成都市龍泉驛區(qū)項目開發(fā)可行性研究報告

1、成都市龍泉驛區(qū)項目開發(fā)可行性研究報告可行性研究報告成都市龍泉驛區(qū)項目開發(fā)可行性研究報告目錄：3第一部份 項目開發(fā)的可行性研究 3一、前期深度市場調查及研究 31、項目介紹 32、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢 133、消費者對新政出臺后購買力分析： 174、商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析： 195、項目地塊周邊生活配套情況： 206、項目SWOT（深層次）分析 20（一）、項目的優(yōu)勢 20（二）、項目的劣勢 20（三）、項目的機會點 21（四）、項目的威脅點 227、項目周邊競爭樓盤調研 40二、項目規(guī)劃設計及營銷策略 40（一）產品的規(guī)劃設計方案 42（二）產品的命名及推廣思路 47第二部份 項目開發(fā)

2、成本、利潤分析 47一、項目的成本和收益測算 49二、投資風險分析及其規(guī)避方式提示 491、價值提升及其實現(xiàn)的風險性： 492、資金運作風險性： 50結束語： 第一部份 項目開發(fā)的可行性研究可行性研究是在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經濟分析、論證的科學方法。對與項目有關的社會、經濟和技術等方面情況進入深入細致的研究；對擬定的各種可能建設方案或技術方案進行認真的技術經濟分析、比較和論證；對項目的經濟、社會、環(huán)境效益進行科學的預測和評價。前期深度市場調查及研究1、項目介紹項目位于成都市龍泉驛城區(qū)文景路。與四川旅游學院、四川省團校、四川天一學院、龍泉職業(yè)衛(wèi)校、巴金文學院和沫諾藝術院相毗鄰，人

3、文氣質濃厚，更與龍泉山相望，與百工堰公園為鄰，生態(tài)景觀優(yōu)美，適宜人居。2、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢龍泉區(qū)簡介：龍泉驛始建于唐朝，古稱東陽縣，公元1026年改名為靈泉縣，隸屬于簡州，1285年劃歸成都府直屬，民國初年正式更名為龍泉驛。1959年始與市區(qū)接壤。1990年成立成都經濟技術開發(fā)區(qū)，經過十年努力，于2000年正式被國務院確定為“國家級經濟技術開發(fā)區(qū)”。龍泉驛素有“成都后花園”的美稱，是“全國生態(tài)環(huán)境保護建設示范區(qū)”和“四川花果風景名勝區(qū)”。龍泉驛區(qū)位于成都市東部，緊鄰龍泉山西側，是成都市九區(qū)之一、國家級成都經濟技術開發(fā)區(qū)所在地、成都市城市向東發(fā)展的主體區(qū)域。全區(qū)幅員面積558平方公里，轄4街

4、辦7鎮(zhèn)1鄉(xiāng)，城區(qū)面積20平方公里，總人口15萬人。素有“四時花不斷，八節(jié)佳果香”之美譽，是國務院正式命名的“中國水蜜桃之鄉(xiāng)”，全省經濟綜合實力十強縣（區(qū)）之一。成都市龍泉驛區(qū)位于成都市東部，是成都市的城市發(fā)展新區(qū)，面積558平方公里，距離成都市區(qū)131.6公里（距離成都繞城高速路9公里）。四通八達的交通網(wǎng)絡將龍泉與成都連為一體，使這座美麗的新城具有了“近山不進山、近城不進城”的先天區(qū)位優(yōu)勢。“西部大開發(fā)”、“國家級成都經濟技術開發(fā)區(qū)”、“成都市城市向東發(fā)展”、“成都城市住宅規(guī)劃主體區(qū)域”為龍泉創(chuàng)造了千載難逢的歷史機遇，龍泉將建設成為成都平原的最佳生態(tài)居住區(qū)域。宜居龍泉：龍泉驛區(qū)是成都市向東發(fā)展

5、的主體區(qū)域，也是四川省唯一的國家級經濟開發(fā)區(qū)所在地，屬成都市“半小時經濟圈”內。龍泉驛區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，空氣質量接近國家一級標準，具有發(fā)展住宅產業(yè)得天獨厚的先天條件，前景十分廣闊。龍泉驛區(qū)先后投資了近20億元，用于道路、交通、通訊、供水、供電、供氣等城市基礎設施和市政服務設施建設。新建的生產、生活區(qū)干道、供水工程、供電系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、商貿大樓、賓館、專業(yè)市場、省市重點中小學校、醫(yī)院等城市服務設施相繼投入使用，城市功能日益加強。截止2003年，全區(qū)共有房地產開發(fā)企業(yè)60家，其中三級資質企業(yè)3家。2000年，龍泉驛區(qū)增量房地產交易額不足2億元，而2003年則達到了13.

