消費(fèi)者需求的產(chǎn)品或服務(wù)數(shù)量 。 表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上 , 有 效需求即為消費(fèi)者愿意并有能力購(gòu)買的商品住宅的數(shù)量 , 有效供給則為開發(fā)商提供的真正能滿足消費(fèi)者需求的商 品住宅的數(shù)量 。需求方面 :我國(guó)農(nóng)村人口占 7億多 , 對(duì)住宅的需求巨 大 , 但是他們對(duì)住宅的需求大部分屬于自發(fā)建造 , 帶有強(qiáng)烈 的自然經(jīng)濟(jì)痕跡 。 因此 , 他們的需求不能算做有效需求 。 而 人口高達(dá) 5.6億的城鎮(zhèn)居民 , 對(duì)住宅的需求顯然也是巨大 的 。 2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10493元 , 然而由于我 國(guó)收入分配差距過大 , 其中 80%90%的社會(huì)財(cái)富

14、掌握在10%20%的高收入人群里 , 而作為商品住宅的主要消費(fèi)階層 中產(chǎn)收入者 , 他們的購(gòu)買力距正常商品即高檔住 宅 , 還有相當(dāng)?shù)囊欢尉嚯x 。 因此 , 在這樣的現(xiàn)狀下必然出現(xiàn) 兩種消費(fèi)群體 :一個(gè)是高收入群體 , 他們的有效需求集中在 正常商品區(qū)域 , 但他們屬于少數(shù)群體 ; 另一個(gè)是中產(chǎn)收入群 體 , 他們屬于多數(shù)群體 , 但是介于有限的購(gòu)買力 , 他們的有 效需求主要集中在普通房 、 經(jīng)濟(jì)適用房 , 即對(duì)低檔商品的需 求上 , 且處于對(duì)低檔商品需求的上升階段 。 如圖 2所示 。供給方面 :2003年 , 經(jīng)濟(jì)適用房在供 應(yīng) 中 的 比 重 為6.1%, 2004年為 4.1%, 2

15、005年經(jīng)濟(jì)適用房完成投資同 比下降 6.8%, 占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重僅為 3.59%。 經(jīng)過調(diào) 查顯示 , 全國(guó)十多個(gè)城市中戶型為 120平方米的商品房已 占到商品房供應(yīng)總量的 40%以上 , 大戶型成為主流 。 以上 數(shù)據(jù)表明 , 普通房 、 經(jīng)濟(jì)適用房在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的比例不 足 , 而高檔住宅嚴(yán)重過剩 。綜合上述分析可見 , 我國(guó)商品住宅供給結(jié)構(gòu)失衡 。4.3住宅價(jià)格高昂與高空置率并存的原因和對(duì)策 以上討論已經(jīng)得出 , 經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求 , 而高檔住宅供過于求 , 造成了高空置率 。 但是由于國(guó)家金融政策 , 開發(fā)商的開發(fā)資金大部分來自銀行貸款 , 投資風(fēng)險(xiǎn)直接轉(zhuǎn)移 到了銀行 , 開

16、發(fā)商并不急于將手中的現(xiàn)房賣出去以獲取資 金 , 其融資途徑?jīng)]有受到明顯的約束 , 所以他們不愿意調(diào) 低價(jià)格 , 而使價(jià)格一直保持在均衡點(diǎn)以上 。 同時(shí) , 開發(fā)商為 了賺取更高的利潤(rùn) , 將普通房 、 經(jīng)濟(jì)適用房也一并抬價(jià) , 制 造了不少泡沫 , 導(dǎo)致高昂的價(jià)格 。解決這一問題的直接途徑就是調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu) , 通 過增加中低價(jià)商品房 、 經(jīng)濟(jì)適用房的供給 , 抑制高檔住宅 的建設(shè) , 使房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)均衡 , 真正解決居民的需求 。 為 此 , 作者建議 :第 一 , 規(guī) 范 高 檔 房 界 定 標(biāo) 準(zhǔn) 。 目 前 , 高 檔 房 的 標(biāo) 準(zhǔn) 還 欠成 熟 , 彈 性 過 大 , 阻 礙

17、了 相關(guān) 政 策 的 有 效 執(zhí) 行 。 按 照 2005年 國(guó) 家 七 部 委 “ 國(guó) 八 條 ” 指 示 , 高 檔 房 標(biāo) 準(zhǔn) 為 :容 積 率 小 于 1.0、 面 積 大 于 120平 方 米 、 房 價(jià) 高 于 同 區(qū) 域 均 價(jià)1.2倍 , 且 允 許 各 地 在 房 價(jià) 、 面 積 兩 項(xiàng) 指 標(biāo) 上 放 寬 上 限 20%。 這 造 成了 高 檔 房 界 定 的 模 糊 性 , 進(jìn) 而 約 束 了 有 效政策 制 定 和 執(zhí) 行 。第二 , 制定相關(guān)政策 。 為引導(dǎo)市場(chǎng)增加普通房 、 經(jīng)濟(jì)適 用房的供給 , 政府嚴(yán)格審批大戶型 、低密度高檔住宅等報(bào)建 項(xiàng)目 , 控制其土地供應(yīng)

18、 ; 而對(duì)中小戶型 、 中低價(jià)商品住宅 、 經(jīng) 濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)則開設(shè)綠燈 , 以加大其供給 。第三 , 加強(qiáng)宏觀調(diào)控 。 調(diào)控應(yīng)包括引導(dǎo)需求和引導(dǎo)供 給 ; 調(diào)控既不能操之過急 , 也不能一概而論 , 經(jīng)濟(jì)政策的制 定應(yīng)根據(jù)每一地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況而定 。因此 , 根據(jù)實(shí)際情況 , 在需求方面 , 適當(dāng)提高購(gòu)買大戶 型 、 低密度高檔住宅的貸款利率 、 首付比例 , 而對(duì)購(gòu)買普通 房 、 經(jīng)濟(jì)適用房則采取優(yōu)惠政策 。 相應(yīng)的 , 在供給方面 , 適 當(dāng)提高開發(fā)高檔住宅的貸款利率 , 經(jīng)營(yíng)稅費(fèi) , 而對(duì)開發(fā)普 通房 、 經(jīng)濟(jì)適用房采取低稅費(fèi)政策 。第四 , 加大輿論宣傳 。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)上 , 企業(yè)