商品房買賣合同解讀

1、商品房買賣合同解讀第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)出賣人以 方式取得位于 、編號(hào)為 的地塊的建設(shè)用地使用權(quán)。 載明該建設(shè)用地使用權(quán)來(lái)源的批準(zhǔn)文件或 合同是 。該地塊總土地面積為 。 出賣人經(jīng)批準(zhǔn)， 在上述地塊上建設(shè)商品房，【建設(shè)項(xiàng)目名稱】【現(xiàn)定名】 【暫定名】 。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為 ， 施工許可證號(hào)為 。主要變化1、舊版中的“土地使用權(quán)”改為新版中的“建設(shè)用地使用權(quán)” ，相應(yīng) 將“土地使用權(quán)出讓合同”改為“載明建設(shè)用地使用權(quán)來(lái)源的批準(zhǔn)文 件或合同”；2、舊版中“土地規(guī)劃用途”與“土地使用年限”移至新版中第三條 “買受人所購(gòu)商品房的基本情況”中。分析 1、因中華人民共和國(guó)物權(quán)法頒行之前的中華人民共和國(guó)

2、土地管理法等相關(guān)法律、法規(guī)中并無(wú)建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定，此處 將“土地使用權(quán)”改為 “建設(shè)用地使用權(quán)” ，系響應(yīng)物權(quán)法第十 二章關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定， 以追求法律用語(yǔ)的精準(zhǔn)， 并為適用物權(quán)法解決相關(guān)糾紛提供援引可能2、舊版合同中把“土地規(guī)劃用途”與“土地使用年限”作為第一條 “項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)” 的內(nèi)容， 在邏輯上認(rèn)為該部分內(nèi)容僅涉及行政機(jī)關(guān) 與開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的審批、許可、核準(zhǔn)等行政法律關(guān)系，從而否定了買 受人針對(duì)違反土地規(guī)劃用途與土地使用年限的開(kāi)發(fā)行為提起民事訴 訟的可能性。新版合同將“土地規(guī)劃用途”與“土地使用年限”移至第三條“買受 人所購(gòu)商品房的基本情況” ，則不僅肯定該部分內(nèi)容僅涉及行政機(jī)

3、關(guān) 與開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的審批、許可、核準(zhǔn)等行政法律關(guān)系，并且為買受人 針對(duì)違反土地規(guī)劃用途與土地使用年限的開(kāi)發(fā)行為提起民事訴訟提 供了一條便捷的通道。對(duì)策 / 建議合法建設(shè)，如實(shí)填寫。第二條 商品房銷售依據(jù)買受人購(gòu)買的商品房為【預(yù)售】 【現(xiàn)售】商品房。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī) 關(guān)為 ，預(yù)售許可證號(hào)為;或者 ,現(xiàn)售商品房備案機(jī)關(guān)為 ，備案號(hào)為 。主要變化 明確現(xiàn)售商品房的備案機(jī)關(guān)與備案號(hào)。分析該部分內(nèi)容存在辦理順序上矛盾。 通常的交易程序是： 確定合同內(nèi)容T簽訂合同T合同備案，在合同未簽訂之前如何知曉備案號(hào)碼？ 新、舊版合同均約定出賣人承擔(dān)合同備案義務(wù)， 若此處先行填寫的備 案號(hào)碼與實(shí)際備案號(hào)碼不一致的，

4、開(kāi)發(fā)商可能面臨一定程度的違約風(fēng) 險(xiǎn)。對(duì)策 / 建議 暫不填寫，或留待相關(guān)機(jī)關(guān)修訂。第三條 買受人所購(gòu)商品房的基本情況買受人購(gòu)買的商品房 （以下簡(jiǎn)稱該商品房， 其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一），為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：第 幢 單元號(hào)房，或建筑層數(shù)地上層，地下層，該商品房位于第層。該商品房土地使用權(quán)年限自年月日至月 日。該商品房的設(shè)計(jì)用途為，屬結(jié) 構(gòu)， 層。該商品房有陽(yáng)個(gè) ， 其建 筑 樣式封閉式、非封閉式或其他）該商品房相關(guān)節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息說(shuō)明：平方米。該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共 其中，套內(nèi)建筑面積 平方米，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 平方米（應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖQ及建筑

5、面積清單見(jiàn)本合同附件二） 。除上述商品房買賣外，有出售（或贈(zèng)送、出租等）車位、車庫(kù)、 綠地或其他物業(yè)的，有關(guān)該物業(yè)買賣、贈(zèng)與、租賃合同事項(xiàng)，雙方另 行約定于本合同附件三。主要變化1、舊版中有“房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)” ，新版此處不再特意強(qiáng) 調(diào)房號(hào)；2、新版增加“該商品房位于第層”；3、新版增加“該商品房有陽(yáng)臺(tái)個(gè)”；4、新版增加“該商品房相關(guān)節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息說(shuō) 明： ”；5、舊版中使用的“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”在新版中改 為“應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e” ，舊版附件二中須說(shuō)明“公共部位與公 用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的構(gòu)成” ，新版附件二中須明確“應(yīng)分?jǐn)偟墓灿?建筑名稱及建筑面積清單”

6、 ；6、新版增加“除上述商品房買賣外，有出售（或贈(zèng)與、出租等）車 位、車庫(kù)、綠地或其他物業(yè)的，有關(guān)該物業(yè)買賣、贈(zèng)與、租賃合同事 項(xiàng)，雙方另行約定于本合同附件三” 。風(fēng)險(xiǎn)提示1、關(guān)于房號(hào)預(yù)售商品房的房號(hào)是怎樣確定的？實(shí)踐中， 應(yīng)由開(kāi)發(fā)商于預(yù)售前將經(jīng) 規(guī)劃確定的圖紙向當(dāng)?shù)卣聦俚牡孛k報(bào)批，經(jīng)核準(zhǔn)后方可在使 用。因此，圖紙上確定的房號(hào)與地名辦核準(zhǔn)的房號(hào)一般都是一致的。 但是，開(kāi)發(fā)過(guò)程中， 因圖紙發(fā)生設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致房號(hào)變更的現(xiàn)象也并非 偶然，即使該類變更是通過(guò)合法程序在相關(guān)部門進(jìn)行的， 行政程序上并無(wú)瑕疵， 但在中 國(guó)這個(gè)講究吉利數(shù)字的社會(huì)里，不難想象，如果買受人訂的是帶有 8 或 6 的樓號(hào)、房號(hào)