6、69億元，三年時間翻了三番?？偟膩碚f，龍泉驛區(qū)房地產業(yè)發(fā)展處于高速發(fā)展時間，提供給消費者更多的選擇和更高的居家品質。龍泉驛區(qū)已逐步成為成都市東部繁榮美麗的現(xiàn)代化城市新區(qū)。龍泉區(qū)板塊劃分：“五片三沿”的生態(tài)住宅規(guī)劃：“五片”：龍泉驛城區(qū)：融合現(xiàn)代建筑的最新理念，因地制宜的建造環(huán)境幽雅的精品住宅小區(qū)。洪河：成都市城市東部副中心，成都東擴的第一站。以發(fā)展教育文化、商貿金融、高尚住宅、體育運動、休閑娛樂、旅游產業(yè)等六大功能為主體的城市發(fā)展新區(qū)。十陵：成都市城市東部副中心。借助歷史文化風景的豐富資源，創(chuàng)造人與自然、人與文化和諧統(tǒng)一的人文家園。同安：發(fā)展以休閑娛樂、體育運動、高尚住宅等為功能主體的城市新區(qū)

7、。洛帶：與四大會館為鄰，體味源遠流長的客家文化，締造人文與自然契合的和諧家園?！叭亍保貉厣?龍泉桃花山。沿水-東風渠、百工堰與驛馬河。沿路-老成渝路在一年四季的不同時段，您可以與親友聚會龍泉，品嘗與花相伴，與果共生的休閑。在低矮的龍泉山下喝茶、爬山娛樂，而滿山成片的桃花可以養(yǎng)眼怡人，特產的枇杷果和鮮桃讓您爽口開胃，清沏的龍泉湖讓您近山臨水龍泉區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。是成都市正在實施的城市向東向南發(fā)展的主體區(qū)域。區(qū)政府所在地龍泉鎮(zhèn)距市中心12.5公里，距成都雙流國際機場28公里，成渝鐵路穿境而過，成昆鐵路繞境而行，以老成渝路、成龍路、成洛路為骨干的交通網(wǎng)絡覆蓋全境，現(xiàn)已開通4條對接成都市區(qū)的城市公交

8、線路。 龍泉生態(tài)環(huán)境獨特優(yōu)良。境內氣候溫和，綠色城區(qū)和龍泉山生態(tài)屏障交相輝映，是“全國生態(tài)建設示范試點區(qū)”和“全國綠化百佳縣（區(qū)）”。 龍泉旅游資源獨具特色。境內有東郊明珠龍泉湖、西部客家第一鎮(zhèn)洛帶古鎮(zhèn)、國家重點文物保護單位明蜀王陵、北周文王碑、千年古剎石經寺等眾多自然和歷史人文景觀，是“四川省花果山風景名勝區(qū)”和“全國文物保護先進區(qū)”，一年一度的“中國成都國際桃花節(jié)”已成為享譽中外的國際性旅游、招商、民俗盛會，目前已成功舉辦18屆。 龍泉經濟實力不斷增強，2004年全區(qū)GDP完成89.95億元，財政收入完成8.6億元，農民人均純收入完成4206元；工業(yè)經濟快速增長，開發(fā)區(qū)建設日新月異，機械制

9、造、新型材料、食品飲料、電子信息四大支柱產業(yè)日益明顯，初步形成了以國家級成都經濟技術開發(fā)區(qū)為龍頭的西部現(xiàn)代制造業(yè)基地；農業(yè)開發(fā)成效明顯，先后被列為“國家資源綜合開發(fā)型三高農業(yè)示范片區(qū)”、“國家農業(yè)科技成果示范試點區(qū)”、“國家農業(yè)標準化生產示范區(qū)”，獲得“全國無公害農產品生產基地先進縣”稱號，初步形成了以果蔬生產為重點的現(xiàn)代都市特色農業(yè)基地；第三產業(yè)全面發(fā)展，初步建成了以酒店會務業(yè)為核心的都市近郊會務休閑基地。區(qū)域分布圖龍泉區(qū)地理情況：龍泉街道辦事處位于龍泉山中段西麓，東徑104度15分，北緯30度33分。東與山泉鎮(zhèn)、西與大面街道辦事處接壤，北與同安街道辦事處、南與柏合鎮(zhèn)相鄰，自古為成都東面屏障

10、、軍事重地。距成都市中心14公里，距成都雙流國際機場28公里。幅員面積51.1平方公里（城區(qū)面積20平方公里），轄7個行政村和12個社區(qū)居委會,總人口15萬人。龍泉區(qū)市政配套設施調查：（1）供水：轄區(qū)內日供水能力25萬噸；（2）供電：轄區(qū)內建有220kv變電站一座，110kv變電站四座，裝機容量20.5萬KVA；（3）供氣：供氣能力達70萬立方米/日；（4）排水排污：雨水、污水管道尚主干道分設，十萬噸污水外理廠已投入使用，遠期規(guī)劃建設二十萬噸污水處理廠；（5）公路：境內有“三縱三橫”六條公路干線，成渝高速公路、驛都大道（50m寬）、成龍公路(40m寬)、成都三環(huán)路、繞城高速公路、環(huán)城公路形成公

