03方案前介方案

1、物業(yè)前期介入服務(wù)方案*物業(yè)重慶分公司二O一七年三月目 錄前言1一、項目建設(shè)概況1 （一）項目介紹.1（二）項目全貌2（三）項目規(guī)劃指標(biāo)2二、前期介入服務(wù)內(nèi)容2（一）各階段介入內(nèi)容概述3（二）各階段介入內(nèi)容細則.3三、前期介入流程8 （一）前期介入全流程8（二）前介流程中過程控制.9四、前期介入服務(wù)方式12（一）成立前期介入小組12（二）前介工作具體開展方式13五、項目前期介入預(yù)算15六、人員編制及到崗計劃. 15前 言為確保項目交付時一切正常，同時有效的降低或減少工程質(zhì)量及設(shè)計缺陷投訴，重慶*公司從物業(yè)管理運作、業(yè)主使用及開發(fā)監(jiān)理角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配

2、套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。故物業(yè)公司將全程參與新項目開發(fā)各個階段，包括規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗收等階段。一、項目建設(shè)概況（一）項目介紹*項目位于重慶市巴南區(qū)界石規(guī)劃組團內(nèi)茶園組團邊緣，項目西側(cè)為內(nèi)環(huán)快速路、北側(cè)為融創(chuàng)麓花花園大盤雞奧特拉斯商業(yè)用地、西南側(cè)規(guī)劃為教育用地，東側(cè)規(guī)劃為城市公園用地，綠化走廊 。項目規(guī)劃區(qū)共4塊，均為二類居住用地，總用地面積為181090平米，總建筑面積626411.23平米。 整體規(guī)劃考慮：戶型多樣化，套內(nèi)面積60-120平米；每戶均做到“明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳”的四明

3、格局；公共配套：一處社區(qū)鄰里商業(yè)中心、一處9班幼兒園、一處托老所和郵政所；沿道路大部分設(shè)有底層商業(yè)。（二）項目全貌（三）項目規(guī)劃指標(biāo)二、前期介入服務(wù)內(nèi)容前期介入服務(wù)內(nèi)容按項目開發(fā)建設(shè)過程分為：設(shè)計階段前期介入、營銷策劃階段前期介入、施工階段前期介入、竣工階段前期介入、交付階段前期介入共5個部分。（一）各階段介入內(nèi)容概述規(guī)劃設(shè)計階段介入內(nèi)容包括：對總體設(shè)計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。 營銷策劃階段介入內(nèi)容包括：物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以

4、及銷售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。施工建設(shè)階段介入內(nèi)容包括：電氣設(shè)備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問題?？⒐るA段介入內(nèi)容包括：組建查驗小組，對項目進行分戶查驗，同時對公區(qū)內(nèi)容進行承接查驗；參與各項工程單項驗收及竣工驗收。（二）各階段介入內(nèi)容細則 見下表：3序號物管階段服務(wù)內(nèi)容服務(wù)方式目的及預(yù)期效果備注1設(shè)計階段前期介入1.1方案設(shè)計1.設(shè)備用房設(shè)置及布局2.垃圾用房面積、位置、設(shè)置布局3.物業(yè)管理用房的面積設(shè)置布局4.其他配套服務(wù)設(shè)施用房5.出入口設(shè)置6. 地面及地下交通管理、人流控制7. 車位管理8.商業(yè)配套設(shè)施功能設(shè)置9收集公司統(tǒng)計

5、以往項目規(guī)劃設(shè)計問題、收集統(tǒng)計項目所在地周邊3個項目的規(guī)劃和設(shè)計問題，提出物業(yè)建議駐場方式，由物業(yè)分公司專業(yè)經(jīng)理，從物業(yè)管理及使用人的角度提出總體方案中交通、環(huán)衛(wèi)、配套等設(shè)計的優(yōu)選和改進建議；收集類似項目方案設(shè)計出現(xiàn)的問題，提供參考。有助于規(guī)劃方案貼近業(yè)主生活的合理和人性化需求。有助于避免設(shè)計瑕疵，降低前期建設(shè)成本和后續(xù)物業(yè)管理風(fēng)險和成本。1.2施工設(shè)計1、 空調(diào)系統(tǒng) -戶式空調(diào)機位、排水方案物管建議2、 強電系統(tǒng) -用電計量控制系統(tǒng)設(shè)計方案物管專業(yè)意見3、 弱電系統(tǒng) -樓宇自控系統(tǒng)方案物業(yè)專業(yè)意見 -停車場收費系統(tǒng)物業(yè)專業(yè)意見 -安防監(jiān)控系統(tǒng)物業(yè)專業(yè)意見4、 消防系統(tǒng) -消防中央控制系統(tǒng)設(shè)計

