2002呼和浩特房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、精品文檔呼和浩特市房地產(chǎn)住宅工程調(diào)查報(bào)告第一局部 房地產(chǎn)投資環(huán)境與時(shí)機(jī)研究2第二局部 市場(chǎng)研究7第一節(jié) 呼市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體研究7第二節(jié) 住宅市場(chǎng)研究8第三局部 調(diào)查工程的啟示13第一局部 房地產(chǎn)投資環(huán)境與時(shí)機(jī)研究11呼和浩特市宏觀投資環(huán)境研究111呼和浩特市概況呼和浩特市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)的中部黃河中上游的土默川平原地帶，是內(nèi)蒙古自治區(qū)的首府，是自治區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、教育的中心。全市總面積達(dá)17,224平方公里，城區(qū)面積達(dá)77.9平方公里。它管轄的四個(gè)區(qū)四個(gè)縣一個(gè)旗分別為：新城區(qū)、回民區(qū)、玉泉區(qū)、賽罕區(qū)、托縣、和林縣、武川縣、清水河縣、土左旗，它們環(huán)繞在呼和浩特市的周圍。全市總?cè)丝谶_(dá)20

2、4.4萬(wàn)人，市區(qū)人口達(dá)105萬(wàn)人。改革開放以來(lái)，呼和浩特市社會(huì)面貌、經(jīng)濟(jì)建設(shè)都發(fā)生了較大的變化；城市建設(shè)日新月異，商品經(jīng)濟(jì)較為活潑，經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐年增強(qiáng)。112呼和浩特市宏觀經(jīng)濟(jì)開展根本情況作為自治區(qū)經(jīng)濟(jì)開展的龍頭城市，呼和浩特市的城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)奠定了堅(jiān)實(shí)的根底，形成了以輕紡工業(yè)為主，輕重工業(yè)協(xié)調(diào)開展，門類齊全的工業(yè)體系和農(nóng)牧林副漁各業(yè)協(xié)調(diào)開展的城郊型農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體系。如今的呼和浩特，經(jīng)濟(jì)總體實(shí)力日益增加，城市效勞設(shè)施日趨完善，城鄉(xiāng)市場(chǎng)供給充足，國(guó)有、集體、外向型經(jīng)濟(jì)及私營(yíng)個(gè)體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步向前開展。11 3呼和浩特市投資硬件環(huán)境 根底設(shè)施齊全完善公路輻射范圍廣呼和浩特是中國(guó)西北地區(qū)的交通樞紐之一，現(xiàn)已形成了

3、向周圍城市、鄉(xiāng)村、牧區(qū)輻射的公路交通網(wǎng)絡(luò)。溝通北京、暢達(dá)大西北的110國(guó)道、呼準(zhǔn)二級(jí)公路、呼包高速公路已經(jīng)建成通車。通往北京的高速公路即將興建。鐵路運(yùn)輸興旺呼和浩特有京包、京蘭鐵路與全國(guó)鐵路相連接，有直達(dá)北京、上海、西安、銀川、蘭州、南京、寧波等地的客運(yùn)列車和直達(dá)烏蘭巴托和莫斯科的國(guó)際聯(lián)運(yùn)列車。航線增多，機(jī)場(chǎng)建設(shè)已達(dá)國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)呼和浩特機(jī)場(chǎng)是國(guó)家對(duì)外航空口岸機(jī)場(chǎng)，目前已有通往國(guó)內(nèi)各主要城市的航線48條，有國(guó)際航線2條，另外還開通了呼港、呼滬東京等不定期包機(jī)航線。機(jī)場(chǎng)現(xiàn)已到達(dá)二級(jí)機(jī)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，可供飛機(jī)晝夜起降，年吞吐量達(dá)萬(wàn)人次。郵電通信開展迅速呼和浩特通信網(wǎng)分為市話網(wǎng)、長(zhǎng)話網(wǎng)、移動(dòng)通信網(wǎng)， 已全部實(shí)