11、路網(wǎng)絡系統(tǒng)。（6）鐵路：距西南最大儲運倉庫所在地洪安火車站和成都貨運東站、南站10余公里；（7）水運：高速公路直達重慶、瀘州客、貨運碼頭；（8）航空：距全國四大航空港之一的成都雙流國際機場28km；（9）金融配套：轄區(qū)內已形成以國有商業(yè)銀行為主體、政策性銀行、股份制商業(yè)銀行以及其它金融機構并存和分協(xié)作的完備金融體系。（10）1通訊：程控電話裝機容量15萬門，余量充足，無線通訊機站、城市IC卡電話覆蓋全境，有信息平臺、IDD、ISDN、DDN、ADSL等服務一應俱全。龍泉社區(qū)建設規(guī)劃：社區(qū)概況：龍泉街道幅圓面積51平方公里，城區(qū)面積15.8平方公里，總人口168669人，其中城鎮(zhèn)居民人口1479

12、72人，128個居民小組。轄區(qū)內共有14個社區(qū)，其中純城市社區(qū)12個（濱河花園社區(qū)、廣場社區(qū)、商業(yè)街社區(qū)、保平社區(qū)、蘆溪河社區(qū)、驛河社區(qū)、長柏路社區(qū)、驛都路社區(qū)、接龍社區(qū)、萬源路社區(qū)、平江路社區(qū)、明江路社區(qū)，其中后三個為企業(yè)劃轉地方社會化管理形成的社區(qū)），村居合一社區(qū)2個（紅詠社區(qū)、天鵝苑社區(qū)）。星級社區(qū)：在全區(qū)率先開展星級社區(qū)創(chuàng)建，制定了“星級社區(qū)”建設三年（2005年2007年）發(fā)展規(guī)劃，大力創(chuàng)建“六星”社區(qū)，即學習之星、服務之星、共建之星、生態(tài)之星、健康之星、富民之星，認真組織實施，制定了嚴格的考核制度，通過社區(qū)服務月活動強化星級社區(qū)創(chuàng)建。今年6月將開展首批評選“星級社區(qū)”活動。星級社區(qū)

13、的創(chuàng)建對于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展，推進城鄉(xiāng)一體化，提高人民生活水平和生活質量，擴大基層民主，維護社會穩(wěn)定，推動城市改革與發(fā)展，全面構建和諧社會具有十分重要的意義，在全區(qū)開創(chuàng)了一個社區(qū)建設的新模式。萬源路社區(qū)：學習、服務之星從抓學習入手，凝聚人心，提升素質。建立健全學習制度，加強社區(qū)干部業(yè)務技能的學習，提高了社區(qū)干部的整體素質特別是政治素質；在學習方式上，寓學于樂，建立宣傳隊伍、激情廣場，培養(yǎng)社區(qū)文化輔導員，開展有益的文化活動，通過活動提升學習的積極性，增強學習效果。對老百姓反映的事情，堅持“事不過夜”的原則，及時予以處理；對社區(qū)困難群眾及時關心他們的生活，并在社區(qū)開展募捐活動；對孤寡老人，社區(qū)干

14、部采取“1+1”的方式，讓離他們最近的干部和同樓的黨員結對，經常給予幫助。濱河花園社區(qū)：生態(tài)、健康之星濱河花園社區(qū)為了維護這良好的生態(tài)環(huán)境，組織社區(qū)黨員和志愿者義務為公共綠地鋤草，義務養(yǎng)護綠化樹；社區(qū)文明勸導員經常宣傳引導居民保護環(huán)境。社區(qū)在為居民營造良好生態(tài)環(huán)境的同時，還致力于為他們營造健康的生活氛圍，通過引導，將健康的生活理念和生活方式帶給社區(qū)居民。社區(qū)經常與紅十字協(xié)會聯(lián)合開展健康知識講座，適時開展科普知識競賽，將健康知識手冊送到居民家中，極力為居民營造健康的生活環(huán)境。為老人建立健康卡，并定期免費體檢；關心育齡婦女，為育齡婦女提供免費檢查，確保育齡婦女和后代健康。驛河社區(qū)：共建之星建立了聯(lián)