6、方案物管建議 -消防補水系統(tǒng)設(shè)計方案物管建議5、 垂直交通系統(tǒng)（電、扶梯） -電、扶梯設(shè)置建議 -設(shè)備選型、產(chǎn)品配置建議6、 給排水系統(tǒng) -給排水系統(tǒng)方案物管專業(yè)意見 -二次供水設(shè)備設(shè)施管理物業(yè)建議7、 總結(jié)類似工程項目的質(zhì)量問題反饋給建設(shè)單位，避免出現(xiàn)類似問題。由物業(yè)公司專業(yè)經(jīng)理提供非駐場方式短期臨時介入；查閱設(shè)計圖紙，包括各主要系統(tǒng)圖紙，從物業(yè)專業(yè)角度提出建議。有助于規(guī)劃方案貼近業(yè)主生活的合理和人性化需求；有助于優(yōu)化設(shè)計方案，避免設(shè)計瑕疵，降低前期建設(shè)成本和后續(xù)物業(yè)管理風(fēng)險和成本；1.3二次設(shè)計介入配套供配電、供水、消防、智能化、景觀、裝飾、排水、環(huán)衛(wèi)等的設(shè)計工作從物業(yè)專業(yè)角度提供設(shè)備設(shè)施

7、選型配置的合理化建議及景觀綠化設(shè)置的合理化建議優(yōu)化配套系統(tǒng)、設(shè)施設(shè)備配置方案。盡可能幫助建設(shè)單位實現(xiàn)投資合理化、效益最大化2施工階段前期介入1、 重點掌握隱蔽工程、配套工程關(guān)鍵部位的材料選擇和施工質(zhì)量;2、 提出不利于后繼管理及業(yè)主使用的設(shè)計改進及施工問題及優(yōu)化建議；3、 根據(jù)單項工程的調(diào)試、驗收進度，擬定輔助調(diào)試、驗收方案；4、 參與土建及配套設(shè)施設(shè)備安裝和調(diào)試工作，關(guān)注工程進度，記錄現(xiàn)場情況，提出相關(guān)物業(yè)建議；5、 按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺帳；6、 收集機電設(shè)備及建材的資料。7、 參與施工協(xié)調(diào)會、監(jiān)理會等了解施工焦點，據(jù)實適時提供書面物業(yè)建議；8、 收集、整理各類圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機

8、電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙。駐場方式，由工程施工前期介入人員，結(jié)合施工建設(shè)進度，現(xiàn)場跟進施工進展及施工質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題及時記錄和反饋。記錄施工設(shè)計圖紙變更，熟悉物業(yè)及配套設(shè)施的安裝調(diào)試情況，記錄施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，提出各種建議并跟進后繼改進，便于后續(xù)物業(yè)管理，實現(xiàn)項目建設(shè)階段和物業(yè)管理階段工程管理的無縫鏈接；幫助建設(shè)單位避免和減少施工質(zhì)量缺陷和瑕疵，提高施工、安裝質(zhì)量;3竣工階段介入1、配合各項專業(yè)驗收；2、參與分戶驗收，統(tǒng)計問題點，驗證問題點改進效果；3、房屋及配套設(shè)施感官質(zhì)量查驗，匯總反饋問題點，跟進并驗證整改效果。駐場方式，由物業(yè)專業(yè)前期介入人員和前期籌備工程技術(shù)人員，從物業(yè)專業(yè)角度發(fā)現(xiàn)問題提出整改

9、建議。幫助建設(shè)單位在房屋交付業(yè)主前做好分戶驗收及整改跟進工作，降低建設(shè)單位房屋交付階段可能出現(xiàn)的隱患和風(fēng)險，有助于提高房屋交付成功率；4銷售階段前期介入序號階段服務(wù)內(nèi)容服務(wù)方式目的及預(yù)期效果備注4.1預(yù)售許可證獲取 支撐項目物業(yè)服務(wù)招標(biāo)文件編制以及招標(biāo)備案工作； 支撐項目物業(yè)管理開標(biāo)工作； 項目周邊同類型物管費市場調(diào)查，提出項目管理費定價建議； 項目前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約稿擬訂； 協(xié)助獲取項目物業(yè)服務(wù)合同備案證。由物業(yè)公司職能部門配合項目預(yù)售許可證辦理節(jié)點，及時提供物業(yè)服務(wù)合同備案證辦理的過程提供專業(yè)支撐。按項目銷售節(jié)點要求，提供物業(yè)管理合同備案證所需物業(yè)支持；為項目的物管費定價提供合