4、現(xiàn)交換程控化和傳輸數(shù)字化。 市政建設(shè)速度加快電力充裕，熱力充足呼和浩特地區(qū)由內(nèi)蒙古西部電網(wǎng)供電，并同華北、京津唐電網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，電力充足。隨著呼和浩特電廠的擴(kuò)建和托克托電站群的興建，呼和浩特的電力將更加充裕。呼和浩特聯(lián)合、聯(lián)片供暖，供熱、供氣充足。到目前，市區(qū)已經(jīng)建成熱力站61個(gè)，形成區(qū)域聯(lián)合供熱667萬(wàn)平方米，煤氣日生產(chǎn)能力到達(dá)16.4萬(wàn)立方米，石油液化氣年供氣總量6006噸，現(xiàn)在有11.6萬(wàn)戶居民使用煤氣或液化氣。重點(diǎn)工程進(jìn)展順利根據(jù)呼和浩特市城市建設(shè)總體規(guī)劃，近年重點(diǎn)實(shí)施引黃入呼工程、排水工程、集中供熱工程、燃?xì)夤こ堂簹舛跀U(kuò)建、天然氣入呼、城市道路工程二外環(huán)路、三環(huán)高速公路、環(huán)衛(wèi)工程新建和擴(kuò)

5、建垃圾燃燒處理廠、城市防洪工程、市區(qū)生態(tài)框架工程、城市電網(wǎng)改造工程和安居工程舊城區(qū)改造。2001年止，引黃入呼工程、集中供熱二期工程、污水處理二期工程、城市主次干道改造建設(shè)工程等一大批城市根底設(shè)施建設(shè)工程取得新進(jìn)展，有的已經(jīng)建成投入使用。114呼和浩特市宏觀經(jīng)濟(jì)未來(lái)走勢(shì)研究雖然呼和浩特市國(guó)民經(jīng)濟(jì)開展取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，但與全國(guó)其它省會(huì)城市相比，呼和浩特市的開展還有更大的空間。 2002年呼和浩特市經(jīng)濟(jì)工作目標(biāo)隨著我國(guó)參加WTO后，經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步開放，將會(huì)對(duì)呼和浩特市這樣一個(gè)以資源加工為主，主要立足國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的工業(yè)結(jié)構(gòu)體系帶來(lái)有利的開展機(jī)遇。呼和浩特市根據(jù)自身特點(diǎn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，敲定了今后經(jīng)濟(jì)工作的目標(biāo)，

6、以適應(yīng)入世后市場(chǎng)環(huán)境的新變化。在工業(yè)方面，規(guī)模以上工業(yè)在今年基數(shù)較高的根底上，工業(yè)增加值確保在20%以上，全部工業(yè)增加值遞增到達(dá)17%。其中經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和旗縣區(qū)工業(yè)園區(qū)的開展速度遞增分別超過(guò)50%和80%。在商貿(mào)方面，流通軟硬環(huán)境進(jìn)一步完善，布局得到合理調(diào)整，社會(huì)商品零售總額2002年將到達(dá)95億元，2003年要突破110億元，年均遞增12%以上。旅游業(yè)方面，建立旅游大產(chǎn)業(yè)的觀點(diǎn)，發(fā)揮草原都市的優(yōu)勢(shì)，突出草原旅游特點(diǎn)，旅游業(yè)收入年均遞增要保持在15%20%，到2003年使該市旅游景點(diǎn)景區(qū)的環(huán)境有明顯改善。對(duì)外開放工作，重點(diǎn)要改善投資環(huán)境，2002年引進(jìn)國(guó)外資金4000萬(wàn)美元，引進(jìn)國(guó)內(nèi)資金39

7、億元人民幣，到2003年引進(jìn)國(guó)內(nèi)外資金總額分別超過(guò)5500萬(wàn)美元和47億元人民幣，保持年均25%以上的增長(zhǎng)幅度。外貿(mào)進(jìn)出口快速增長(zhǎng)，2002年全市外貿(mào)進(jìn)出口總額將到達(dá)8000萬(wàn)美元，其中出口6500萬(wàn)美元。呼和浩特城市規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大。城市開展預(yù)期目標(biāo)如呼和浩特市城市規(guī)模開展表。呼和浩特城市規(guī)模開展規(guī)劃表2002年2005年2021年城市常駐人口萬(wàn)人112.895160200城區(qū)面積平方公里81.1160200呼和浩特市經(jīng)濟(jì)開展與房地產(chǎn)開發(fā)投資情況呼市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定開展促進(jìn)了呼市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開展。結(jié)合呼市經(jīng)濟(jì)開展與房地產(chǎn)開發(fā)投資情況可以看出，隨著呼和浩特國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步開展，房地產(chǎn)開發(fā)投資