15、席制度，半年召開一次聯(lián)系會，積極聽取駐區(qū)單位的意見和建議，切實為轄區(qū)單位服好務。社區(qū)與轄區(qū)單位通過文化共建方式，開展了社區(qū)豐富多彩的文化生活，為國慶節(jié)、創(chuàng)建全國文明城市、保先教育、社區(qū)服務月營造了良好的氛圍。今年，社區(qū)成立了業(yè)主委員會，專門負責小區(qū)管理、調解業(yè)主糾紛，將社區(qū)與轄區(qū)單位緊密聯(lián)系在一起。社區(qū)引資數(shù)百萬無，打造兩個社區(qū)文化廣場，改寫龍泉北片沒有文化活動場所的歷史。在創(chuàng)星級社區(qū)的過程中，驛河社區(qū)探索出了“社區(qū)與轄區(qū)單位共建”的新模式，不但讓社區(qū)居民受益，而且駐區(qū)單位也享受到了共建帶來的成果。驛都路社區(qū)：生態(tài)、健康之星驛都路社區(qū)是一個典型的“農轉非”社區(qū)，大量“農轉非”居民面臨著角色轉變

16、和就業(yè)的挑戰(zhàn)。社區(qū)加大了培訓力度，開辦了各類技術技能培訓班，強化“農轉非”居民的工作技能，為他們在城市就業(yè)提供技術基礎。為失地農民建立專門的就業(yè)需求檔案，在檔案中特別對失地農民的個性、特長進行分析，以便和相應的企業(yè)進行及時對接。加大培訓力度，積極為失地農民尋求工作崗位。利用地處經開區(qū)的優(yōu)勢，不斷拜訪企業(yè)，爭取新的工作崗位，安排相應的失地農民。通過扶持餐飲、百化業(yè)，形成了三產業(yè)發(fā)展的良好態(tài)勢。3、消費者對新政出臺后購買力分析：宏觀調控新政下，成都樓市供求調研：新政后，市民購房欲望依然強烈，每百戶居民購房率并沒有下降。本次調查兩年內計劃購房率為14.3%，新政出臺前后和前三年的購房率對比顯示，購房

17、率的變化波動并不明顯，這反映了新政對于真實購房需求的影響并不大。被訪者認為，新政對于穩(wěn)定我市的房價有一定效用，但市場強勁而真實的需求會弱化政策的調控效應。新政的效用指數(shù)為51.8，處于效用一般的區(qū)間。新政對真實購房者的總體影響比較小。有56%的消費者認為新政對于自己購房完全沒有影響（僅有16%的消費者認為新政對于購房的影響較大/非常大。影響指數(shù)為25.45，處于影響較小區(qū)間，說明新政對于真實需求者的購房影響并不大。由于十分看好城市未來的發(fā)展前景，加上外來人才、資金、產業(yè)資源不斷向成都集聚，加上成都持續(xù)較快的經濟增長導致的購買力增強，故近一半被訪者認為新政后成都房價仍會持續(xù)上漲。認為房價上漲的購

18、房者比例高達45%，認為價格持平的占30%，認為下跌的僅占7%，可見大部分消費者預期房價還會持續(xù)上漲。上漲幅度平均預測為6.96%，根據(jù)成都今年1-3月住宅類住房交易均價3974元/平米（數(shù)據(jù)來源：成都房地產信息中心），未來一年內平均房價漲到：3974106.96%=4251元/平米。成都真實的自住購房需求占94%的絕對主流地位，購房的純粹投資性需求占6%。7成購房者是首次購房，二次以上改善居住條件的購房消費者占3成，投資性購房占6%，說明成都樓市的主流購房需求是真實的自住消費需求，大多數(shù)老百姓還正處于購置第一套商品房的夢想追求階段，純粹投資性需求并不多。選擇三環(huán)以內主城區(qū)購房的比例較高。選擇

19、在成都主城區(qū)購房的占81%，選擇在成都郊區(qū)縣購房占19%，從置業(yè)次數(shù)來看，多次置業(yè)的購房者相對首次置業(yè)者更傾向于在成都郊區(qū)縣購房，一般追求面積較大、環(huán)境較好，居住較為舒適的住宅，這說明多次置業(yè)者更注重于提升居住品質。主城區(qū)的城東和城西是市場關注重點，城北的市場關注度相對較低。中心城區(qū)（一環(huán)路內）的購房比例較低，僅為4.3%；城東和城西是關注熱點，其中城東和城西的二三環(huán)路之間和三環(huán)路以外是關注重點；城南的二三環(huán)路內外是關注重點；城北的整體關注率較低。購房者更加追求樓盤的品質感，只要房子好，就可以動搖他們對預定區(qū)位的選擇。只要樓盤做出了品質，達到了購房者心目中理想的住房條件，購房者就可以不考慮樓盤