10、理有效的建議。4.2商品房買賣合同文件編制 配合銷售的物業(yè)管理模式策劃； 配合銷售的物業(yè)管理方案策劃； 提供房屋銷售涉及物管的風(fēng)險應(yīng)對措施； 參與房屋交付標(biāo)準(zhǔn)的討論，提出相關(guān)意見； 參與合同附件中關(guān)于物業(yè)管理的條文編制； 參與項目物業(yè)管理費、停車位物管費價格的確定。根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的實際情況，結(jié)合物業(yè)管理理論與實踐經(jīng)驗以及相關(guān)的政策法規(guī)，提供或參與策劃方案。合理規(guī)避建設(shè)單位房屋銷售過程中的隱患和風(fēng)險，促進物業(yè)營銷及招商經(jīng)營順利開展，降低后續(xù)物業(yè)經(jīng)營管理風(fēng)險4.3物業(yè)服務(wù)品牌營銷推廣 配合銷售宣傳，提供物業(yè)服務(wù)品牌廣告宣傳使用支持； 配合銷售宣傳，提供物業(yè)服務(wù)模式的宣傳推廣支持； 設(shè)置物業(yè)管家，

11、配合示范區(qū)銷售服務(wù)展示工作；駐場方式，由分公司組織提供銷售品牌宣傳所需的資源和素材。緊密配合項目品牌的銷售宣傳推廣，提供物業(yè)品牌推廣宣傳的相關(guān)內(nèi)容。5交付階段前期介入序號物管階段服務(wù)內(nèi)容服務(wù)方式目的及預(yù)期效果備注5.1物業(yè)接管驗收 按相關(guān)法規(guī)要求，與建設(shè)單位確定本項目物業(yè)接管驗收原則和工作方案； 編制物業(yè)接管驗收工作計劃； 開展分專業(yè)分板塊的接管查驗工作，記錄和反饋問題，商定整改期限； 簽署物業(yè)接管書； 接管區(qū)域物業(yè)交付前的公共秩序維護、清潔、設(shè)備運行服務(wù)。駐場方式，在滿足相關(guān)要求下，按計劃、分板塊查驗接收。代表業(yè)主對項目物業(yè)共用部位及共用設(shè)備設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計、施工質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施功能符合性方面的

12、查驗，維護業(yè)主合法利益。配合建設(shè)單位梳理施工質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施功能符合性，確保移交質(zhì)量滿足相關(guān)要求，維護建設(shè)單位的利益，維護產(chǎn)品品牌形象。5.2交房交付支撐 項目服務(wù)組織架構(gòu)組建，人員招聘培訓(xùn)； 物業(yè)管理內(nèi)、外部運作流程體系建立； 業(yè)主手冊的編制策劃； 參與項目交付前分戶驗收工作； 提出物業(yè)管理用房布置方案，配合物業(yè)管理用房裝修； 交房前倒計時工作計劃，物業(yè)交付前開辦費用方案編制； 集中交付工作方案編制、交付人員培訓(xùn)； 配合建設(shè)單位策劃交付的細節(jié)和亮點，組織物業(yè)全員參與房屋交付工作。與建設(shè)單位共同組成房屋交付工作組，參與一站式集中交房。為建設(shè)單位和業(yè)主提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化值價相符的物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品實

13、現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)。完善項目管理機制建設(shè)，為后續(xù)物業(yè)管理（交房、裝修管理等）做準(zhǔn)備；順利實現(xiàn)房屋的交付。5.4交付后整改 陪同業(yè)主接房驗房、記錄業(yè)主驗房問題； 匯總和反饋業(yè)主驗房問題項，及時傳遞給項目開發(fā)公司安排整改； 配合開發(fā)公司對施工整改效果驗證； 將驗證效果反饋給開發(fā)公司，便于通知業(yè)主復(fù)驗。成立整改小組配合建設(shè)單位房屋質(zhì)量問題的整改查驗。配合建設(shè)單位為業(yè)主提供驗房過程的陪同及問題的統(tǒng)計反饋服務(wù)，為業(yè)主和建設(shè)單位各自合理利益維護搭建溝通和協(xié)調(diào)渠道和平臺。5.5二次裝修 合重慶當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求，編制二次裝修管理辦法；結(jié)合物業(yè)使用說明書及二次裝修管理辦法做好物業(yè)裝修交底、裝修方案審核、裝修監(jiān)管、裝修完工驗收等