8、與城市居民人均居住面積相應(yīng)遞增，預(yù)期在呼市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定開展的前景下，呼市房地產(chǎn)投資與開發(fā)將獲得長(zhǎng)足的進(jìn)步。呼和浩特市委、市政府已經(jīng)確定城市規(guī)模到2005年，中心城市常駐人口到達(dá)160萬(wàn)，建成新市區(qū)面積到達(dá)160平方公里；2021年中心城市常住人口到達(dá)200萬(wàn)人，建成新市區(qū)面積控制在200平方公里。在總規(guī)的指導(dǎo)下，新城區(qū)的建設(shè)將帶動(dòng)整個(gè)城市的開展，并提升城市東南部在呼市中地位和作用。第二局部 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究第一節(jié) 呼市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體研究1.1呼市房地產(chǎn)市場(chǎng)開展?fàn)顩r研究呼市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資趨勢(shì)圖呼市現(xiàn)有注冊(cè)登記的房地產(chǎn)企業(yè)440家，在2001年有開發(fā)工程的有175家， 從上圖可以看出，呼市的

9、房地產(chǎn)開發(fā)投資量成逐年上升的態(tài)勢(shì)，其中住宅的投資占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的50%以上。呼市歷年房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成比例圖呼市房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成的特點(diǎn)比擬明顯，即建安費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地購(gòu)置、開發(fā)費(fèi)用，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中占絕對(duì)的比重，可見在呼市的地價(jià)的低廉。同時(shí)，這種狀況也向開發(fā)商傳遞了這樣一個(gè)信息開發(fā)的工程要取得良好的回報(bào)，建安費(fèi)用的控制最為重要。呼市歷年土地開發(fā)購(gòu)置費(fèi)用比例圖在土地的開發(fā)、購(gòu)置費(fèi)用中，土地的開發(fā)投資和土地的購(gòu)置費(fèi)用的比例也似乎逐年變化的，其變化的趨勢(shì)是：土地的開發(fā)投資逐年遞減，而土地的購(gòu)置費(fèi)用呈上升的趨勢(shì)。出現(xiàn)這種情況的原因應(yīng)該有以下幾種：1、開發(fā)企業(yè)的增多，開發(fā)投資的增多，致使土地這

10、種稀缺資源供不應(yīng)求，導(dǎo)致土地的購(gòu)置費(fèi)用上升；2、隨著房地產(chǎn)開發(fā)量的增大，市區(qū)的土地越來(lái)越少，因此，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)郊區(qū)化趨勢(shì)，而郊區(qū)的地價(jià)相對(duì)較低，市政配套等相關(guān)設(shè)施的投資要求較高，這會(huì)導(dǎo)致上面這種情況的發(fā)生。呼市歷年土地開發(fā)購(gòu)置費(fèi)用比例圖在土地的開發(fā)、購(gòu)置費(fèi)用中，土地的開發(fā)投資和土地的購(gòu)置費(fèi)用的比例也似乎逐年變化的，其變化的趨勢(shì)是：土地的開發(fā)投資逐年遞減，而土地的購(gòu)置費(fèi)用呈上升的趨勢(shì)。出現(xiàn)這種情況的原因應(yīng)該有以下幾種：1、開發(fā)企業(yè)的增多，開發(fā)投資的增多，致使土地這種稀缺資源供不應(yīng)求，導(dǎo)致土地的購(gòu)置費(fèi)用上升；2、隨著房地產(chǎn)開發(fā)量的增大，市區(qū)的土地越來(lái)越少，因此，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)郊區(qū)化趨勢(shì)，而郊區(qū)的