7、，交付的房號(hào)里卻沒(méi)有了這個(gè)“發(fā)”或“順”字， 更甚的是，竟然是有 4、14、13 這樣不吉利的數(shù)字，則極有可能引發(fā) 一場(chǎng)比較嚴(yán)重的民事糾紛。 不使用阿拉伯?dāng)?shù)字表示房號(hào)當(dāng)然可以避免這類糾紛， 國(guó)內(nèi)一些酒店就 把小包間命名為“聚賢廳” 、“聽(tīng)松軒”或者“富春江” 、“普陀山”之 類的，這種做法一定程度上可以借鑒， 把小區(qū)里的樓名都叫做寶、 富、 貴、財(cái)、喜什么的，應(yīng)該比較好賣一點(diǎn)。然而，小區(qū)規(guī)模若大了，里 面有幾十甚至上百幢樓， 漢語(yǔ)里這些吉利的詞可能就不夠用了， 再說(shuō)， 樓名可以這樣叫， 樓層總得用阿拉伯?dāng)?shù)字吧， 每一層從左到右排下去 也得用數(shù)字吧。實(shí)際上，使用阿拉伯?dāng)?shù)字主要是為了管理上的便利，

8、 只是中國(guó)人凡事都喜歡討個(gè)彩頭，沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)美國(guó)帶 8或 6的車牌號(hào)、 手機(jī)號(hào)能賣出個(gè)天價(jià)。正是因?yàn)楣芾淼谋匾?新版合同做不到干脆取消房號(hào)， 只能是取消舊 版中有的“房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)” 這個(gè)其實(shí)沒(méi)有多大意義的說(shuō)法， 但仍需標(biāo)明“第 幢 單元 號(hào)房”以建立買賣標(biāo)的物的特定性。值得注意的是，后面緊跟著又有一行空白“或 ”，這種選擇性 做法體現(xiàn)了新版合同撰寫者不再把房號(hào)變更作為一種違約事由的意 圖。 這個(gè)修改，對(duì)買賣雙方并無(wú)任何實(shí)質(zhì)影響，但體現(xiàn)了一種社會(huì)進(jìn)步。 2、關(guān)于樓層 舊版合同里根本就沒(méi)有提起這個(gè)問(wèn)題， 似乎在這個(gè)簡(jiǎn)單問(wèn)題上買賣雙 方發(fā)生爭(zhēng)議的可能性極小。 然而實(shí)踐中確有此類糾紛發(fā)生，某樓

9、盤銷售時(shí)為避免因 13、14 層數(shù) 字不吉利， 12 層上面直接就叫 15 層了，有戶人家買的是 2301 號(hào)房 子，交的時(shí)候門牌上寫的也是 2301，但他們認(rèn)為從下往上數(shù)，明明 是在第 21樓嘛，怎么會(huì)是 2301 呢？于是就找媒體投訴， 說(shuō)開(kāi)發(fā)商違 約，媒體也是唯恐天下不亂，連續(xù)報(bào)道幫著起哄，最后開(kāi)發(fā)商無(wú)奈賠 了一筆錢了事。這個(gè)事情其 實(shí)放在法院處理的話會(huì)很清楚的， 只需要調(diào)查一下這幢樓在預(yù)售時(shí)究 竟有沒(méi)有 13、14 層就可以了，如果起初圖紙和按公示的規(guī)劃方案制 作的沙盤模型、效果圖上就根本沒(méi)有 13、14 層，就不能說(shuō)開(kāi)發(fā)商存 在欺詐故意，也不能說(shuō)買受人對(duì)樓層存在誤解，約定的那個(gè)230

10、1 本來(lái)就是事實(shí)上的 2101。但實(shí)踐中故意挑刺的客戶大都是明白人，他 們咨詢過(guò)律師， 知道這種事情找法院處理自己要敗訴的， 找媒體鬧一 鬧成本又低，對(duì)開(kāi)發(fā)商的殺傷力度又大，解決問(wèn)題還要快得多。事后 想想，要是當(dāng)時(shí)的合同中有“該商品房位于第 21 層”這句話，媒體想起哄也沒(méi)招啊 據(jù)律師了解，地產(chǎn)行業(yè)里似乎有這種一種誤解：合同里約定得越多， 回旋的余地就越小， 解釋的說(shuō)辭也越少， 因此合同里能說(shuō)的模糊點(diǎn)的 盡量模糊點(diǎn)。對(duì)此，律師的看法恰好相反。商品房買賣合同的履行周 期長(zhǎng)、金額大，特別是履行過(guò)程中的變數(shù)較多，該特點(diǎn)與建設(shè)工程施 工合同相同， 都是典型的誠(chéng)信合同， 凡合同里未明確約定之處均需要 買

11、賣雙方的相互諒解與支持方可。 這種合同約定得越詳細(xì)， 則事后需 要雙方配合的越少、糾紛越少，相比建設(shè)工程施工合同來(lái)說(shuō)，我們現(xiàn) 在使用的商品房買賣合同不是太厚了， 而是太薄了。 在房市不景氣的 情況下， 合同里的每一點(diǎn)模糊在為開(kāi)發(fā)商提供回旋余地的同時(shí)， 也都 為客戶提出退房或者索賠提供了合適的抓手。 因此，合同寫得詳細(xì)點(diǎn)， 對(duì)買賣雙方都是公平的。實(shí)踐中除吉利數(shù)字外， 另外還存在架空層、 技術(shù)層等影響樓層的因素， 新版合同中明確商品房所處的樓層是必要的。3、關(guān)于陽(yáng)臺(tái)的個(gè)數(shù)與上個(gè)問(wèn)題類似， 舊版合同里根本就沒(méi)有提起， 似乎在這個(gè)簡(jiǎn)單問(wèn)題 上不會(huì)發(fā)生爭(zhēng)議。近期本律師恰好就在寧波本地遇到過(guò)兩個(gè)相關(guān)事情，

12、 都是因?yàn)闆](méi)有明 確陽(yáng)臺(tái)個(gè)數(shù)引起的。其中一個(gè)是這樣的，銷售代理公司為了好聽(tīng)，在 銷售資料里把商品房里南面較大的陽(yáng)臺(tái)（ 8 平方米左右）改稱“空中 花園”，但把北面較小的陽(yáng)臺(tái)（ 4平方米左右）仍叫“陽(yáng)臺(tái)” ，但在圖 紙上標(biāo)的都是陽(yáng)臺(tái)； 由于兩個(gè)都是非封閉的， 按規(guī)定建筑面積只能按一半計(jì)算，于是就又在樓書(shū)里承諾說(shuō)要贈(zèng)送 6 平方米的陽(yáng)臺(tái)?，F(xiàn)在房子剛結(jié)頂還沒(méi)有交 付，但因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌的原因，已經(jīng)有不少客戶在搞腦子、做文章了， 既有向開(kāi)發(fā)商討要施工圖中沒(méi)有而且將來(lái)的竣工圖中也不會(huì)有的 “空 中花園”的，也有承認(rèn)有“空中花園”但向開(kāi)發(fā)商討要 6 平方米陽(yáng)臺(tái) 的。估計(jì)在將來(lái)交付時(shí)可能會(huì)導(dǎo)致糾紛出現(xiàn)。 另一個(gè)