14、日常物業(yè)裝修管理服務(wù)工作。駐場方式，由物管處專業(yè)部實施業(yè)主二次裝修的管理。規(guī)范裝修管理行為，減少和杜絕違章裝修事件的發(fā)生，避免開發(fā)質(zhì)量責(zé)任與業(yè)主裝修質(zhì)量責(zé)任的混淆，降低開發(fā)質(zhì)保責(zé)任風(fēng)險。8三、前期介入流程（一）前期介入全流程 17（二）前介流程中過程控制項目立項至規(guī)劃總圖確定期間實施時間控制要點實施內(nèi)容物業(yè)部門與地產(chǎn)對接部門對接期限前期對接項目周邊情況、具體位置、交通情況、周邊環(huán)境的了解。到現(xiàn)場了解工程部品質(zhì)管理部取得土地使用權(quán)以后二個月內(nèi)地產(chǎn)成立項目組相互信息的交流跟進知會地產(chǎn)該項目物業(yè)的對接人員。工程部品質(zhì)管理部成立兩周內(nèi)規(guī)劃設(shè)計階段對總體設(shè)計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備

15、配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料，以備復(fù)查。工程部品質(zhì)管理部概念性圖紙出來前兩周概念性圖紙出來以后系統(tǒng)設(shè)備的配置情況主要涉及弱電（住戶對講、居家報警、門禁、紅外線、監(jiān)控鏡頭的設(shè)置）、消防、配電、給排水、電梯等設(shè)備工程部概念性圖紙出來后兩周內(nèi)停車場設(shè)備設(shè)置、車輛流向小區(qū)車輛出入口的設(shè)置、道閘位置和數(shù)量的設(shè)置、車庫車輛流向的確認。工程部品質(zhì)管理部人行防范要求、人員流向（可能情況下，盡量少開通道）明確圍合方式、紅線處人行通道數(shù)量、圍合內(nèi)通道數(shù)量工程部品質(zhì)管理部控制中

16、心設(shè)置、消防中心設(shè)置消防中心與控制中心要設(shè)置在一個房間內(nèi)（分組開發(fā)項目，盡可能一個項目設(shè)置一個中心）工程部品質(zhì)管理部智能化項目施工圖紙確定最終施工方案確認最終的各系統(tǒng)分布及施工圖紙工程部及時營銷策劃階段實施時間控制要點實施內(nèi)容物業(yè)部門與地產(chǎn)對接部門對接期限項目立項及圖紙審定物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究用專業(yè)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理方案，對該項目的營銷作好前期鋪墊。工程部品質(zhì)管理部與項目部對接、安排人員定期跟進項目立項后兩月內(nèi)地產(chǎn)設(shè)計變更等因素的跟進如地產(chǎn)對設(shè)計進行變更，及時跟進變更項目，對安防系統(tǒng)進行調(diào)整后，報地產(chǎn)審批。工程部項目部、地產(chǎn)設(shè)計部及時根據(jù)現(xiàn)場實際情況，結(jié)合物業(yè)管理需求，對智能化工程方

17、案進行調(diào)整，報地產(chǎn)審批后實施主要涉及門禁、紅外線、監(jiān)控鏡頭、車場系統(tǒng)等的設(shè)置工程部項目部 及時施工建設(shè)階段實施時間控制要點實施內(nèi)容物業(yè)部門與地產(chǎn)對接部門對接期限施工階段電氣設(shè)備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面屋面砼工程、回填土工程、地下室工程設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、煤氣、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。實行填報前期介入情況周報制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產(chǎn)相關(guān)部門，并跟進所呈報問題解決情況工程部前期介入組項目部施工建設(shè)階段接管驗收施時間控制要點實施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門對接部門對接期限工程驗收會同地產(chǎn)、服務(wù)中心制定統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)（詳見新建物業(yè)接管驗收指

18、引）驗收小組須準(zhǔn)備竣工驗收的表格資料，現(xiàn)場做好詳細記錄，如：.房屋接管驗收表.室內(nèi)接管驗收遺留問題統(tǒng)計表.公共配套設(shè)施接管驗收D遺留問題統(tǒng)計表.機電設(shè)備接管驗收表.機電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表依據(jù)（新建物業(yè)接管驗收指引）逐項驗收工程部施工單位物業(yè)服務(wù)中心項目部入伙前半月 四、前期介入服務(wù)方式（一）成立前期介入小組根據(jù)項目實際情況*重慶公司對*項目組建專職前介小組，全程按前介服務(wù)內(nèi)容參與項目的開發(fā)工作。為此，我司將分兩個階段配置前介小組人員，具體如下：前期介入組織架構(gòu)：前介組長（由分管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任）前介副組長（由品質(zhì)管理部負責(zé)人擔(dān)任）前介副組長（由工程部負責(zé)人擔(dān)任）承接查驗及交房組物業(yè)方案編制組工