11、地價(jià)相對(duì)較低，市政配套等相關(guān)設(shè)施的投資要求較高，這會(huì)導(dǎo)致上面這種情況的發(fā)生。呼市歷年商品房開工竣工量趨勢(shì)圖呼市歷年商品房購(gòu)置情況趨勢(shì)圖從以上兩個(gè)圖表中可以得出以下結(jié)論：1、呼市房地產(chǎn)市場(chǎng)的開工量與竣工量在大的變化趨勢(shì)上是一致的。2001年呼市的商品房開工量比2000年增加了幾乎50%，預(yù)示著2002年的商品房現(xiàn)房供給量將急劇增大。2、呼市的商品房銷售總量與商品房的竣工量呈現(xiàn)一致的變化，而與商品房的新開工量沒(méi)有較大的聯(lián)系，這說(shuō)明商品房現(xiàn)房對(duì)市場(chǎng)的影響力要比期房大的多，同時(shí)也是客戶消費(fèi)的重點(diǎn)。呼市歷年個(gè)人購(gòu)置住宅比例趨勢(shì)圖在呼市的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，個(gè)人購(gòu)置占絕大多數(shù)，這決定了在開發(fā)工程的過(guò)程中，立足點(diǎn)

12、必須是個(gè)人或者家庭的購(gòu)置力，必須要滿足、適合他們的需求。1.2呼市房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)政策研究呼市在今后住房建設(shè)中要堅(jiān)持市場(chǎng)調(diào)節(jié)與宏觀調(diào)控相結(jié)合，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康開展，在遵循市場(chǎng)調(diào)節(jié)、實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素優(yōu)化配置的同時(shí)，加強(qiáng)和完善政府的宏觀調(diào)控能力。既要為群眾提供大量的普通住宅又能滿足社會(huì)不同層次的住宅需求，逐步形成普通住宅、康居住宅、豪華住宅科學(xué)合理的比例。 呼市降低人口遷入“門檻，增加人口基數(shù)，促進(jìn)房地產(chǎn)的開展呼市進(jìn)一步簡(jiǎn)化審批手續(xù)，放寬人口遷入的限制，降低了人口遷入的“門檻。根據(jù)新出臺(tái)的?呼市城市人口機(jī)械增長(zhǎng)管理暫行規(guī)定?，免費(fèi)遷入呼市人口的范圍擴(kuò)大到國(guó)家、自治區(qū)設(shè)在該市的高新技術(shù)工程企業(yè)的聘用人員和外

13、地生源大專以上畢業(yè)生；具有中級(jí)和中級(jí)以上職稱的專業(yè)技術(shù)人員，獲得國(guó)家級(jí)獎(jiǎng)勵(lì)或國(guó)家專利的優(yōu)秀技術(shù)人員及他們的配偶子女等。新的規(guī)定還包括，因開發(fā)區(qū)、市區(qū)工業(yè)園區(qū)和其他產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)被占用農(nóng)村土地的農(nóng)民，城中村和城邊村的農(nóng)民也免收城市根底設(shè)施增容費(fèi)。呼市目前約有110萬(wàn)城區(qū)居民和110萬(wàn)農(nóng)牧民。通過(guò)放寬戶籍管理，這個(gè)城市方案到2005年使市區(qū)人口增加到160萬(wàn)。第二節(jié) 呼市住宅市場(chǎng)研究2.1呼市住宅市場(chǎng)總體評(píng)價(jià)在2001年，呼市住宅的控制率較高。從1997年初到2001年末，呼市累計(jì)竣工住宅300萬(wàn)平方米，而空置的面積就到達(dá)了48萬(wàn)平方米，空置率為16%。其中2001年的空置面積為36萬(wàn)平方米，占20

14、01年住宅竣工量的54.4%，這說(shuō)明一方面2001年呼市住宅市場(chǎng)購(gòu)置力較弱，另一方面，也不排除去年竣工的工程在推廣籌劃、產(chǎn)品定位等方面與呼市的市場(chǎng)需求脫節(jié)等方面的原因。呼市住宅區(qū)域平均價(jià)格示意圖2001年呼市各價(jià)位住宅開工量比例示意圖呼市住宅工程的價(jià)格區(qū)位性較強(qiáng)，究其主要原因，在以下幾個(gè)方面：1、呼市的企、事業(yè)單位主要集中在市區(qū)內(nèi)，市民日常的交通工具是自行車，這就決定了他們的居住地不可能遠(yuǎn)離他們的工作場(chǎng)所；2、當(dāng)?shù)氐木用窳?xí)慣于生活在市區(qū)內(nèi)部，他們對(duì)市區(qū)內(nèi)部的住宅更加感興趣；3、局部地區(qū)的交通、教育、生活配套設(shè)施等方面的不完善，使市民不愿選擇老城區(qū)外的住宅。2.2住宅市場(chǎng)特點(diǎn)個(gè)人購(gòu)置者是支撐市場(chǎng)