13、是別墅項(xiàng)目，現(xiàn)在已經(jīng)交付了。按設(shè)計(jì)中的規(guī)范稱呼，沒(méi)頂?shù)?叫露臺(tái)，有頂?shù)慕嘘?yáng)臺(tái)，但樓書(shū)里混淆了陽(yáng)臺(tái)與露臺(tái)的區(qū)別，宣傳說(shuō) 有 4 個(gè)陽(yáng)臺(tái)， 交付時(shí)卻只有兩個(gè)有頂?shù)年?yáng)臺(tái)， 另外兩個(gè)是沒(méi)有頂?shù)穆?臺(tái)，當(dāng)時(shí)就有客戶提出異議。由于那個(gè)時(shí)候的銷售形勢(shì)比較好，房?jī)r(jià) 還在漲，最終沒(méi)有釀成糾紛，但如果換成現(xiàn)在就難說(shuō)了。 再?gòu)?qiáng)調(diào)一下，合同寫得詳細(xì)點(diǎn)，對(duì)買賣雙方都有好處。4、關(guān)于節(jié)能措施與保溫工程 新版合同中之所以增加這部分內(nèi)容，是為了響應(yīng)于 2007年 10月 28 日經(jīng)全國(guó)人大常委會(huì)修訂通過(guò)、 2008年 4月 1日起施行的中華人 民共和國(guó)節(jié)約能源法的規(guī)定。其中， 第 35 條規(guī)定： “建筑工程的建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工

14、和監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)遵守建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。 不符合建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的建筑工程，建設(shè)主管部門不得批準(zhǔn)開(kāi)工建設(shè)； 已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令停止施工、限期改正；已經(jīng)建成的，不得 銷售或者使用。建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)在建建筑工程執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)情況的監(jiān) 督檢查?！?第 36 條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售房屋時(shí)， 應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買人明示所售房屋的節(jié)能 措施、保溫工程保修期等信息，在房屋買賣合同、質(zhì)量保證書(shū)和使用 說(shuō)明書(shū)中載明，并對(duì)其真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。 ”第 80 條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反本法規(guī)定， 在銷售房屋時(shí)未向購(gòu)買人明示所售 房屋的節(jié)能措施、 保溫工程保修期等信息的， 由建設(shè)主管部門責(zé)令限 期改正，逾期不改正的

15、，處三萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款；對(duì)以上信息 作虛假宣傳的， 由建設(shè)主管部門責(zé)令改正， 處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以 下罰款?！痹心车禺a(chǎn)企業(yè)與律師討論， 能否在新版合同中這樣寫 “具體節(jié)能措 施、保溫工程保修期等詳見(jiàn)質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)”？律師認(rèn)為， 根據(jù)上述中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法的規(guī)定，信息披露的三個(gè)載 體（即“房屋買賣合同質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)” ）之間是并列關(guān)系， 而非選擇性條款，這種做法是行不通的。 至于信息披露的程度與范圍，參見(jiàn)民用建筑節(jié)能管理規(guī)定 、建設(shè) 領(lǐng)域推廣應(yīng)用新技術(shù)管理規(guī)定 、浙江省建筑節(jié)能管理辦法 、浙江 省新型墻體材料開(kāi)發(fā)利用管理辦法等相關(guān)法規(guī)以及行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、 定額的規(guī)定

16、，更多體現(xiàn)的是技術(shù)方面的要求，此處不詳。5、關(guān)于共有面積分?jǐn)?此處修改，出于與物權(quán)法相關(guān)規(guī)定相匹配的考慮 舊版中使用的“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e” ，著重于使用功 能上的“公共”與“公用”；新版中使用的 “應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e” 則強(qiáng)調(diào)該“公共”、“公用”部分的權(quán)屬為“公有” 。 相對(duì)于舊版附件二中須要求籠統(tǒng)說(shuō)明 “公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ?面積的構(gòu)成”，新版附件二中要求明確“應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖQ及建 筑面積清單”更為具體、詳細(xì)。該處修改僅為概念層面上的修改，并不直接涉及買賣雙方的利益格 局，下條將對(duì)此展開(kāi)詳述。6、關(guān)于商品房買賣以外出售（或贈(zèng)送、出租等）車位、車庫(kù)、綠地 或其他物業(yè)的

17、說(shuō)明 首先，需要指出的是，此部分內(nèi)容的增加，亦出于因應(yīng)物權(quán)法相 關(guān)規(guī)定的考慮。關(guān)于車位、車庫(kù)的權(quán)屬， 中華人民共和國(guó)物權(quán)法 第 74 條第 2 款規(guī)定： “建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通 過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定” 。 關(guān)于綠地的權(quán)屬，物權(quán)法第 73 條規(guī)定如下： “建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地， 屬于業(yè)主共有， 但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示 屬于個(gè)人的除外”。根據(jù)上述規(guī)定，車位、車庫(kù)的歸屬必須通過(guò)出售、附贈(zèng)或出租等方式 約定，而綠地的權(quán)屬若無(wú)對(duì)外明示（其前提當(dāng)然是出售、附贈(zèng)或出租 等方式約定?。擎?zhèn)公共綠地外均屬業(yè)主共有。其次，能否在附件三中空白而另于商品房買賣合同外

18、簽訂獨(dú)立的 出售、贈(zèng)與或租賃合同？律師認(rèn)為，從合同自由（私法自治、當(dāng)事人自治）角度看，于商品 房買賣合同外另訂合同約定車位、車庫(kù)、綠地或其他物業(yè)的權(quán)屬并 無(wú)厚非；但宜從主物與從物的角度予以區(qū)分對(duì)待。根據(jù)物權(quán)法第 115 條的規(guī)定：“主物轉(zhuǎn)讓的，從物隨主物轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定 的除外”。若車位、車庫(kù)、綠地或其他物業(yè)在建筑結(jié)構(gòu)、使用功能上 能夠看作為商品房附屬的從物 （比如利用地下架空層附設(shè)的車位、 車 庫(kù)），且打算通過(guò)出售、出租的方式另外向買受人收取費(fèi)用的，應(yīng)在 商品房買賣合同附件三中講清楚，另簽訂合同易出現(xiàn)糾紛。 這里最值得注意的“贈(zèng)與” ，許多開(kāi)發(fā)商為方便銷售大肆使用“贈(zèng)陽(yáng) 臺(tái)”、“贈(zèng)面積