20、具體位置，而這個樓盤的開發(fā)商只要成為知名品牌就可以打動消費者。購房者可以為更高的住房品質出更高的房價。從購房單價看，3500元/平米的價格需求最大（由于包含了三環(huán)路外和郊區(qū)縣住宅），其次是40004199元/平米和35003599元/平米，平均價格需求為3581.2元/平米，從購房類型來看，隨著居住品質的提高，價格也呈現(xiàn)出上揚的趨勢，對別墅的單價可出到70008000元。從購房總價看，3045萬是最大的需求段，合計占49%的比例，平均總價為38.6萬，隨著居住品質的提升，總價也呈現(xiàn)出上揚的趨勢，對別墅的平均總價甚至超過了100萬元。電梯公寓的選擇比例日益增高，主城區(qū)已占絕對主流電梯公寓總計有4

21、3%的需求比例。二環(huán)路內這個主動選擇比例，已高達61%。在成都市要求主城區(qū)內必須修建電梯公寓的基礎上，電梯公寓開始得到了較多消費者的認可。本次調查選擇主城區(qū)購房者中，主動接受電梯公寓的已點55%。說明電梯公寓這種住宅形態(tài)具有日益廣闊的市場需求空間。郊區(qū)縣購房中，龍泉成為首位選擇區(qū)域郊區(qū)縣購房者更關注的三個郊縣依次為：龍泉29%、華陽21%、溫江19%。從分析看，多次置業(yè)購房者更傾向于在綜合條件更好的華陽、溫江、都江堰購房；而首次置業(yè)者更傾向于在價格較有優(yōu)勢的龍泉、雙流、郫縣購房。結論：真實購房者更多還是從自身的現(xiàn)實需求出發(fā)來進行購買決策，對政策的敏感度并不高。對新政的知曉度為一般。對于新政具體

22、內容能夠知曉的比例為55.5%。對于新政的了解僅限于同切身利益相關的幾條。購房者最關心的是二手房交易稅費的增加，其次是首付比例的提高。而對于開發(fā)商最為關心的90平米以下要占70%這一條，僅有不到20%的了解新政的購房者關心；另外控制別墅用地、加大經濟適用房的建設也只有較低的知曉度。占44%比例認為新政對于購房有一定影響的購房者中，有20%的購房時間依然保持不變，有53%看實際情況而定，觀望的氣氛只是增加了選購時間的彈性，但并沒有改變需求事實?？傮w來看，提前購買的比例要大于延后購買的比例。反映出新政的短期影響力是：提前購買者多于延后購買者，而這可能導致新的供求失衡。新政對于購房區(qū)域的影響較小。占

23、44%比例認為新政對自己購房有一定影響的購房者中，仍有65%的購房區(qū)域依然保持不變，看來新政對于購房區(qū)域的影響較小，消費者還是按照自己的預定購房區(qū)域來加以選擇?？傮w來看，部分購房者會從郊縣購房轉向主城區(qū)購房，這也與購房者對于主城區(qū)的堅挺房價更抱有認同信心相關。新政對于購房面積的影響較小。認為新政對于購房有影響的購房者中，有64%的購房面積依然不變，購房者還是按照自己需要的購房面積來加以選擇?？傮w來看，會減小套型的購房群體的比例（8%）要大于增大套型的購房群體的比例（1%），反映了新政在購房套型上有引導性影響，但效果有待觀察。4、商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析：根據(jù)龍泉驛區(qū)城區(qū)文景路、文明西街、

24、永安路、建設路、濱河路附近等二手房產中介所獲悉，現(xiàn)區(qū)域二手房價在2500左右，新建、配套較完善的小區(qū)，價格在2500元/平米以上。購房者大多為當?shù)厝?，占購房比例?0%，成都人占購房比例的8%，另外22%的比例，以外地人來龍泉打工及定居的人為主。而龍泉本地人的，又以龍泉政府單位工作人員及周邊事業(yè)單位的白領以上階層為主，周邊商家的生意人為輔。本項目定位于龍泉區(qū)域的高端產品、標志性建筑，所以，我們將本項的的消費者群體定位于：在龍泉政府單位工作的公務員：商品房的品質是他們身份的象征，選房時，應該更看重住房的品質、規(guī)劃、園林設計、戶型設計等。他們具有良好的福利待遇，所以購房多以公積貸款為主。周邊企事業(yè)

25、單位的白領階層：戶型設計合理、新穎時尚的外立面、小區(qū)配套設施完善，是他們追求的目標。由于這類消費群體工作比較穩(wěn)定，收入較高，有一定的經濟償還能力。所以，他們購房多以商業(yè)貸款為主。周邊商家的生意人：節(jié)約、舒適、享受是他們的特性。由于長年做生意，使他們養(yǎng)成了節(jié)約的習慣，所以戶型空間的合理利用、功能齊全是他們最看重的要點，但是，他們也需要居住的舒適性，所以，80100平米的戶型是他們的首選。從經濟能力來看，這類消費群體的購房付款方式應以一次性付款為主。來自成都、外地的購房者：此類消費群體分為兩種，一種為在成都市內工作，此類人群還多為成都的白領打工者，一般自己有車，品質較差的住房買得起看不上，品較好點