15、的主力軍 在2001年，他們?cè)谧≌袌?chǎng)上表現(xiàn)的購(gòu)置力已經(jīng)占到98.2%，他們的需求應(yīng)該被作為重點(diǎn)中的重點(diǎn)來(lái)考慮。 呼市的住宅市場(chǎng)也不可防止地呈現(xiàn)郊區(qū)化態(tài)勢(shì)2001年幾個(gè)規(guī)模較大的住宅工程，如人和小區(qū)、橋華世紀(jì)村等，都已經(jīng)離開了老城區(qū)，建在了老城區(qū)的邊緣。這將有利于降低地價(jià)，同時(shí)有利于大規(guī)模開發(fā)。 外盟、市客戶的消費(fèi)在整個(gè)住宅市場(chǎng)中占一定的比重這局部客戶的身份主要是經(jīng)商人員、經(jīng)濟(jì)狀況較好的外地官員，以及局部子女在呼市上學(xué)的外地人士等等。這局部客戶在不同檔次的工程中占的比例不盡相同。 呼市的住宅設(shè)計(jì)比擬落后呼市的住宅在設(shè)計(jì)上，同上海、深圳、北京等地區(qū)還有較大的差距。戶型設(shè)計(jì)、功能分區(qū)等方面多有不合

16、理的地方。有的設(shè)計(jì)在目前的呼市住宅市場(chǎng)上看，是比擬不錯(cuò)的，但是幾年后，隨著呼市房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展，其缺點(diǎn)將暴露無(wú)遺。 可供選擇的住宅種類較少呼市的高檔公寓和別墅工程數(shù)量極少，分析產(chǎn)生這種狀況的原因，主要還是在于呼市的經(jīng)濟(jì)狀況。呼市居民的經(jīng)濟(jì)收入情況決定了他們所能承受的住宅價(jià)格，而這個(gè)價(jià)格是不可能買到公寓和別墅的，換句話說(shuō)，呼市住宅市場(chǎng)上，需求量最大的是普通住宅，因此大多數(shù)開發(fā)商就舍棄了檔次較高的物業(yè)形態(tài)，選擇了市場(chǎng)上需求量最大的普通住宅。 社區(qū)整體素質(zhì)不高主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一，大局部社區(qū)內(nèi)部環(huán)境的建設(shè)滯后于住宅的建設(shè)，往往是在住宅竣工，并且已將入住時(shí)社區(qū)內(nèi)部的綠化、道路等設(shè)施還沒(méi)有完工，不

17、僅影響了業(yè)主的正常入住，也影響了工程的形象；二，社區(qū)的物業(yè)管理水平不高，建成入住的社區(qū)內(nèi)根本上見不到保安；三，開發(fā)商根本上不關(guān)心社區(qū)周圍的環(huán)境建設(shè)。 呼市住宅市場(chǎng)的供給量呈逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)。其中住宅的年竣工面積增長(zhǎng)較快。 目前，呼市在售的工程有90個(gè)左右，其中一環(huán)路內(nèi)有近50個(gè)工程，一環(huán)路外有近50個(gè)工程，二者的比例根本相當(dāng)。 一環(huán)路內(nèi)的工程主要集中在新華大街以南，這一區(qū)域的工程在數(shù)量上約占到一環(huán)路內(nèi)工程總量的70%左右；一環(huán)路外的工程多集中在呼市的東部，這一區(qū)域的工程數(shù)量占一環(huán)路外工程的62%左右。 在售的工程中，期房與現(xiàn)房的比例根本上為1：1。 呼市住宅工程的價(jià)格根本上在15002500元/

18、平方米之間，這一價(jià)格區(qū)間的住宅所占的比重在90%以上。呼市住宅類型主要以普通住宅為主，其所占比例在90%以上，高檔公寓和別墅、Townhouse工程的數(shù)量較少。但是，在2004年2005年新開工的工程中，高檔公寓和別墅、Townhouse的工程占住宅類型的比例大大的提高了。2.3供給預(yù)測(cè)明后兩年的住宅供給量將呈現(xiàn)增加的趨勢(shì)。2001年的住宅開工量比2000年增加27%，數(shù)量上的這一大幅度增長(zhǎng)在明年的現(xiàn)房供給量上得以實(shí)現(xiàn)。2004年以后的住宅市場(chǎng)的供給量將減少。原因在于政府將進(jìn)行宏觀調(diào)控，減少住宅工程的審批數(shù)量。今后的住宅工程將會(huì)主要集中在二環(huán)路以外的東、南部區(qū)域。呼市開發(fā)新城區(qū)的設(shè)想需要大量的