19、”、“贈(zèng)地下部分”、“贈(zèng)車庫(kù)”等噱頭，殊不知這可能是 為自己挖了一個(gè)深不見(jiàn)底的陷阱！ 風(fēng)險(xiǎn)之一：陽(yáng)臺(tái)、地下部分均系商品房從物，主物產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)從物自 動(dòng)跟著轉(zhuǎn)移，何來(lái)贈(zèng)送？既未贈(zèng)送是否視為開(kāi)發(fā)商違約？ 風(fēng)險(xiǎn)之二：按規(guī)定， 2.2 米以下本不應(yīng)計(jì)算建筑面積，即使商品房?jī)?nèi) 確存在 2.2 米以下的建筑空間，但該部分并非開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送，而是商品 房?jī)?nèi)本已有的部分， 只是未被法律認(rèn)可而已。 開(kāi)發(fā)商是否須另贈(zèng)送符 合法律規(guī)定的面積給客戶？ 風(fēng)險(xiǎn)之三： 贈(zèng)送部分亦須符合建筑標(biāo)準(zhǔn)， 實(shí)踐中有開(kāi)發(fā)商因車庫(kù)層高 不足 2 米無(wú)奈贈(zèng)送，但仍不免違約之虞。對(duì)策 / 建議1、按規(guī)劃審定的方案如實(shí)填寫房號(hào)、樓層、陽(yáng)臺(tái)數(shù)量，對(duì)

20、于因 設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致的房號(hào)、樓層、陽(yáng)臺(tái)數(shù)量變更，建議納入新版合同第十 一條“規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的約定”中處理；2、按規(guī)劃設(shè)計(jì)如實(shí)填寫節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息，并補(bǔ)充 明確“因法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)、定額或政府規(guī)范性文件變更的風(fēng) 險(xiǎn)由買受人承擔(dān)”。3、關(guān)于共有面積分?jǐn)?，?jiàn)下條相關(guān)內(nèi)容；4、關(guān)于商品房買賣以外出售（或贈(zèng)送、出租等）車位、車庫(kù)、綠地 或其他物業(yè)的說(shuō)明，可于商品房買賣合同以外另簽合同，但在建 筑結(jié)構(gòu)、 使用功能上能夠看作為商品房附屬的從物 （比如利用地下架 空層附設(shè)的車位、車庫(kù)）且擬通過(guò)出售、出租的方式另外向買受人收 取費(fèi)用的，應(yīng)在商品房買賣合同附件三中明確。第四條 建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)物業(yè)歸

21、屬的約定在該商品房所在的建筑區(qū)劃內(nèi)，出賣人建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房 平 方米，坐落 ，屬于業(yè)主共有。下列物業(yè)屬于出賣人所有，出賣人可以另行出售、附贈(zèng)或者出租，其 他道路、綠地、場(chǎng)所、設(shè)施、房屋，屬于業(yè)主共有。1、車位，。2、車庫(kù)，。3、城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地，及依照有關(guān)規(guī)定、合同約定需要移交 政府相關(guān)單位管理的物業(yè)，不屬前款約定范圍。 主要變化 該條款全部?jī)?nèi)容均系新增。 風(fēng)險(xiǎn)提示 1、新增本條款，因按物權(quán)法第六章關(guān)于“業(yè)主的建筑物區(qū) 分所有權(quán)”的規(guī)定須將小 區(qū)內(nèi)的建筑、道路、綠地、設(shè)施等區(qū)分為專有部分與共有部分，從而 適用不同的規(guī)定進(jìn)行處分或管理。主要包括：第 70 條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、 經(jīng)營(yíng)

22、性用房等專有部分享有所有權(quán)， 對(duì) 專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第 71 條業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)、人益。第 72 條 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)； 不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、 經(jīng)營(yíng)性用房， 其對(duì)共有部分享有的共 有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓第 73 條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路， 屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地， 屬于業(yè)主共有， 但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬 于個(gè)人的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、 公用設(shè)施和物

23、業(yè)管理用 房，屬于業(yè)主共有。第 74 條建筑區(qū)劃內(nèi)， 規(guī)劃用于停放汽車的車位、 車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主 的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人 通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租的方式約定。占有業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)所用于停放汽車的車位， 屬于業(yè) 主共有。 什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)制度呢？這里有必要先說(shuō)一個(gè)相關(guān)的概念， 即“一物一權(quán)”原則，這是傳統(tǒng)物權(quán)法三大原則之一，其他兩個(gè)是物 權(quán)法定原則與公示公信原則。所謂“一物一權(quán)”原則，指的是每一個(gè) 物上只可能有一個(gè)所有權(quán)， 而每一個(gè)所有權(quán)所對(duì)應(yīng)的對(duì)象也只能是一 個(gè)物。這個(gè)原則聽(tīng)起來(lái)似乎沒(méi)有什么意思， 其實(shí)講的是一個(gè)非常重要 的道理，對(duì)于我

24、們 中國(guó)人更是有著特殊的意思， 大家都知道， 在中國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境里最難搞 好的是國(guó)企， 為什么？國(guó)企的資產(chǎn)屬于全民所有， 當(dāng)然這個(gè)全民所有 是空的，實(shí)際上是政府所有，政府里的各個(gè)部門、各個(gè)衙門都把國(guó)企 當(dāng)成自己的，你來(lái)啃一口，我來(lái)挖一勺子，出問(wèn)題了大家都不愿負(fù)責(zé)， 效率當(dāng)然不會(huì)高了。再舉一個(gè)例子，歷史已經(jīng)證明了，鄧小平把地分 成小塊分給一家一戶后， 農(nóng)民就是比在人民公社制度下吃的更飽。 俗 話說(shuō)“三個(gè)和尚沒(méi)水喝” ，換句話說(shuō)也是同樣的道理，一件財(cái)產(chǎn)如果 有多個(gè)主人，那么這件財(cái)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效用肯定不會(huì)比只有一個(gè)主人時(shí)發(fā) 揮得充分，而且還會(huì)面臨被破壞的風(fēng)險(xiǎn)。然而，在現(xiàn)代社會(huì)里，為節(jié) 省土地，高層、多層住宅

25、已經(jīng)成為居住方式的主流，就一個(gè)建筑物整 體來(lái)說(shuō)，雖然我們?cè)谫u房子的時(shí)候是把一套房子當(dāng)作一個(gè)單獨(dú)的物來(lái) 出售的，但這每一單元、每一套房子都只是這個(gè)建筑物的一部分；對(duì) 于電梯、走廊、樓道、配電房等公共設(shè)施來(lái)說(shuō)，不可能也不必要做到 一戶一個(gè)單獨(dú)支配。 在這種情況下， 大家共同享有一個(gè)物上的所有權(quán) 就是不可避免的了， 法律對(duì)此所進(jìn)行的應(yīng)對(duì)措施就是設(shè)計(jì)一個(gè)建筑物 區(qū)分所有權(quán)制度。物權(quán)法系基本法律，關(guān)于何為專有部分、何為共有部分僅有原則 性的概念界分 （專有部分僅指住宅及經(jīng)營(yíng)性用房， 共有部分包括非城 鎮(zhèn)公共道路的小區(qū)內(nèi)道路、 非城鎮(zhèn)公共綠地或明示為個(gè)人所有綠地的 小區(qū)內(nèi)綠地及其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)