19、程專業(yè)組架構(gòu)說明：1、前介工作重點在工程部門，但前介是多個階段性工作涉及較多配合開發(fā)的工作，故在構(gòu)架上前介小組又分三個工作組：工程專業(yè)組、物業(yè)方案編制組、承接查驗及交房組；2、按以上構(gòu)架布局，項目整個前介期間分兩塊：規(guī)劃設(shè)計到承接查驗工作開展前由公司工程部牽頭處理前介工作，承接查驗工作開展時到房屋交房由項目管理處牽頭處理相關(guān)事務(wù)，公司職能部門配合；3、人員配置：（1）規(guī)劃設(shè)計到承接查驗工作開展前工作人員需求如下：工程前介專業(yè)主管（統(tǒng)籌前介現(xiàn)場工作）1名；土建專業(yè)工程師（配合開發(fā)參與對項目土建及結(jié)構(gòu)工作監(jiān)管驗收）1名；機電工程師（配合開發(fā)參與項目機電設(shè)備的選型、安裝、調(diào)試工作）1名；電梯專業(yè)工程

20、師（配合開發(fā)參與項目電梯設(shè)備的選型、安裝、調(diào)試工作）1名；環(huán)境工程師（配合開發(fā)參與景觀綠化工作的設(shè)計、質(zhì)量監(jiān)管工作）1名。（2）承接查驗工作至房屋交付階段人員配置：這階段前期介入工作由物業(yè)服務(wù)中心組織實施。公司職能作為前期介入服務(wù)的運營保障部門，故人員配置崗位如下：物管處崗位中，項目經(jīng)理、客服主管、安全主管、工程主管、環(huán)境主管、專業(yè)前期介入、管家、內(nèi)勤8個崗位為專屬項目開發(fā)全周期介入崗位。根據(jù)項目施工、竣工、交付階段的需求，逐步將物管處專業(yè)維修工、綜合維修工、物業(yè)助理、保安員、清潔工、綠化工、收銀員等的崗位編制按建設(shè)進度，分別在分期交付之前分批到位。（管理處人員到崗及編制具體以前期介入合同為準(zhǔn)

21、）（二）前介工作具體開展方式1、編制前期介入工作計劃為順利開展前介工作，物業(yè)公司將根據(jù)開發(fā)公司*項目部開發(fā)時間節(jié)點計劃編制物業(yè)前期介入工作計劃，前介工作計劃出來后將按約定報開發(fā)項目部，以備開發(fā)考核物業(yè)公司。*前期介入計劃待項目開發(fā)進度計劃形成后再編制，提供建設(shè)單位審核后實施。2、 配置專職人員、多方位參與前介、及時反饋意見（1）依據(jù)項目施工建設(shè)進度計劃和前期介入服務(wù)計劃，執(zhí)行各階段前期介入的服務(wù)內(nèi)容，與建設(shè)單位各部門以日常不定期溝通、參與討論、參與監(jiān)理例會、項目施工例會等方式，與建設(shè)單位密切合作。（2）人員保證：為保證項目前介工作順利開展，規(guī)劃設(shè)計到承接查驗工作開展前工作人員將在前介合同內(nèi)容確

22、定后立即招聘相關(guān)專業(yè)工程師；承接查驗工作至房屋交付階段人員將在項目房屋交房前3個月左右招聘及培訓(xùn)到位，并配合建設(shè)單位實施交房前的各項準(zhǔn)備工作。（3）前期介入過程中發(fā)現(xiàn)的影響產(chǎn)品品質(zhì)、使用功能、物業(yè)管理方面問題，也包括通過各種渠道了解的客戶、業(yè)主對項目建設(shè)的意見和建議，物業(yè)將以書面形式及時反饋給建設(shè)單位各職能部門。3、前介專項報告、定期提報（1） 前介期間，物業(yè)工程部按月定期匯報前介專項報告；（2） 各階段的前介報告及問題反饋須書面形式及時提報至開發(fā)項目部；（3） 開發(fā)公司在收到物業(yè)公司前期介入書面報告后，應(yīng)對提出的問題和建議進行評審，根據(jù)評審結(jié)果執(zhí)行，并反饋物業(yè)管理分公司；4、前介工作履職考核