26、的看得上買不起，所以退而求其次，選擇在離成都較近的區(qū)域范圍購買高品質的商業(yè)住房；另一種為看上了龍泉區(qū)的生態(tài)環(huán)境、龍泉區(qū)的高速發(fā)展，他們主要以休閑養(yǎng)老及投資為購房目的。所以，以上兩類消費群體更看重住宅的小區(qū)環(huán)境、配套設施、投資價值、交通便利等因素。根據(jù)以上分析：我們對本項目的前期策劃定位，符合市場各方面的綜合因素分析，因此，我們有信心把這個項目做好，做出品牌效應。6、項目SWOT（深層次）分析（一）、項目的優(yōu)勢項目地位龍泉驛區(qū)文景路，與五所大學為鄰，文化熏染，地理位置優(yōu)越；項目緊臨龍泉景觀休閑區(qū)，景觀位置優(yōu)越；項目地緊鄰大學旁，與政府職能部門相鄰，需求人群集中在龍泉本地高素人群，側面提升樓盤檔次

27、。項目地處成熟居家社區(qū)，周邊高檔樓盤林立，給本項目帶來無可爭議的市場和定位。（二）、項目的劣勢由于項目沒有直接臨正街面，對商業(yè)部分和樓盤宣傳上帶來一定難度，交通及形象上，不易醒目。項目地體量較小，要實現(xiàn)產值的最大化，只能修電梯小高層或電梯高層，產品形態(tài)上有一定局限性，客戶群的選擇上受到影響。項目附近的校園規(guī)模限制了其校園經濟的發(fā)展，消費水平不高，對居住的品質有一定的影響。7、項目周邊競爭樓盤調研金色逸景建筑形態(tài)：多層物業(yè)類別：普通住宅開發(fā)商： 金山房地產開發(fā)有限責任公司開盤時間：2006年7月戶型區(qū)間：85160平方米銷售電話：84845588綠化率： 30%總戶數(shù)： 266銷售進度：住宅余4

28、0%施工進度：土建五層銷售價格：2350元/平方米均價人和世家項目地址：成都龍泉驛區(qū)文景路218號開發(fā)商： 成都龍泉驛平安房產開發(fā)有限公司建筑形態(tài)： 多層+小高層總戶數(shù)： 380戶銷售熱線： 66918666、66917588戶型區(qū)間： 42173平方米總占地： 35畝交房時間： 2007.12.30停車場： 地下停車場+半地下停車場+地面車庫+露天停車位綠化率：50%銷售價格：接受咨詢，8、9月份預售瑞臨錦苑項目地址： 龍泉驛區(qū)龍都南路 開發(fā)商： 成都市恒德房地產開發(fā)有限公司建筑形態(tài)： 多層+11層小高層、商鋪總戶數(shù)： 一期464戶銷售熱線： 84874666戶型區(qū)間： 住宅：77178平方

29、米 商鋪：100平方主左右施工進度： 部份封頂銷售價格： 多層2380元/平方米起、電梯2780元/平方米起開盤時間： 預計在2006年7月29日物管費： 0.50元/平方米.月海川國際：物業(yè)類別：商住樓項目地址：龍泉驛區(qū)龍都南路四號開發(fā)商 ：四川海川房地產綜合開發(fā)有限公司建筑形態(tài)：高層裝修狀況：菜單式銷售熱線：84882388、84882399開盤時間：一期開盤時間2005.11.11銷售價格：一期歷史價格均價2000元/平方米；二期現(xiàn)接受咨詢中總戶數(shù) ：460戶物管費 ：0.90元容積率 ：3.6綠化率 ：60%樓盤簡評：項目總體占地約41余畝，緊鄰成都天一大學，是該區(qū)域內標志性項目。綠化

30、率高達40%以上，精致小戶，讓你與生活就是怎么合協(xié)。法式景觀，中心廣場、風情內街等公建配套。天盛 .驛都錦繡物業(yè)類別：高尚住宅項目地址：龍泉驛區(qū)星光東路天盛花苑旁開發(fā)商： 天盛房地產有限公司 裝修狀況：初裝修建筑形態(tài)：多層+小高層銷售熱線：84808248開盤時間：2004.2一期開盤，2006.7二期開盤開盤價格：起價2500元/平方米銷售價格：商鋪5000元/平方米均價 銷售進度：商鋪現(xiàn)余40套 區(qū)間面積：商鋪10150平方米總占地面積：62畝總戶數(shù) ：543戶容積率 ：1.69綠化率 ：38%戶型區(qū)間：40180平方米周邊配套：中小學:航天小學、航天中學,幼兒園:航天幼兒園麗陽晶舍物業(yè)類