19、公建、住宅工程的建設(shè)支持，而新城區(qū)主要位于老城區(qū)的的東南方向，政府在政策、輿論上的引導(dǎo)和支持，將吸引不少的開發(fā)商的關(guān)注。2.4住宅市場(chǎng)需求研究呼市房地產(chǎn)市場(chǎng)的客戶，主要由以下幾個(gè)群體構(gòu)成：一，呼市的普通市民階層，在呼市的房地產(chǎn)市場(chǎng)上占絕大多數(shù)；二，外盟、市人士，主要是從商人士；三，呼市的較富裕階層，包括商人、高薪行業(yè)工作人員等。他們的需求特征：普通市民階層購(gòu)置的產(chǎn)品以普通住宅為主，價(jià)格較低，以滿足自己的根本居住需求為主；外地客戶的購(gòu)置目標(biāo)是高檔物業(yè)，包括高檔公寓、別墅等，他們購(gòu)房時(shí)更多考慮的是生活的舒適性；本地的高收入人士購(gòu)置的住宅對(duì)價(jià)位的要求比擬分散，他們購(gòu)房時(shí)首要考慮的是居住的舒適性或是子

20、女教育等問(wèn)題。2.5需求預(yù)測(cè)通過(guò)在呼市進(jìn)行的潛在住宅客戶問(wèn)卷調(diào)查，對(duì)呼市的客戶需求有了一個(gè)比擬全面的認(rèn)識(shí)。呼市未來(lái)住宅市場(chǎng)的開展方向可以歸納為以下幾點(diǎn)： 考慮在呼市購(gòu)置住宅的人占到被調(diào)查人的76%。這局部市場(chǎng)是非常巨大的，這局部人的需求如果得到充分的滿足，呼市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更加繁榮，上升到一個(gè)新的高度。 呼市購(gòu)房客戶的購(gòu)置動(dòng)機(jī)單純。呼市居民購(gòu)置住宅自用的占50%以上，加上已有住房、但準(zhǔn)備改善居住環(huán)境的潛在客戶，比例已經(jīng)到達(dá)80%以上，因此這兩局部客戶的需求能否得到滿足，將是工程成敗的關(guān)鍵。 潛在客戶中學(xué)歷較高者占的比例較大。在這些人中，大專以上學(xué)歷的占70%，是主流。這局部人在體育文化、興趣

21、愛好、生活品位等方面的需求，將決定未來(lái)呼市住宅產(chǎn)品的開展方向。 呼市的潛在客戶中年齡在31歲到45歲是主流。26歲到40歲的比例為68%，出于這個(gè)年齡階段客戶從事業(yè)、生活等方面看，都是人生的頂峰，因此，他們也是社會(huì)消費(fèi)的主要支撐力量，他們的需要也將引導(dǎo)產(chǎn)品的開展方向。兩室兩廳和三室兩廳仍將是市場(chǎng)的主流呼市未來(lái)住宅市場(chǎng)戶型需求比例調(diào)查中，絕大多數(shù)的市民選擇了兩室兩廳和三室兩廳，這兩種戶型被86%的調(diào)查者選擇。呼市未來(lái)住宅物業(yè)暢銷區(qū)域?qū)⑹窃诔鞘羞吘墔^(qū)域雖然多數(shù)被調(diào)查者傾向于在市中心購(gòu)房，但是高昂的價(jià)格以及有限的空間，將使這些人的愿望無(wú)法實(shí)現(xiàn)，他們最終會(huì)選擇在近郊購(gòu)房。 最暢銷的物業(yè)仍將會(huì)是住宅呼市在今后幾年，3/4的被調(diào)查者表示將會(huì)購(gòu)置住宅，占被調(diào)查者的絕大多數(shù)。 多種交房狀態(tài)將在呼市市場(chǎng)上出現(xiàn)在交付使用時(shí)，呼市未來(lái)的住宅市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)各種各樣的形式，即使在一個(gè)工程中，也會(huì)有不