26、管理用房） ，而無(wú)明確 的操作指引；即使考慮現(xiàn)行全部相關(guān)法律、法規(guī)，亦無(wú)法針對(duì)現(xiàn)實(shí)生 活中各種類型小區(qū)的情況進(jìn)行統(tǒng)一劃定。 因此，在劃定專有部分與共 有部分這個(gè)問(wèn)題上， “法定”的只能是框架，必須配合由買賣雙方通 過(guò)事先的“意定”來(lái)進(jìn)一步細(xì)化、明確。至今仍有部分地產(chǎn)企業(yè)曾咨詢本律師 “合同里寫得太詳細(xì)， 開(kāi)發(fā)過(guò)程 中若有變化豈不是捆住了自己的手腳， 能否將新版合同中的這個(gè)條款 刪除，或者在空白處全部劃斜杠” ？律師認(rèn)為， 按物權(quán)法的規(guī)定， 小區(qū)內(nèi)除顯系住宅、 經(jīng)營(yíng)性用房之外的建筑、 物業(yè)及設(shè)施凡未事先明 確約定權(quán)屬的，均應(yīng)推定歸為業(yè)主共有，換句話說(shuō)，在權(quán)屬性質(zhì)不太 清楚的這塊陣地的爭(zhēng)奪上， 出

27、賣人沒(méi)有主動(dòng)占領(lǐng)的， 法律自動(dòng)地判斷 為業(yè)主占領(lǐng)。因此，新版合同中的這個(gè)新增條款，與其說(shuō)是束縛開(kāi)發(fā) 商的手腳， 不如說(shuō)是為開(kāi)發(fā)商提供一個(gè)發(fā)言機(jī)會(huì)， 讓開(kāi)發(fā)商先于業(yè)主 圈定“自留地”的范圍，這個(gè)發(fā)言機(jī)會(huì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的唯一一 次，其發(fā)言內(nèi)容也是終局性的。2、如何判斷哪些屬于共有部分？這個(gè)問(wèn)題對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，涉及到 哪些能賣哪些不能賣， 對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)， 涉及到哪些能管哪些不 能管。實(shí)踐中，這方面的糾紛最為常見(jiàn)，引發(fā)的爭(zhēng)議也是最多的。我 們先來(lái)看看物權(quán)法中是怎樣規(guī)定的。物權(quán)法第 73 條規(guī)定“建筑區(qū)劃 內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi) 的綠地， 屬于業(yè)主共有，

28、但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除 外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè) 主共有?！边@里明確共有部分實(shí)際上只有三種：道路、未賣給業(yè)主的 綠地和物業(yè)用房。什么是其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施呢？住宅共用部 位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 中規(guī)定， 屬于共用部分還有各房 間內(nèi)的承重結(jié)構(gòu) （包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋項(xiàng)等 ）、 戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；而共用設(shè)施設(shè)備，是指住宅 小區(qū)或單幢住房?jī)?nèi)， 建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下 水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、路燈、溝渠、池、井、公

29、益性 文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。規(guī)定不能說(shuō)不詳細(xì)。但是，仍然存在漏洞，還是不夠用，實(shí)踐中存在 兩個(gè)爭(zhēng)議極大之處，一個(gè)是會(huì)所，一個(gè)是車庫(kù)。為什么花這么大力氣 搞出來(lái)的物權(quán)法還是這個(gè)樣子呢？其實(shí)， 這是列舉性規(guī)定的通病， 立 法中缺少了一個(gè)兜底性的定義條款， 也就是說(shuō)符合了哪些基本要件就 可以歸類于共有部分呢？要想整理出一個(gè)適合于全國(guó)范圍內(nèi)各種檔 次的住宅小區(qū)、 并且在幾十年甚至上百年的時(shí)間內(nèi)都合適的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)在 是太難了， 我們不能過(guò)于難為立法專家們。 為了便于分析會(huì)所與車庫(kù) 的歸屬問(wèn)題，還是有必要粗線條地理出一個(gè)共有部分的基本特征來(lái)， 我認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)只有兩個(gè)： 1、共有部分應(yīng)當(dāng)是為實(shí)現(xiàn)建筑物

30、設(shè)計(jì)用途所 必須的，換句話說(shuō)，離開(kāi)了這些部分業(yè)主就不能正常生活了； 2、小 區(qū)內(nèi)每家每戶使用共有部分的頻率與程度基本是均等的。 住宅共用 部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 里規(guī)定的那些公用部分與公用 設(shè)施基本都滿足這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。3、關(guān)于會(huì)所歸屬的分析 結(jié)合上述標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看， 會(huì)所顯然并非是實(shí)現(xiàn)建筑物設(shè)計(jì)用途或滿足業(yè)主 正常生活所必須的，除高檔小區(qū)外的大多數(shù)小區(qū)都沒(méi)有會(huì)所， 也就說(shuō)明了會(huì)所在本質(zhì)上屬 于一種附加的消費(fèi)品或者奢侈品； 實(shí)踐中會(huì)所的用途多為提供高檔消 費(fèi)，例如瑜珈、桑拿、游泳、健身、咖啡、休 閑、按摩、保健、美容等，即使是在富人聚居的高檔小區(qū)也不見(jiàn)得每 家每戶都有閑錢和閑時(shí)間均等地到會(huì)所享受

31、。 這樣看來(lái)， 如果把會(huì)所 歸類于共有部分而交由小區(qū)業(yè)主共有， 不僅無(wú)助于各業(yè)主利益的公平 實(shí)現(xiàn)，相反還會(huì)出現(xiàn)業(yè)主內(nèi)部的糾紛。正是出于這個(gè)考慮， 在物權(quán)法立法過(guò)程中盡管要求會(huì)所共有的呼聲很 高，但立法專家們還是堅(jiān)持了會(huì)所不適宜共有這一科學(xué)、 合理的立場(chǎng)。 當(dāng)然， 會(huì)所不適宜共有不等于會(huì)所不能共有， 如果開(kāi)發(fā)商在與各個(gè)業(yè) 主簽訂購(gòu)房合同時(shí)， 已經(jīng)約定會(huì)所歸業(yè)主共有并將會(huì)所占用的土地進(jìn) 行了分?jǐn)偠野褧?huì)所的建造成本計(jì)入了房?jī)r(jià)，業(yè)主想不共有也不行， 只是這樣的話就給業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)了不少管理難題。4、關(guān)于車庫(kù)歸屬的分析車庫(kù)與會(huì)所的性質(zhì)有些類似， 現(xiàn)階段汽車不屬于每家每戶的生活必需 品，普