31、別： 普通住宅項目地址： 成都市龍泉驛區(qū)北干道與龍平路交匯處開發(fā)商 ： 成都龍泉龍躍房地產開發(fā)有限公司建筑形態(tài)： 小高層銷售熱線： 84873311、84873322開盤時間： 2005.3.19開盤價格： 歷史均價2360元/平方米，全現(xiàn)房2650元/平方米施工進度： 全現(xiàn)房銷售進度： 僅余一套轉讓現(xiàn)房交房時間： 2006.6.31怡合花苑項目地址：成都龍泉驛區(qū)開發(fā)商 ：龍泉驛豐苑房屋開發(fā)公司 建筑形態(tài)：多層交房時間：2006-12-30總占地： 19畝總戶數(shù)： 134戶物管費： 0.40元/平方米.月銷售價格：1850元/平方米均價銷售進度：已售完優(yōu)惠內容：首付5成,一年后付3成,二年后付

32、2成,無光纖和天然進氣費。陶然精舍項目地址：龍泉驛區(qū)北干道龍都南路（區(qū)法院旁邊）售樓部地址：龍泉驛永安路293號開發(fā)商 ：成都興龍建設開發(fā)有限公司建筑形態(tài)：多層總戶數(shù) ：342戶銷售熱線：84867088、84872880開盤時間：2005.5銷售價格：歷史起價1800元/平方米，均價1900元/平方米，現(xiàn)房價2639元/平方米戶型面積：89220平方米；商鋪90平方米銷售進度：僅余115平方米以上的大戶型11套。施工進度：全現(xiàn)房總占地：40畝，一期24073.7平方米建筑面積：7萬多平方米，一期43000平方米容率積 ：1.70綠化率 ：36%停車位 ：400個樓盤簡評： 該小區(qū)以江南園林為

33、藍本，人文書香為底蘊，演繹江南幽雅藝術生活，再現(xiàn)悠悠江南情懷。陶然精舍以江南園林為起點，蘇州水岸風情為靈魂，融入西湖七大著名景致于園區(qū)之中，以文化的底蘊空間營造一處絕佳的私人領地，以江南風情萬種的美景締造了新浦東居住的新典范，讓生命、健康、生活達到一個和諧圓滿的居所。璽印上院項目地址：成都龍泉驛區(qū)北泉路開發(fā)商 ：成都明陽房產、大樹屋業(yè)建筑形態(tài)：高尚住宅4+1、5+1花園洋房和疊拼別墅、坡地別墅等。 裝修狀況：毛坯總戶數(shù) ： 一期464戶施工進度：土建五層銷售熱線： 84874666 84859991 84859990戶型區(qū)間： 89210平方米總占地 ： 203畝銷售情況：一期三批次接受咨詢銷

34、售價格：26002700元/平方米均價樓盤簡評： 戶型設計：84-225平方米戶型區(qū)間，以景觀享受型為主，淺進深寬采光，戶戶有花園，家家有景觀；布局合理，功能齊全。交通便捷：璽印上院緊鄰老成渝路龍泉城區(qū)，位于龍泉政府新區(qū)黃金地段。三條高等級公路和一條高速公路直達龍泉，九眼橋乘公交車觀察到本項目不足30分鐘。水岸社區(qū)：淺水系呈“S”型貫穿于整個社區(qū)，通過水系的營造與坡地特色相得映彰。設置景觀泳池、晨練區(qū)、戶外健身區(qū)、兒童游藝區(qū)。社區(qū)中庭視野開闊，為社區(qū)營造寬闊優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。配套齊全：5分鐘路程內，教育、醫(yī)院、賓館、金融、購物一應俱全，再加上自有的商業(yè)體系，最大限度為業(yè)主節(jié)約時間成本。龍府花園2

35、期項目地址：龍泉驛區(qū)龍一環(huán)路開發(fā)商 ：四川龍府實業(yè)有限公司建筑形態(tài)：多層+小高層+商鋪裝修狀況：初裝修銷售熱線：84846868開盤時間：一期2004.11 二期2005.9交房時間：一期交房時間為2005.12.30銷售價格：24002800元/平方米（商業(yè)6000元/平方米起）戶型面積：50253平方米總占地面積：100畝總建筑面積：7萬平方米總戶數(shù)：436戶綠化率：45.50%容積率：1.31周邊配套：小區(qū)內部配套:主題雕塑廣場、中央景觀廣場、兒童游樂場、大型會所、網(wǎng)球場等；綜合商場:超市勁力.蔚藍花城項目地址：龍泉驛區(qū)龍工南路888號開發(fā)商 ：四川勁力房產有限公司建筑形態(tài)：多層、商鋪、