32、通的住宅小區(qū)內(nèi)也做不到每家一個(gè)車位， 這種情況下如果規(guī)定 車庫(kù)歸業(yè)主共有的話，就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題：共有以共同支付價(jià)格為前提， 對(duì)于那些沒(méi)有車的業(yè)主來(lái)說(shuō)， 從不使用車庫(kù)卻要為車庫(kù)付錢顯然不公 平，如果以不使用車庫(kù)為由拒絕付錢的，就會(huì)違反前面說(shuō)過(guò)的“不得 以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”的規(guī)定；各戶業(yè)主擁有車子的數(shù)量不同，對(duì) 車庫(kù)的使用頻率與程度也有區(qū)別， 若規(guī)定車庫(kù)共有， 則必然引發(fā)業(yè)主 之間的內(nèi)部支付、 補(bǔ)償問(wèn)題， 用的多的業(yè)主應(yīng)向用的少甚至從未使用 的業(yè)主付錢，這將引發(fā)多大的矛盾 ! 正是出于上述考慮，物權(quán)法立法 專家們硬著頭皮、 頂著來(lái)自全國(guó)范圍的一片罵聲， 堅(jiān)持認(rèn)為判斷車庫(kù) 歸屬的基本原則就是 “非小區(qū)

33、業(yè)主共有”，從而有了物權(quán)法 74 條的規(guī) 定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主 的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng) 事人通過(guò)出售、 附贈(zèng)或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者 其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 ”物權(quán)法頒布之初， 有敏感且不太懂法的熱心人疾聲高呼，稱 74 條為“開(kāi)發(fā)商肆意出售 車庫(kù)牟取暴利打開(kāi)了方便之門” ，同時(shí)也有些不諳法律的開(kāi)發(fā)商也沾 沾自喜地以為今后的車庫(kù)銷售也將會(huì)成為一個(gè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。 其實(shí) 不然，開(kāi)發(fā)商處置車庫(kù)歸屬并不是沒(méi)有限制的， 以下幾個(gè)問(wèn)題值得認(rèn) 真思考：A 占有道路設(shè)立的車位不能賣。 74

34、條規(guī)定的很明確， 這些車位屬于業(yè) 主共有，為什么呢？73 條講的很清楚，“除城鎮(zhèn)公共道路外的小區(qū)道路屬業(yè)主共有” ?？?能會(huì)有聰明人這樣想， 既然所有權(quán)不能賣， 我賣使用權(quán)總可以吧？當(dāng) 然不行。甲的手機(jī)不錯(cuò)，我跟乙商量，把甲的手機(jī)的一年使用權(quán)以 100元價(jià)格賣給他，估計(jì)每年 10 元乙也不敢買，那是人家甲的東西， 怎么能讓你說(shuō)了算呢 !B 土地使用權(quán)已計(jì)入公攤的地面車位不能賣。這里涉及到 74 條規(guī)定 的“其他場(chǎng)所”怎么理解？道理其實(shí)挺簡(jiǎn)單的，地都已經(jīng)賣給業(yè)主， 上面附設(shè)的車位在法律是“從物” ，當(dāng)然也會(huì)跟著主物走了。杭州、 上海的法院都曾經(jīng)這樣判過(guò)， “小區(qū)地面車庫(kù)屬于業(yè)主共有” 。C地下車

35、庫(kù)的歸屬問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題非常復(fù)雜，還是舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)明吧， 就是業(yè)內(nèi)引起極大爭(zhēng)議的南京星漢花園城地下車庫(kù)糾紛案。 案情比較 簡(jiǎn)單：小區(qū)以 1：0.2 的比例配建地下車庫(kù)，報(bào)批報(bào)建手續(xù)都有，然 后開(kāi)發(fā)商就以 8-13 萬(wàn)元的價(jià)格把車位賣給了個(gè)別業(yè)主，沒(méi)有買到的 業(yè)主以后后悔了， 就到法院打官司說(shuō)地下車庫(kù)是他們業(yè)主共有的， 開(kāi) 發(fā)商不能賣。一審判決業(yè)主勝訴，理由有三：（1）規(guī)劃比例內(nèi)的車位為小區(qū)業(yè)主生活所必須，是小區(qū)的必要附屬 設(shè)施，從而屬于共有部分；分析：74 條第 1 款主要用于規(guī)范“規(guī)劃”這種行政行為，而并非用 于調(diào)整開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的利益關(guān)系。 規(guī)劃比例即最低要求， 開(kāi)發(fā)商 建設(shè)的車位可以超出

36、但不能低于這個(gè)比例， 否則方案得不到審批、 設(shè) 計(jì)通不過(guò)審查、施工領(lǐng)不出許可證、建成也辦不了竣工備案。 那么為什么會(huì)有這種誤解呢？根源在于， 臺(tái)灣法就是這么規(guī)定的。 中 國(guó)學(xué)法律的人如果不能出國(guó)取經(jīng)的話， 都會(huì)仔細(xì)鉆研臺(tái)灣法。 包括法 官、律師、教授在內(nèi)的許多法律人對(duì)臺(tái)灣法的熟悉程度甚至超出中國(guó) 法。物權(quán)法規(guī)定的“應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要”怎么理解？首先， “需要” 究竟指的是“使用需要”還是“購(gòu)買需要”呢？以前者為準(zhǔn)，地下車 庫(kù)似乎應(yīng)屬公用設(shè)施，以后者為準(zhǔn)，則反之。本人認(rèn)為，結(jié)合物權(quán)法 起草小組組長(zhǎng)王勝明的意見(jiàn)， 既然對(duì)車庫(kù)的基本態(tài)度是 “反對(duì)共有”， 那就應(yīng)以后者為準(zhǔn)。其次，對(duì)該段文字正確的理

37、解是：不能賣給業(yè)主 以外的人，除非有剩余。（ 2）小區(qū)土地已分?jǐn)偨o業(yè)主，而傳統(tǒng)物權(quán)法理論認(rèn)為，土地所有權(quán) 的權(quán)利范圍“上窮碧落，下至黃泉” ，在已經(jīng)公攤的土地下面建設(shè)的 地下車庫(kù)當(dāng)然是業(yè)主的；分析：持有這種看法的人是書(shū)呆子， 對(duì)中國(guó)法的理解不夠深入。 首先， 按物權(quán)法的規(guī)定，土地所有權(quán)只能歸屬于國(guó)家或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織， 業(yè)主個(gè)人或業(yè)主集體都不能享有土地所有權(quán)， 開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)也只是 受讓國(guó)有土地使用權(quán)；其次，物權(quán)法 136 條“建設(shè)用地使用權(quán)的分層 設(shè)立”規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別 設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。 ”開(kāi) 發(fā)商受讓取得的并分?jǐn)?/p>

38、給業(yè)主的都是地表使用權(quán)， 中國(guó)當(dāng)前尚未建立 起完善的地下使用權(quán)的設(shè)立、出讓、轉(zhuǎn)讓、登記、過(guò)戶制度（一些地鐵商鋪不能辦產(chǎn)權(quán)證即為一例 ），這種情況下，開(kāi)發(fā)商只要是經(jīng)過(guò)合 法程序完成了地下車庫(kù)的立項(xiàng)、設(shè)計(jì)規(guī)劃、建設(shè)工作，就應(yīng)當(dāng)視為經(jīng) 政府設(shè)立了合法的地下使用權(quán)，獨(dú)立于業(yè)主分?jǐn)偟牡乇硎褂脵?quán)。（ 3）臭名昭著的“房?jī)r(jià)構(gòu)成論” ，開(kāi)發(fā)商不能舉證證明沒(méi)有把地下車 庫(kù)的建設(shè)成本計(jì)入房?jī)r(jià)，因此推定地下車庫(kù)的建設(shè)成本已在房?jī)r(jià)中， 這樣的話，開(kāi)發(fā)商銷售地下車庫(kù)屬“重復(fù)銷售” 。分析：拋開(kāi)舉證責(zé)任問(wèn)題不提，南京鼓樓法院的邏輯是這樣的：地下 車庫(kù)成本在房?jī)r(jià)中已經(jīng)包含的話， 地下車庫(kù)當(dāng)然歸業(yè)主共有。 該判決 見(jiàn)報(bào)后，對(duì)

39、于這個(gè)理論拍手稱贊者有之，拍案大罵者有之，便真正進(jìn) 行理性思考的人很少很少， 在本人的閱讀范圍內(nèi)僅中國(guó)社科院陳甦老 師的觀點(diǎn)具有說(shuō)服力。 陳老師只舉了兩個(gè)簡(jiǎn)單的例子： 汽車廠次品成 本計(jì)入正品價(jià)格， 但次品并非歸買車的人所共有； 房產(chǎn)企業(yè)員工工資 計(jì)入成本，但員工用工資購(gòu)買的手機(jī)、汽車、房子甚至老婆孩子并不 歸買房人所共有。事實(shí)上，房?jī)r(jià)與成本之間并無(wú)任何關(guān)系，房?jī)r(jià)主要 由供求狀況決定， 即使未將地下車庫(kù)的建設(shè)成本計(jì)入房?jī)r(jià)， 亦不影響 各地的開(kāi)發(fā)商隨行就市訂價(jià)。 另外，關(guān)于地下車庫(kù)還有一個(gè)人防工程的迷局。 人防地下室是一種特 殊的公用建筑， 是國(guó)家從戰(zhàn)略的角度設(shè)立的， 戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)供公眾臨時(shí)避難 的場(chǎng)

40、所。我國(guó)人民防空法第三十七條規(guī)定， “國(guó)防資產(chǎn)歸國(guó)家所 有”。國(guó)家人防辦、國(guó)有資產(chǎn)管理局 1998國(guó)人防辦字第 21 號(hào)文件第 二、三、六條規(guī)定， “人防工程是人防國(guó)有資產(chǎn)、人防國(guó)有資產(chǎn)是國(guó) 防資產(chǎn)的組成部分” 。 這在法律上確認(rèn)人防工程的所有權(quán)歸國(guó)家所有， 寧波江北法院于 2008 年作出的關(guān)于確認(rèn)“XX杰座”地下車庫(kù)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的判決值得注 意，法院認(rèn)為“任何單位和個(gè)人無(wú)權(quán)出售和轉(zhuǎn)讓人防工程的產(chǎn)權(quán)和使 用權(quán)”。 但在和平時(shí)期，按照人民防空法第五條規(guī)定“國(guó)家鼓勵(lì)、支持企 業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工 程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

41、 在不影響防空效能的條件下，按有償使用、用管結(jié)合的原則，鼓勵(lì)平 時(shí)開(kāi)發(fā)利用人民防空工程。 ”具體操作中，結(jié)合寧波本地的規(guī)定，對(duì) 2006年3月20日以后領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目按以下程序進(jìn)行：A 建設(shè)單位應(yīng)在人民防空工程竣工驗(yàn)收合格后 30 日內(nèi)，向工程 管理單位辦理移交手續(xù)，并報(bào)人防主管部門備案（此處所指的“工程 管理單位”指由住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)選聘的或由建設(shè)單位的約定的前 期物業(yè)管理公司）；B物業(yè)管理公司提供給業(yè)主使用前應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)厝朔乐鞴懿块T辦理登記 手續(xù)；C物業(yè)公司與業(yè)主之間應(yīng)簽訂書(shū)面使用合同，載明使用范圍、用途、 期限及權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容，并自合同生效之日起 15 日內(nèi)報(bào)人防主管部 門備

42、案；D 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按國(guó)家和省、市有關(guān)規(guī)定繳納平時(shí)使用費(fèi)，物業(yè)公司收取 的平時(shí)使用費(fèi)用于人民防空工程的維護(hù)管理和補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)用。對(duì)策/建議1、關(guān)于物業(yè)用房的面積與坐落根據(jù)物權(quán)法第 73 條的規(guī)定，物業(yè)用房無(wú)論大小、位置都是 屬于業(yè)主共有的， 如果事先約定其全部或部分權(quán)屬由開(kāi)發(fā)商保留， 該 約定也會(huì)因違反法律規(guī)定而無(wú)效， 其結(jié)果還是屬于業(yè)主共有的。 因此， 新版合同里關(guān)于物業(yè)用房的內(nèi)容與其說(shuō)是約定， 不如說(shuō)是開(kāi)發(fā)商向業(yè) 主的承諾，將來(lái)交付時(shí)如有不符則面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中， 報(bào)審的規(guī)劃方案中已包括了物業(yè)用房的面積與坐落， 建 設(shè)過(guò)程中須嚴(yán)格遵照實(shí)施， 那么， 此處按審定規(guī)劃方案中確定的內(nèi)容 如實(shí)填寫

43、即可。 但問(wèn)題在于：如果開(kāi)發(fā)過(guò)程中確需對(duì)物業(yè)用房的面積與坐落進(jìn)行調(diào)整 怎么辦？一種辦法 是在按審定規(guī)劃方案中確定的內(nèi)容如實(shí)填寫的同時(shí)將其納入新版合 同第十一條“規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的約定” 中處理，但操作起來(lái)會(huì)比較麻煩； 另外還有一種辦法， 這是某地產(chǎn)公司與本律師進(jìn)行專題討論時(shí)提出來(lái)的，這里著重分析一下：一方面， 物業(yè)用房的面積必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的配建指標(biāo)， 即小區(qū) 總建筑面積千分之三的物業(yè)管理用房和千分之四的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用 房。即使有調(diào)整也只能是往大處調(diào)， 否則將來(lái)竣工時(shí)無(wú)法通過(guò)規(guī)劃驗(yàn) 收的，故此處空白按最低控制指標(biāo)填寫“ 平方米以上”是比較保 險(xiǎn)的。另一方面， 物業(yè)用房位置的調(diào)整是經(jīng)常的， 甚至