36、洋房銷售熱線：89431827、88432222開盤時間：一期2004.11.28，二期2006.8開盤價格：歷史均價2350元/平方米，現(xiàn)房起價2880元/平方米，花園洋房3500元/平方米（商鋪5170元/平方米）占地面積：200余畝施工進度：現(xiàn)房戶型面積：45222平方米銷售進度：住余9套、商鋪余10多套，四期已動土，8月預售總戶數(shù) ：1442戶交房時間：一期2005.3.1翠晨記項目地址：龍泉驛區(qū)驛都大道中段開發(fā)商 ：四川新長江房地產開發(fā)有限公司建筑形態(tài)： 多層總戶數(shù) ： 244戶施工進度： 現(xiàn)房面積區(qū)間： 80190平方米銷售熱線： 84866263、84866323開盤時間： 一期

37、2005.6，二期2006.8交房時間： 2006.5.10銷售價格： 一期1830元/平方米起，均價2000元/平方米；二期銷售接受咨詢中，價格待定；總占地 ： 19928平方米建筑面積： 30000平方為綠化率 ： 35%容積率 ： 1.65車位數(shù) ： 160個交通狀況：公交218路和223路直達翠晨記門前樓盤簡評：翠晨記位于龍泉驛都大道中段龍泉三中旁，緊鄰世紀廣場，小區(qū)內3個大型主題景觀和園區(qū)內星羅棋布的小型景觀，動靜有序的區(qū)內道路交通體系，真實實現(xiàn)人車分流。小區(qū)的多款實用型舒適住宅戶型從70196平方米，滿足不同居家需求。京龍嘉苑項目地址：成都龍泉驛區(qū)龍工南路開發(fā)商 ：成都博朗實業(yè)發(fā)展

38、有限公司建筑形態(tài)：多層、商鋪總戶數(shù) ：366戶銷售熱線：88430088、88430666開盤時間：2006.1施工進度：一期已封頂銷售進度：一期住余兩套，商鋪余四套，二期未動土，銷售接受咨詢中；銷售價格：一期起價1900元/平方米，均價2300元/平方米戶型區(qū)間：81.73166.23平方米；商鋪31平方米起總占地： 40畝物管費： 0.50優(yōu)惠情況：一次性付款優(yōu)惠2%星光四季項目地址：龍泉航天城星光大道長征北路開發(fā)商 ： 成都市友盛置業(yè)開發(fā)有限公司建筑形態(tài)： 多層+小高層總戶數(shù) ： 480戶，一期160戶銷售熱線： 88420801、88420601開盤時間： 2006.4.8銷售價格：

39、2555元/平方米均價戶型區(qū)間： 120-203平方米總占地 ： 31140.1平方米建筑面積： 62472.3平方米物管費 ： 0.70元/平方米月施工進度： 二期封頂銷售進度： 住宅余40套銷售進度： 目前只有55.7平方米和137平方米兩種戶型 宏得紫竹苑項目地址： 龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)希望路一段開發(fā)商 ： 成都宏得房產開發(fā)公司建筑形態(tài)： 多層、商鋪施工進度： 一期現(xiàn)房總戶數(shù) ： 244戶面積區(qū)間： 一期87.27122.2平方米 二期70150平方米銷售情況： 二期接受咨詢、商鋪余20多套；銷售熱線： 86376633、86376161 84835880開盤時間： 2005.4.11戶型區(qū)間

40、： 70150平方米容積率 ： 1.8停車位 ： 244個綠化率 ： 35%銷售價格： 1800元/平方米均價（商鋪5000元/平方米）世紀苑二期項目地址： 成都龍泉驛區(qū)永安路西村6組開發(fā)商 ： 成都金京房屋開發(fā)公司建筑形態(tài)： 多層總戶數(shù) ： 144戶銷售熱線： 84869966開盤時間： 2005.7銷售價格： 1700元/平方米起戶型區(qū)間： 55125平方米總占地 ： 40畝交房時間： 2006.12.31興順苑項目地址： 成都龍泉驛區(qū)龍平路28號開發(fā)商 ： 四川華宇實業(yè)有限公司建筑形態(tài)： 多層總戶數(shù) ： 96戶銷售熱線： 84861800開盤時間： 2005.1銷售價格： 商業(yè)：6680元/平方米戶型區(qū)間： 59.06123平方米建筑面積： 11400平方米施工進度： 現(xiàn)房銷售進度： 住房已全部售完東山國際新城項目地址： 成都龍泉驛區(qū)東山國際大道開發(fā)商 ： 成都華信大足房產開發(fā)有限公司投資商 ： 中鐵二局建筑形態(tài)： 多層+小高層裝修狀況： 毛坯銷售熱線： 84864200、86677788開盤時間： 2006.8容積率 ： 1.8綠化率 ： 50%總占地 ： 3500畝銷售進度： 前期咨詢面積區(qū)間： 99.8-253平方米銷售價格： 住宅3000元/平方米均價銷售情況： 已動土,修樣品房,4+1/6