44、不排除最后把小區(qū)里 所有邊邊角角、不易銷售的面積匯總在一起作為物業(yè)用房交付的例 子，在確定能夠通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收的前提下， 唯一需要考慮的是如何不因 此招致違約責(zé)任。此處空白宜填寫“以建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正本） 為準(zhǔn)”或“以竣工圖為準(zhǔn)”或“以交付時(shí)實(shí)際情況為準(zhǔn)” ，一般情況 下，購(gòu)房客戶關(guān)心的主要是自己的房子的情況， 這樣寫對(duì)銷售應(yīng)當(dāng)不 會(huì)造成太嚴(yán)重的障礙。2、關(guān)于車位與車庫(kù)從技術(shù)角度來(lái)看， 車位與車庫(kù)是不同但相關(guān)的概念， 車庫(kù)中必然 包含車位，但車位并非一定就在車庫(kù)里面，車庫(kù)外面也可以有車位， 這就給合同內(nèi)容的確定帶來(lái)了一定麻煩。 但好在此處并不要求開(kāi)發(fā)商 與每一個(gè)購(gòu)房客戶就每一個(gè)擬售的車位或車庫(kù)

45、一一談判敲定權(quán)屬， 只 需要將自己打算保留權(quán)屬的車位或車庫(kù)的范圍打個(gè)框框即可。對(duì)于車位，建議明確總數(shù)量，并注明“包含 / 不包含本條第 2 項(xiàng) （即車庫(kù)）范圍內(nèi)的車位” 。對(duì)于車庫(kù)，建議明確坐落， 若車庫(kù)中的車位未包含在本條第 1項(xiàng) 總數(shù)量中的，應(yīng)明確各車庫(kù)中車位的數(shù)量。 對(duì)于利用人防工程建設(shè)的車位或車庫(kù)， 不應(yīng)包括在上述車庫(kù)、 車位中， 可由前期物業(yè)管理公司在辦理必要的登記手續(xù)后與業(yè)主另行簽訂書(shū) 面使用協(xié)議并報(bào)人防辦備案。3、五行空白里填些什么？ 首先，顯系“住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專用部分”的不需要寫進(jìn)去。實(shí)踐 中律師曾見(jiàn)個(gè)別地產(chǎn)企業(yè)把全部沿街商鋪從 1#到 289#全部寫在空白 處，這些商鋪具

46、有獨(dú)立使用功能，本來(lái)就是要另行出售的，沒(méi)有必要 在此處專門強(qiáng)調(diào)，寫得多反倒增加了銷售的難度。 其次，法律、法規(guī)已明確定性為公共部位與公用設(shè)施的不需要寫進(jìn)去。 包括： 物權(quán)法規(guī)定的“非城鎮(zhèn)公共道路的小區(qū)內(nèi)道路、非城鎮(zhèn)公共綠地 或明示為個(gè)人所有綠地的小區(qū)內(nèi)綠地及其他公共場(chǎng)所、 公用設(shè)施和物 業(yè)管理用房”； 商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則規(guī)定的“ 1電梯 井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、 值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房 建筑面積； 2套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻 （包 括山墻）墻體水平投影面積的一半” ； 住宅共用部位

47、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 中規(guī)定的 “屬于共 用部分還有各房間內(nèi)的承重結(jié)構(gòu) （包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、 樓板、屋項(xiàng)等 ）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；而共用設(shè)施設(shè)備， 是指住宅小區(qū)或單幢住房?jī)?nèi)， 建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售 價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、 供電線路照明、 鍋爐、暖氣線路、 煤氣線路、消防設(shè)施、路燈、溝渠、 池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等” 。 那么，哪些是可以寫進(jìn)去的呢？本人已經(jīng)找到的只有：A 會(huì)所 / 俱樂(lè)部；B 住宅的外立面、樓頂；C利用未分?jǐn)偟慕ㄖ虻孛妫òㄗ≌耐饬⒚?、樓頂）架設(shè)的戶外 廣告位。另外，

48、應(yīng)于空白處附上這樣一個(gè)兜底條款“ 、 、及 等未進(jìn) 行面積分?jǐn)偟奈飿I(yè)” 。第五條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款出賣人與買受人約定按下述第 種方式，計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款（貨 幣單位人民幣）：1、按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米元，總價(jià)款 元。2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米元，總價(jià)款 元。3、按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為元。4、按照物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、 規(guī)章規(guī)定， 需要交納新建物業(yè)專項(xiàng)維修資金 的，首期交納標(biāo)準(zhǔn)為元/ 平方米（以相關(guān)部門確定并經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)后公布的標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)） 。該款項(xiàng)未包含在本條約定的 總價(jià)款中，由出賣人統(tǒng)一代交，在物業(yè)交付時(shí)向買受人收取。 主要變化增加了關(guān)于交納新建物業(yè)專

49、項(xiàng)維修資金的內(nèi)容。分析1、根據(jù)國(guó)務(wù)院 2007年 8月 26日修訂頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例 的相關(guān)規(guī)定，“新建物業(yè)專項(xiàng)維修資金由業(yè)主交納并屬于業(yè)主所有， 專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更 新、改造，不得挪作他用” ；并授權(quán)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國(guó) 務(wù)院財(cái)政部門制定專項(xiàng)維修資金的收取、使用、管理的辦法。2、物業(yè)管理?xiàng)l例于 2007年 8月 26日修訂頒布后，國(guó)務(wù)院建設(shè)行 政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門至今尚未重新制定專項(xiàng)維修資金的 收取、使用、管理的辦法。根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部于 1998 年 12 月 16 日制訂并于 1999 年 1 月 1 日施行的住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)

50、備維 修基金管理辦法，“商品住房在銷售時(shí)， 購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定 有關(guān)維修基金繳交約定。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2 3的比例向售房單位繳交維修基金。 在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書(shū)時(shí)， 商品住房銷售單位 應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。 業(yè)主委 員會(huì)成立前，維修基金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位 提出使用計(jì)劃， 經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥。 業(yè)主委員會(huì) 成立后， 維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃， 經(jīng)業(yè)主 委員會(huì)審定后實(shí)施” 。同時(shí)授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn) 行政主管部門會(huì)同財(cái)政部門根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。 浙江省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法 （浙政